土地の活用ランキング9選!メリット・デメリットや選び方も紹介

土地の活用ランキング9選!メリット・デメリットや選び方も紹介

土地は所有しているだけでは税金や管理費などの負担が増えてしまうため、活用をして利益を得られる状態にしておきたいものです。しかし土地活用は不動産投資の分野であるため、踏み出すことに不安を感じる人も珍しくありません。

土地の活用方法を選ぶうえで大切なことは、土地活用をおこなう人自身がどのようなニーズで、どのような土地を、どのような状態にしたいかを定めておくことです。

そこで本記事では9つの土地の活用方法ランキングと、それぞれのメリット・デメリットについて紹介していきます。活用方法の決め方や土地活用業者の選び方もあわせて紹介していくため、未活用の土地を持っている方はぜひご覧ください。

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土地活用をおこなう主な理由

土地の活用をおこなっている人々の動機や理由はさまざまですが、一般的な理由としては以下の4つが挙げられることが多くあります。

  • 節税対策
  • 安定した収入を得たい
  • 相続対策
  • 近隣住民対策のため

それぞれの目的ごとに、土地活用で重視したい要素も変わっていきます。自分はどのような理由で土地活用をしたいのかを考えながら、それぞれの理由について見ていきましょう。

節税対策

土地活用をおこなうことで、節税対策をおこなうことができます。土地が更地の場合と建物がある場合を比べると、建物がある場合のほうが固定資産税が下がるためです。例えばアパートやマンションの経営は副収入を得ることと同時に、節税をおこなうこともできます。土地活用は、保有している土地のデメリットを打ち消し利益も得る方法としてメジャーなものになっています。

なお、建物のない土地活用では節税の恩恵を受けにくいことに注意しましょう。

安定した収入を得たい

何にも活用されていない空き地をが置かれているだけでは、利益は発生しようがありません。しかし税金や管理費などの出費がかさむばかりの未活用土地でも、活用をおこなえば収入を産み出すことができます。

土地活用の種類ごとに、適切な立地や土地の規模も変化しますが、適切に活用できれば安定した収入を得ることが可能です。

相続対策

土地をただ所有していて、家族や親族に相続させた場合は減税効果を得ることができず、多くの相続税を収めることになってしまいます。しかし土地に建物を建てることによって、相続税評価額や固定資産税が減額できる仕組みになっているため、相続対策としても土地活用は有効です。

ただの土地はいわゆるマイナス資産であるため、新たな利益は生むことはできません。負債も同然の状態での相続を避けたい、という方は収益の得られる状態で土地活用をおこない、プラス資産として相続させることを考えてみましょう。

ただし、これらは上記の節税対策と同じように、土地の上に建築物が建っている場合に限り使用できる減税効果です。建物を使う土地活用で収益の見込めない土地の場合には、安定収入源として相続させるか、売却を考えることになります。

近隣住民対策のため

土地をそのまま放置していることによって発生するデメリットは、経済的な問題だけではありません。土地は基本的に自然のなかにあるもののため、放置しておくと雑草が生え広がったり、野良猫のような動物のたまり場になって近隣住民に迷惑をかける場合があります。

また、空き地は不法投棄者のターゲットにもなります。ゴミで散らかされたり、そのゴミが原因で動物が寄ってきたりしてしまえば、より無秩序な状態になってしまうでしょう。不衛生で犯罪リスクも高い土地が近隣にあることを喜ぶ人はいません。

さらにこうしたことが原因で近隣とトラブルになることで、そのあとの近所付き合いがしづらくなる場合もあります。土地を正常な状態に保つために、業者に管理を委託できる土地活用をおこなうことも考えておきましょう。

土地活用ランキング9選・活用のメリットとデメリット

さまざまな目的の元でおこなわれる土地活用ですが、すべての土地活用が同じメリットを持っているわけではありません。また、活用をするならばなるべく高い収益性を得たいものですが、収益を得られる条件も活用方法によって異なってきます。

この項目では、収益性の高さや節税対策などを加味して集計された土地活用のランキングを紹介していきます。それぞれのメリットやデメリットについても把握しておきましょう。

1位.戸建て・アパート・マンション経営

もっとも高い収益性を見込め、節税効果も高い土地活用が、戸建てやアパート・マンション経営によって賃貸収入を得る方法です。一軒家規模の土地ならシェアハウス、30坪ほどの土地があればアパート、より大きい土地があればマンション…と、それぞれの土地の大きさに合わせ、住宅を建てて賃貸経営をはじめることができます。

賃貸経営は入居者が満室に近ければ近いほど利益を得ることができるため、住宅需要の高いエリアの土地に物件を建てることが大切です。家はすぐに引越しをおこなうようなものではないため、比較的長期に安定した収入を得るを得ることができます。また、建築物が建つことで節税対策もしっかりおこなえる点も大きな魅力でしょう。

しかし、大きな建物を建てるため初期費用には相応の金額がかかることに注意しておきましょう。収益性に関しては1位ですが、費用面に関しても1位の活用方法であるといえます。年数の経過で修繕のための費用が発生することや、もしも住宅需要のないような土地で賃貸経営をはじめてしまえば空室ばかりで収入を得られない可能性もあります。

戸建て・アパート・マンション経営をおこなう際には、余裕のある資金計画と、その周辺の住宅需要に対する適切な調査が必要です。

2位.駐車場経営

初期費用の安さから、駐車場経営は空き地の活用方法としても比較的メジャーなものになっています。車の駐車スペースと初期費用があれば開始できるため、狭い土地にもおすすめの活用方法です。

駐車場には大きく分けて、月ごとに決まった契約者から駐車料を得る月極駐車場と、不特定多数のドライバーから駐車料を得るコインパーキングの2種類があります。住宅地やオフィス街に近い土地に向くのが月極駐車場、駅前や商業施設の近くなど交通量の多い場所に向くのがコインパーキングです。

設置物が多くないため、管理の手間がほとんどかからないのが駐車場経営のメリットです。管理の手間が比較的少なく、安定収入を得られるのであれば有用な副収入であるといえます。また、駐車場は他の活用法と比べ設置する機材が多くないため、駐車場以外に使いたくなった場合の土地の転用にも向いています。

デメリットとしては、建物ではないためアパート・マンション・戸建て経営と比べると相続税などの節税対策は低めである点です。加えて近隣に競合ができてしまうと需要が低下するため、競争にならないような土地の選択も重要になります。

3位.太陽光発電

交通量も需要も関係なく利用できる活用方法が、太陽光発電です。敷地に太陽光発電パネルを敷き詰めて発電し、得られた電気を電力会社に売却することで利益を得る活用方法です。設置に関しては人的な要因に左右されにくいですが、太陽光のあたる場所でないと活用が難しいとされています。

しかし太陽光発電は、太陽光パネルを設置するだけで始めることができるメリットがあります。賃貸や店舗とは違い、サービスをおこなうわけではないため、経営に意識を向ける必要もありません。

一方、太陽光発電による売電価格は年々低下傾向にあります。太陽光発電パネルの寿命は25年から30年といわれており、寿命内で黒字化できないと初期投資費用を回収できません。問題なく発電できた場合は回収が可能な見込みでも、太陽光を利用するだけあって自然災害にも弱く、メンテナンスにも費用がかかるため、イレギュラー込みで利益を得られるかどうかを考えましょう。

4位.サービス付き高齢者向け住宅

高齢化社会を迎えている日本において、高齢者向け住宅の需要は高まり続けています。マンションを建てられるような広い土地であれば、高齢者向け住宅を建設して介護事業者に一棟貸しをおこなうことも選択肢の一つです。

サービス付き高齢者向け住宅には建築費など初期費用含む諸費用において、補助金が交付されたり、税制面での優遇措置を受けることができます。条件を満たしている必要こそありますが、こうした行政側からの補助を受ければ、初期費用を抑えて利益性の高い活用をおこなうことが可能です。

それでもなお建築費用などの初期費用は高いものであることに注意しましょう。一定以上の広い面積も必要であるうえに、補助を受けるためには行政側が定める条件に適合している必要もあります。

5位.事業用定期借地

土地をそのまま事業者に貸し出す事業用定期借地は、土地の持ち主の手間をかけずにおこなえる活用方法です。コンビニなどの商業施設用地として土地を期限付きで貸し出し、その土地代を受け取ることで利益を得ます。

初期費用も要らず契約終了後は土地を更地にして返却してもらえるため、土地の持ち主は貸し出しをおこなうだけです。そのため、経営や管理の手間をかけずに活用ができます。さらに駐車場や太陽光発電パネルよりも安定して比較的高めな利益を得られるため、人気がある活用方法です。

一見すると労力をかけずに高い利益を得られるように見える事業用定期借地ですが、弱点もあります。この活用の最大デメリットは、そもそも立地がよくないと借り手がつかない点です。

例えば、交通量や人口の少ない土地からコンビニ事業者に事業用定期借地のオファーを出しても、契約にこぎ着けることは難しいといえるでしょう。

また、ここまで極端なたとえの条件でなくとも、一般的に事業用定期借地はかなり条件のよい立地でないと利用しにくい活用法であるとされています。

賃貸経営や駐車場経営と同じように、事業用定期借地においても立地が重要になります。オファーを出したい事業者が好むような土地の要素、コンビニであれば人通りなどを考えて、自分の土地が事業用定期借地に向いているかを考えましょう。

6位.トランクルーム経営

物置を貸し出すトランクルーム経営も少ない初期費用ではじめられる活用法です。屋内型室内型の二種類のトランクルームがありますが、屋内型は既存の建物を利用する形式のものが多いとされます。そのため、土地活用の観点では屋外にコンテナを設置する屋外型トランクルームを利用することが一般的です。

トランクルーム経営はアパートやマンション経営よりも初期費用や維持費用が少なく、住居や店舗経営と違って騒音や交通の利便性を問われにくい点がメリットです。土地の形や広さによって活用が難しいものもあるなか、トランクルームはコンテナを設置できればよいため、建物や駐車場に向かない土地でも利用が可能です。

ただし、コンテナは建物ではないため固定資産税などの税優遇はアパートやマンションの経営よりも少なく、加えて収益性自体はあまり高く見込めない点を注意しておきましょう。

トランクルームや駐車場のような土地にあまり手を加えない活用法の共通点として、新しい活用方法へ転用がしやすいことが挙げられます。「将来的に使いたい用途を考えているが、いまは空き地になっている」という場合には、こういった活用法をつなぎに使用することもおすすめです。

7位.コインランドリー経営

コインランドリーの経営は、比較的小規模の建物が建つ土地であればはじめることができます。住宅地に近い土地にはコインランドリーの需要があるため、そういった土地を持っている方におすすめです。

建物を建てるため固定資産税や相続税対策になる点が大きなメリットといえます。また、建物と洗濯機・乾燥機があれば経営ができるため人件費がかからず、店舗経営としては比較的低コストでおこなえる点が魅力的です。

一方、コインランドリーは収益性があまり高くはなく、初期費用を回収するまでには時間がかかることに注意しましょう。駐車場などと同じように、競合他社の存在によっても利益が下がってしまいます。

8位.テナント経営

建物を建てて事業者に貸し出すテナント経営は、賃貸料によって利益を得る活用方法です。アパートやマンションの経営と似た分野の活用方法ですが、相手が事業者であることが最大の違いです。この点がメリットにもデメリットにもなっています。

メリットとしては、家賃や敷金などが一般相手のアパート・マンションよりも高く請求できることです。また、事業所の移動には手間がかかるため、一般の入居者よりも定着しやすい点も安定収入につながります。大規模店舗を想定したものでない限り、住宅用建築物よりも小規模な建物で済むことも、初期費用を抑えることにつながるでしょう。

一方、需要の絶対数が一般的な入居者と比べ圧倒的に少ないことがテナント経営のデメリットです。優れた立地であっても建物の貸主と事業者のマッチングは簡単にはいかないため、「建物が建っているだけ」の状態になる可能性もあります。初期費用を回収するにも時間がかかるため、リスクは高めの活用方法であることに注意しましょう。

9位.売却

思い切って土地を売却することも、活用の一つです。

土地の売却でまとまった資金が入り、固定資産税を支払う必要や管理の手間がかからなくなります。また、活用方法の思いつかない土地にとっても有効な選択肢となるでしょう。売却したお金がまとまった額であれば、他の土地を購入して活用していくことも検討できます。

一方で、他の活用方法と違い定期的な収入は得られないことに注意しましょう。

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土地活用の決め方のポイント

土地活用にはさまざまな種類の選択肢がありますが、それを選ぶ際にはどういった基準を自分のなかに持てばいいのか、不動産投資の初心者にはわかりにくいものです。土地活用を考えるうえでの基礎的なポイントを4つ紹介していきます。

土地の特性に合わせた活用方法を選ぶ

この世に一つとして同じ土地はありません。このため、土地はそのすべてが違った特性をもっており、最適な活用方法というものは土地によって変わってしまいます。

土地活用を選ぶ際には、立地など特性に合わせた方法を選ぶことが大切です。適切な活用方法を選ぶことで高い収益性が得られることが多いため、活用方法と自分の土地との相性を考えておこなうことが大切です。「マンション経営が儲かるからマンション経営にする」というような自分のやりたい方法ありきで考えることはやめておきましょう。

しかし、「いったいどのような方法が適しているのか考えてもわからない」という場合も考えられます。そういった場合には、不動産業者などの土地の専門家に相談し、自分の土地についてのアドバイスを受けるようにしましょう。

負担にならない費用で始める

高い収益性が得られるからとマンションに高額な初期費用を投じてしまえば、何らかのトラブルで想定外の出費が起きたときに経営が破綻してしまいます。自己資金があまりない状況なら、高額な初期費用が必要ない活用方法を選ぶようにしましょう。

土地活用は不動産投資の一種です。無理のない資金計画で活用をおこなうことは、基礎的な考え方といえます。土地活用が不動産投資である以上はリスクは避けられないため、余剰資金がある状態で始めることが大切です。

長期的な目線で考える

不動産投資は初期費用の回収まで比較的長い時間のかかる分野の投資です。土地活用では長期的な目線で資金計画や経営を考えていく必要があります。

資金計画を練る段階で万全な準備をしたつもりでも、マンションの場合は修繕費太陽光発電パネルの場合はメンテナンス費などで予想以上に費用がかかることがあります。賃貸であれば契約解除による減収などで計画が崩れる可能性もあり、その際には空室を埋めるために労力を取られることもあるでしょう。

そうした状況でも経営が崩れることのないように、長期的な目線で考えて、土地活用をおこなっていくようにしましょう。

リスクも考える

土地活用にはリスクがつきものです。収益の低下や賃貸の空室リスクだけでなく、ローンの金利上昇リスクなど、事前の計画を乱す要素は数多く存在しています。

専門家にすら予想のつかないリスクの具現化はあるため、重要なことはトラブルに対処できる余裕を持つことです。経済的な余裕、対応力の余裕など、自分の余裕の範疇を越える規模での投資は控え、無理なく土地活用を進めていきましょう。

土地活用業者の選び方

土地活用をおこなう際に欠かせないのが、パートナーとなる業者探しです。業者によって得意な土地活用の分野や、土地活用をおこなう地域も異なるため、活用方法そのものと同じように、自分や土地の性質と合った業者を選びましょう。

サポートの内容で選ぶ

土地活用業者それぞれにサポート体制が違うため、どのようなサポート体制があるかを確認しましょう。戸建て・アパート・マンションといった賃貸経営の場合は、物件の管理や入居者探しなどで業者の力を借りることになります。入退去手続きやトラブルの対処などを一人でおこなうことは難しく、適切な管理がなされていないと入居者が物件を嫌がり、空室リスクが増大することになります。

プロの手を借りたほうが安全かつ安定した経営につながりやすいため、必要なサポートがある業者を選ぶようにしましょう。

土地活用の実績

土地活用は長期に渡る投資になります。長期的な計画を立てて収益を上げていくためには、業者のサポートや情報源を利用することが必要になるため、実績やノウハウが多い業者を選ぶことが大切です。

具体的に実績のある業者を探す方法としては、類似物件の稼働率や活用例、利益のシミュレーションなどを問い合わせて確認し、会社ごとに比較してみることをおすすめします。

複数の業者を比較して選ぶ

土地活用の相談をする場合は、複数の業者に相談するようにしましょう。自分の土地にあった活用法を考えるうえでも、活用法を定めたあとで相場感を知るためにも複数社の比較は大切です。

同じ土地に対しても、その業者の得意分野や得意地域によって観点が異なるため、比較することでよりやりたい土地活用に精通した業者に辿り着きやすくなります。

逆に一社だけに相談をして進めてしまえば、間違ったプラン・相場から離れたプランであることに気付かずに失敗の道を進んでしまう可能性があります。相場から離れすぎた価格のサービスで展開してしまうと利用者が現れにくくなってしまうため、土地活用で失敗してしまいかねません。

適正なプランや収益を判断するために、複数社の提案や相談内容を比較しましょう。

土地活用の流れ

実際に土地活用をおこなうことを決めたら手続きをおこないます。活用方法によって詳細な流れは異なりますが、大まかには以下のような流れを取ることになります。

  1. 土地活用方法について土地活用業者に相談する
  2. 調査をおこなう
  3. 契約して建築や整備をする

ほとんどの活用方法において、土地活用業者を利用することになります。また、実際の建築や整備だけでは活用はうまくいきません。賃貸経営をおこなうなら住宅需要の調査、駐車場経営をおこなうなら交通量の調査というように、自分の活用方法に応じた調査をおこないましょう。

まとめ

土地活用をおこなうことで安定した利益を得ることや節税をおこなうことができますが、そういったニーズを達成するためには適切な土地活用方法を選ぶことが大切です。固定資産税を減らしたいなら建物を建てる活用方法というように、ニーズに合った土地活用を選びましょう。

しかし、土地に適した活用であるかどうかも忘れてはいけません。その土地の立地や形状によって活用できるものが異なるため、求めるニーズと自分の土地の2つの要素のバランスを取りながら活用方法を選びましょう。

加えて、土地活用は不動産投資の一種であるためリスクの把握や綿密な資金計画、活用方法に対する正確な知識が必要です。活用方法には不動産会社のような土地活用業者との協力も欠かせません。プロの力を借りながら活用を進めていくことも忘れずに、土地活用を進めていきましょう。

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この記事の著者
駅探PICKS編集部
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