土地活用として駐車場経営はあり？メリット・デメリットを解説

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余っている土地を、どうにかして有効活用したいと悩んでいませんか？土地の大きさによって活用方法はさまざまですが、選択肢としてよくあるのが駐車場経営です。

駐車場経営は、土地活用として初心者でも比較的始めやすい方法のひとつですが、どんな活用方法にもメリット・デメリットは存在します。

この記事では、土地活用で駐車場経営を検討している人に向けて、メリット・デメリットだけではなく、駐車場経営を成功させるポイントや気になる問題についても紹介していきます。

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土地活用として経営できる駐車場の種類
駐車場経営のメリット
駐車場経営のデメリット
駐車場経営の管理方法
駐車場経営を成功させるためのポイント
駐車場経営に関するQ＆A
まとめ

土地活用として経営できる駐車場の種類

まず、駐車場経営の基本である業務形態について理解しておきましょう。駐車場経営の業務形態には、次の2種類があります。

月極駐車場
コインパーキング

月極駐車場

月極駐車場とは、利用者に1ヶ月単位で貸す駐車場のことです。主に住宅地や飲食店などの近くに需要があり、立地が良ければ利用者も集まりやすく、安定した収入を得られます。

コインパーキングとは異なり、料金を支払うための機械は必要ありません。駐車場にするための初期投資を抑えられるメリットがあります。

一方で、契約解除で空室がでれば収入にも影響がでるため、空室リスクを考慮する必要があります。

コインパーキング

コインパーキングは、利用時間分の料金を支払う駐車場タイプです。主に駅前、観光地、商業施設近辺などに需要があり、精算できる専用機械の設置をすることで無人経営が可能です。

利用者の使用頻度や回数によって収入が決まり、料金設定によっては月極駐車場よりも収入を多く得られる可能性があります。

狭い土地や変わった土地でもコインパーキングとして経営できることがありますが、立地によっては難しいこともあるので、需要があるかを十分検討する必要があります。

駐車場経営のメリット

土地活用として駐車場経営するメリットは、次の4つが挙げられます。

すぐに始めることができる
難のある土地でも活用できる
他の活用方法に切り替えやすい
特別な資格は不要

すぐに始めることができる

駐車場経営には建物が必要ないため、短い準備期間ですぐ始められます。アパートやマンション経営となると物件の構造など大家として決めることがたくさんあり、建物ができるまで少なくとも数ヶ月は時間も要するため、短期間で始められるのは大きなメリットです。

また、建物が不要ということは、初期費用を少なく抑えられます。土地をアスファルト舗装したり、コインパーキングにする場合には多少の費用が発生しますが、アパートやマンション経営と比べても大きな費用はかかりません。

難のある土地でも活用できる

建物を建てるのに向いていない狭小地や変形地でも、車が駐車できるスペースさえあれば難ありの土地でも駐車場経営は可能です。店舗やマンションを建てるとなるとある程度の広さが求められますが、1台分以上の駐車スペースさえあれば駐車場として成り立ちます。

さらに狭小地ならば初期費用もより抑えられる可能性があり、狭くて活用しにくそうな土地であっても諦めずに駐車場経営ができないか考えてみてもよいでしょう。

他の活用方法に切り替えやすい

駐車場経営は、途中で他の活用方法に切り替えるのが容易です。建物がある場合は解体工事などで時間もお金もかかってしまいますが、建物がない土地であれば取り壊すものがないため時間もお金をかかりません。

他の活用方法として考えられるのは、借地として第三者への貸し出しや戸建て住宅を建てるなど、用途はさまざまです。土地活用するにあたって何年、何十年後まで見据えることは少ないかもしれませんが、他に転換する可能性も考慮してみるとよいでしょう。

特別な資格は不要

駐車場経営は特別な資格が不要かつ届出や申請も不要なので、すぐ始めたい人におすすめです。経営方式によっては駐車場管理を業者に任せられるので、地主として手間がかかることもありません。

条件によっては届出が必要

次の一定条件に該当した場合は届出が必要です。駐車場法の第十一条、第十二条に定められています。

駐車場の土地面積が500㎡（151.25坪）以上ある場合
コインパーキングを経営する場合
駐車場が都市計画区域内にある場合

月極駐車場であれば土地面積が500㎡以上でも届出は不要です。会社の従業員専用駐車場などの限定された駐車場も条件の対象外となります。

都市計画区域とは、都道府県知事や国土交通大臣が指定した区域のことで、開発促進されている「市街化区域」、環境保護かつ簡単に建造物を建てられない「市街化調整区域」、2つの区域に定められていない都市の「非線引き都市計画区域」があります。

届出が必要かどうか知るためにも、所有する土地がどの区域区分にあるか自治体のHPなどで確認してみるとよいでしょう。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営にはたくさんのメリットがありますが、忘れてはいけないのがデメリットです。次の3つのデメリットもチェックしておきましょう。

税金負担が重い
土地の利用効率が悪い
リターンが少ない

税金負担が重い

建物がない駐車場経営は、固定資産税の減税対象にはなりません。アパートやマンションなどの建物がある場合は住宅用地という扱いになり、固定資産税などの税金の減税対象に入りますが、税金の優遇措置がないのは駐車場経営を始めたい人にとって大きなデメリットといえます。

また、相続税に関しても優遇措置は一切ありません。建物があれば「小規模宅地等の特例」がありますが、駐車場は対象外のため税金の負担は重くなるでしょう。

土地の利用効率が悪い

駐車場経営は、2階や3階建てなどのアパートやマンションと比べると土地の利用効率が悪くなります。土地を駐車場として利用する場合の多くは平面駐車場なので、1フロア分かつ利用台数分の収益しかありません。

しかし2階以上のアパートやマンションがあれば、同じ土地面積でも住居者としての利用者は駐車場経営の場合より多く、さらに賃貸収益があるので効率的といえます。

リターンが少ない

駐車場経営はリスクは低いですが、その分大きなリターンは期待できません。収益という観点では、アパートやマンション経営と比べると魅力は少ないでしょう。

次の比較表を確認してみましょう。

項目	月極駐車場（5台）	コインパーキング（5台）	賃貸経営（10室）
初期費用	30万円	300万円	5,000万円
賃料（1台/月）	5,000円	20,000円	50,000円
収益例（賃料×台数または部屋数×12ヶ月）	30万円	120万円	600万円

月極駐車場の初期費用は少ないですが、収益としても賃貸経営に比べたら極めて少ないです。コインパーキングは月極駐車場よりは収益がありますが、業者に管理を任せた場合は管理費用が発生するので、自身の手元に残る収益は少なくなります。

上記の比較内容はあくまで目安なので、実際の土地の賃料相場や需要によっても異なることはあります。しかし、より大きなリターンを望む人には向いていないといえるでしょう。

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駐車場経営の管理方法

駐車場経営を始めるなら、どのような管理方法で運用するかを決める必要があります。駐車場経営には主に次の3つの管理方法があります。

自己管理
管理委託
一括借上げ

自己管理

自己管理は、自分だけで駐車場の管理業務をすべておこなうことです。主に、清掃や集金、トラブル発生時の対応などが管理業務となります。手間はかかってしまいますが、得た収入は自分のものになります。

さまざまな管理業務をすべておこなえる時間をかけられる人に向いています。

管理委託

管理委託は、駐車場を造った後の管理を業者に委託することです。清掃や集金などの管理業務をすべて委託するので、費用はあっても管理業務に時間をかけられない人や管理の手間を省きたい人に向いています。

ただし、収入の一部を管理業務委託費用として支払う必要があり、自己管理と比べると利益の取り分は少なくなります。

一括借上げ

一括借上げは、駐車場業者に土地を貸し出すことです。空車の有無関係なく毎月定額の賃料を得られます。さらに管理業務も業者へ委託できるため、管理委託と同様、オーナーの手間はかかりません。

管理委託との違いは、収益が変動するか一定額もらえるかとなります。どちらも管理業務を委託する形ですが、一括借上げは委託費用が高めに設定されています。

駐車場経営を成功させるためのポイント

土地とやる気があれば誰でも始められる駐車場経営ですが、経営していくなら収益も得て成功したいと思うはずです。そこで成功するポイントを2つ紹介します。

実質利回りチェックする
値下げは慎重に検討する

実質利回りをチェックする

駐車場経営での収益は、経費を収益から引いて計算した実質利回りで判断します。

利回りとは投資額に対する利益の割合のことで、利回りが高いほど収益も高くなるという仕組みです。一般的に表面利回りと実質利回りに分類されます。初期費用に対してどのくらいの年間賃料収入なのか割合を示したものが表面利回り、管理費用などの維持費も加味して計算したのものが実質利回りです。

表面利回りと実質利回りの計算式は次の通りです。

表面利回りの計算式	実質利回りの計算式
満車の場合の年間賃料÷初期費用×100	（年間賃料－維持費）÷（土地価格＋初期費用）×100

※既に土地を所有している場合は「土地価格」は省きましょう。

維持費には固定資産税や管理費用などがあります。表面利回りは維持費を加味しないので実際の収益を知ることができませんが、実質利回りの計算式で算出することで、実際の収益が分かります。

コインパーキングの場合はさまざまな車が出入りするため、常に満車とは想定しにくいです。実質利回りを知るには、コインパーキングの稼働率も計算式に加味する必要があります。

稼働率は経営を始めてみないと明確にできませんが、平均は20～30%です。長時間駐車される可能性が高いほど、稼働率は高くなります。稼働率を入れた場合の計算式は次の通りです。

コインパーキングの実質利回りの計算式

（年間賃料×20～30%－維持費）÷（土地価格＋初期費用）×100

いずれにせよ、どの程度の収益になるのか計算式にあてはめて実質利回りのチェックは駐車場経営を成功させるのに大切なことです。

値下げは慎重に検討する

経営失敗によくある例は、安易に値下げをしてしまうことです。駐車場経営は、賃料以外で競合と差別化を図ることが難しいとされています。値下げをすれば利用者が来るだろうという見込み違いで収益が減り、失敗に陥る例は少なくありません。

単純に値下げをするのではなく、駐車場の管理会社に競合のリサーチをお願いしたり、料金設定の見直しをして適正価格を維持できるよう努めましょう。

駐車場経営に関するQ＆A

駐車場経営を検討する人のさまざまな悩みをQ&Aとして解説します。

駐車場経営は本当に儲かる？
運営開始までの流れは？
駐車場経営の平均年収は？
将来性はある？

駐車場経営は本当に儲かる？

駐車場経営は、アパートやマンション経営と比べると収益性は低いです。常に満車状態が続くわけではないうえに、リターンも少ないためです。

立地や利用者の数などによっても違いますが、儲かる可能性は低いと考えておきましょう。収益の見込みを知りたい場合は、実質利回りを計算してみることをおすすめします。

運営開始までの流れは？

駐車場経営を始めるまでのおおまかな流れを説明します。

土地活用の相談をする
施工や管理業者が決まり次第契約
施工開始
経営開始

まずは、駐車場経営に関して詳しい専門業者に相談してみましょう。駐車場経営に向いている土地なのか、駐車場形態や経営方式はどうするのかなど、プロの観点から適切なアドバイスを受けることで、さまざまな選択肢がでてくることもあります。相談する際は1社に絞らず複数社に相談してみると、各社を比較できます。

施工や管理業者が決まれば契約です。個人経営や管理委託の場合は、施工内容を自分で決めますが、一括借上げは施工もおまかせです。

施工内容は駐車場形態によって変わります。月極駐車場の場合はアスファルト舗装や看板設置などで終わりますが、コインパーキングは舗装以外に精算機の設置もあるので、多少工期が長くなります。

すべての準備を終えたら経営開始です。一括借上げ以外は利用者を募る必要があります。