田舎の土地でも活用できる?おすすめの活用法や注意点を解説

田舎の土地でも活用できる?おすすめの活用法や注意点を解説

両親から田舎の土地を相続したまま、手をつけずに放置している人はいませんか?リスクがあるので田舎の土地を放置するのはおすすめできません。そこで土地があるなら活用して収益を得るのが一番ですが、さまざまな影響により田舎の土地活用は難しいとされています。

そこで本記事では、田舎の土地におすすめの活用方法を7種類紹介しています。田舎の土地活用が難しい理由や土地を放置するリスク、土地活用のポイントや注意点についても解説しているので、田舎の土地を活用したいと考えている人は参考にしてください。

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田舎の土地活用の難易度が高い理由

田舎の土地活用が難しいと言われる理由は、次のようなケースが多いからです。

  • 地形に問題があるから
  • 立地が悪いから
  • 規制があるから

土地活用を考える前に、自分の土地がこれらの条件に当てはまっていないかを確認しましょう。

地形に問題があるから

正方形や長方形ではない特殊な地形の場合は土地活用で収益をあげることが難しいとされています。土地活用に不向きだとされている地形は次のとおりです。

  • 多角形の土地
  • 対辺が並行ではない土地
  • 旗竿地
  • 傾斜や段差がある土地

このような問題を抱えた土地は、整地に造成費がかかったり用途が限定されたりしてしまうため土地活用がしづらい傾向にあります。地中に埋設物や木の根が張っている場合は撤去費用や抜根費用も必要です。地形に問題がある場合の土地活用では初期費用がかかりやすいので、地形を活かした活用方法を考えましょう。

立地が悪いから

人口が減少しているエリアや最寄り駅までの距離が遠い場所にある土地は賃貸需要がないので、収益性の高いマンション経営やアパート経営には向いていません。人が集まりにくい場所では駐車場経営やコインランドリー経営で収益を得るのも無理です。立地が悪いと土地活用の選択肢も限られてしまいます。

規制があるから

田舎の土地には法律によって厳しいルールが定められているエリアが多くあります。以下のエリアに該当する場合は、規制により自由に活用することが難しくなるでしょう。

  • 市街化調整区域
  • 農地

市街化調整区域とは都市計画法によって、建物を建てることができないエリアのことです。農地は農業以外の目的で使用することができません。このような規制により思うような活用ができないケースは多々あります。

田舎の土地を放置するリスク

活用が難しいからといって田舎の土地を放置してしまうと、次のようなリスクが発生します。

  • 地価が下落していく
  • 税金の負担が続く
  • 管理に手間がかかる

リスクの内容を詳しくチェックしていきましょう。

地価が下落していく

地方で人口減少に歯止めがかからないエリアの地価は下がりやすいです。人口は地方から都市部に流れているため、右肩下がりの下落を続けていくことが予想されます。もし地価が下がった田舎の土地を購入しようとする人がいるとしたら、地縁者に限定される可能性が高いです。売ろうと思っても購入希望者を見つけるのは困難で、土地を安い価格で売り出すしか手段がなくなってしまいます。

税金の負担が続く

土地の所有者に毎年課せられるのは固定資産税と都市計画税です。住宅用地であれば軽減措置を利用することができますが、土地だけの場合は税金が高くなります。土地を持ち続けるためには税金を負担し続ける必要があるので、地価の安いエリアでも毎年続けば大きな費用になります。土地を活用しなければ収益を得ることができないため、資産は税金の支払いで目減りしていくでしょう。

管理に手間がかかる

土地を適切に管理せず放置してしまうと、次のような問題が発生する可能性があります。

  • 害虫の発生
  • 不法投棄
  • 第三者の立ち入り
  • 景観の悪化

このような問題が起こると迷惑がかかるのは近隣住民です。景観を守るために定期的に草を除去したり、ゴミを撤去したりする必要があるので手間がかかります。今住んでいる場所から遠い場合は定期的な清掃を業者に委託することになるので、管理費用の支払いが負担になってしまうでしょう。

田舎の土地におすすめの活用方法

ここからは田舎の土地に適した活用方法を7種類紹介します。活用方法ごとにメリットとデメリットも解説していくので参考にしてください。

太陽光発電

太陽光発電は敷地面積の広い土地や日当たりの良い土地に適した活用方法です。太陽光発電システムの設置規制がなければ、田舎の土地の活用方法として向いています。太陽光発電のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリットデメリット
・集客の必要がない
・売電収入を得ることができる
・管理に手間がかからない
・定期的なメンテナンスが必要
・太陽光発電システムの設置費用がかかる
・収益が天候に左右される

10kw以上の太陽光発電システムを導入すれば、FIT制度を利用して電力を20年間固定価格で買い取ってもらうことができます。長期間安定した収入を得ることが可能です。定期的なメンテナンスは必要ですが、管理会社に委託してしまえば手間がかからないでしょう。デメリットは初期投資として高額な設置費用がかかることです。規模によって異なりますが初期費用の回収には10年程度かかると考えてください。

戸建て賃貸住宅

戸建て賃貸住宅は、土地に戸建て住宅が建っている場合に適した活用方法です。賃貸需要がないエリアでも、田舎に移住したいという人が見つかれば運用していくことができます。戸建て賃貸住宅経営のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリットデメリット
・アパートやマンションよりも家賃を高く設定できる
・競合が少ない
・立地に左右されない
・空室リスクが高い
・リフォーム費用がかかる

田舎で戸建て賃貸住宅を経営する場合、競合も少ないので入居者を見つけやすい傾向にあります。戸建て賃貸の場合はマイカーを利用するケースが多いので、駅から遠いという立地条件でも需要が左右されることはないでしょう。ただし、入居者が退去してしまうと無収入になってしまうため空室リスクは高めです。また、家が古くてメンテナンスが必要な場合はリフォームする必要があります。

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、空き家の多い田舎に適した活用方法です。傷んでしまった空き家から家財道具や思い出の品を移動したいという人に需要があります。トランクルーム経営のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリットデメリット
・解約されにくい
・トラブルが少ない
・コンテナ型の場合は空調を設置できない
・屋内型は設置費用が高い

田舎でトランクルームを経営する場合、すぐに預けた荷物を処分するケースが少ないため、短期で解約される心配が少ないです。田舎は人口も少ないので、トラブルも起こりにくいという特徴があります。コンテナ型のトランクルームは安価ですが、温度や湿度管理ができないため、カビが発生する可能性があります。屋内型であれば空調を整えることができますが、設置費用が高くなってしまうでしょう。

資材置き場

資材置き場は、ある程度広さがある土地に適した活用方法です。地元の土木業者や開発業者に資材やトラック置き場として土地を貸し出せば、安定した収入を得ることができます。資材置き場のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリットデメリット
・初期費用が少ない
・管理が不要
・他の用途に転用しやすい
・収益性が低い
・減税措置を受けることはできない

土地をそのまま貸し出すだけなので高額な初期費用はかかりません。整地が必要な場合は業者に任せることができます。取り壊す建物もないので他の活用方法に転用しやすいのも魅力の一つです。収入は安定していますが、賃貸経営に比べると収益性が低いといえます。建物がないので、減税措置を利用することもできません。

サービス付き高齢者住宅

サービス付き高齢者住宅は、駅から遠い郊外に適した土地活用です。田舎に大きな土地を所有していれば、サービス付き高齢者住宅を建設して事業者に貸したり、介護サービス業者に土地を貸して賃料を得ることができます。サービス付き高齢者住宅のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリットデメリット
・補助金を利用できる
・需要が高い
・社会貢献ができる
・施設の建設には高額な費用がかかる
・事業者選びに手間がかかる
・転用が難しい

自分でサービス付き高齢者住宅を建てる場合は、高額な初期投資が必要となりますが、自治体によっては補助金を利用できる場合もあります。少子高齢化が顕著な田舎では、高齢者住宅の需要は高いです。経営がうまくいくかは事業者選びが鍵となるので、質の高いサービスを提供できる業者か見極める必要があります。転用しにくい活用方法なので、途中でやめることはことはおすすめできません。

事業用の定期借地

事業用定期借地は、長期間使う予定のない田舎の土地に適した土地活用です。企業に事業用として土地を貸し、契約期間が満了すると土地は更地になって返却されます。事業用定期借地のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリットデメリット
・初期費用がかからない
・住居用よりも地代を高く設定できる
・相続税評価額が減額される
・最低10年間土地を自由にできない
・途中解約ができない
・固定資産税の軽減措置が受けられない

事業用定期借地は土地を貸すだけなので、初期費用がほとんどかかりません。住居用として貸し出すよりも地代を高く設定できるのも魅力の一つです。さらに、定期借地の期間によって評価額が減額されるため相続税を抑えることができます。ただし、契約期間終了まで土地を返してもらうことが不可能です。事業用の場合は固定資産税の特例を受けることができないことも把握しておきましょう。

売却する

売却すると活用方法のない田舎の土地を現金化することができます。不動産会社に仲介を依頼して売却するか、直接買い取ってもらうのが一般的な土地の売却方法です。売却のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリットデメリット
・現金化できる
・固定資産税の負担から解放される
・買い取りの場合は売却金額が低くなる
・売れない可能性もある

売却では安定した収益を得ることはできませんが、土地を手放す代わりにまとまった現金を手に入れることが可能です。また、土地の所有者ではなくなるため、固定資産税の支払いがなくなります。デメリットは、売れない可能性があることです。売却期間が長引けば値段を下げることになります。業者に買い取りを依頼した場合は、相場価格の7割程度での取引となるでしょう。 

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田舎の土地を活用するときのポイント 

田舎は土地活用が難しいので、さまざまな工夫をする必要があります。田舎の土地を活用するときのポイントは、次のとおりです。

  • 補助金を利用する
  • 土地活用プランを作成してもらう
  • 土地活用のプロに任せる

ポイントをしっかりおさえて土地活用を成功させましょう。

補助金を利用する

選ぶ土地活用の方法によっては、国や自治体からもらった補助金を初期費用に充てることができます。助成や補助金が受け取れる田舎の土地に適した土地活用は、次のとおりです。

  • 太陽光発電
  • サービス付き高齢者住宅
  • 売却

太陽光発電システムを設置する場合は、自治体によって助成制度が利用できます。サービス付き高齢者住宅は、国土交通省が供給を促進するために補助金を申請することが可能です。古い家のある土地を売却する場合は、自治体によって空き家の解体費用を助成してくれるところもあります。このような助成金を利用して土地活用にかかる費用を抑えましょう。

土地活用プランを作成してもらう

土地活用を成功させるためには、さまざまな活用プランを比較してから検討することが大切です。一つだけではなく、できるだけ複数の土地活用業者にプランの作成を依頼しましょう。

一つひとつの業者に依頼するのは大変手間がかかるので、土地活用プランの比較サイトの利用がおすすめです。サイトでは土地の情報を入力するだけで、土地に合った活用プランを同時に複数業者に請求ができます。無料で利用できるので、土地活用の方法に悩んでいる方はぜひ活用してみましょう。

土地活用のプロに任せる

土地活用に関する悩みや不安がある場合は、専門的なアドバイスができる次のような相談先に頼ることをおすすめします。

  • 不動産会社
  • 専門会社
  • 管理会社
  • ファイナンシャルプランナー
  • 金融機関
  • 税理士
  • 司法書士
  • 弁護士

悩み事や土地活用の方法に適した相談先を選んでください。経験豊富なプロのアドバイスを参考にして土地活用の悩みを解消しましょう。

田舎の土地を活用するときの注意点

最後に田舎の土地を活用するときの注意点を解説します。事前に把握しておけば失敗を回避することができるでしょう。

空き家を取り壊すと税金が高くなる

田舎の土地に誰も住んでいない空き家がある場合、何も考えずに解体してしまうと固定資産税や都市計画税の負担が重くなってしまうので注意してください。住宅を解体してしまうと住宅用地の固定資産税特例措置が受けられなくなるため、固定資産税の負担は約4倍に膨れ上がってしまいます。

ただし、田舎の空き家を売る場合は解体したほうが買い手が見つかりやすくなるケースもあります。どちらにせよ個人で判断せず、不動産業者とよく相談してから解体するべきかを判断してください。  

農地は許可がないと活用できない

田舎の土地活用の難易度が高い理由でも触れましたが、地が農地の場合は農業委員会の許可がないと活用することができないというルールがあります。農地を農地以外の用途で使用したい場合は農地転用という手段がありますが、転用には農業委員会への申請が必要です。中には許可されないケースもあるので、その場合は農地をそのまま活用するという手段もあります。

初期投資は大きくしすぎない

田舎の土地は集客が難しいので収益性の高い活用方法がメインとなります。最初にコストをかけすぎてしまうと、回収するのに長期間かかってしまったり、ローンの返済が追いつかなくなったりする可能性が高いです。田舎で土地活用を始めるときは、できるだけ費用を抑えることを重視してください。

まとめ

人口が減少している田舎では土地活用が難しいとされています。活用するのが難しいからといって放置してしまうと、税金の負担や管理の手間といったあらゆるリスクが発生します。

田舎の土地でも状況によっては収益を得ることができるので、放置せずに活用することをおすすめします。今回紹介した田舎に向いている土地活用の方法を参考にして、自分の土地に合った活用方法を見つけてください。

田舎の土地活用を成功させるためには、補助金を活用したり専門家の意見を聞いたりすることが大切です。また、土地活用での失敗を回避するために、税金や規制についての知識を得ることも必要です。土地活用をおこなうときの注意点を守って、田舎の土地を有効に活用していきましょう。

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この記事の著者
駅探PICKS編集部
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