土地活用するならデイサービスがおすすめ！メリットや注意点を解説

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土地活用を考えるとき、高齢化社会で需要が見込めそうなデイサービスを検討する人は多いのではないでしょうか。

この記事では、デイサービスで土地活用するメリットを解説し、運営方法や開業までの流れを紹介します。費用相場や注意点も詳しく説明するので、ぜひ参考にしてください。

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デイサービスで土地活用するメリット

デイサービスは通所介護とも呼ばれる介護施設の一つで、要介護状態の高齢者が入浴・排せつ・食事や機能訓練を日帰りでおこなうところです。このデイサービスで土地活用する主なメリットは次のとおりです。

• 収益につながりやすい
• 小規模の土地でも運営できる
• 総量規制・公募制がなく開設しやすい
• 地域に貢献ができる
• 開業を支援する助成金がある

高齢化が進むなかで小規模の土地でも開業できるデイサービスは、継続した収益が得られて地域に貢献できる事業です。

収益につながりやすい

デイサービスは収益につながりやすい土地活用方法です。

内閣府発表の高齢社会白書によると、日本の65歳以上の人口は3,619万人(2020年10月1日時点)で、総人口の28.8％です。高齢者人口の増加がこの先も約20年は続くと予測される中、介護福祉サービスに対する需要は全国的に高い状態が続くとみられています。

特にデイサービスは在宅介護のサポート的な役割もあり、地域のインフラ施設の一つとして長期的に固定収益を獲得しやすい特徴があります。

“参考：内閣府「令和3年版高齢社会白書」”

小規模の土地でも運営できる

デイサービスは150坪くらいの比較的小規模な土地ではじめられる介護施設です。老人ホームやサービス付き高齢者住宅などの住居型の介護施設とは異なり、宿泊設備が不要で大きな建物を建てる必要がありません。

ただし、通所しやすい場所であることが重要です。デイサービスは車を利用する人がほとんどなので郊外でも需要はありますが、市街地から遠く離れすぎてしまうと通うのは難しくなります。またエリアによっては、バスで通える施設にニーズが集まる場合もあります。

総量規制・公募制がなく開設しやすい

デイサービスは都道府県や市区町村が開設数を制限する総量規制や、特定事業者だけに開設を認める公募制が導入されていないため、施設の数は制限されておらず新規参入しやすい事業です。

介護サービスの種類によっては、自治体の負担軽減と在宅介護の推奨を目的に施設数が制限されています。さらに生活圏内においてサービス一体化をはかるために、公募で指定を受けた事業者でないと開設できない施設もあります。

デイサービスはこれらの制度の対象外となっているので、新しく施設を作って開業し、独自サービスを提供しやすいです。ただし、開業へのハードルが低いことから競合が多く、エリアによっては利用者獲得に苦戦する可能性があります。

地域に貢献ができる

デイサービスは、高齢者介護ビジネスという形で地域に貢献ができる土地活用方法です。

デイサービスには自宅に閉じこもりがちな高齢者の心身のサポートだけでなく、家族の介護の負担を軽減する役割があります。さらに在宅介護支援の拠点として、高齢者福祉や介護・ケアなどに関する情報発信もおこないます。

そのため、デイサービスで土地活用することは、介護ニーズに応えるサービスの提供をとおして、利用者とその家族の生活をバックアップする地域への貢献につながります。

開業を支援する助成金がある

デイサービスを開業する際、一定の条件を満たすことで中小企業労働環境向上助成金が申請できます。

これは健康・環境などに関する事業を営む中小企業事業主に対して助成金を支給する制度で、介護関連事業主も対象です。申請には次のように雇用管理制度と介護福祉機器の導入が必要で、それぞれの受給額は次のとおりです。

助成金は管轄の労働局で計画認定申請をおこない、認定を受けたあとに計画に基づいて雇用管理制度または介護福祉機器の導入を実施して支給申請します。それぞれの申請に必要な書類については、各労働局へ問い合わせてください。

“参考：厚生労働省「中小企業労働環境向上助成金」”

デイサービスで土地活用する3つの方法

デイサービスで土地活用するには、次の3つの方法があります。

• 自分でデイサービスを運営する事業者創設型
• 運営を専門業者に任せるオーナー創設型
• デイサービス運営業者に土地を貸し出す借地事業型

それぞれ詳しくみていきましょう。

自分でデイサービスを運営する事業者創設型

事業者創設型は、自分で施設を建設し従業員を雇って運営する方法です。最も収益率が高い運営方法で、利益重視で土地活用したい人におすすめです。

ただし、デイサービスを自分で始めるには、高齢者福祉に関する知識や、経営者としての実績が必要です。介護職や福祉系サービスの運営や会社経営の経験がないと苦戦する可能性が高いため、自治体や企業などが実施している介護事業の開業支援セミナーでノウハウを学ぶ必要があります。

運営を専門業者に任せるオーナー創設型

オーナー創設型は土地と建物を用意して、運営はデイサービスの専門業者がおこなう方法で、長期的に安定した賃料が受け取れる土地活用方法です。

デイサービスの専門業者と契約すると、施設に必要な間取りや設備に関して詳しい情報が提供され、デイサービスの建設実績があるハウスメーカーや建設会社などのプランを紹介されます。資金計画や各種申請などのサポートもあるため、事業者創設型のように自分だけですべてを準備する必要はありません。

ただし、デイサービスの業者選びは慎重におこないましょう。過去の実績や現在の事業状況を吟味して、信頼できるパートナーを厳選します。

デイサービス運営業者に土地を貸し出す借地事業型

デイサービスで土地活用する方法には、デイサービス運営業者に土地を貸し出すだけの借地事業もあります。準備資金や手間、開業リスクは最小限に抑えられますが、収益性は一番低くなります。

土地を貸すだけとはいえ、デイサービスの運営を任せる業者の選定は、オーナー創設型と同様に慎重におこないましょう。介護サービスが適切に提供され健全に運営されることは、収益計画を問題なく進めるうえでとても重要です。知名度や事業規模だけで判断せず、厳しい目で見極めましょう。

デイサービス開所までの流れ

ここでは、自分でデイサービスを運営する事業者創設型の開所までの流れを紹介します。

1. 法人格を設立する
2. デイサービス事業の基本構想・事業計画を作成する
3. 施設を建設する
4. 職員を募集する
5. 介護保険事業社の指定申請をする
6. 必要書類を作成して開所準備する

これらをすべて終わらせてデイサービスを開所するには、4ヵ月～半年以上かかります。事前準備を万全にしてスムーズに進めましょう。

1.法人格を設立する

デイサービスを開業し、介護保険法に基づいた介護事業者として都道府県や市区町村の指定を受けるには、法人格の設立が必要です。

法人格は利益・公益を目的に主体性のある組織として、法律が権利と義務を認める資格のようなものです。法人にはさまざまな種類がありますが、ここではデイサービスの開業時に設立されることの多い、営利法人の株式会社・合同会社と、非営利法人のNPO法人・一般社団法人について、設立時の条件・特徴などを紹介します。

※1　株式会社・合同会社・一般社団法人の定款の印紙代4万円は、電子定款にする場合は不要です。
※2　登録免許税は「資本金額×0.7％」で、これが15万円未満の場合は15万円です。
※3　登録免許税は「資本金額×0.7％」で、これが6万円未満の場合は6万円です。

株式会社は日本で一番多く設立されている法人で、信用度が高いことから金融機関の融資が通りやすい傾向があります。合同会社は公証人による定款認証が必要ないため設立までがスムーズで、登録免許税の最低金額が6万円と費用を抑えられます。

また、コストを抑えて開業できるのは設立費用や資本金が不要のNPO法人ですが、所轄官庁の認証と最低社員数が10人以上必要であるため、設立のハードルは高めです。

“参考：法務省「株式会社の設立手続(発起設立)について 合同会社の設立手続について 一般社団法人及び一般財団法人制度Ｑ＆Ａ」”
“参考：内閣府NPO「設立の認証・手続き等 」”
“参考：内閣府「法人格の選び方」”

デイサービス事業の基本構想・事業計画を作成する

デイサービスの基本構想を決定し、それをもとに事業計画を作成しましょう。

基本構想は、主に次の内容を検討し決定します。

• 施設規模・予算の決定
• 高齢者人口や競合施設などの地域情報を集めてニーズ調査
• サービス内容や活動計画の検討・決定

続いて、基本構想の内容にあわせて事業計画書を作成します。事業計画書は決められた書式やテンプレートはありませんが、主に次の内容で構成されます。

• 事業設立者のプロフィール
• 事業理念や目的
• 事業内容
• サービスの特徴や強み
• 競合についての調査結果
• 資金計画、売上計画、経費計画、収支計画、利益計画　など

事業計画書を銀行の融資申し込みで提出する場合は、指定のテンプレートがある場合が多く、平均稼働率を算出して収支計画の詳細を記載する必要があります。難しい場合は社会保険労務士や行政書士に相談・依頼するとスムーズです。

施設を建設する

建設会社と契約し、デイサービス施設の建設工事をおこないます。その際、指定申請に必要な条件を満たすように各設備を設計する必要があります。

デイサービスの指定申請に必要な設備と条件

どのスペースも利用者が車いすや杖を使った歩行が不便なくおこなえるように、十分な広さを確保する必要があります。

“参考：厚生労働省「第141回社会保障審議会介護給付費分科会 通所介護及び療養通所介護(参考資料)」”

職員を募集する

デイサービスの職員は、運営に必要な人員基準にしたがって募集します。

デイサービスの人員基準と業務内容・必要な資格

記載している内容は、利用定員が10名を超える場合の人員基準です。
※1　利用者16名以上の場合は、(利用者数－15)÷5＋1で算出した人員が必要です。

人員基準を満たし業務に支障が出ない場合は、管理者や生活相談員などが介護職員を兼務することも可能です。

“参考：厚生労働省「第141回社会保障審議会介護給付費分科会 通所介護及び療養通所介護(参考資料)」”

介護保険事業社の指定申請をする

介護保険法に基づく介護事業者としての指定を受けるために、都道府県または市区町村に指定申請します。申請窓口は開業場所やサービスの種類、利用定員で異なるため、都道府県・市区町村の介護保険課や福祉課などに問い合わせましょう。

申請時に必要になる主な書類は次のとおりです。

• 指定居宅サービス事業所・指定介護予防サービス事業所指定申請書
• 登記簿謄本
• 従業員勤務形態一覧表
• 就業規則
• 事業所の平面図・建築図面
• 外観及び内部の様子がわかる写真
• 運営規定
• 利用者の苦情に対する処置の概要
• 介護給付算定に係る体制等に関する届出書　など

これらの書類は都道府県・市区町村の公式サイトからダウンロードできる場合がほとんどです。また、指定申請にあたり、法令の説明や申請手続きについての研修の受講が必要な場合があります。

必要書類を作成して開所準備する

開所にむけて必要書類を作成します。デイサービスの業務に必要な主な書類は次のとおりです。

• 利用者との契約に必要な通所介護契約書・重要事項説明書
• 業務マニュアル
• 事故対策マニュアル
• 就業規則
• 社内規定
• 運営の方針を示す通所介護計画書

このほか介護報酬請求ソフトを導入し、使いこなせるように準備しておくとよいでしょう。

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土地活用でデイサービスを始めるための費用相場

土地活用でデイサービスをはじめる際は、次の費用を用意する必要があります。

• デイサービスの施設費用
• デイサービスの人件費
• 車両費や消耗品などの購入費
• 初期の運転資金は3ヵ月分以上を準備

それぞれ詳しく紹介します。

デイサービスの施設費用

政府統計のデータによるとデイサービスを含む社会保険・社会福祉・介護事業用の施設費用の平均平米単価は約29.12万円です。構造別では木造が5割以上と最も多く、平均平米単価は約23.39万円で、2番目に多いのが鉄骨造で平均平米単価は約30.93万円です。

社会保険・社会福祉・介護事業用の施設費用(2022年5月)

※平均平米単価は、工事費予定額÷床面積で算出しています。

“参考：政府統計「建築着工統計調査(2022年5月)用途別、構造別／建築物の数、床面積、工事費予定額」”

デイサービスの人件費

厚生労働省が公開している介護事業経営実態調査結果をみると、デイサービス(通所介護)の収入に対する給与費率は2019年度で63.8％です。

各介護サービスの給与費割合(居宅サービス)

デイサービスを含む居宅サービスは、一部のサービスを除いて収入に対する給与費率は60％以上で、2017年～2019年では増加傾向がみられます。

“参考：厚生労働省「令和2年介護事業経営実態調査結果の概要」”

車両費や消耗品などの購入費

デイサービスを開業して運営するための準備には、次のような費用も必要です。

• 送迎用の車両の購入費またはレンタル費・ガソリン代・保険料
• 事務・トイレ・風呂などで必要な物品購入代
• 食事提供の準備費用
• 機能訓練用の器具の購入費

車両や機能訓練用の器具などは耐用年数を考慮し、買い替えに備えて資金を確保することも重要です。

初期の運転資金は3ヵ月分以上を準備

デイサービスを含む介護保険事業は、最低でも3ヵ月以上の運転資金を開業前に用意する必要があります。

介護保険給付金は仕組み上、事業者が国民健康保険団体連合会に請求してから入金までに約2ヵ月かかります。そのため、その間の運転資金は初期費用として準備が必要です。

早期入金サービスの利用も可能ですが、手数料が必要になる点に注意しましょう。

土地活用でデイサービスを始める際の注意点

土地活用を成功させるには、複数のプランを比較して十分に検討したうえで、デイサービスを選ぶことが重要です。また事故対策を万全にし、人気の施設として競合に勝つことが必要です。

ほかの土地活用方法も検討してみる

土地活用は複数の方法を検討したうえで決めましょう。

デイサービスは継続した収益が得られて地域に貢献できる事業ですが、建物を別の事業に転用するのは難しく、必ずしも収益性が高いとはいえません。

土地活用方法は最初からデイサービスに限定せず、土地活用比較サイトの活用や、不動産会社や銀行、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談して、さまざまなプランを比較し検討しましょう。

事故対策を厳重にする

事業の運営には不測の事態に対する備えや対応のマニュアル化が必要ですが、デイサービスも同様です。特に送迎中の事故や利用者の施設内の転倒・けがなどには注意を払う必要があります。

普段から送迎時や施設利用中のモニタリングを実施し、小さな問題点も見逃さないように意識しましょう。そしてマニュアルを常に改善して職員全員で共有し、事故に対して厳重な対策を用意しましょう。

特色あるサービスで競合に勝つ必要がある

エリアによってはデイサービス事業が集中し、利用者の獲得に苦戦する場合があります。そのため、地域の介護ニーズを細かく調査し、魅力的なサービスを提供して差別化をはかることが必要です。

高齢者が心身の健康を維持するための介護だけでなく、さまざまなレクリエーションやリハビリプログラムを積極的に取り入れましょう。魅力的なサービスを工夫して提供し、活気あふれる人気の施設にしていくことが重要です。

まとめ

デイサービスは高齢化の進むなかで収益につながりやすく、小規模の土地でも運営できる事業です。ただし開業支援の助成金があり、総量規制や公募制がないため競合が多く、エリアによっては利用者の獲得に苦戦する場合があります。

デイサービスを自分で運営するには法人格を設立し、基本構想をたてて事業計画を作成します。そして人員基準をもとに職員を募集し、条件にあう施設を建設して、介護事業者の指定を申請しましょう。

また土地活用を成功させるには、複数のプランを比較して十分に検討したうえで、デイサービスを選びましょう。運営には、モニタリングを徹底して事故対策を厳重にし、魅力的なサービスを提供して競合と差別化させることも重要です。

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