土地活用のアイデア14選|土地の広さに合わせた選び方を紹介

土地活用のアイデア14選|土地の広さに合わせた選び方を紹介

土地はそのままでは税金や管理費などの出費を産んでしまうため、何らかの土地活用でマイナス資産を脱したいと考えてはいませんか。土地活用ができれば税金・経費対策になるだけではなく、副収入として成り立ってくれる可能性があります。

しかし土地活用で管理費を補い、副収入にすることも考えたいとなると、どのような活用方法を選べばいいのでしょうか。ここで押さえておきたいポイントは、土地活用は人それぞれのニーズや土地の性質によって、最適な土地の活用方法は異なることです。自分が土地活用をする理由や土地のサイズ、立地などを考慮し、合理的な土地活用方法を選びましょう。

この記事では、土地の活用方法を選ぶための参考となるアイデアと情報を紹介します。土地のサイズごとの活用アイデアをメインに、選び方や注意点についてもあわせて解説していきます。「持っている土地を何かに利用できないか?」と考えている方はぜひご覧ください。

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土地活用をする主な理由

土地の活用を考えているときには、まずは「何のために土地活用をするのか?」というニーズを自分のなかで定めましょう。ニーズによって取るべき活用方法も異なってくるため、実際に活用を始める前に定めておけば、あとから「思っていたようなものと違う」というような失敗を避けることができます。

以下の土地活用をおこなう理由として見られるパターンを把握し、自分が土地活用に抱いている期待はどのようなものに近いのかを検討してみましょう。

安定した収入を得るため

土地活用は不動産投資の一種です。不動産投資は、長いスパンで収益を得るモデルの投資方法であるため、土地活用をおこなうことで安定した収入を得ることができます。そのため、安定収入を求めて始める人が多いです。

そもそも土地を所有しているだけでは税金を支払うことはあっても収入はないため、土地を持っているだけで赤字になります。しかしマイナスの存在を、プラスに変えることができる手段が土地活用です。

土地の税金や維持管理費用をまかなうことができ、さらに黒字収益を上げることができるならば安定した副収入にもなるのが土地活用の大きなメリットです。

節税対策のため

土地の税金を支払うためだけでなく、税金そのものを抑えるために土地活用をおこなう人も多く存在しています。土地は保有していることで固定資産税や、エリアによっては都市計画税を納めなくてはなりません。土地を相続する場合でも相続税の課税が不安の材料になります。

しかし土地活用の方法によっては固定資産税などを減額してもらえたり、相続税を決める基準となる評価額をより少なめに設定してもらうことができます。

例えば、土地の上に建物があることで固定資産税は減少します。ただ空地になっている土地は、放置するよりも活用で支払う税金の額を抑えることが可能な場合もあるため、収益性よりも節税に重きを置いて土地活用をする人は少なくないのです。

狭い土地に向いた土地活用方法7選

最初に、狭い土地に向いている土地の活用方法を紹介していきます。狭い土地の活用方法にはどのようなものがあるのでしょうか。この項目では、代表的なものを7つピックアップし、順番に紹介していきます。

  • 自動販売機
  • コインパーキング
  • 戸建て賃貸やシェアハウス
  • 野立て看板
  • トランクルーム
  • 貸し農園
  • バイク置き場

それぞれの活用方法に、相性のいいニーズがあります。各活用方法の性質を把握し、自分が土地活用をおこなう際の相性がいいかどうかを考えてみましょう。

自動販売機

自動販売機の経営は、販売機の筐体を置けるだけのわずかなスペースがあれば始められるため、狭い土地におすすめの土地活用方法です。空き地の利用というと駐車場がイメージされる場合も少なくありませんが、それよりもさらに小さい土地でも活用をはじめられるのが自動販売機であるといえます。

自動販売機の設置は、飲料を販売しているメーカーとの連絡・相談から始めることができます。双方が合意でき、自動販売機の設置が完了した場合、土地の持ち主は自動販売機の売上の一部を収入として得ることができるようになります。

ただし収益が見込めない場所だとメーカーは自動販売機を置いてくれません。収益が見込める場所であれば、メーカーは初期費用ゼロで自動販売機を設置してくれます。

そのため、自動販売機の運営は、人通りが多く、飲み物を求める人がやってくることを期待できる立地が向いています。反対に、人気の少ない場所ではあまり収益を上げることができないでしょう。

コインパーキング

20坪程度の土地があれば始められる活用方法のひとつに、コインパーキングの経営があります。決まった場所に決まった自動車を置く月極駐車場よりも狭い立地が向いていますが、交通量の流動性が高い場所に設置する必要があるため、人通りの多い立地に向いた活用方法のひとつであるといえます。

駐車場経営は初期費用が安いイメージが持たれがちですが、コインパーキングの場合は入場や駐車スペースなどに専用の機材、加えて整地やフェンスなどの設置の初期費用が必要です。住宅を建てたりするよりは安価ではありますが、初期費用ゼロで始めることができないため注意しましょう。

なお、土地は商業施設や駅など自動車の流入が多い場所、交通量の多いエリアはコインパーキング。反対に交通量の流動性が低く、決まった人が利用するような道路は月極駐車場のほうが向きます。

また、コインパーキングは大きな収入は望めないものの、リスクは低い活用方法です。土地や自分のニーズと照らし合わせて、自分に適合した活用方法かどうかを考えてみましょう。

戸建て賃貸やシェアハウス

家が建つ広さの土地であれば、戸建て賃貸やシェアハウスなどの活用も有効なアイデアのひとつです。複数世帯が入居するマンションやアパートほどの面積は必要ないため、比較的小さな土地でも賃貸収入を得ることができます。

また、土地の上に建物があることで固定資産税が軽減されるため、節税効果も期待できるでしょう。なお、活用は学生が多く住むエリアや、別荘需要のある立地のエリアなどに向いているといえます。

しかし、実質的に家を建てるため、それなりの初期費用がかかることには注意しましょう。

野立て看板

土地に建物を建てたりするような大きさがない場合には、野立て看板の設置を考えてみましょう。野立て看板とは文字どおりに地面の上に建てられた看板で、広告をおこないたい企業や店舗などが利用するものです。看板を立てられるスペースがあれば、初期費用や経営の手間をかけずに使用料を得ることが可能です。

人目につきやすい場所に向いている方法であるため、野立て看板を誘致するためにはそれなりの交通量や見通しの良さが必要になると考えておきましょう。

また、初期費用もかからないぶん、収益性もそこまで高いわけではないことは把握しておきましょう。

トランクルーム

20坪程度の土地なら、コンテナをおいてトランクルームの経営を始めることが可能です。土地活用のあとに別の用途に使用することを考えている場合でも土地の転用が容易なメリットがあります。

また、経営の方式は、リースバック方式と業務委託方式が代表的です。前者のリースバック方式は自分のトランクルームそのものを貸し出し、設営や経営の大部分を委託します。

後者の業務委託方式は、集金や清掃など管理業務を業者に委託し、所有者が主体となって経営をおこなう方式です。業務委託方式のほうが高い利益は見込めますが、空室リスクの心配をせず安定収入を得られるのは前者となります。

なお、土地の傾向としては、オフィス需要の高い土地や、自動車で訪れやすい距離の郊外に向いた活用方法です。

貸し農園

土地を畑にすることで、農園として個人に貸し出す方法が貸し農園です。都会にはない自然や農業を体験したいという人向けに、小さな農園を貸し出すことで利益を得ます。市街からのアクセスがしやすく、土いじりをしたい人のニーズを集めやすい土地でおこなうことがおすすめの方法です。

また、活用をしたい土地が農地の場合にもおすすめの活用方法になります。農地には転用の制限があるため活用方法が限られますが、貸し農園であれば初期費用をかけずにはじめることも可能です。

バイク置き場

都心部や市街地におすすめの活用方法が、バイク置き場の設置です。バイク専用のパーキングは比較的供給が少ないため、バイクに乗る人の多い立地であればそれなりの需要を見込むことができます。

バイク置き場はコインパーキングや月極駐車場よりもさらに狭い土地でも経営をおこなうことができます。バイクの駐車台数は1台からでもはじめられるため、隙間のような土地でも活用をおこなうことが可能です。

比較的安い初期費用ではじめることができますが、ライダー向けのロッカーなどの設置で利便性を上げると、借り手はよりつきやすくなるといえるでしょう。

広い土地に向いた土地活用方法7選

次に、広い土地に向いている土地の活用方法を紹介していきます。広い土地の活用方法として代表的なものを7つピックアップしました。

  • アパート・マンション経営
  • 老人ホームや高齢者向け福祉住宅
  • ロードサイド・店舗経営
  • 月極駐車場
  • 医療施設
  • 土地信託
  • 太陽光発電

上記の活用方法はそれぞれどのような性質を持ち、どのようなニーズに向いているのでしょうか。自分が土地活用をする理由と活用方法の詳細を照らし合わせながら、「この活用方法は自分に合っているのだろうか?」と考えてみましょう。

アパート・マンション経営

大きな建築物を建てられるような広い土地であれば、アパートやマンションの経営は高い収益性を期待できる活用方法になります。ただし初期費用だけでなく、維持管理に必要な費用もかなり必要です。

しかし、入居者がしっかりと集まり継続して住んでもらうことができれば高い収益が見込めます。なお、収益性の高さは魅力的ですが、土地活用のなかではハイリスクハイリターンな部類の不動産投資であることに注意しましょう。

賃貸経営には空室が多いほど利益率が低下する空室リスクや、家賃を滞納してしまう入居者による滞納リスクがあります。加えて、高い初期費用を補うためのローン返済もあるため、資金計画には余裕を持っておくことがとても大切です。

また、土地としては駅が近かったり、住宅需要があるとアパート・マンション経営に向いています。スーパーマーケットなど日常で使用する店舗との距離も入居率に影響を与えるため、経営をおこなってみたいと考えたらまずは周辺地域の調査から始めましょう。

老人ホームや高齢者向け福祉住宅

2022年現在、日本は少子高齢化社会となっており、高齢者向け施設の需要は上がり続けています。老人ホームや高齢者向け住宅を建てることも、有効な活用方法のアイデアです。

マンション経営やアパート経営と同じように、相当の規模の建物を建築しなければ始めることのできない活用方法であるため、初期費用は高めです。

しかし、現在の高齢化社会を鑑みて、こうした高齢者向け施設の建築には補助金や助成金を利用できる場合があります。税金も抑えられますが、こうした行政側のサポートには適用条件が定められていることが多いため注意が必要です。

土地の所有者だけで高齢者向け施設を経営することは難しいため、業者に一括借上げをしてもらい運営を委託する方式が一般的です。 

ロードサイド・店舗経営

所有している土地が幹線道路沿いや人通りの多い道路など、交通量の多いエリアに面している場合、飲食店やコンビニエンスストアなどの商業系の店舗を建てることも活用方法のひとつです。

交通量の多さや店舗までのアクセスの良さを活かし、売上の一部を固定賃料として受け取ることで利益を得られます。

20年以上の事業用定期借地を結ぶ場合は安定した収入を得ることができ、初期費用を抑えることも可能です。しかしこれは業者に土地のみを貸し出すもののため、収入はあくまで土地代に限られ収益性は下がることに注意しましょう。

月極駐車場

月極駐車場は費用や手間を抑えておこなえる土地活用方法です。自動車を置くことのできるスペースや、道路への接続が整っていれば敷地条件が整っていればスムーズに運営を開始できます。

上に建物があるわけではないため節税効果は薄いものですが、土地をほぼそのままの状態から活用するため、別の新たな活用方法を考えるまでの、つなぎの活用としても利用できます。

賃貸などと同じように、空室リスクがあり、駐車スペースの契約が空いたままでは収益が発生しないことに注意しましょう。

医療施設

土地の所有者が医療施設を建設し、土地と建物を経営者(医師)に貸すことで収入を得る方法も選択肢に入ります。高齢者向け施設と同様に需要の高い施設であるため、医療施設が建つだけのスペースがあれば長期間の安定収入が見込めます。

また、医療施設の建設にも補助金など用意されているため、条件を満たしてこれを使用することで、初期費用や税金を抑えながら収入源を確保できます。

しかし、病院は特殊な構造の建物であるため、もしも医師が退居した場合には借り手が見つかりにくく、医師に貸す以外の活用方法へ転用しにくいことがデメリットです。

土地信託

土地の運用そのものを信託会社や信託銀行に任せ、運用による配当金を得ることで安定した利益を上げるのが土地信託です。土地を業者に渡したあとは任せる方式のため、初期費用もほとんどかからず契約期間が終了したあとに残るものを引き継ぐこともできます。

しかし、一度契約をしてしまうと契約の中断は難しく、契約満了まで別の用途に使用できなくなってしまいます。加えて、充分な利益が出ない場合は配当が出ないことがあるため、安定性は高いもののリスクがないわけではないことに注意しましょう。しっかりと利益を上げられる、信頼できる業者へ依頼をすることが大切です。

太陽光発電

日当たりのよい立地であれば太陽光発電をおこない、発電した電気を電力会社へ売却する(売電)ことで収入を得ることができます。交通量やアクセスなどについてあまり考えなくてよい活用方法のため、遠隔地の空き地に太陽光発電パネルを並べるような活用例が多いです。

ただし比較的初期費用が高く、売電価格も下がっている傾向があるため、設置コストを回収するためには時間がかかります。利益の回収が難しいかもしれないことに注意しましょう。

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土地活用方法の選び方

土地活用では活用方法の選び方が極めて重要です。「この土地活用は儲かりそう」「この土地活用なら簡単そう」と、安易に飛びつく前に、一歩立ち止まって「本当にそうだろうか?」と考えてみないと、思わぬ失敗につながりかねません。土地活用を選ぶ際の軸にしたい考え方を4つ、以下に紹介していきます。

  • 目的にあった活用方法を選ぶ
  • 土地にあった方法を選ぶ
  • 土地に関する規制を知ってから選ぶ
  • かける費用に見合う収益が得られること

それぞれの選び方の基準の詳細を、順番に解説していきます。

目的にあった活用方法を選ぶ

高い利益を得たいのか、安定した利益を得たいのか、節税をしたいのか…土地活用をはじめるきっかけとなった目的は人それぞれです。こうした目的を叶えるための手段が土地活用であるため、土地活用そのものが目的化してしまわないように注意しましょう。

例えば、節税目的で土地活用を始めたものの、土地の上に建物が建っていないと固定資産税を軽減できず、思っていたものとは違う結果となってしまいます。

そのため、まずは土地活用の目的をまずは明確にしましょう。目的を明確にすることで最適な活用方法を見つけることができます。

土地にあった方法を選ぶ

狭い土地と広い土地、交通量が多い土地と低い土地と、土地にはそれぞれにさまざまな性質があります。そうした土地の性質にあった活用方法を選ぶことがとても大切です。

例えば狭い土地にマンションを建てようとしたり、周辺の交通量が低い土地でコインパーキングを経営しようとしたりしても、利益を出すことは難しいでしょう。周辺環境や需要を調査し、土地にあった方法を選ぶことが大切です。

土地に関する規制を知ってから選ぶ

土地や不動産には関連する法律や規制が数多く存在しているため、それらを守らなければ健全な土地活用をできません。

例えば、土地は都市計画法によって市街化区域市街化調整区域に分けられています。これらの区域の違いによって建てられる建物が異なるため、活用方法にも制限がかかります。

また、農地などは、用途地域による区分と制限も存在しており、農地に指定されている土地は農地以外の用途で活用するのはとても困難です。

しかし、農地にも貸し農園などの活用方法があるため、まずは自分の持つ土地がどのような規制下にあるのかを知り、そこからどのような活用ができるかを調べましょう。

かける費用に見合う収益が得られること

土地活用には一定以上の初期費用やランニングコストがかかるものが多く、そうした費用に見合った収益が得られないとかえって損をしてしまうことになりかねません。

土地を持っているだけでは負担だからと活用を始めても、資金計画や収益性の見通しが甘いまま手を出し赤字になるような事態になってしまえば本末転倒です。

そのため、土地の活用を始める前に、まずは資金計画を建ててシミュレーションをおこないましょう。経費が収益を上回るようであれば、他の活用方法を検討することをおすすめします。

土地活用する際の注意点

土地活用も不動産投資の一種です。投資で動くお金も少なくないため、ミスや失敗で損をしないようにさまざまな点に注意を払う必要があります。この項目では、土地活用において注意したいポイントを2つ紹介します

  • 土地活用にはリスクがつきもの
  • 迷ったときは専門家に相談しよう

それぞれの詳細を順番に解説していきます。

土地活用にはリスクがつきもの

土地活用は投資のひとつです。投資はお金を投じれば投じるほど、あるいは時間や労力をかければかけるほど必ず見返りのあるものではありません。土地活用をおこなう際にはリスクについてもしっかりと考えておきましょう。

加えてコントロールできないものとして、地震や水害といった自然災害、火災や入居者トラブル、家賃滞納トラブルといったイレギュラーのリスクもあります。こうしたリスクまで理解した上で土地活用をおこなっていくことが大切です。

迷ったときは専門家に相談しよう

不動産投資には専門的な知識や、地域の事情への見識が必要になりがちです。例えばアパートやマンションの経営には家賃の相場や周辺地域の住宅需要などを把握している必要がありますし、駐車場経営も交通量や駐車場需要へのアンテナを張っていなければ赤字になってしまいます。

不動産投資の問題に迷っているときには、一人で悩んだり答えを探したりするだけでなく、不動産業者やハウスメーカーなどの専門家の知識を借りることも検討しましょう。

専門家であれば、土地やその活用方法に対する需要や、周辺地域の相場についても深い知識を持っています。すぐにそのサービスを利用するのではなく、まずは相談からおこなってみることがおすすめです。

まとめ

土地活用では、まずは自分の持っている土地の広さを考えた活用方法を選ぶことが大切です。加えて土地に関する規則を把握し、無理のない資金計画ではじめるようにしましょう。

土地活用にはリスクもありますが、リスクを把握しておくことで対策も可能なため、自分で知識を学んだり専門家の力を借りて不動産関連の知識を身につけましょう。

土地活用について学ぶ努力を惜しむと失敗を招くため、下調べはしっかりとおこなってください。周辺のニーズや土地の性質を見極めて有効な土地活用の方法を選びましょう。

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この記事の著者
駅探PICKS編集部
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