土地活用でおもしろい活用方法10選選び方と失敗しないための方法

土地活用でおもしろい活用方法10選選び方と失敗しないための方法

使っていない土地をそのままにしておくのは、税金がかかり続けるだけなので適切ではありません。しかし、いざ土地活用をおこなおうとしても、何が適切なのか判断がつかない人も多いのではないでしょうか。しかし安易にありきたりな方法を選択してしまえば、失敗する可能性は高くなります。

そこで、今回はおもしろい土地活用を10選を紹介し、失敗しないための方法もあわせてお伝えしましょう。なお、おもしろい土地活用とは定番のものとはちょっと異なり、海外で生まれた方法や最近できるようになったものです。

最後まで読み進めればおもしろい土地活用を参考にして、自身にとって適切な方法で土地を有効活用できるようになります。

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おもしろい土地活用方法10選を紹介

まずは早速、土地活用としてユニークな方法を次の10選紹介します。

  • コレクティブハウス
  • コワーキングスペース
  • キャンプ場
  • トランクルーム
  • 貸し農園
  • 等価交換
  • ロードサイド
  • モデルルームとして土地を貸出す
  • マンスリーマンション
  • 民泊

上記に向いている土地のタイプや特徴などをしってください。

コレクティブハウス

コレクティブハウスは、北欧から生まれた住人が主体となって共同生活を送っていくための土地活用です。こちらはマンション経営などをおこなえる土地の広さが必要であり、形式としては他の住人と空間を共有して共同生活をおこなうシェアハウスと似ています。

収益についても同じような傾向を持ち、一般的な賃貸マンションなどと比較すると、貸し出す面積に対して契約者の数が多くなるため、賃料報酬がより高めといえます

コレクティブハウスとシェアハウスのなにが違うのかといえば、土地と物件を持っている人と住人のどちらが主体性を有しているのかの違いです。シェアハウスでは土地所有者が土地にマンションを建てるなどして入居者を募ります。そのため、主体性は不動産の所有者にあり、入居者は用意された物件を借りるという関係です。

一方で、コレクティブハウスは共同生活を送る契約者たちが居住者組合を作り、そのうえで土地にマンションなどの住居を建設つまり、主体性を持っているのは契約者のほうであり、土地の所有者は彼らに追随します。具体的にはどれくらいの賃料を納められるのか、土地所有者の希望する利回りなどを話し合い、そこから建設費を決めて住居を建設していくのです。

検討の段階からすでに入居者が決まっているため、コレクティブハウスでは空室リスクを最小化できる特徴がありますなお、居住者組合は基本的に近しい人物が集まって作られているため、仮に空室ができたとしても組合員の関係者から新規の入居者が見つかりやすいです。したがって、将来的なリスクも低くできます。

コワーキングスペース

コワーキングスペースは1つのオフィスを複数人で共有しながら利用していくタイプの土地活用です。一般的なオフィス経営の場合は階数で貸出をおこなって月々賃料を得ていきますが、コワーキングスペースは一部の施設、会議室などは貸し出し制で他の企業と共有し、実務スペースはオープンな環境にします。そして、時間制で報酬を得るため、利用者が望める都心などでは収益性に期待できます。

また、他の企業との垣根が低くなるのでなんらかの刺激をもらったり、ビジネスチャンスを広げられたりと、ビジネス面でのメリットを受け取れるでしょう

なお、時間制で収益を得る都合上、無人化で営業することも可能ですただし、コワーキングスペースの土地活用は、コロナ禍によりニューノーマルな社会が形成されていくなかで、オフィス需要が今後どうなっていくのかは不透明なため、リスクが高い方法といえます。

今後、景気が上向いてオフィス需要が回復すれば、土地活用としてはありなのかもしれませんが、現状は収益予測が難しいでしょう。

キャンプ場

土地がある場所が田舎の自然豊かなところであれば、キャンプ場として利用するのも土地活用としては有効です。こちらは利用者から使用料をもらって収益を得られます。ポイントとしてキャンプ場は賃貸経営などでおこなう賃貸借契約が必要でなく、いつでも辞められる点です。そのため、土地活用としては気軽に始められるでしょう。

ただし、どうやって収益を向上させていくのかが問題になります。お金を落としてもらうためにテントを建てる、飲食物を販売したい場合、それぞれ自治体の許可が必要になるためです。

そのため、収益を向上させられる一方で申請手続きの手間がかかることになります。したがって、気軽に始めやすいとはいえません。両者を天秤にとって検討するとよいでしょう。

トランクルーム

トランクルームは土地の広さに応じた倉庫を設置して利用者に貸し出すビジネスです。形態としては個人と事業者に貸し出す2パターンがあり、前者は狭い土地の場合に向いています。

一方で、後者は広い土地で物流のアクセスがよい場所、高速道路や空港などの近くで大きな倉庫を建てるのが収益的におすすめです。

この土地活用ではどういった規模の倉庫を設置、建てるのかで初期費用が異なりますが、数百万円など比較的安い金額で始められます。ただし、倉庫は安全性などが十分担保されていない場合は、近隣住民の理解をえられず反対される可能性があります。したがって、事前に対策と説明をおこなって同意を得たうえで始めましょう。

貸し農園

立地条件が悪く土地が狭小地などのケースでは、土いじりができる貸農園という選択も可能です。土地活用を模索していく過程では賃貸経営や駐車場経営などができないかを検討するでしょう。しかし、土地が郊外や住宅地のなかにある狭小地などでは、収益性がよくないため難しいです。

そこで、貸農園として活用できないのかを検討してみましょう。貸し農園は高い収益性は期待できませんが、フェンスなどを設置するだけなので必要な初期費用も低く済みます。

また、ちょっとした農業を体験したいシニア層や家族連れなどに需要があるため、収益が安定しやすい傾向があります。そのため、短期間でみていくのではなく、長期間の活用をおこなうことで初期費用を回収し、利益を得る方法といえるでしょう。

等価交換

土地所有権と引き換えに不動産の所有権をえられるのが等価交換です。こちらの土地活用は立地条件が良好である場合に、土地開発をおこなう会社に該当の土地を提供。そして、その場所に立つ不動産、例えばマンションの所有権を提供した土地の価値に応じて権利を得ます。

自身で賃貸経営する場合には建物の建設費用を借り入れなどでまかなう必要があります。一方で、等価交換ではそういった出費が必要ないので、不動産の権利を一部でも得たい方であればおすすめです。ただし、土地の所有権は提供した分を業者と共有することになるので、元の権利分からは目減りします

さらに、契約相手をみつけることが難しいという課題もあるので、土地活用をおこなう意思があったとしても実現できるのかはわからないです

ロードサイド

交通量の多い場所に一定の広さの土地があるならば、ロードサイドという土地活用はどうでしょうか。こちらは幹線道路沿いや生活道路沿いなどに貸店舗を作り、業者に貸し出して賃料報酬を得ます。立地条件を満たす場所であれば、土地が広くなるほど収益性が高くなる特徴があります。具体例としては郊外型の大規模ショッピングモールなどがあてはまるでしょう。

ただし、この方法は初期費用がかなり必要という問題があり、大規模の店舗では億以上になることが予想されます。また、あくまでも賃料収入が主体の土地活用なため、撤退などによって店舗が空くと大きな痛手となります。したがって、ハイリスク・ハイリターンの土地活用に分類されるでしょう

モデルルームとして土地を貸出す

近隣に建設予定のマンションなどがある場合はモデルルームとして土地を貸出す方法もあります。このモデルルームとは建設予定のマンションの販促活動のため、実際に建設する間取りや内装をそのまま再現した建物です。これによって、マンションを販売する不動産会社などは入居者を募集していきます。

こちらの方法は始めるタイミングが肝心であり、近くにマンションが建つ予定があればすぐに行動を起こすことが大切です。なお、あくまでも販促のためのものなので、マンションの建設が終わるまでの限られた期間のみ運用できます。長期的には続けられないので、モデルルームとしての役割を終えた場合は、別の土地活用を検討しましょう。

マンスリーマンション

出張をおこなうビジネスマンや訪日外国人などへの需要が見込めるならばマンスリーマンションも検討しましょう。マンスリーマンションはその名称のとおり、月ごとで契約をおこなうマンションのことです。数ヵ月滞在する人、ビジネスマンや訪日外国人が多い土地柄であれば、一般的な賃貸経営よりも賃料を値上げできるので収益にも期待できます。

なお、マンスリーマンションは室内がすぐに使える状態であることが望ましいので、最低限の生活を送れる冷蔵庫などを準備する必要があります。

民泊

土地の近隣が観光地として利用されているのであれば、民泊をおこなう方法も土地活用としておすすめです。こちらは自宅や一般的な建物などを宿泊施設として活用するもので、届け出をおこなうことで年間180日まで事業者として経営できます。やっていること自体はホテルなどと変わらないため、宿泊料をしっかり徴集できる点がメリットです。

一方で、宿泊施設としての役割を求められていない立地では、想定どおりの収益とはならないのでアパートなどを検討したほうがよいでしょう。

なお、一部の地域(東京都大田区、北九州市など)では特区民泊と呼ばれる、年間180日までの縛りがない地域もあります。対象エリアではより高い収益を望めるため、真剣に検討してみるのもよいです。

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おもしろい活用方法の選び方

紹介したおもしろい活用方法については次の点を考慮して選んでみましょう。

  • エリアでの需要
  • アービトラージができるか
  • 土地の制限
  • 土地の広さ
  • 活用方法のメリットデメリットを知る

ここでは、それぞれについて解説します。

エリアでの需要

土地活用はエリアでの需要に応える方法を選択しなければ満足な利益は得られないです。それぞれの土地には人・場所・環境の特色があります。例えば、若者が多く住んでいる、観光地として有名、外国人がたくさん働いているなどの傾向を有します。

そのため、活用を検討している土地周辺がどういった需要を持っているのかを正しく把握し、そのうえで適切な方法を選びましょう。

アービトラージができるか

アービトラージができるかどうかを検討して、初期費用や収益性などから具体的な活用方法を選ぶのも有効です。このアービトラージとは空間や時間を区切ることで賃料の単価を上げて、収益性の向上を図ること。例えば、ある面積の土地を賃貸マンションにした場合を想定します。このとき、入居できる部屋数を5から10に増やした場合は、空間が倍になっているので賃料の単価も2倍に増加

また、賃貸アパートをマンスリーマンションに変更したとします。一般的な賃貸借契約は契約期間を2年間に設定しますが、マンスリーマンションは一ヵ月ごとの契約になります。

これは時間的に短い契約になるため、多少割高な価格に賃料設定することが可能です。なお、ホテルなどの1泊ごとの利用をおこなうものは、より短く時間を区切っているためさらに宿泊代を高く設定できます。収益を重視したければアービトラージ可能であり、初期費用の支払いができる土地活用を選んでください。

土地の制限

土地活用を検討する前に用途についてどのような規制がおこなわれているか一度確認しましょう。こちらについては住居系・商業系・工業系などに分かれており、なんらかの制限がなされている場合があります。例えば、住居系の建物は工業系の場所では建設ができないです。

また、住居系に分類されていたとしても、建設する建物の面積の広さがあまりにも大きかったり、高層だったりする場合は制限に抵触する可能性があります。したがって、土地にどのような規制がなされているのかを確認することで、土地活用の方法を絞ることができます

土地の広さ

土地の広さは具体的な活用プランを検討する際に大きな要素になります。これは広さによって建設可能な建築物が変わってくるからです。例えば、かなり広い土地を持っている場合には、ホテルといった大きな建物を建設するなど自由度の高い検討が可能です。

一方で、狭小地など土地の面積が限られる場合は建築スペースを小さくしたり、場合によってはなにも建てずに小規模の駐車場として利用するなどの選択肢が考えられるでしょう。

このようにできる・できない土地活用の方法と具体的な建設プランを広さから検討できます。

活用方法のメリットデメリットを知る

活用方法のメリット・デメリットを理解したうえで、どのような目的で土地活用をしていくのかを検討しましょう。すべての土地活用にはメリット・デメリットがあります。

例えば収益は高いけれども初期費用がかなりかかる、手軽に始められるが利益を得るまでに時間がかかるなど、それぞれの活用方法は一長一短です。そのため、自身に合うかどうかを判断するためにも、双方について正しく知っておくべきです。

また、土地活用はなにを目的におこなうのかも重要な点です。例えば、より収益の高い活用方法に切り替えたい、税金対策の一環として検討しているなど、各々で異なるはずです。したがって、目的についてもしっかりと自身のなかで定めておきましょう。

おもしろい土地活用を失敗しないための方法

おもしろい土地活用を失敗しないためには、次の4つについて理解しましょう。

  • リスクを知っておく
  • 失敗例と成功例から学ぶ
  • 土地活用でかかる費用をおさえておく
  • 土地活用の専門家に相談する

ここでは、上記について解説します。

リスクを知っておく

地活用を失敗しないためにまずやることはリスクを把握することです。こちらについては以下のようなリスクがあります。

  • 初期投資のリスク
  • 空室による収入の低下リスク
  • 建物維持管理を怠ることで修繕費用がかかるリスク

上記は一部を列挙したものですが、他にもさまざまなリスクが存在します。そのため、リスクが顕在化しないような予防策を実行しましょう

例えば、初期投資のリスクが気になるのであれば、手元に資金が残るように資金計画を見直すことが重要です。また、空室リスクは周辺の不動産相場に準じた賃貸設定にする、需要がある土地で経営することでリスクを低減できます。

修繕費用がかかるリスクについては適切な維持管理をおこない、修繕用の費用の積み立てをしていきましょう。これらのような対応でリスクをコントロールしてください。

失敗例と成功例から学ぶ

土地活用は失敗例と成功例から何が問題だったのかを学び、自身にあてはめていけば失敗をする可能性を下げられます。過去の事例では成功・失敗したケースの双方が多くあります。そのうち失敗をしたケースでは、特定の行動をおこなったり、知識不足による判断ミスが多くの原因です。

そのため、まずは活用を前向きに考えている方法で、成功例や失敗例を検索して調べてみましょう。例えば「民泊 成功例」といったキーワードで検索すれば、情報を得られます。また、信用できる不動産会社などに過去の事例を聞くのも手です。

失敗例と成功例を学んでいけば、自身が同じような状況に陥る危険がないか、確認・検討がおこなえるため失敗する可能性を低くできます。

土地活用でかかる費用をおさえておく

土地活用は収益だけに目をむけるのではなく、さまざまな費用について理解しておきましょう。例えば、建物を建設したり、設備を導入したりすれば、そのための費用がかかります。

また、活用を続けていくなかで経費を支払う必要がある場合もあります。したがって、予想収益と支払う可能性のある出費を考慮して、将来的にどうなるのかを予想しましょう

予想することで適切な資金計画を立てることができます。

土地活用の専門家に相談する

土地活用は専門家に相談しながら進めていくと失敗しづらいです。そもそも素人が独学でできることには限界があるため、精通した信頼できる専門家に相談するのが手っ取り早いという側面もあります。複数の専門家に相談をおこない、そこから実際にどうするのかを検討していくのがよいでしょう。

詳しくは以下の内容に目を通してください。

信頼できる専門家を探す

土地活用の知識や成功のためのコツを理解していないと失敗につながるため、まずは信頼できる専門家を見つけましょう。なお、相談先は土地活用をあつかっている不動産会社などがおすすめです

信頼性を判断するのは難しいように見えますが、不動産会社の公式ホームページなどから過去の実績や事例を確認したり、担当者の態度や口コミの評判を見て検討できます

複数の専門家に相談する

信頼できそうな業者に目星をつけたら、さらに複数の専門家に相談をおこなってプランの提案を受けましょう。各不動産会社ごとに得意分野があるため、返答はそれぞれ内容が異なります

もらった意見を総合していけば、どの土地活用の方法が最も適しているのかがわかりやすくなるはずです。なお、相談は無料でおこなえることが多いので気軽にやってみましょう。

まとめ

土地活用には北欧生まれのコレクティブハウスや新しいオフィスのコワーキングスペースなど、複数のおもしろい方法があります。また、おもしろい活用方法を選ぶ際には、エリアでの需要やアービトラージができるのかなどを考慮してください。

また、おもしろい土地活用を失敗しないためにはリスクや費用面について正確に知り、失敗例と成功例から学んでおきましょう。土地活用の専門家に相談しながら進めることも大事です。

上記で紹介した活用方法と解説した内容をよく検討して、自身のケースで利益を出せる土地活用を導き出していきましょう。

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この記事の著者
駅探PICKS編集部
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