田舎の土地を売りたい！売るために必要なものから相談先、売れない時の対処方法

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「田舎にある土地を売りたいと思っているけど、どうやって売ったらいいのかわからない…」「両親の土地があるけど、できるだけ高く売却したい…」

実は田舎にある土地は、利便が良く無いので高値で売れる可能性は低いです。そのため、一定数の見込み客を期待できる都会とは違い、田舎の土地を売るにはコツを把握する必要があります。

そこでこの記事では、田舎の土地を売る方法や、税金、少しでも高く売る方法について解説していきます。

田舎の土地を高く売るためのコツ9選！

ここでは、田舎の土地を少しでも高く売るコツを紹介します。

適切な価格設定をする

田舎の土地を売りたいときには適切な価格設定が重要です。以下では、価格を適切に設定するための方法について手順を解説していきます。

• 過去の成約価格を参考にする
• 成約価格の9割くらいの値段の価格設定をする

過去の成約価格を参考にする

まず最初にその土地の過去の制約価格の相場について調べましょう。過去に実際に成約した価格に設定することで、ご自身の土地も成約できる可能性が高くなるためです。

過去の成約価格を調べるには、土地総合情報システムを使います。

土地総合情報システムを使って、土地の価格を調べる方法は以下の記事で紹介しております。

土地の売値はいくら？土地評価額から売値を決める方法やポイントを解説

成約価格の9割くらいの価格設定をする

成約価格の相場を知ることができたら、大体成約価格の9割くらいの価格で値段設定をするようにしましょう。通常土地を売却する際には買い手から値引きの交渉があるので、売り出し価格よりも下がってしまいます。

以下は、首都圏における土地の売り出し価格と成約価格の推移です。

“参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2022年)」”

このようにしてみると、成約価格は売り出し価格の90％くらいになっているのがわかります。売り出しの価格はあらかじめ、相場の9割くらいの価格に設定しておくことで、成約しやすくなるでしょう。

多少の妥協は必要

土地がなかなか売れない場合は多少は妥協した方がいいでしょう。なぜなら、売れない期間が続いてしまうと買い手は「なかなか売れない人気のない土地」と感じてしまうからです。

通常土地の売却には3ヶ月～6ヶ月かかると言われてますが、特に田舎の土地は都会の土地とは異なり、買い手が見つかりにくいのでさらに期間がかかってしまいます。

買い手の候補が出てきたら、希望の価格まで下げてみるのも一つの手でしょう。

売却の流れを把握して余裕を持っておく

土地の売却の流れを把握しておくことで、売却をスムーズにおこなうことができます。売却の流れを知っておかないと、次に何をしたらいいのかわからなくなり、手続きに時間がかかってしまう可能性があります。

特に売り出してから、買い手が見つかるまでに時間がかかりがちです。中には1年以上も買い手が見つからないこともあります。土地の売却の流れや、想定の期間を把握しておき、余裕を持って交渉するようにしましょう。

土地を売却する流れは、以下の記事を参考にしてください。

土地を売却するときの手順は？費用の目安や注意点について解説

また、土地を売却する手続きを全て自分でするのは現実的ではなく、不動産会社に依頼するのが一般的です。高い集客力と高い値段で売却できる交渉力がある不動産会社に依頼することが重要です。

おすすめの不動産会社については、以下の記事を参考にしてください。

【厳選10社】人気のおすすめ大手不動産会社！選び方も紹介｜2023年更新

複数の不動産会社を比較する

土地を売却する際には、複数の不動産会社に査定依頼してみるのがおすすめです。複数社に一度に査定依頼を行うと、査定価格が比較でき相場を知ることができます。また親身になって相談に乗ってくれる担当者に出会えると、土地の売却までスムーズにおこなうことができるでしょう。

不動産会社を選ぶ際のポイントは以下のようなものがあります。

• 査定結果の理由を説明してくれる・明確
• 市場に精通している
• 営業時間が長い・定休日がない
• 口コミがいい
• 免許の更新回数が2回以上
• 担当者がこちらの要望をしっかりと聞いてくれる

おすすめの不動産会社については、以下の記事を参考にしてください。

【厳選10社】人気のおすすめ大手不動産会社！選び方も紹介｜2023年更新

「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」がおすすめ

また、不動産会社との契約は「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」のどちらかをおすすめします。不動産との媒介契約には以下の3つの契約方法があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

以下に、3つの契約方法の特徴についてまとめました。

一般媒介契約では、複数の不動産会社が同時に土地の売却活動をおこなってくれるので、より素早く土地を売却できる可能性があります。

しかし不動産会社は、販売活動を行っても他社が先に買主を見つけてしまった場合、仲介手数料を得ることができません。さらに広告費など販売活動にかかってしまった費用分がマイナスになります。そのため、一般媒介契約では積極的に販売活動を行ってくれない可能性があります。

「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」のように1社のみと契約することで、不動産会社は利益を出すために、積極的に販売活動をおこなってくれます。そのため不動産会社との契約は「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」のどちらかを結ぶようにしましょう。

もしどちらかで悩んだ場合には「専任媒介契約」がおすすめです。なぜなら専属専任媒介契約を結んだ後に、知人に不動産を売却したいと思っても、専属専任媒介契約の契約期間中は、自身で知人へ売却することはできません。

判断が難しい場合には弁護士に相談して決めるようにしましょう。

地元の不動産会社に依頼する

田舎の土地を売りたいときには、地元の不動産会社に相談することをおすすめします。地元の動産会社なら、その地域の相場について詳しいので適切な値段設定のもとで土地を販売してくれるでしょう。

大手の不動産会社と比べて、営業力は劣りますが、地元密着型の方が見込み客をすでに抱えている可能性があります。

田舎の土地を売るための現実的な相談先として最も適切なのは、土地の近隣にある地場の不動産会社です。できれば車で10分か、せめて20分以内でいける不動産会社に絞り込むことがポイントです。

いい地元の不動産会社を選ぶポイントは以下の通りです。

• 車で10〜20分程度にある
• 車で内見ができる
• 免許の更新を2回以上行っている
• 実際に会ってみて相性がいい

不動産会社に現地調査を行ってもらう

田舎の土地を売る場合には、不動産会社に現地調査をおこなってもらうのもおすすめです。不動産の中には変形な土地、隣家との境界、土地が抱える諸問題などがあり、知らずに購入してしまうと、追加で費用がかかることや、引き渡し後に問題が起こる可能性があるからです。

2018年1月1日以降の宅地建物取引業法の改正によって、不動産会社は400万円以下の売買価格の場合には売買価格に関わらず、売主側から最大で18万円受け取ることができるようになりました。

“低廉な空き家等の売買・交換の媒介等に際し、通常の売買の媒介等と比較して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて、当該現地調査等に要する費用相当額を合計した金額18万円（消費税相当額を含まない。）を上限に受領できるとされております。“

引用：国土交通省告示第1155号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

不動産会社は上限を超えて手数料を請求することはできず、上限金額は以下の通りです。

例えば従来なら、物件価格が200万円の場合には「8万円（物件価格300万円×4％）＋2万円」ですので、仲介手数料は10万円になります。しかし今回の改正によりさらに8万円を上乗せして受け取ることができるようになりました。

以前に比べて不動産会社も積極的に販売活動をおこなってくれるようになったので、現地調査をしても快く受け入れてくれるでしょう。

建物がある場合には登記しておく

田舎の土地の建物に登記をおこなってない場合には、売却に出す前に登記をおこなっておきましょう。未登記の土地や建物は、住宅ローンを組んで購入することができません。田舎の土地を購入する方の多くは、古民家をリフォームすることを目的としていることが多いです。

株式会社AlbaLinkがおこなった調査によると、中古住宅の購入がありと考える理由の2位が「リフォーム・リノベーションすればよい」です。自分好みにリフォームできる古民家は需要がある言えるでしょう。

登記されてない古民家だと、購入者に不便をあたえるので、少々手間ですが、売却の前には建物を登記しておくようにしましょう。

空き家は取り壊して購入者の費用を抑える

土地に空き家がある場合には、取り壊しておくことで早く売れる可能性があります。通常住居の取り壊しには費用がかかるので、購入者も空き家があることで購入をためらうケースがあります。

一般的な住居の取り壊しにかかる費用は以下の通りです。

参考元：相続会議「実家の解体費用はいくらかかる？ 費用の相場と安く抑えるポイントを解説」

上記のように、一軒家を解体する際には高額な費用がかかってしまいます。あらかじめ住居は取り壊しておくことで、購入者のハードルを下げることができるでしょう。

空き家付きの土地として売るのも1つの手

場合によっては、空き家付きの土地として売ることで土地が購入されることもあります。最近では古い家をリノベーションして、利用している方も多くいます。

あえて空き家を残しておくことで、リノベーション目的で古い家を探している買主の目に留まる可能性もあります。

空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、自治体が運営している不動産サイトです。空き家の貸したい・売りたいと思っている売主が、空き家を探している人へ向けて、情報提供できる制度です。

空き家バンクの特徴は以下のようなものがあります。

• 登録されている物件が少なめなので、購入者の目に留まりやすい
• 購入したいニーズが強い方が多いので、売却しやすい

上記のような理由から、すこしでも早く田舎の土地を売ることができるかもしれません。

隣人など周辺の土地の所有者に売却する

田舎の土地を売る際には、隣人などの近隣の方に交渉してみるのもおすすめです。土地を持っている人の中には、結婚する家族のためや、古民家カフェやゲストハウスなどの事業のためにさらに土地が必要な人もいます。

そういった人に対して土地の販売を検討することで、スムーズに売却できる可能性が高まります。また隣人にとっても、探す手間が省ける上に、近くの土地が手に入るので、メリットは大きいです。

一度近所の人に土地が必要かを聞いてみることで、思わぬ買主が見つかるかもしれません。

田舎の土地を売る流れを具体的に解説

先ほど紹介したように、土地を販売するためには土地が売れるまでの流れを把握することが重要です。土地を売却するときのおもな流れは、次の通りです。

1. 土地の相場を知る
2. 不動産会社に査定依頼をおこない比較検討する
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 売却活動
5. 買主に土地を引き渡す

以下の記事では、土地を売却する流れだけでなく、注意点についても解説していますので、ぜひ参考にしてください。

土地を売却するときの手順は？費用の目安や注意点について解説

【土地を売りたい方必見】田舎の土地のニーズとは？

「売りたいとは思っているが、ニーズがあるのか不安」と気になっている人もいるのではないのでしょうか？ここでは、田舎の土地のニーズや利用目的について解説します。

• 古民家カフェなどの事業用途
• 地方移住などの住居用途

古民家カフェなどの事業用途

田舎の土地の利用方法としては、事業用途があります。

代表的な事業目的には以下のようなものが挙げられます。

• 古民家カフェなどの飲食店
• 貸別荘などの宿泊施設
• 賃貸物件

上記のように、田舎の土地を利用して事業として収入を得ようとしている人もいます。事業を考えている人たちにとって、その土地がいかに事業に向いているかが重要なので、その土地・空き家の魅力をしっかりとアピールするようにしましょう。

以下の記事では、田舎の土地のおすすめの活用方法を紹介しておりますので、ぜひ参考にしてください。

人気の土地活用ランキング10選！お金のかからない方法・田舎の土地の面白い活用法も紹介

土地活用でおもしろい活用方法10選選び方と失敗しないための方法

地方移住などの住居用途

最近では、都内に住んでいる人が地方移住目的で田舎の土地を購入するケースが多くなってきています。20代～40代を対象として、一都三県を除く道府県への移住への感心を調査したデータによると、「移住に関心がある」と答えた人の割合は65.0%という結果になりました。

引用：PRTIME「移住に興味がある人は全体の65%。移住先に求めるサポート・制度とは」

また、コロナの影響でリモートワークが普及していく中、田舎に住むことで、住居費などの固定費を節約しようと考えている人もいるようです。

田舎の土地が売れない理由とは？

上記で説明したように、ニーズがある田舎の土地ですが、売れにくい場合もあります。

ここからは、田舎の土地が売れにくい理由について解説していきます。

• 立地や周辺環境から需要がない
• 土地が悪い
• 不動産の協力があまりない

立地や周辺環境から需要がない

一般的に以下のような条件を満たしている土地は、需要が高く人気の土地となっています。

• 学校やスーパー、公共施設などの生活環境が整っている
• 電車やバスなどの公共交通機関が発達している
• 道路や鉄道環境が整っている
• 治安がいい

これらの条件と合致しない土地の場合、見込み客の数が限られてしまいます。

都会に住み慣れている方にとっては、交通手段などの面で不便を感じることが多いでしょう。例えば、「近くにコンビニがない」「移動にバスや電車が普及してないので、車を使わないといけない」などと感じる方も多いです。

しかし、利便性が悪い土地でも一部の人にとっては需要のある土地になるかもしれません。

一般的に田舎では、以下の条件が好まれます。

• 価格が抑えめ
• 車の利用がしやすい
• 近くにスーパーなどがある
• 土地利用がしやすい

土地が悪い

以下のような場合では、土地の状態が悪く購入される可能性が下がってしまいます。

• 雑草の処理ができてない
• 土壌が悪い

売却する前には、そのままではなく、簡単に整備することで売りやすくなります。

不動産の協力があまりない

先ほどご紹介したように、不動産会社は400万円以下の売買価格の場合には売買価格に関わらず、売主側から最大で18万円を受け取ることができます。しかし、田舎の土地は売値が低い傾向にあるので、不動産の利益は少なくなりがちです。

また、都会の土地と比較して数も少なく、利益が出にくい土地はあまり扱いたがりません。このような理由から特に大手の不動産から協力をもらえる可能性は低くなってしまいます。

田舎の土地が売れない時の対処方法

上記で紹介したように、田舎の土地が売れないことがあります。

ここでは、田舎の土地が売れないときの対処方法をご紹介します。

• 相続放棄
• 寄付
• 贈与
• 借地
• 事業として利用

相続放棄

これから土地を相続するかもしれない人で、田舎の土地が売れない場合には、相続放棄も検討してもいいでしょう。売れない土地であっても、所有しているだけで、固定資産税の支払いは必要であり、管理費用などの支払いも発生することがあります。あえて相続放棄をすることで、余計な費用をかけないで済むことができます。

相続放棄する際には以下のような注意点があります。

• 全ての財産が相続できなくなる
• 相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをおこなう必要がある

そのため、相続放棄をする際には、他にも相続できるものがないのかなどの確認をするようにしましょう。

寄付

田舎の土地を寄付するという手もあります。自治体やNPO法人等の公的事業のために土地を寄付すると、税金や売却に生じる費用がかからないのがメリットです。

しかし、地方の自治体などは土地にかかる固定資産税が主な収益になっているので、よほど良い土地でない限り、寄付を受け付けてない可能性があります。一度自治体などのwebサイトを確認して、寄付が可能かどうかの確認してください。

贈与

土地が売れない場合には、贈与することも検討してもいいでしょう。贈与とは、自分の資産を相手方に無償で渡すことを指します。資産を渡す相手は個人だけでなく、法人などもあります。受け取る側にとっては、自分の土地が増え、さまざまな利用方法ができるので、メリットは大きいでしょう。

しかし、土地を贈与する際には注意点があるので、参考にしてください。

• 土地を受けると、受け取った側に贈与税が発生する
• 法人に渡した際には、時価で土地を渡したとみなされ、所得税が発生する
• 法人側にも法人税が発生する

借地

借地とは、土地の所有権をもったまま他人に土地を貸し出すことで、地代をもらうことです。地代は固定資産税の3〜5倍に設定するのが一般的です。固定資産税の支払いや管理費用を地代で賄うことができるでしょう。

また、契約内容によりますが、雑草や土地、建物の手入れが必要がなくなる場合もあります。土地の借地権をもらう側にも「購入と比べて初期費用を低く抑えられる」「空き家付きの場合、所有権物件よりも価格が安い」などのメリットもあります。

しかし、地代をもらえるのは借主が住んでいる間だけなので注意してください。借地を出す場合にはできるだけ長期にすることをおすすめします。

事業として利用

土地が売れない場合には、そこの土地で事業を利用することもおすすめです。さまざまな田舎の土地の利用方法があるので、自身に合った事業をおこなってみるのもいいでしょう。

以下の記事では、おすすめの土地利用方法について紹介していますので、あわせてご覧ください。

人気の土地活用ランキング10選！お金のかからない方法・田舎の土地の面白い活用法も紹介

田舎の土地を売る際の注意点は？

田舎の土地を売る際には注意していただきたい点がいくつかあります。

• 土地の境界線ははっきりさせておく
• 土地の名義は相続人に変更しておく
• 古家付きの場合は不動産会社に相談する
• 共有名義の場合は持分割合を確認する

詳細については以下の記事を参考にしてください。

土地を売却するときの手順は？費用の目安や注意点について解説

田舎の土地売却でよくある質問

ここでは、田舎の土地を売却する際によくある質問についてご紹介していきます。

• 田舎の土地を売る際の税金の計算はどのように行いますか？
• どこに相談するのがおすすめですか？
• 土地は個人売買できますか？
• 土地を売るのにかかる費用の相場はいくらですか？
• 田舎の土地の売却においてどのようなトラブルがあるのか？

田舎の土地を売る際の税金の計算方法は？

土地を販売する際には主に5つの種類の税金があります。

上記の表で紹介しているような言葉についてあまり馴染みのない方いるでしょう。以下の記事では、土地の売却にかかる税金の種類や計算方法、単語の意味まで詳しく解説しておりますので、ぜひ参考にしてください。

【必見】土地を売買したときにかかる税金の種類や計算方法を徹底解説

どこに相談するのがおすすめ？

土地を売却する際の相談先には、不動産会のほかに国や自治体などがあります。しかし、国や自治体の場合は、公共の福祉を目的として活用可能な土地に限定される傾向があります。

その場合、立地や土地の条件などが厳しいため、売却できる可能性は高いとは言えません。

基本的には、地元の不動産や大手の不動産に売却するのがおすすめです。地元の不動産なら、これまでに紹介したようなメリットがあります。大手の不動産も大手の情報量を活かして、より良い買い手を見つけてくれるでしょう。

【厳選10社】人気のおすすめ大手不動産会社！選び方も紹介｜2023年更新

土地は個人売買できる？

不動産会社を介さず個人間で直接おこなう土地売買は、法的にも問題はなく、自由に売買できます。個人間での土地の売買は、仲介手数料がかからないことが大きなメリットです。

しかし、トラブルが発生した場合に自ら解決する必要があるほか、適切な売買契約書の作成が難しいなどのデメリットもあります。

以下の記事では、土地の個人売買の流れからメリット・デメリットを詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

土地は個人売買できる？そのメリット・デメリットや手順を解説

土地を売るのにかかる費用の相場は？

土地を売る際に発生する費用の種類と、相場は以下の通りです。

馴染みのない単語が多いと思いますが、以下の記事では詳しく解説しておりますので、ぜひ参考にしてください。

土地を売却するときの手順は？費用の目安や注意点について解説

田舎の土地の売却においてトラブルは？

田舎の土地を売買する際にはトラブルがつきものです。多額な金銭が動くため、ちょっとしたことで、重大な問題になってしまうことがあります。

以下の記事では、土地の売買の際に起こるトラブルの事例を分野ごとに紹介しておりますので、ぜひ参考にしてください。

土地売買で起こりやすいトラブルとは？事例と対処法を解説

まとめ

田舎の土地は都会とは異なり、利便性や土地柄からどうしても売却価格は低く、売れにくい傾向があります。しかし、最近では田舎での事業や地方移住などといった、新しい利用目的からニーズが高まっているのも事実です。

田舎の土地を売る際には複数の不動産会社を比較する、地元の不動産会社に依頼する、不動産会社に現地調査を行ってもらうなど、簡単なことを意識することで少しでも高く、スムーズに売ることができます。ぜひ記事で紹介したことを実践して大切な土地を満足のいく価格で売れるようにしましょう。