土地を売却するときの手順は？費用の目安や注意点について解説

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土地を売却したいけれど、具体的にどのような流れでどのような手順を行えばいいのかわからないと困っていませんか。土地売却にはさまざまな手続きが必要ですが、ポイントを押さえて準備をすればスムーズに進められます。本記事では、土地を売却するときの流れと手順、かかる費用の目安や注意点について詳しく解説します。

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土地を売却するときの手順
土地の売却にかかる費用
土地を高く売却するためのポイント
土地を売却するときの注意点
土地を売却するときの確定申告について
まとめ

土地を売却するときの手順

土地を売却するときのおもな流れは、次の通りです。

土地の価格を調べる（査定）
不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却活動
買主に土地を引き渡す

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

土地の価格を調べる

まずは土地がどれくらいの価格で売れるかを調べるため、査定を依頼する不動産会社を探します。どの不動産会社へ依頼すればいいかわからない場合は、不動産一括査定サイトを利用すれば便利です。

査定を依頼する不動産会社が決まったら、売却したい土地の訪問査定を依頼して、いくらで売却できるか調べてもらいましょう。不動産会社の担当者が直接現地へ訪問しておこなう訪問査定では、土地の状態や周辺環境なども加味して査定額を算出します。

査定結果が出たら、提示された査定額が妥当であるか確認しましょう。不動産査定一括サイトで複数社に査定依頼をした場合は、複数社の査定額を比較検討してください。査定額に納得できたら、信頼できると判断した不動産会社へ売却を依頼します。

不動産会社へ売却を依頼したら、担当者と相談しながら実際の売り出し価格を決定します。売り出し価格は、自分の希望価格と不動産会社の査定額をもとにして決定します。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

売り出し価格が決まったら、不動産会社に仲介を依頼するために媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約のことです。媒介契約を結ぶと同時に本格的な売却活動がスタートします。

この媒介契約には3つの種類があり、それぞれの特徴は次の通りです。

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
複数業者との契約	不可	不可	可明示型：他社へ依頼したことを通知する非明示型：他社へ依頼したことを通知しない
自己発見取引	可	不可	可
契約の有効期間	3か月以内	3か月以内	指定なし
指定流通機構への登録	契約締結から7日以内に登録	契約締結から5日以内に登録	任意
業務状況の報告義務	2週間に1回以上	1週間に1回以上	任意

複数社へ同時に依頼したい場合は一般媒介契約、1社に絞って依頼する場合は専任媒介か専属専任媒介を選び、契約を結びましょう。

売却活動が行われる

不動産会社による売却活動がスタートしたら、現地見学の準備をしましょう。売却予定地のゴミを取り除いたり、見学希望者が現地見学に来た際に説明する事項をまとめておいたり、立ち会いの時に質問される可能性があることに対応できる準備をしておきます。

現地見学後、購入希望者が現れたら売買契約を結びます。売買契約を結ぶ際には、不動産会社を経由して購入希望者とよく話し合いましょう。価格交渉や引き渡し時期の相談、土地に建物が経っている場合の撤去についてなど、どのような条件で土地を売買するか双方が合意した上でおこないます。

売買契約を締結する日は、売主と買主、不動産会社の担当者が不動産会社の事務所などに集まり、買主は売主へ手付金を支払って契約を締結します。この際、売主は不動産会社へ仲介手数料の一部を支払うのが一般的です。

買主に土地を引き渡す

売買契約を締結したら、引き渡しの準備をしましょう。引き渡し時には通常、確定測量図が必要です。確定測量が契約までに済んでいない場合は、引き渡しまでにおこないましょう。

引き渡し時には買主から残りの代金が支払われ、固定資産税の清算などを含めた決済をおこないます。決済後は買主に対して必要書類を提出しましょう。決済と書類提出が完了したら、土地の名義を変更する所有権移転登記が必要です。

一般的には、不動産会社が手配した司法書士が双方の代理として名義変更の手続きをします。買主がローンを利用する場合は、ローンの実行と同時に登記手続きがおこなわれます。

土地の売却にかかる費用

土地の売却にかかるおもな費用と目安の金額は次の通りです。

かかる費用	目安の金額	内容
印紙税	1万～6万円程度	売買契約書へ印紙を貼り納税する
譲渡所得税	売却益の20～40％程度	土地売却で利益が出た場合に支払う所得税と住民税の総称
仲介手数料	売却価格×3％＋6万円＋消費税	不動産会社に支払う仲介の手数料

それぞれ詳しく見ていきましょう。

契約書にかかる印紙税

印紙税は、売買契約書を作成する際に必要になる税金で、契約金額によって税額が異なります。契約金額ごとの印紙税額は次の通りです。

金額	印紙税
50万円超100万円以下	500円
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	10,000円
5,000万円超1億円以下	30,000円
1億円超5億円以下	60,000円
記載金額がない	200円

該当する金額の印紙を購入し、売買契約書に貼り付けて納税します。

売却益にかかる譲渡所得税

譲渡所得税は、土地を売却して利益を得た場合に課せられる税金で、所得税と住民税を合わせたものを指します。土地を所有している期間により税率が異なり、5年を境に短期譲渡所得か長期譲渡所得かに分かれ、税率が変わります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は次の通りです。

	短期譲渡所得（5年以下）	長期譲渡所得（5年超）
所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別所得税	0.63％	0.313％
合計	39.63％	20.315％

不動産会社への仲介手数料

不動産会社への仲介手数料は、成功報酬です。そのため、売却が成功した場合のみ支払い義務が発生します。仲介手数料は法律によって売買価格ごとの上限額が定められており、詳細は次の通りです。

売買価格	手数料上限
200万円以下	売買価格の5%
200万円〜400万円以下	売買価格の4%
400万円を超える	売買価格の3%

あくまでも上限額であるため、これ以下の金額であれば問題ありませんが、ほとんどの不動産会社が上限額を仲介手数料としています。

その他の費用

このほかにも、土地を売却するとき必要となる可能性がある費用があります。売却予定地に建物が経っていない場合や確定測量図が手元にある場合など、状況によっては必要のないものもあるため、自分の状況と照らし合わせて必要な費用を確認してください。

解体費用
抵当権抹消費用
確定測量費用

解体費用は、土地に古い建物が建っていて、解体撤去する場合に必要な費用です。抵当権抹消費用は、土地に抵当権が設定されている場合、ローン返済時に支払います。確定測量費用は、確定測量図が手元にない場合、引き渡しまでに用意する必要があるため確定測量をおこなう費用です。

土地を高く売却するためのポイント

土地を少しでも高く売却するためにできることを確認しておきましょう。押さえておきたいポイントは次の通りです。

複数の不動産会社に査定を依頼する
土地の売却に強い不動産会社を選ぶ
土地を整備する
土地の需要が高まるタイミングを狙う

それぞれ詳しく見ていきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の査定額は不動産会社によって異なります。そのため、複数の会社から査定額を聞き、相場を判断しましょう。1社のみに査定依頼をした場合、提示された金額が妥当かどうかの判断がつかないため、場合によっては損をしてしまう可能性があります。

一方で、複数社の査定額を比較検討すれば、おおよその相場額が判断できるとともに最も高額かつ好条件を提示してくれるところを見つけられます。

複数社に査定を依頼する際は、不動産一括査定サイトが便利です。一度の入力で複数社に対して一括で査定依頼が出せるため、手間と時間が省けます。

土地の売却に強い不動産会社を選ぶ

土地を少しでも高く売却するためには、土地の売却を得意とする会社を選びましょう。不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。賃貸を得意とする会社、戸建てやマンションの売買が得意な会社など、得意とするジャンルや強いエリアなどがそれぞれ異なります。

知名度や規模だけで判断するのではなく、土地の売却が得意な会社を選びましょう。土地売却を得意とする会社は、土地売却に関する実績やノウハウが多いため、結果的に早く高く売却できる可能性が高まります。

土地を整備する

購入を検討している人が現地見学に来た際、雑草やゴミが落ちていると印象が悪くなる可能性があります。購入希望者は、見栄えも良くきれいに整備された土地を納得して購入したいと考えるでしょう。雑然とした状態では値下げ交渉をされてしまう可能性もあります。

そのため、購入希望者が現地見学に来る前には雑草やゴミを取り除き、土地を整備しておきましょう。

土地の需要が高まるタイミングを狙う

土地が高く売れる時期は、建物がある場合1〜3月です。更地の場合は、購入者が購入後に建物を建てる期間を考慮して、それよりも少し早い時期とされています。これは4月の新生活スタートに向けて需要が高まるためです。

少しでも高く売るためには、こうした需要の高まる時期を狙って売却に出すのもよいでしょう。

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土地を売却するときの注意点

土地を売却するときの注意点についても確認しておきましょう。事前に確認しておきたい注意点は次の通りです。

土地の境界線ははっきりさせておく
土地の名義は相続人に変更しておく
古家付きの場合は不動産会社に相談する
共有名義の場合は持分割合を確認する

それぞれの注意点を詳しく見ていきましょう。

土地の境界線ははっきりさせておく

土地の境界線ははっきりさせておくことが重要です。境界線が曖昧なまま売却してしまうと、売却後トラブルに発展する恐れがあります。境界を確定するためには確定測量が必要であるため、確定測量をおこなっていない場合は必ず引渡し前までに完了させましょう。

境界線には、コンクリートなどでできた境界標の設置と、隣接地との境界が明記された境界確定図が必要です。境界標がない場合は、確定測量の際に土地家屋調査士へ依頼して設置できます。

土地の名義は相続人に変更しておく

相続した土地を売却する場合、土地の名義を相続人に変更しておく必要があります。土地を売却できるのはその土地の所有者、つまり登記簿である登記事項証明書に所有者として明記されている人だけです。被相続人のままだと売却することができないため、売却前に相続登記をして名義変更を忘れずにおこないましょう。

相続登記には、戸籍謄本や除籍謄本、住民票などが必要です。手続きは自分でも可能ですが、司法書士や土地家屋調査士など専門家に依頼する場合、10万円程度の費用がかかると考えておきましょう。

古家付きの場合は不動産会社に相談する

売却したい土地に古い建物が建っている場合は不動産会社に相談してください。解体する場合と残したまま売却する場合のどちらにもメリットとデメリットがあるため、よく検討して判断する必要があるからです。古家付きの土地を売却する場合のメリットとデメリットは次の通りです。

メリット	デメリット
解体費用が不要そのまま住む場合値引きが少ない長期間売れなくても固定資産税が安い	解体費用分の値下げを要求される場合がある購入者が解体しなければならないため買い手が付きにくい空き家状態が続くと管理コストがかかる

売却したい土地の条件や建物の状態にもよるため、古家付きの場合は不動産会社に相談して決めましょう。

共有名義の場合は持分割合を確認する

売却したい土地が共有名義の場合は、土地の所有権を示す持分割合を確認し、売却方法を決定しましょう。共有名義の土地を売却する方法は次の通りです。

持ち分の土地のみ売却する
分筆して売却する
共有者の同意を得て売却する

持ち分のみを売却する場合、一般的に買い手がつきにくいため、共有者同士で売買することが多くなっています。分筆した場合は共有名義ではなくなり、単独名義の土地となるため通常の売却が可能です。共有者の同意を得て売却した場合は、売却金額を持ち分割合に応じて分配するのが一般的です。

土地を売却するときの確定申告について

土地を売却した翌年には、確定申告をしましょう。確定申告が必要なケースと申告期限、必要な書類を解説します。

確定申告が必要なケース

土地を売って得た譲渡所得がある場合は、確定申告をして納税しなければなりません。一定の要件を満たすと節税特例を利用できるため、確定申告をすれば節税できる場合もあります。

確定申告をおこなう際、確定測量費用や解体費用、仲介手数料など、土地を売却するためにかかった費用はすべて経費として計上できるので、領収書はすべてきちんと保管しておきましょう。

確定申告の期限

確定申告は、土地を売却した翌年の2月16日〜3月15日までにおこなう必要があります。この申告期限を過ぎてしまうと役所から警告通知書が届き、無申告加算税や延滞税が発生してしまうため、必ず期限内におこないましょう。

なお、この場合の確定申告は売却した土地が属する管轄の税務署でおこないます。

確定申告に必要な書類

確定申告では、さまざまな書類が必要です。申告の際に見つからない・紛失してしまったということがないように、きちんと保管しておきましょう。土地売却後の確定申告に必要な書類は次の通りです。

譲渡所得の内訳書
確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）
確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
【譲渡時の書類】売買契約書のコピー
【譲渡時の書類】譲渡費用（仲介手数料など）の領収書コピー
【取得時の書類】売買契約書のコピー
【取得時の書類】取得費用の領収書コピー
譲渡した土地の全部事項証明書
その他、源泉徴収票やマイナンバーなど確定申告に必要なもの

このほかにも特例や控除を利用する場合はそれぞれに必要な書類があるため、自分が当てはまるものを事前に確認し、準備しておけばスムーズに進められます。

まとめ

土地の売却は、まず不動産会社を探し、査定を依頼するところから始まります。査定額に納得し、信頼できる不動産会社が見つかったら媒介契約を結び、売却活動開始です。購入希望者が現れたら、必要な書類を準備して売買契約を締結し、決済後引き渡しをおこないます。無事に売却できたあとは確定申告も忘れないようにしましょう。

土地売却にはさまざまな手続きや書類が必要ですが、しっかりと手順やポイント、注意点を押さえて着実に進めていけば、スムーズにおこなえます。本記事を参考に、不動産会社の担当者と相談しながら少しでも高く、土地の売却を成功させましょう。