土地売買で起こりやすいトラブルとは？事例と対処法を解説

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「土地を売りたいと考えているが、トラブルを起こしてしまわないか不安になってしまう」という思いを抱く人は少なくありません。不動産売買では多額の金銭が動くほかにも法律や規則、土地の権利関係などの問題が関わってくるため、不安の種はさまざまなところに埋まっているといえるでしょう。

トラブルの具体例がわかっていれば未然に防げる場合もありますが、不動産取引には専門の知識が必要で、「何がわからないかもわからない」という状態に陥りがちです。こういった不安を払拭するためには、事例とともに基礎知識から身につけることがとても大切です。

この記事では、土地売買において起こりやすいトラブルを、分野ごとにピックアップして紹介していきます。トラブルの事例と避けるためのコツをあわせて把握し、トラブルを事前に避けるために知識をつけましょう。

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【土地売買のトラブル事例】土地問題編
【土地売買のトラブル事例】情報の伝達編
【土地売買のトラブル事例】設備編
【土地売買のトラブル事例】仲介手数料編
【土地売買のトラブル事例】契約解除編
土地売買でのトラブルを避けるためのコツ
土地売買でトラブルが起こったときの対処法
まとめ

【土地売買のトラブル事例】土地問題編

土地の売買の前に、土地そのものが問題を抱えていないかどうかを気を付けるようにしましょう。土地の権利が本当に自分に存在しているのか、契約通りの土地となっているのか、この点が整理されていないと、隣人や取引相手とのトラブルの原因となってしまいます。

売買に使う商品に問題があっては最初からつまずいてしまいます。スムーズに取引をおこなうためにも、土地そのものが問題になるトラブルの事例を把握しておきましょう。

境界線が曖昧なケース

土地の境界があいまいだとトラブルが発生します。境界とは、どこからどこまでがこの土地、という要件を定めたもので、土地売買においてはその面積分を取引することになるため境界があいまいなままでは契約を進めることができません。

加えて、境界があいまいということはどこからが隣の土地かがわからないということです。他人の土地を勝手に売り払えば当然トラブルになります。性質上、特に土地や戸建てにとっては特にリスクの高いトラブルといえるでしょう。

このような事態を防ぐために、売り主には土地の境界明示義務が存在しています。売買をすると決まったならば、現時点での境界線の計測をおこなうようにしましょう。

地下埋設物があったケース

土地の地下残された地下埋設物もトラブルの原因となることが多いです。地下埋設物は、それまでに存在した建物の基礎部分や地下階などのことを指し、ただ建物を解体して更地に戻した状態であれば、土に埋めただけ（埋め戻し）の状態であることが多いでしょう。更地の状態では外側から判断できないため、地下埋設物があるかどうかは売り主にしか知り得ません。

この地下埋設物の存在を告知せず土地を売却すると、契約不適合責任（契約書に記載のない瑕疵に対応するべき責任）に問われることがあります。地下埋設物が存在しない前提での契約であった場合には、この埋設物を撤去したり、賠償をおこなわなければなりません。

地下埋設物が存在するまま土地を売却する場合には、そのことを忘れず買い主に伝えることが大切です。

【土地売買のトラブル事例】情報の伝達編

すべての契約は当事者間の合意によってなされますが、その当事者間の理解に行き違いがあった場合はどうなるでしょうか。実害が大きい場合にはトラブルになり得ることのため、特に動くお金の量の大きい土地売買では一層の注意が必要といえるでしょう。

この項目では、双方の情報の行き違いによるトラブルについて解説していきます。話してさえいれば問題がなかったかもしれないものについて契約不適合責任を果たさなければならなくなってしまうため、いざ実際の売却時にこのミスをおこなわないよう、今のうちから意識しておきましょう。

説明が不十分だったケース

何か商品を買ってから「思っていたものと違う」と感じ、返品をおこなったことはあるでしょうか。土地売買でもそのようなことは起こり得ますが、自分が返品を受ける側になっては大変です。同じ土地はひとつとして存在しないため、商品を理解してもらうためには売り主自身が説明をおこなわなければなりません。

土地売買の契約時に口頭で言ったこと、言わなかったことが原因となってトラブルが起きやすいのはそのためです。もし売り主が伝えるべき重要事項がある場合には説明をおこなう義務があります。売買に不利になると思って故意に説明をしなかった場合には非常に高いリスクを背負うことになります。問題がある場合には無理に隠し通そうとせず、正しい情報を伝えましょう。

瑕疵問題が起きたケース

売却する土地に関する説明を怠ると、瑕疵問題に発展します。前項の地下埋設物のケースで紹介したように、伝えたことと内容が違う、伝えるべきことを伝えなかったということがトラブルの原因となるのです。このような場合には契約不適合責任に問われることになります。欠陥の補修や賠償などの依頼があった場合に、それに応える義務が発生するのです。

伝えなければならない瑕疵としては、物理的な問題では地盤が弱いことや地下埋設物の残置があること、精神的な問題として殺人や自殺の起きた事故物件であることが挙げられます。売却する土地にこういった事情があれば買い主に通知し、トラブルの可能性を未然に防いでおきましょう。

契約不適合責任の範囲

売り主が契約不適合責任に問われると、買い主には以下のような権利が発生します。

追完請求権（補修請求権）
代金減額請求権
損害賠償請求権
契約解除権

契約書上通りの状態に戻す、支払った代金を減額する、受けた損害を賠償する、最初から契約を無かったことにする権利が買い主に発生します。

買い主が受け取った土地の品質や種類に瑕疵がある場合（地下埋設物や事故物件である場合など）、買い主はその指摘を1年以内におこなうことで、売り主に対し期限なく対応を求めることができます。

しかし、この指摘の1年以内という制限は、売出の側に重大な過失があったり、故意で瑕疵を放置していた場合には撤廃されます。わかっている問題を隠してはいけないということがここからわかります。取引物の数量が不足している場合にも制限はありません。

【土地売買のトラブル事例】設備編

もし土地を物件・設備付きで売買する場合には、それらをうっかり解体することのないようにしましょう。売買契約時に保証した設備が損なわれていたり、残置予定物が撤去・解体されていたりする場合にも契約不適合責任に問われる可能性があります。

エアコン付きの物件のはずなのにエアコンが撤去されていたら異議を唱えられるのは当然のことといえます。契約時には設備表などを作成し、土地とともに売買をすると決めた物件を解体しないよう気を付けることが必要です。

【土地売買のトラブル事例】仲介手数料編

土地売買をおこなうとき、ほとんどの人は不動産会社に仲介を頼むことと思われます。売出と買い主を結びつける仲介業務への報酬として仲介手数料を支払う必要がありますが、不動産会社側がこの仲介手数料に上乗せを求めてくる場合があります。仲介手数料は法律によってその金額に上限が定められているため、そこに対する逸脱があれば指摘をできるようにしておきましょう。

物件の取引額	仲介手数料（報酬額、税抜）
200万円以下	取引額の5％以内
200万円以上、400万円以下	取引額の4％以内
400万円以上	取引額の3％以内

なかには売却活動の広告料と言いつつ請求をおこなってくる業者も居ます、広告料は売り主自身が依頼をしたときにのみ発生する料金のため、身に覚えのない場合は断るようにしましょう。また、土地の売買契約が結ばれるまで仲介手数料を支払うよう要求する業者もいますが、その義務はありません。

土地売買を担当している業者が問題のある不動産会社であった場合には、国民生活センターや法律関係者への相談も視野に入れましょう。

【土地売買のトラブル事例】契約解除編

不動産の売買契約は一度契約が成立しても、そのあとにキャンセルが起きる場合があります。

これまで紹介してきた事例では売り主の責任となるものが多く目立ちましたが、売り主だけでなく、買い主の側の問題でトラブルが起きる場合もあります。その代表的な例が、ローンの審査前に売買契約をおこなったものの、審査に落ちてしまい契約を解除しなければなくなったケースです。

買い主都合で契約を解除する場合には、契約前に支払った手付金の放棄で契約を解除可能ですが、これはあくまで契約の履行前でのことです。一度契約の履行に着手すると、違約金を支払うかどうかという段階に踏み込むことになります。

どの段階を履行の着手とするか、違約金はどれほど払うのかといったことがトラブルの原因になりやすく、双方の合意がなかなか取れないために揉めることも少なくありません。

トラブルが起きないに越したことはありませんが、一度発生すると大変なものです。念のために、手付解除の期日（履行の着手日の境界）や違約金の金額について契約書であらかじめ定義しておくことをおすすめします。

土地売買でのトラブルを避けるためのコツ

これまでの紹介でさまざまなトラブルが起こり得ることがわかりましたが、どのような行動を取ればトラブルを未然に防ぐことができるのでしょうか。売出側としてできる対策は可能な限りしておきたいものです。

この項目では、土地売買でのトラブルを避けるためのコツを紹介していきます。

正しい知識を身につけて信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産取引では、知識不足であったためにトラブルとなるケースが多くあります。そのようなときに頼りになるのが不動産取引のプロである不動産会社ですが、これが悪徳業者であればどうでしょうか。安心できる相談相手はおらず、知識不足に付け入るように過剰な支払いを要求してくるようになってしまうのです。

信頼できる不動産会社を見分けるためには、顧客側も正しい知識を身に付けることが一番です。例えば先ほど紹介した仲介手数料の過剰請求や契約前の支払いの強要などにおいて、顧客側が仲介手数料に上限があることや契約前の仲介手数料支払い義務のないことを知っていれば、悪徳業者を避けることができます。不動産会社の言うことを聞き流さず、広告料の請求をされないように立ち回りをすることも大切です。

不明な点があれば不動産会社にしっかりと聞き、情報を精査することも大切です。不動産会社の言うことを鵜呑みにせず、正しい知識を身につけることが、トラブルから自分を守る最善の手の一つになります。

また、不動産会社を選ぶ際には複数の業者を比較するとよいでしょう。土地の売買時には一括査定サイトを利用することもできるため、そのサイトにある業者のサービス内容や口コミを調べてから、信頼できる不動産会社に仲介を任せることをおすすめします。

測量などで土地の情報を確定する

土地の境界があいまいなまま売却すると、買い主だけでなく隣地の所有者との間にもトラブルが発生します。こうした事態は土地の測量によって土地の情報・状態を確定することで回避できます。売り主には土地の境界の明示義務があるため、確定された情報がない場合には忘れず測量をおこなうようにしましょう。

測量をおこなって測量図を作成しておけば、土地の情報・状態によるトラブルを回避することができます。また、建物の屋根や塀、植木などの一部分が土地の境界戦を越えて隣地に侵入している場合には、隣接地の所有者とその件の合意をし覚書を作成しておきます。

隣地の所有者と合意が取れない場合には、土地家屋調査士や弁護士に相談することも考えましょう。

ネガティブな問題は隠さず伝える

土地は大きな金額の動く不動産です。家族の遺産や旧居のあった場所であるからこそ、手放す際には少しでも高く売りたいという気持ちもあるかもしれません。

しかし、その土地にある問題を隠蔽し、あとから契約不適合責任に問われるようなことがあってはかえって損をしてしまいます。瑕疵が判明しなければよい、と考えるかもしれませんが、買い主がその土地に建物を建てたりする際には調査もともなうので、隠し通そうとは思わないほうがよいでしょう。

地盤の状態や地下埋設物、事件や事故などのネガティブな問題がある場合には隠さずに買い主に通達しましょう。契約不適合責任は、その瑕疵を把握しておきながら取引した場合に売り主へより重い責任に課します。

土地売買でトラブルが起こったときの対処法

予防をしてもトラブルが発生することはあります。売り主自身だけでなく買い主の行動もトラブルの原因になり得るため、売買に動き出す前から対処法について把握しておいて損はありません。この項目では、土地売買でのトラブルが起きた時の対処法について解説していきます。

正しい知識を身につけることがトラブル回避のためには必須ですが、プロの力を借りたほうがよい場合もあります。特に実際にトラブルが起きてしまってからはなおさらです。当事者間で感情的になって解決に進みにくくなることもあるため、第三者の存在が必要になることもあるでしょう。

不動産会社へ相談する

トラブルの発生時には、まずは土地売買の仲介をおこなっている不動産会社へ連絡をおこないましょう。状況の整理をおこない、トラブルの原因を探る必要があります。その次の段階や、あるいは不動産会社自身が悪徳でトラブルの種である場合には不動産関係機関や不動産の専門家、法律家に相談することも選択肢の一つです。

優秀な不動産会社であれば、この次の対応についても丁寧なサポートをおこなってくれます。弁護士や司法書士の紹介も受けられる場合があるため、とりあえずは不動産会社に連絡をするようにしましょう。

法律関連のトラブルの場合は弁護士に相談する

不動産会社による仲介手数料などの過剰請求や、売り主自身に発生した契約不適合責任などのトラブルは、法律に関係する分野です。不動産の問題に詳しい弁護士へ相談し、今後の対応を一緒に考えてもらうようにしましょう。

また、特定の弁護士と相談をおこなう前に、弁護士による無料相談が受けられる法的トラブルの相談窓口、法テラスなどの利用もおすすめです。法テラスで無料相談をしてから、個別の弁護士と一緒にトラブルの解決をおこなっていく、という流れを取るのもよいでしょう。

その他トラブルごとの相談先

不動産会社が悪徳で頼れない場合には、以下の組織に相談することも考えてみましょう。

国民生活センター
紛争処理支援センター（住まいダイヤル）
全国宅地建物取引業協会連合会

国民生活センターは消費者紛争について法による解決のための手続を支援する独立行政法人です。消費者ホットラインや全国の消費生活センターなどで相談を受け付けています。

紛争処理支援センター（住まいダイヤル）は、不動産のトラブルや問題についての相談がおこなえる、国土交通大臣指定の相談窓口です。一級建築士の資格を持つ相談員が在籍しているため、第三者の視点からトラブルに関するアドバイスを受けることができます。

全国宅地建物取引業協会連合会は、通称を全宅連という不動産業界全体をサポートする国内最大の業界団体です。業界団体ではありますが無料相談を実施しており、各都道府県の宅建協会との相談を案内しています。不動産契約書および重要事項説明書に関する電話無料相談、毎月第3月曜日開催される不動産税務に関する電話無料相談など、分野ごとの専門的な相談も受け付けています。