マンション売却前にシミュレーション!手取りはいくらになるのか

マンション売却前にシミュレーション!手取りはいくらになるのか

マンションの売却価格は売り出し価格と同じになるとは限らないため、実際に手元に残る金額は売却してみないとわかりません。最終的に手元に残る大まかな金額は、事前にシミュレーションすることで把握が可能です。

この記事ではマンションの売却で手取りを把握しておきたい人に向けて、シミュレーションできるサイトを利用するために必要な基礎知識を解説します。

後半ではおすすめサイトも併せて紹介するので、この記事を読んだあとは早速シミュレーションしてみてください。

※本記事の価格はすべて税込価格で表記しています。

マンション売却のシミュレーションをする基礎知識

マンション売却のシミュレーションサイトは、基本的に画面の案内に沿って各項目の金額を入力すれば結果が得られる仕組みです。結果は自動計算されるため、入力する金額によって大きく差がでます。

実際の手取りに近い結果を得るためには、できるだけ詳細な金額を入力することが大切です。ここでは、シミュレーションサイトを利用するために必要な基礎知識をご紹介しましょう。

マンションの売却価格とは

マンションを売却する際には、「売り出し価格」や「売却価格」などの価格に関する専門用語が頻繁に登場します。売り出し価格はマンションを実際に売り出すときの価格で、売り手が自由に設定できます。

一方の売却価格はマンションの売買契約が実際に成立したときの価格で、必ずしも売り手の希望通りになるとは限りません。マンションを売り手の希望価格で売り出しても、価格交渉や周辺物件との兼ね合いで値下げを余儀なくされるケースも多いからです。

売り出し価格は、値下げを想定して設定するケースも少なくありません。マンション売却のシミュレーションでは、売却価格の入力項目があります。手取りの金額は、売却価格が左右すると言っても過言ではありません。

特に住み替えで売却代金を新居の購入費用に充てる予定がある場合は、高すぎる売却価格を入力しないように注意が必要です。

取得や売却にかかる諸費用の内訳

マンション売却での手取りは、売買契約が成立したときの売却価格がそのまま反映されるわけではありません。売却する際には、次の諸費用がかかるからです。

諸費用内容費用の目安
仲介手数料
  • 媒介契約を結んだ不動産会社に対して支払う費用
  • 成功報酬なので売買契約が成立した場合のみ発生
売却価格×3%+60,000円+消費税
印紙税
  • 印紙税法で定められた文書に対して課せられる税金
  • 不動産取引の場合は売買契約書に課税
売却価格500万円超1億円以下の場合:5,000~30,000円
登録免許税
  • 登録免許税法で定められた登記や免許などに対して課せられる税金
  • 不動産取引の場合は登記に課税
  • 新築:固定資産税評価額×0.15%
  • 中古:固定資産税評価額×0.3%
抵当権抹消登記費用住宅ローンを完済したときに抵当権を外すための手続き費用住宅ローン借入額×0.1%
司法書士への報酬登記を司法書士に依頼した場合にかかる費用

10,000~130,000円程度

※司法書士事務所ごとに異なる

繰上返済手数料住宅ローンを完済するときにかかる費用

10,000~30,000円程度

※金融機関ごとに異なる

その他
  • 引越し費用
  • ハウスクリーニング費用 など
状況に応じて異なる

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、売却価格が400万円超の場合は「売却価格×3%+60,000円+消費税」で算出できます。例えば売却価格が2,800万円の場合、仲介手数料は99万円です。

2,800万円×3%+60,000円+1.1=99万円

手取りは上記の諸費用を差し引いた金額になるため、状況によっては想像していたよりも少ない可能性もあるでしょう。

所有期間が必要な理由

マンションを売却して利益が出た場合は、その売却益に対して譲渡所得税と呼ばれる税金が課せられます。譲渡所得税の中には、所得税と住民税が含まれています。さらに2013年からは、所得税の中に東日本大震災の復興支援のための復興特別所得税(2.1%)が上乗せされました。

譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに区分されています。

区分所得税住民税合計税率
短期譲渡所得 
(所有期間5年以下)
30.63%9%39.63%
長期譲渡所得
(所有期間5年超)
15.315%5%20.315%

上記の表を見ると、長期譲渡所得に比べて短期譲渡所得の税率のほうが高いことがわかるでしょう。その差は2倍程度になるため、所有期間5年を超えるのを待ってから売却したほうが節税につながります。

なお、譲渡所得税は売却益に対する税金なので、マンションを売却して利益が出なかった場合は納税義務が発生しません。

マンション売却で課税対象となる利益

譲渡所得税は、マンションの売却価格すべてに対して課せられるわけではありません。次のように、マンションの購入や売却にかかった費用などを差し引いた金額が課税対象になります。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

取得費と譲渡費用に含まれる費用は、次の通りです。

取得費
  • 購入代金
  • 仲介手数料
譲渡費用
  • 仲介手数料
  • 測量費
  • 解体費用 など

建物の場合、本体の購入費用から減価償却費の相当額を差し引くことが可能です。なお、特別控除については次の見出しで詳しく解説します。

マンション売却に適用される節税の特例

マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得は取得費や譲渡費用を差し引けるため、売却価格のすべてが課税対象になるわけではありません。さらに、譲渡所得からは特別控除を差し引くことが可能です。

マンションを売却する際に利用できる特別控除は、次の通りです。

種類内容適用条件
3,000万円特別控除適用条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を差し引ける
  • マイホームを売却する
  • 住まなくなってから3年以内に売却する
  • 売り手と買い手が特別な関係でない など
買い替え特例売却したマイホームと同等または高い物件を購入した場合に売却益に対する課税を繰り延べられる

【売却したマイホーム】

  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超
  • 売却価格が1億円以下
  • 居住期間が10年超【購入したマイホーム】
    • 床面積が50平米以上かつ専有面積が500平米
    • 中古マンションの場合は築25年以下
損益通算その年の所得から差し引けなかった損失金額を翌年以降、最長3年間繰り越しできる
  • 売り手と買い手が特別な関係でない
  • その年の所得が3,000万円以下
  • 売却した年の前々年までにほかの特例を利用していない
  • 売却する物件に10年以上の住宅ローンが残っている など

特例の適用条件を満たしていても、自動的に適用されるわけではありません、適用を受けるためには、マンションを売却した翌年の確定申告で手続きする必要があります。

マンション売却の手取りの計算方法

マンション売却の手取りは、次の式で算出できます。

手取り=売却価格-諸費用-税金-住宅ローン残債

上記のうち手取りを大きく左右する項目は、売却価格と住宅ローン残債です。住宅ローン残債が多い場合は、マンションが高く売却できても手取りは少なくなります。一方で住宅ローン残債がない場合は完済に充てる必要がないため、手元に多くのお金を残せる可能性があります。

例えば売却価格が5,000万円の場合、4,000万円の残債があれば1,000万円しか残りません。しかし、売却価格が3,000万円でも残債がなければ、手元には3,000万円残せる計算になります。そのため、マンションを売却する際には住宅ローンの残債も確認することが大切です。

マンション売却のシミュレーションで精度を高める方法

シミュレーションはあくまでも予想に過ぎないため、実際の結果とは大きく異なるケースも少なくありません。しかし、工夫次第でシミュレーションの精度を高めることが可能です。ここでは、マンション売却のシミュレーションで精度を高める方法を解説します。

査定を受けてから売却価格を入力

マンションの売り出し価格は、売り手が自由に設定できます。しかし、希望価格でシミュレーションしても、現実とのズレが大きい可能性もゼロではありません。不動産市場の相場は一定ではなく、常に変動しているからです。

現実との大きなズレを解消するためには、不動産会社の査定で得られた査定額を用いると効果的です。査定額は不動産会社ごとに異なるため、複数社に依頼して比較するとより精度が高くなります。

複数社に査定を依頼する際には、一括査定サイトが便利です。画面上に必要情報を一度入力すれば、複数社にまとめて査定を依頼できます。一括査定サイトは24時間いつでも利用できるだけでなく、1件ずつ依頼する場合に比べて手間が省けます。

購入したときの諸経費がわかる書類を探す

シミュレーションの精度を上げるためには、相場に近い売却価格を調べる方法以外にもあります。それは、マンションを購入したときの諸費用がわかる書類を準備することです。シミュレーションでは、購入時の価格を入力する項目が設けられています。

購入価格が不明の場合は、売却価格の5%が目安になります。しかし、概算では本来の売却価格よりも安くなる傾向があるため、できる限り売買契約書を探して正確な金額が入力できるようにしておきましょう。

正確な金額がどうしてもわからない場合は、「市街地価格指数」と呼ばれる数値を用いて購入価格を推測する方法もあります。市街地価格指数は概算よりも精度が高くなる可能性もありますが、算出方法が複雑です。

マンション売却シミュレーションができるおすすめ4つのサイト

大手不動産会社や不動産ポータルサイトの中には、マンション売却のシミュレーションを用意しているところもあります。シミュレーションサイトは無料で利用できるため、ぜひ活用してみてください。

ここでは、おすすめシミュレーションサイトを4つ紹介します。

オウチーノ「不動産売却シミュレーター」

※画像出典元:オウチーノ公式サイト

オウチーノは、不動産の購入や売買などの情報をまとめた不動産ポータルサイトです。運営会社の株式会社オウチーノは、2013年12月に東京証券取引所マザーズに上場しています。不動産一括査定サービスは2008年から運営を開始しており、歴史が長い老舗サイトです。

シミュレーションでは、次の項目を入力すると結果がすぐ表示されます。

  • 希望売却価格
  • 住宅ローン残債
  • 購入時物件価格
  • 購入年月日
  • 物件種別

結果を把握したあとは、続けてマンションの査定も依頼できます。

公式サイトで詳細を見る

三菱UFJ不動産販売

※画像出典元:三菱UFJ不動産販売

三菱UFJ不動産販売は三菱UFJ信託銀行のグループ会社で、東京都千代田区に本社を置く大手不動産会社です。公益社団法人不動産流通推進センターが公表したデータでは、取扱高が三井不動産リアルティグループに次ぐ2位であることがわかっています。

不動産業界のリーディングカンパニーである三菱UFJ不動産販売のシミュレーションでは、次の項目の入力が必要です。

  • 売却価格
  • 取得費
  • 諸経費
  • 印紙代
  • 所有期間

上記のうち、印紙代は売却価格をもとに自動計算されます。また、取得費が不明の場合は、売却価格の5%で自動計算されます。シミュレーション画面では、そのまま無料査定や売却相談することも可能です。

※出典元:公益社団法人不動産流通推進センター「2021不動産業統計集(9月期改訂)」

公式サイトで詳細を見る

RENOSY「不動産売却収支シミュレーター」

※画像出典元:RENOSY公式サイト

RENOSYは、株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)が運営する不動産情報サイトです。投資用物件に強く、会員数は23万人以上におよびます。RENOSYの大きな特徴は、AIを駆使したサービスを提供している点です。

都心を中心に高級物件を数多く取り扱っており、投資の相談にも対応しています。シミュレーションでは、次の項目の入力が必要です。

  • 推定売却価格
  • 住宅ローン残債
  • 購入時物件価格
  • 購入年

結果の画面では仲介手数料や印紙代、登記費用などの諸費用の金額が表示されます。税金の内訳や金額もわかるため、より詳細な情報を把握したい人におすすめです。

公式サイトで詳細を見る

smlt.jp「リアルタイムシミュレーター」

※画像出典元:smlt.jp公式サイト

Smlt.jpは、おもに不動産に関する税金を瞬時に計算できるシミュレーションサイトです。「リアルタイムシミュレーター」では、次の税金のシミュレーションがおこなえます。

  • 住宅ローン
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 減価償却
  • 建物の消費税

譲渡所得税では、次の項目を入力するとすぐに結果が表示されます。

  • 譲渡価格
  • 譲渡時にかかった諸経費
  • 取得価格
  • 取得時にかかった諸経費
  • 譲渡した年の1月1日において所有していた期間
  • マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例を受けるための要件を満たしているかどうか

相続税のシミュレーションもできるため、相続したマンションの売却を予定している人におすすめです。

公式サイトで詳細を見る

マンション売却をシミュレーション通りの結果にするコツ

マンション売却後の手取りは、シミュレーション結果に近くなるとは限りません。しかし、手取りをシミュレーション結果に近づける方法もあります。最後に、マンション売却をシミュレーション通りの結果にするコツを解説します。

査定を受けてからできるだけ早く売却の手続き

不動産会社が算出する査定額は、査定時から3ヵ月程度で売却できると推測された価格です。不動産市場は常に変動しているため、査定を受けてから時間がたつと大きくズレる可能性があります。

時間がたつほどシミュレーション結果から離れていくため、査定を受けたあとはできるだけ早く売却手続きに着手することが大切です。シミュレーションの結果をもとに売却を決断したら、不動産会社に売却活動を依頼する前に、資金計画や買い替え計画を立てましょう。

優良な不動産会社へマンション売却の仲介を依頼

マンションをスピーディかつ高く売却するためには、相場に見合う売り出し価格の設定が重要です。相場と売り出し価格にズレがあると買い手がなかなか現れず、値下げを余儀なくされる可能性があるからです。

また、売却活動を依頼する不動産会社は、きちんと見極めたうえで選びましょう。相場に見合う売り出し価格に設定しても、販売戦略や担当者の対応に問題があると売却できない可能性があるからです。

不動産会社を選ぶ際には売却実績だけでなく、コミュニケーションを通じて担当者の質をチェックしましょう。

マンションの売却期間に余裕

マンションを売却する理由は人によってさまざまですが、特に急いでいない場合は売却期間に余裕を持たせるようにしましょう。売却期間に余裕がないと、買い手を早く見つけるために売り出し価格の値下げを余儀なくされることもあるからです。

マンションの売却期間は平均で3~6ヵ月程度だと言われているため、スケジュールを立てる際の参考にしてください。売却期間に余裕があれば、最初に希望していた価格で売り出せる期間も長くなります。

掃除や整理整頓をして内覧で好印象

内覧希望者が現れても、必ず売買契約につながるとは限りません。万が一内覧で悪印象を与えてしまうと、売り出し価格に問題がなくても購入が見送られる可能性があります。内覧から売買契約につなげるためには、好印象を持ってもらうことが大切です。

内覧を受け入れる日取りが決まったら、掃除や整理整頓をして室内の見た目をきれいにしておきましょう。特に室内のニオイは毎日生活している住人は気づきにくいため、換気や消臭剤などでの対策が必要です。

まとめ

不動産を売却する経験がない場合は、売却価格がそのまま手取りになると考えている人もいるかもしれません。しかし、実際には諸経費が差し引かれるため、手元に残るのは売却価格よりも低い金額になります。

特に売却代金を新居の購入やほかの事情で利用する予定がある場合は、事前にシミュレーションしておかなければ想定外の事態に陥る可能性があります。お金の具体的な利用方法については、シミュレーション結果を見てから決めるようにしましょう。

この記事の著者
駅探PICKS編集部
駅探PICKS編集部
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