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不動産クラウドファンディングは最近注目が集まっている投資方法の一つです。その存在を知り、どのような仕組みなのか、自分に向いている投資方法なのか知りたいと、いろいろ調べている人も多いのではないでしょうか。しかし、不動産クラウドファンディングについて理解するには、どうしても不動産投資に関する知識が必要です。初めて投資にチャレンジしようとしている人にとっては少し難解なところもあるかもしれません。
そこで本記事では、不動産クラウドファンディングとはどのようなものであるかを、できるだけやさしく解説します。後半では初心者におすすめの不動産クラウドファンディングサイト3選を紹介するので、不動産クラウドファンディングに興味がある人、これから始めようと思っている人はぜひ参考にしてください。
[AFF_不動産投資クラウドファンディング_オルタナバンク]目次
不動産クラウドファンディングの基礎知識
最初に、不動産クラウドファンディングの概要を紹介します。不動産クラウドファンディングの特徴やその将来性、どのようなメリット・デメリットがあるのかを見ていきましょう。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングは、ある不動産事業に対して不特定多数の投資家が出資することをいいます。
不動産特定共同事業法という法律に基づき、運営会社が小口化した権利（ファンド）に対してインターネット上で出資者を募集し、出資金をもとに不動産事業をおこないます。事業には期間が決められており、その期間中に得られた運用益・売却益を投資家に還元するという仕組みです。
投資家を優先的に保護する優先劣後構造でありながら、債券や社債などより高いリターンを目指す、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資といわれています。
不動産クラウドファンディングの特徴
不動産クラウドファンディングの特徴は、つぎの4つがあげられます。
- 少額で始められる
- すべての手続きがインターネット上でできる
- 投資したい不動産事業は自分で選べる
- 不動産事業は運用会社がおこない、投資家は配当を待つだけ
不動産を購入するのに少なくとも数百万円以上はかかり、売り手・買い手・オーナーとして煩雑な手続きを必要とする現物不動産投資と比較して、不動産クラウドファンディングは、1万円程度から始められ、必要な手続きはインターネット上で完結し、出資したら配当を待つだけという手軽さが最大の特徴といえるでしょう。
投資の対象事業は多彩
不動産クラウドファンディングの対象となる不動産事業は実に多様です。
居住用物件（戸建て、アパート、マンションなど）から、ビル、リゾート地の開発など多岐にわたり、なかには空き家のリノベーション、ペット共生型マンションやグループホームの建設・経営など、社会貢献につながるような事業もあります。
不動産クラウドファンディングの不動産事業は、リターンの側面からつぎの2つに分類できます。
| 特徴 | 不動産事業の例 | チェックポイント | |
| キャピタルゲイン |
| マンションの建築・売却 |
|
| インカムゲイン |
| マンションやビルなどの賃貸経営 |
|
不動産クラウドファンディングを成功させるには、内容が魅力的で、自分のニーズに合ったリターンが期待できるファンドを見つけることが大切です。感覚的には株式投資と近いものがあるといえるでしょう。
市場規模は拡大傾向
不動産クラウドファンディングは、2017年12月の不動産特定共同事業法の改正で、インターネット上から投資（電子取引業務）が可能になってから普及が進み、市場規模は拡大傾向にあります。2022年4月には運営会社のなかで上場企業が誕生しました。
【国内クラウドファンディングの新規プロジェクト支援額（市場規模）推移】
※出典：矢野経済研究所「国内クラウドファンディング市場の調査を実施（2022年）」
2020年度は多くの新型コロナウイルス関連のプロジェクトの立ちあげがあったため支援額（出資金）が増加しました。2021年度はプロジェクト数が落ち着いたため、支援額は減少したものの、引き続き多くの事業者や投資者を呼び込むことができています。
事業者の量的な増加と全国的な広がり、投資者の支援状況などから、不動産クラウドファンディングのニーズは高いとみられており、今後も市場規模は拡大していくでしょう。
不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット
不動産クラウドファンディングには、主につぎのようなメリット・デメリットがあります。
| メリット | デメリット |
|
|
メリットのうち、高い利回りが期待できるというのは、不動産クラウドファンディングの利回りの目安は3～7％程度といわれており、定期預金（0.002％程度）、10年国債（0.203%程度）、株式投資（4〜7％程度）よりも高い利益の還元が期待できるという意味です。
デメリットについては、あらかじめよく理解をしておく必要があります。元本割れリスクがあるというのは、不動産事業の運用状況が悪化すると、分配金が減る・なくなるだけでなく、出資金も戻らない可能性があることを指します。出資法上、出資金の元本保証はされない点にも留意しましょう。
また、原則として途中解約ができないという点にも注意する必要があります。運営会社のポリシーにもよりますが、急に大きなお金が必要になって、出資したお金を引き出そうとしても、運用期間中は一部払い戻しや解約ができません。余裕資金から出金するようにしましょう。
不動産クラウドファンディングと他の不動産投資の違い
ここでは、不動産クラウドファンディングと他の不動産投資方法と異なる点にスポットを当てます。他の投資方法との違いを比較することで、不動産クラウドファンディングとはどのようなものであるかがより明確になるでしょう。
| 不動産クラウドファンディング | 現物不動産投資 | ソーシャルレンディング | J-REIT | |
| 投資対象 | 不動産 | 不動産 | 不動産事業者 | 投資証券 |
| 投資金額 | 1万円～ | 数百万円～ | 1万円～ | 100円～数十万円 |
| 運用期間 | 3ヵ月〜3年 | 数十年 | 2ヵ月〜3年 | 無期限 |
| リターンの原資 | 賃料収入・売却益 | 賃料収入・売却益 | 出資額に応じた利子 | 賃料収入・売却益 |
| 平均利回り | 3〜7% | 3〜7％ | 3～8% | 4〜5％ |
| 流動性 | 低い | 低い | 低い | 高い |
| 不動産の運用・管理 | 不要 | 必要 | 不要 | 不要 |
| 法律 | 不動産特定共同事業法 | 宅地建物取引業法 | 貸金業法 | 投資信託及び投資法人に関する法律 |
現物不動産投資
現物不動産投資は、投資家がマンションやビルなどの不動産を所有し、賃料収入や売却益を得る投資方法です。
現物不動産投資との大きな違いは、初期投資の金額とその回収期間にみることができます。現物不動産投資の場合、少なくとも数百万円以上という多額の投資資金と、初期費用の回収に数十年間という長い年月がかかるのに対し、不動産クラウドファンディングの場合、1万円程度から投資可能で、短くて3ヵ月〜1年、長くても2〜3年という短期間で初期費用の回収できる可能性があります。
他にも、不動産の所有権（現物不動産投資は投資家、不動産クラウドファンディングは事業者所有、あるいは他の投資家との共有）や、不動産の運用・管理の手間とコスト（現物不動産投資は投資家負担、不動産クラウドファンディングは事業者負担）など、多くの点で違いをみることができるでしょう。
このようなことから、手元にある余裕資金を使って、少額から気軽に不動産投資をしたい人は、不動産クラウドファンディングのほうが向いているといえます。
ソーシャルレンディング
ソーシャルレンディングは、不動産事業をおこなうために資金を調達したい事業者（ボロワー）と、不動産事業に投資（融資）をしたい投資家（レンダー）を、ソーシャルレンディング事業者がインターネット上でマッチングさせるサービスです。
ソーシャルレンディングはクラウドファンディングの一種で、インターネット上で資金を集めたり、少額から投資が始められるなど共通点も多く見られます。
しかし、決定的な違いは、投資の対象とリターンの原資にあります。ソーシャルレンディングはマンションやビルなどを開発・賃貸経営をおこなう事業者に対して投資しますが、不動産クラウドファンディングはマンションやビルなど不動産そのものに対して投資をします。リターンの原資もソーシャルレンディングは出資額に応じた利子ですが、不動産クラウドファンディングは不動産の賃料収入や売却益です。
また、投資先の情報についても、不動産クラウドファンディングは基本的に開示されているのに対し、ソーシャルレンディングは匿名性が高く、ややハイリスクであるといえます。より安全性が高い投資をしたい人には、不動産クラウドファンディングが向いているといえるでしょう。
J-REIT
J-REIT（ジェイ・リート）は、Japan Real Estate Investment Trustの略で、投資信託の一種です。不動産投資法人と呼ばれる会社のような組織が株式に当たる投資証券を発行し、投資家はこの投資証券を購入します。不動産投資法人は投資家から集めた資金をもとに不動産を購入・運用し、賃料収入や売却益を投資家に分配します。
J-REITの価格は個別銘柄が数万～数十万円、J-REIT ETFは数千～数万円、J-REITファンドは100円からと、少額で投資ができる点は不動産クラウドファンディングと同じです。
しかし、J-REITは投資証券を購入して複数の不動産に一括投資するため、投資したい不動産に直接投資できる不動産クラウドファンディングとは大きく異なります。また、動産が証券化されているため流動性があり、証券価格は投資家の需供や市場の動向に左右されることから値動きが大きく、市場価格の変動が投資家へのリターンに影響します。
自分が選んだ不動産に直接投資したい人やローリスクで投資をしたい人は、不動産クラウドファンディングのほうがおすすめです。
不動産クラウドファンディングサイトを選ぶポイント
ここでは、不動産クラウドファンディングサイトを選ぶポイントを紹介します。信頼できるサイト・運営会社を見きわめられれば、よりローリスクな不動産投資が可能となるでしょう。
案件数・応募口数
毎月1件以上の案件が公開されているサイトを選びましょう。案件数が少ないと、人気のある案件はすぐに応募枠が埋まってしまい、応募ができなくなってしまいます。
また、募集口数が多い案件が多いサイトを探しましょう。受付方法（先着順・抽選）にもよりますが、募集口数が多いほど、応募した案件に投資できるチャンスが高まります。1万口を超えていれば大型案件といえるので、それを目安にするとよいでしょう。
案件の内容
自分がぜひ出資してみたいと思うような、自分にとって魅力がある案件を多く扱っているサイトを選びましょう。
チェックポイントとしては、つぎのようなことがあげられます。
- 不動産の種類（戸建て、アパート、マンション、ビル、商業施設など）
- プロジェクトの目的（営利目的か、公共目的か）
- リターン（売却益を得るのか、賃料収入を得るのか：賃料収入のほうがリーリスク）
- 運用期間の長さ（数ヵ月か、数年か：期間が短いほうがローリスク）
- 受付方法（先着順か、抽選か）など
1つのサイトだけではなく、2～3つのサイトに登録すると、応募・出資できるチャンスがより多く巡ってくる可能性が高まります。
利回り
想定利回りが高い案件は多くの収益が期待できます。しかし、安全性を重視するのであれば、あまり高すぎる案件はおすすめできません。
例えば、商業施設や宿泊施設などは利回りが高く設定されていますが、需要に左右されやすい側面もあります。また、郊外・地方の不動産は買い手が少なく価格が安いため、利回りが高くなっていることもあります。
周辺や類似の不動産の利回りとかけ離れているようであれば、何らかの事情によって高い利回りが設定されている可能性があるので、注意しましょう。
劣後出資割合
劣後出資割合が高い案件を多く扱っているサイトを選びましょう。運用期間が6ヵ月未満であれば10%、6ヵ月以上であれば20〜30%が目安です。
劣後出資割合とは、事業者の出資分の割合のことです。例えば、1億円の不動産を購入する案件で劣後出資割合が10%の場合、事業者と投資家の出資比率は1:9、出資金額は事業者1,000万円、投資家9,000万円ということになります。
不動産クラウドファンディングには原本割れリスクがありますが、劣後出資割合が高い案件ほど、損失が出た場合に事業者の出資分から優先的にカバーされるように設計されており、このような仕組みを優先劣後構造といいます。
物件に関する情報量
物件に関する情報量が多いサイトを選びましょう。掲載されている情報量が多いほど、投資してよいかどうかの見きわめがより慎重にでき、また、サイトの運営会社の情報開示に対する積極度が測れます。
チェックする情報としては、つぎのようなことがあげられます。
- 物件の所在地
- 面積
- 築年数
- 施工会社
- 容積率
- 用途地域
- 設備
- 交通アクセス
- 周辺施設
- 収支シミュレーション など
物件の所有権
不動産クラウドファンディングにはつぎの2つの組合契約があり、不動産の所有権が取得できるかどうかが異なります。この情報がわかりやすく掲載されているサイトを選びましょう。
- 匿名組合型：所有権は事業者が取得。投資家は所有権は取得できない
- 任意組合型：投資家は出資割合に応じて所有権を取得。他の出資者との共有となる。ただし、持ち分についての所有権移転登記の請求はできず、単独での処分などもできない
不動産クラウドファンディングの始め方
ここでは、不動産クラウドファンディングの始め方をステップごとに紹介します。すべての手続きがインターネット上で完結するので、とても簡単です。
- サイトの選択
- 投資家登録（会員登録）・本人確認
- 投資案件の検討
- 応募・出資
- 分配金の確認・受け取り
1.サイトの選択
自分が投資したいと思う案件を多く扱っており、信頼できるサイトを複数（2～3つ）選びましょう。複数のサイトに登録すると、投資のチャンスが広がります。
2.投資家登録（会員登録）・本人確認
サイトを選んだら、インターネット上から投資家登録（会員登録）をします。
パソコンやスマートフォンなどから、氏名、現住所などの個人情報の入力、約款の確認・同意、投資家適合性の確認（主な収入源、職業、年収額、投資経験など）、銀行口座の登録をし、現住所と一致する顔写真付き本人確認書類の画像をアップロードしましょう。
数日から1週間後に、運営会社から本人確認はがきが簡易書留・転送不可郵便で送られてきます。はがきに書いてある手順にしたがい、サイトのマイページからログインして、本人確認手続きをおこないましょう。
4.投資案件の検討
本人確認手続きが完了すると、投資ができるようになります。サイトのマイページで、投資したい案件があるかをチェックし、検討しましょう。
余裕資金を少額に分けて投資（分散投資）すると、リスクの軽減ができるのでおすすめです。
5.応募・出資
投資したい案件が決まったら、サイトのマイページで応募の手続きをとります。受付方法は先着順、または抽選かのいずれかになることが多いです。抽選の場合は結果を待ちます。
投資可能の場合は、サイトの案内にしたがって出資手続きをとりましょう。募集金額が成立したら、申込口数の成立時書面（匿名組合契約書）を確認し、案内にしたがい出資金を振り込みます。
6.分配金の確認・受け取り
出資金を振り込んだあとは、不動産の運用・管理を運営会社がおこなうため、特に手続きはありません。ただ、任せきりにしないで、投資した案件や投資先がどのような状況になっているかを定期的にチェックしましょう。
運用期間が満了したら、案内にしたがい分配金を確認し、銀行口座で受け取ります。
初心者におすすめの不動産クラウドファンディングサイト3選
最後に、初心者におすすめの不動産クラウドファンディングサイトを3つ紹介します。最低投資金額が1万円程度であったり、優先劣後構造を採用しているサイトから選びました。
| サイト名 | 取扱物件 | 最低投資金額 | 優先劣後構造 | 運用の手軽さ | ヘルプ時の対応 | 総合得点 | 公式サイト |
| 事業用地、ビル、マンションなど | 1万円 | ○ | 3.7 | 3.4 | 3.6 | 公式サイト |
| マンション、ビル、グループホーム、空き家再生など | 1万円 | ○ | 3.6 | 3.3 | 3.4 | 公式サイト |
| 戸建て、マンションなど | 1万円 | ○ | 3.5 | 3.1 | 3.2 | 公式サイト |
COZUCHI（コヅチ）
※画像出典：KOZUCHI公式サイト
| COZUCHIの基本情報 | |
| 運営会社 | LAETOLI株式会社 |
| 設立年 | 1999年5月20日 |
| 組合契約 | 匿名組合型／任意組合型 |
| 取扱物件 | 事業用地、ビル、マンションなど |
| 最低投資金額 | 1万円 |
| 受付方法 | 先着順／抽選 |
| 劣後出資割合 | 3～60％程度 |
COZUCHIは、LAETOLI株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサイトです。2019年にWARASHIBEとして運用を開始し、2021年にCOZUCHIに名称変更・リニューアルをしました。
COZUCHIの特徴は、「商品設計は、リスクは低く、リターンはできるだけ大きく」を目指している点です。キャピタルゲイン配当利回りの上限がなく、高利回りのハイリターンなファンドも用意しながら、優先劣後構造や自己信託を採用するなど投資家保護にも積極的です。また、運用期間中でも換金手続きが可能であるため、手数料（3〜5.5％）がかかりますが、急に大きなお金が必要になっても安心して投資できるでしょう。
COZUCHIのnoteには、不動産クラウドファンディングをはじめとした、投資についてのコラムが豊富に掲載されています。投資、お金、経済について学びたいという人にもおすすめのサイトです。
COZUCHIの良い口コミ
COZUCHIの改善してほしい口コミ
口コミからわかったCOZUCHIの傾向
COZUCHIの良い口コミからは、「利回りの良い物件が多い」「募集人数が多い」「最新の情報をSNSで配信している」「スマホで簡単に登録できる」「小口から運用できる」など、扱っている物件が質量ともに良いこと、手軽で簡単に投資ができることを評価する声がみられました。
一方、改善してほしい点として、「運用期間が短い」「投資についてアドバイスしてほしい」「運営会社の正確な経営状況を把握したい」などの指摘がありました。
COZUCHIについて詳しく知りたい方は「【2022年最新版】COZUCHIのリアルな口コミ・評判とは？」をご覧ください。
利回りくん
※画像出典：利回りくん公式サイト
| 利回りくんの基本情報 | |
| 運営会社 | 株式会社シーラ |
| 設立年 | 2010年9月29日 |
| 組合契約 | 匿名組合型／任意組合型 |
| 取扱物件 | マンション、ビル、グループホーム、空き家再生など |
| 最低投資金額 | 1万円 |
| 受付方法 | 先着順／抽選 |
| 劣後出資割合 | 5〜30% |
利回りくんは、2019年10月にリリースされた、株式会社シーラが運営する不動産クラウドファンディングです。株式会社シーラは、主にSYFORME（シーフォルム）ブランドの高級賃貸マンションの販売を手がけてきた会社で、2013年にはマンション管理業免許も取得しています。利用者数は28万人（2024年10月時点）突破してます。
応援型不動産クラファンをキャッチフレーズに、居住用物件や商業ビルだけではなく、グループホームやペット共生住宅、空き家再生など、多彩な案件を扱っている点が利回りくんの大きな特徴です。投資を通じて社会や地域に貢献したい、誰かの夢に応援投資したい人に向いているサイトであるといえるでしょう。
運用期間が10～20年と長期の案件も扱っており、長期的に安定した収益を得たい人にも向いています。新規案件も毎月1件のペースで公開しており、募集口数も多いため投資できるチャンスが高く、優先劣後構造による投資家保護のシステムもしっかりと構築されています。
利回りくんの良い口コミ
利回りくんの改善してほしい口コミ
口コミからわかった利回りくんの傾向
利回りくんの良い口コミからは、「著名人とのコラボ」「広く多くの人が楽しめるサービス」「珍しい不動産型のクラウドファンディング」「楽天ポイントと提携している」など、初心者でも楽しくお得に投資体験ができることを評価する声がみられました。
一方、改善してほしい点として、「専門的な説明が他社より乏しい」「中級以上には物足りない印象」「投資できる物件の数や範囲をもう少し増やしてほしい」などの指摘がありました。
利回りくんについて詳しく知りたい方は「【2022年最新版】利回りくんのリアルな口コミ・評判とは？利用の流れや特徴も解説」をご覧ください。
ちょこっと不動産
※画像出典：ちょこっと不動産公式サイト
| ちょこっと不動産の基本情報 | |
| 運営会社 | 株式会社良栄 |
| 設立年 | 1991年2月18日 |
| 組合契約 | 匿名組合型 |
| 取扱物件 | 戸建て、マンションなど |
| 最低投資金額 | 1万円 |
| 受付方法 | 先着順 |
| 優先劣後割合 | 40～60% |
ちょこっと不動産は、2021年3月にリリースされた、株式会社良栄が運営する不動産クラウディングサイトです。株式会社良栄は、首都圏で戸建て、マンション、ビルなどの不動産開発・賃貸事業を長年おこなってきました。
最低投資金額は1万円からで、サイトには物件に関する詳細情報がわかりやすく掲載されています。案件は首都圏の戸建てが多く、運用期間は4～12ヵ月と短期間です。とりあえず投資を始めてみたいという人に向いているといえるでしょう。
投資家保護についても、優先劣後構造の採用はもちろん、マスターリース契約も取り入れています。マスターリース契約とは、不動産を不動産会社がオーナーから一括で借り上げる契約です。この契約によって、入居率に関係なく安定した賃料収入が確保ができます。ちょこっと不動産は、リスクができるだけ低減された案件に投資したい人にも向いています。
ちょこっと不動産の良い口コミ
ちょこっと不動産の改善してほしい口コミ
口コミからわかったちょこっと不動産の傾向
ちょこっと不動産の良い口コミからは、「資金が少なくても不動産投資を始められる」「専門用語の意味などを丁寧に説明してもらえた」「お試し感覚でクラウドファンディングの知識を学べる」など、初心者に親切な仕組みや工夫を評価する声がみられました。
一方、改善してほしい点として、「物件が東京中心で、地方の件数が少ない」「手数料がかかる」「ちょこっと不動産の実績がよくわからない」などの指摘がありました。
ちょこっと不動産について詳しく知りたい方は「ちょこっと不動産のリアルな口コミ・評判とは？メリットやデメリット」をご覧ください。
まとめ
不動産クラウドファンディングとは、ある不動産事業に対して不特定多数の投資家が出資する不動産投資の一種です。1万円程度から始められ、必要な手続きはインターネット上で完結し、出資したら配当を待つだけという手軽さが最大の特徴といえます。
投資案件も居住用物件（戸建て、アパート、マンションなど）から、ビル、リゾート地の開発、空き家のリノベーション、ペット共生型マンションやグループホームの建設・経営など、収益事業だけではなく、地域や社会への貢献につながるものもあります。
しかし、あくまでも投資であるため、元本割れリスクや途中解約不可などのリスクもともないます。初めて投資をするのであれば、優先劣後構造の採用や、案件に関する情報量を豊富に開示しているなど、投資家保護や情報公開に積極的なサイトを選ぶようにしてください。
[AFF_不動産投資クラウドファンディング_オルタナバンク] [不動産投資クラウドファンディング_内部リンク]
