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不動産売却を検討している人の中には、「初めての不動産売却で、どこの不動産会社に依頼したらいいか分からない」「少しでも高く、早く売りたい」「複数の不動産会社に査定した方が良いのはなぜ？」と不安を抱えている人も多いのではないでしょうか。
不動産売却の成功に大きく関わってくるのは、信頼できる不動産会社選びと、契約の種類です。
不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ媒介契約には3種類あり、それぞれ契約期間や報告義務、レインズへの登録義務といった契約内容が異なります。そのうちの一つである一般媒介契約を結べば、複数の業者へ同時に売却依頼することができます。
この記事では、複数の不動産会社に売却を依頼するメリット・デメリットや、複数の不動産会社に相談する方法、無料一括査定で不動産会社選びをするメリットなどについて解説しますので、ぜひ不動産売却時の参考にしてください。
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[監修者_水野] [AFF_不動産売却_三井のリハウス]目次
複数の業者に不動産売却を依頼することは可能
不動産を個人で売却するのはなかなか難しく、ほとんどの場合は不動産会社に仲介を依頼します。顧客サポートや物件情報の開示、契約の取りまとめ、立ち合いなど、媒介契約を結んだ不動産会社が担う役割はさまざまです。
優良な不動産会社や有能な担当者であれば、より高い価格でスムーズに売却を進められます。そのため、「複数の不動産会社に登録できれば、売れやすいのでは？」「そもそも複数の不動産会社に登録ってできるの？」と疑問を持つ方もいるでしょう。
結論からいえば、不動産売却を複数の業者に依頼することは可能です。しかしデメリットもあるので、安易に選択はできません。
不動産会社に仲介を依頼する際の契約として、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。複数の不動産会社に依頼したい場合は「一般媒介契約」を選択することになります。他の2つの契約内容では、契約を結んだ不動産会社以外と契約はできないため注意しましょう。
3種類の媒介契約は、契約期間や報告義務、レインズの登録義務など契約内容が異なります。それぞれの契約のメリット・デメリットを知ったうえで、どの契約を結ぶのか慎重に判断しましょう。
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複数の業者に不動産売却を依頼するメリット
一般媒介契約を結べば、複数の不動産会社に売却依頼ができます。ここでは、複数の業者に頼むメリットについて解説します。
より多くの人に情報発信できる
不動産を売却しようと思ったら、不動産の情報を多くの人に知ってもらう必要があります。インターネットを使って探す方も多いので、検索した時に引っかかるかどうかは非常に重要です。物件を探している方の目に留まらなければ、売れるものも売れません。
複数の不動産会社に依頼すれば、それぞれの自社サイトに物件情報が掲載されます。不動産会社が大手ならば、その自社サイトを活用する顧客も多いでしょう。また複数の自社サイトに掲載されればポータルサイトに掲載される確率も高くなり、物件情報が拡散しやすくなります。
情報拡散を目的で一般媒介契約を結ぶなら、土地の利便性がよかったり建物の築年数が浅いなど、売りやすい物件が向いています。客引きとなるような好条件の物件の場合、担当者も目立つところに掲載してくれるでしょう。
自分でも買い手を見つけることができる
不動産物件の取引を個人で行うことは法律上合法です。親族や近隣住人から購入希望の申し出があった場合、一般媒介契約や専任媒介契約なら取引できます。専属専任媒介契約を結んでいた場合、個人間で取引できないので注意しましょう。
自分で買い手を見つけるメリットは、仲介手数料や消費税がかからないことです。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められています。例えば、取引額が400万円以上の仲介手数料は、以下の計算式で算出します。
4,000万円の不動産を売却した場合は、138万6,000円（税込）が仲介手数料です。仲介手数料は、決して少ない金額ではありません。払わなくてよいなら、それに越したことはないでしょう。
しかし、個人間で不動産売買をする場合、不動産会社が担ってくれる役割を自分たちで行わなければなりません。不動産関連の知識がない場合トラブルが発生しやすいので、注意が必要です。
また、仲介を挟まない取引の場合、買主は現金一括購入で物件を手に入れなければなりません。ローンを組む場合、不動産会社が作成する重要事項説明書が必要になるからです。
このように個人取引は難易度が高いので、よく考えてから行いましょう。
囲い込みを避けられる
不動産会社は売買が成立しないと、仲介手数料を得られません。不動産会社が、仲介手数料を入手する方法は2種類あります。
まずは「片手仲介」です。売主が契約している不動産会社と、買主が契約している不動産会社がそれぞれ異なる場合、契約している顧客のみから利益を得ます。
もう1つは「両手仲介」。不動産会社が仲介手数料で最も利益を出そうと思ったら、買主と売主の双方から仲介手数料を得るのが一番です。
当然、後者の「両手仲介」のほうが不動産会社の利益は大きくなるので、故意に「囲い込み」を行う悪質な業者もあります。他社から物件を見せてほしいと連絡が来ても「すみません、すでに申し込みが入りました」といい、断ってしまうのです。
担当者は、自分が受け持っている顧客の中から購入希望者が現れるまで売却をしません。囲い込みをされると、売買成約までに時間がかかってしまいます。
囲い込みをされやすいのは、他業者への同時依頼ができない専任媒介契約と専属専任媒介契約です。一般媒介契約では複数の業者へ依頼できるため、囲い込みの心配がありません。
複数の業者に不動産売却を依頼するデメリット
複数の業者に売却を依頼できる一般媒介契約には、メリットだけでなくデメリットもあります。ここではデメリットについて解説しましょう。
積極的に販売活動をしてもらえないことが多い
不動産会社は、成約してはじめて仲介手数料が入ります。他の不動産会社が先に物件の成約を決めてしまえば、時間やお金をかけて営業活動をした分赤字になってしまうのです。
立地や築年数などがよい好物件であれば、目立つ広告枠に掲載するなど努力をしてくれるでしょう。しかし、条件があまりよくない物件や不動産会社の手厚いサポートが必要な物件は、積極的に販売活動を行いません。
特に買い替えや任意売却、築30年超えの物件、借地、相続、離婚の財産分与などに関わる不動産は手がかかります。一般媒介契約にすると、営業担当者が熱心に販売してくれない可能性があるので注意しましょう。
また、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に以上、顧客に状況を報告する義務が不動産会社にあります。
しかし、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼している場合、不動産会社に報告の義務がありません。複数の不動産会社後契約を結んだものの、どの会社からも見向きもされず放置されてしまうといった危険があります。
レインズに登録してもらえない
レインズとは「Real Estate Information Network System」の略です。日本語では、不動産流通標準情報システムといいます。不動産会社だけが利用できる不動産情報サイトで、一般には公開されていません。
不動産会社はレインズを使って、現在販売されている他社の物件情報を得ます。そして興味がありそうな顧客に、物件を紹介するという流れです。売主にとっては、全国規模で物件情報を流せるためレインズ登録には大きなメリットがあります。
専属専任媒介契約は契約から5日以内、専任媒介契約は契約から7日以内に、不動産会社は物件情報をレインズに登録しなければいけない義務があります。不動産会社は片手仲介よりも両手仲介を望むので、期限ギリギリまでレインズに登録しないことがあります。自社内で買主と売主を見つけて、両手仲介を成約するためです。
一般媒介契約を結んだ場合、レインズの登録は任意登録のため多くの不動産会社は登録しません。登録すれば早く買主が見つかるかもしれませんが、他社からの紹介で成約が決まった場合、買主側の仲介手数料が入らないためです。
このように、一般媒介契約ではレインズに登録されない危険性があります。
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不動産会社との連絡が負担になる
一般媒介契約では、不動産会社から顧客への報告義務はありません。そのため自分から担当者に不動産の売却状況を問い合わせる必要があります。
仲介を依頼する不動産会社が多いほど、メールや電話でのやり取りが増えて負担が大きくなるでしょう。またどの不動産会社がどのような状況なのか、それぞれ把握する必要があります。仕事終わりや休日にそのような作業に時間を割きたくない方は、一般媒介契約はおすすめできません。
また、不動産会社が優先するのは両手仲介の可能性が高い物件です。一般媒介契約の物件は、後回しにされやすいでしょう。自分から営業担当者に頻繁に連絡を取り、物件が放置されたままにならないよう注意が必要です。
不動産売却を複数の業者に相談する方法
優良な不動産会社を見極めるためにも、複数の不動産会社に売却の相談するのは重要です。ここでは複数の業者に相談する2つの方法について、それぞれ解説します。
ホームページから問い合わせる
気になる不動産会社を見つけたら、ホームページで不動産会社の特徴や強みなどを確認しましょう。その不動産会社に魅力を感じたら、査定依頼を出します。
査定依頼の方法は、電話かホームページの問い合わせフォームから行います。問い合わせフォームの場合、氏名や住所といった個人情報のほか、売却物件の種類や築年数、売却希望価格などの物件情報が必要です。
問い合わせフォームの必須項目は、各不動産会社によって異なります。必須項目でなくてもフォームに項目があれば、できるだけ入力した方が査定がスムーズでしょう。
査定の申し込みをしても、その不動産会社に決定する必要はありません。査定額や不動産会社の提案するサービス、担当者との相性などを比較検討し、最終的に気に入った不動産会社と媒介契約を結びましょう。
無料一括査定サイトを活用する
一社ごとに問い合わせフォームや電話にて査定依頼をするのは、手間で時間も取られます。そのような場合は、無料の不動産一括査定サイトが便利です。個人情報や不動産情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼が出せます。
「無料だから、個人情報が流出したり営業電話がかかってくるのでは？」と、なかなか利用できない方もいるでしょう。まず、サイト側は売主を紹介することで、不動産会社から紹介料をもらっています。そのため、利用者は無料で査定依頼が可能です。
営業の電話は、個別で不動産会社に問い合わせた場合も同様にかかってきます。厳選した優良な不動産会社のみを登録しているサイトもあります。
無料一括サイトは複数ありますが、実績重視で厳選した不動産会社2,100社を抱えるHOME4Uや、調査会社調べによる利用者満足度91％のSUUMOがおすすめです。
まずは机上査定での査定額を知り、対応する担当者の力量や不動産会社のサービス内容を確認しましょう。担当者との相性がよく好印象の不動産会社数件に絞り、訪問査定を依頼して正確な査定額を出してもらうとよいです。
不動産一括査定サイトを活用するメリット
複数の不動産会社に査定依頼をするメリットは多くあります。ここでは不動産一括査定サイトを利用するメリットをみていきましょう。
信頼できる不動産会社を選べる
不動産一括査定サイトはそれぞれ特徴があります。高い顧客満足度や提携業者数の多さ、地方に強い、対応不動産の幅が広い、一定の経験や資格を持つ担当者が対応してくれるなどです。
もしも「信頼できる不動産会社と出会いたい」と考えているなら、厳選された不動産会社だけが提携できるサイトや、悪質な業者を排除するシステムを持ったサイトを利用しましょう。優良な不動産会社のみが提携できるため、悪質な業者に引っかかる心配がありません。
また複数の不動産会社の担当者とやり取りをすることで、担当者の力量も知ることができます。長ければ1年を超える付き合いになるかもしれないため、担当者との相性も重要です。
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査定額の高い不動産業者を選べる
一つの不動産会社に査定しただけでは、提示している査定額が高いのか安いのかわかりません。複数の不動産会社から査定額を得れば、売却予定の物件のおおよその相場がわかります。
売却する物件の販売価格を最終決定するのは売主です。相場を知らなければ、不動産会社に言われるがまま値段をつけるしかありません。相場よりも安く手放してしまい、後悔する危険もあります。不動産無料一括査定サイトを利用して、物件の相場を認識しておきましょう。
なお、最も高い査定額を提示してくる不動産会社が優良、とは限らないので注意が必要です。相場からかけ離れて高い場合、買主が躊躇してなかなか売れない可能性があります。査定額の根拠がどこにあるのか、担当者とのやりとりで確認しましょう。通常は、相場か相場より少し高い販売価格を設定すると、売却が成功しやすいです。
まとめ
複数の不動産会社に売却依頼を出そうと思ったら、一般媒介契約を結ぶ必要があります。しかし一般媒介契約は、よいことばかりではありません。
より多くの方に情報発信ができる、自分で買主を見つけられる、囲い込みを避けられるなどのメリットもあれば、デメリットもあります。担当者のモチベーション低下が心配だったり、複数の不動産会社とのやり取りを負担に感じる方には、一般媒介契約は向いていません。
またパートナーとなる不動産選びはとても重要です。必ず複数の不動産会社に査定依頼を出し、最適なパートナーを選びましょう。個別で不動産会社にあたる時間がない方は、無料の一括査定サイトがおすすめです。
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