マンション経営の7つのリスクとは？対策法と収益の上げ方を徹底解説

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不動産経営のなかでも、うまくいけば大きい利益が得られるマンション経営ですが、これから経営を始めようと思っている人は、どのようなリスクがあるのか不安を持っている人も多いのではないでしょうか。

そこで、本記事はマンション経営を始めるか迷っている人に向けて、7つのリスクと対策について詳しく解説します。ぜひ参考にしていただき、リスク対策をおこなった上で安定したマンション経営を目指しましょう。

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マンション経営でよくある7つのリスク

マンション経営には、主に次の7つのリスクがあります。

• 空室で収入が得られない
• 家賃滞納で収入が減る
• 経年劣化や競合の登場で家賃の値下げ
• 維持費の負担は続く
• 金利の上昇でローンの返済額が増える
• 災害でマンションの資産価値が下がる
• 売却の難易度が居住用マンションより高い

空室で収入が得られない

マンション経営では空室が発生すると収入に大きな影響をもたらします。マンションの経営で収益を得ていくには、部屋を借りる住人の存在が欠かせないためです。

しかし、必ずしもすべての部屋が契約される保証はなく、季節ごとに人の出入りが生まれるのは仕方ありません。どれだけ条件のよいマンションでも、経営開始からずっと満室にするのは難しいでしょう。

しかし、空室が生まれると収入が発生しなくなるため、自身の運転資金などでカバーする必要がでてきます。こちらについては期間が延びるほど影響が拡大していくでしょう。

加えてローンなどを組んでいる場合では、返済をおこないながら経営をおこなっていくことになります。最悪の場合はそれらのしわ寄せにより、マンション経営を断念せざるをえなくなります。

家賃滞納で収入が減る

家賃を滞納されてしまうと収入が減るだけでなく機会損失などが生まれてしまいます。上記の空室のケースと同様に家賃を滞納されてしまうと収益が減少します。すぐあとで入金があれば問題ありませんが、住人の経済状況が変化したことなどが原因であると、そうもいきません。再三の支払い要求に応じない場合、部屋を出ていってもらうといったことも起ります。

こうなってしまうと新しく入居者を募ることができないため、期間中に収益を得られる可能性を失い、時間経過によって部屋や設備がただ劣化していくことになります。なお、強制退去させるには3ヵ月以上の時間が必要であり、その対処は無料でおこなえるわけありません。

つまり家賃滞納は収入だけでなく時間を奪い、余計な出費を発生させることにつながってしまうといえます。

経年劣化や競合の登場で家賃の値下げ

経営を続けていくと、マンションの劣化と競合の登場による家賃の値下げが起ることで収益が減少します。まず、マンションは「物」なため、時間経過によって経年劣化していきます。このとき、劣化を抑えるにはメンテナンスをしっかりおこなうことが重要ですが、だとしても数十年に一度は大規模の補修工事が必要です。

そのため、収益の一部を積み立てておいたり、自己資金から費用を工面したりと出費が必要です。したがって、計画的に懸念劣化の対処を進めておかなければ、収益を損なう原因になりえます。

加えて、経年劣化によって物件の価値が下がり、あわせて家賃を値下げせざるをえなくなります。新築と中古では前者のほうが人気があり経年劣化もしていないため、その分家賃を高く設定することができますが、年数が建てばその価値は目減りします。

つまり新築マンションといえども時間が経てば、新築された他の物件が登場することで、それまでと同じ家賃設定ができなくなり収益が減ってしまうのです。

こちらについては物件を業者に貸し出すサブリースであっても同様であり、安定した経営をおこなっていくには、家賃を値下げして新規の入居者を獲得していく必要があります。

維持費の負担は続く

マンション経営をおこなっている限り、複数の維持費の支払いが続きます。維持費の内訳は以下のとおりです。

• 管理委託費・・・マンションの管理を委託することへの手数料
• ローンの返済・・・借り入れをおこなった場合は返済完了まで続く
• 管理費・・・マンションの共用部分を管理（清掃など）するための費用
• 修繕費・修繕積立金・・・設備が破損した場合の修理費用、および数十年に一度の大規模修繕の費用の積み立て
• 広告費・・・入居者を募集するために広告代理店などに支払う費用
• 税金・税理士費用・・・税金は固定資産税・都市計画税・所得税、これらを適切に納税するために税理士を雇う費用が必要

上記の内訳についてはローンの返済のみ期間が定まっています。一方でその他の費用はマンション経営を続けていく間ずっと負担しなくてはいけません。そのため、家賃収入が得られても維持費が高くつくことで効率的な経営ができない可能性があります。

金利の上昇でローンの返済額が増える

ローン組んでマンション経営をおこなう場合には、固定金利か変動金利のどちらかで資金を借り入れることが一般的です。しかしもし変動金利でローンを組む場合は、金利上昇で返済額が増える問題を抱えます。変動金利は景気の動向などによって金利が上下することで経営に影響が出てしまうためです。

なお、日本の場合は2022年時点まで低金利が続いていますが、これがいつまで続くのかは不透明です。むしろ現状としては底を打っているという認識が正しいので、これからなんらかの変化が起こった場合には上昇する可能性が高いでしょう。そのため、変動金利でローンを組んでいる人は今後返済額が増える可能性が高いです。

災害でマンションの資産価値が下がる

不動産は動かせない資産なため、災害に被災すれば資産価値の減少を招きます。具体的には地震での倒壊、火事での消失、洪水によって建物自体や設備が破損するなどが考えられるでしょう。日本は自然災害が多い国であり、昨今は異常気象や火山活動が活発化していることで罹災率が上昇しています。

また、災害は勝手に降りかかってくるものです。回避することは事実上困難なので、経営者ができるのは保険に加入することでリスクヘッジすることのみです。

売却の難易度が居住用マンションより高い

投資用のマンションは売却先が投資家になるため、収益が期待できなければ売れにくいです。居住用のマンションの場合では、個々の生活などにあわせて需要が生まれるため、部屋数や内装、職場からの近さなどといった要因で購入者が現れます。

一方で、投資用のマンションは投資目的の人が購入を検討します。このとき、彼らが判断するポイントは収益性と不動産の価値についてのみです。

したがって、利回りがそれほど期待できないといったマンションは投資家からの需要が少なくなってしまい、売却の難度が高くなります。

マンション経営のおすすめリスク対策

マンション経営をおこなう際は次のリスク対策を取っておくことが大切です。

• マンションの管理を業者へ委託
• 入居の条件の厳格化
• 戸数の多いマンションを購入
• ヴィンテージマンションで経営を開始
• 余裕のあるローンの返済計画
• 各種の保険に加入
• 売却の依頼先は複数社で比較

マンションの管理を業者へ委託

マンションの管理を業者に委託すれば、空室や滞納などのリスクを軽減できます。マンションの管理は経営者にとっては大きな問題です。これはマンションの維持やメンテナンスをおこなうということだけでなく、入居者の募集や賃料の徴収といった収入源に関わる業務も含まれるためです。空室や滞納によるリスクに適切に対処できなければ、経営に多大な影響がでます。

また、管理業務自体も手間や時間がかかるので、経営だけをしたい人や忙しい人にはマイナスです。

しかし、管理を管理業者に任せれば、これらの悩みから解放されます。一定の手数料を支払う必要がありますが、面倒な作業や業務はすべて任せることができます。

ただし、適切な業者に委託する必要があるため、委託料の安さだけでなく、サービス内容や実績などから本当に信頼できる管理会社を選ぶ必要があるでしょう。

入居の条件の厳格化

空室や滞納がおこらないように入居条件を厳しくするのも有効です。まず、しっかりと賃料を支払い続けられるように入居者の年収を確認しましょう。こちらについては管理会社だけでなく、自身も判断に加わったほうがより精査できるのでおすすめです。

また、入居の際に家賃保証会社への加入を義務付けるのもリスクヘッジとして役立ちます。家賃保証会社とは、経営者ではなく入居者が加入するものであり、万が一家賃が支払えなくなった際に一時的に支払いを代行します。そして、その分の費用の取り立てをおこなうのが仕事です。

そのため、入居者からの家賃を確実に徴収でき、本来は経営者がやる面倒な滞納家賃の徴収手続きも任せられます。

戸数の多いマンションを購入

空室のリスクはワンルームよりも一棟マンションのほうがリスクが低いです。

例えば株式投資などで考えてみましょう。株式投資では、用意した資金を1つの証券だけではなく、複数に分散させることでリスク分散させています。

つまり同じようにマンションも戸数が多いほど収入の数が増え、仮に空室が発生したとしても損失が限定されやすいのです。

一方で、ワンルームマンションのような戸数が限られるものは、空室が発生した際に予想収入に占める損失の割合が高くなるため影響が大きいでしょう。

例えば、100万円の家賃収入がある2つの物件の戸数がそれぞれ1と10の場合では、空室発生に対するダメージは前者は10倍になります。したがって、空室対策をおこなうならば戸数の多いマンションの購入が対策として有効に働くでしょう。

ヴィンテージマンションで経営を開始

家賃の値下がりを防ぎ、競合のマンションと差別化したいのであれば、ヴィンテージマンションがおすすめです。ヴィンテージマンションは言葉通り年代物のマンションを意味しており、なんらかのプラス要素が付加されていることで資産価値が上がっているマンションを指す言葉です。

例えば優れた立地でおしゃれな造りになっているなど、古くても住んでみたいと思わせるなにかを持っています。

適格する物件は購入後数年が経過していたとしても資産価値が下がらず需要が高いため、むしろ高収入を得ることが可能です。そのため、安定性と高収益を期待するので、あればヴィンテージマンションを経営してみましょう。

余裕のあるローンの返済計画

ローンを組む場合には長期的な視点で余裕を持った返済計画を作成しましょう。ポイントは次の3点です。

• 収入の低下を組み込む
• 適切な返済比率の算定
• 金利上昇分を盛り込むこと

上記のようにあらかじめ家賃が下がることを想定し、収入の低下を計画に盛り込みましょう。また、ローンの返済が問題なくできるように返済比率を低くすることも検討してください。

変動金利の場合には、仮に金利が上昇してもカバーができるのかをシミュレーションしてみましょう。これらの点を反映した返済計画を作成し、ローンを借りてください。

各種の保険に加入

災害による損失や施設が問題のケガに対処するために各種の保険に加入しましょう。具体的には次の3つです。

• 火災保険・・・火災に関する保証をおこなう保険、落雷などの自然災害や放火といった日常の災害に対応
• 地震保険・・・火災保険とセットで加入できる、地震や津波被害の補償をおこなう保険
• 施設賠償責任保険・・・施設の劣化などが原因でケガをした人に補償をおこなう保険

上記については災害に被災した場合、老朽化により起こる問題に対する補償に利用できます。これらは加入しておかなければ、物理的・金銭的なことから経営自体が危くなったり、まさかの事態の対処ができなくなります。

なお、保険は長期的なプランを選択したほうが支払う保険料を抑えることができます。懐事情にあわせて適切なものに加入しましょう。

売却の依頼先は複数社で比較

売却を検討する際は相場に準じた金額で手放せるように一括査定などを利用しましょう。不動産を売却する際の業者選びについては複数社の査定を受けることが重要です。

それぞれの査定を比較することでどれぐらいの価値があるのかを把握し、極端な金額を提示している不動案会社を省くことができるためです。特に後者については悪質なケースも想定されるので、意識してスクリーニングしていくとよいです。

なお、昨今では一括査定サイトを利用することで瞬時に複数の業者に査定依頼ができます。比較することにおいては非常に便利なツールなのでぜひ活用しましょう。

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マンション経営で知っておくべき基本

マンション経営をおこなう際には次の点を理解しておきましょう。

• マンション経営を始める流れ
• マンション経営の利回り
• マンション経営の初期費用

マンション経営を始める流れ

マンション経営は次の手順に沿って始められます。

1. ある程度の自己資金を用意しておく
2. 情報収集・経営の目的を策定する
3. 不動産会社に問い合わせ・現地調査をおこなう
4. 不動産の購入手続きを開始・金融機関にローンの相談をする
5. 宅地建物取引士から重要事項説明を受ける
6. 納得がいけば契約締結・手付金の支払い・ローン契約を結ぶ
7. 決済・引き渡しなどをおこなう

上記のようにマンション経営は不動産会社に問い合わせをおこなう前に、自己資金を用意して経営に関する情報を集める必要があります。このとき、どのような目的でマンション経営をおこなうのか、また本当にこれ以外の方法がないのかも検討しておきましょう。

そのうえで問い合わせや購入手続き、ローンの相談をおこなってください。

なお、ローンを利用する際には、売り主との契約に融資特約を付けてください。融資の審査を通過できなかった場合に、支払った手付金を返金できるようにする特約です。これによって代金に対して5～20％程度の手付金を無駄にせずに済みます。なお、決済と引き渡しの際には登記の変更が必要になるので、司法書士に依頼して手続きを進めるとよいです。

マンション経営の利回り

利回りについては表面利回りと実質利回りの違いを理解しましょう。まず、表面利回りとは物件の価格に対してどの程度の家賃収入があるのかを計算したものです。利回りとしておおまかな数字を出す際に利用され、相場などを確認する目的で使われます。こちらは次のように計算されます。

• 表面利回り＝年間の家賃収入÷物件の価格×100％

次に、実質利回りとは得られる収入から維持費などを差し引き、物件の取得費と比較して計算したものです。こちらは経営のシミュレーションに利用できるため、購入を検討するマンションが見つかった場合は実質利回りを使って検討しましょう。こちらは以下のように計算できます。

• 実質利回り＝（年間の家賃収入－維持費）÷物件の取得費（物件の価格＋経費）×100％

なお、2022年現在での利回りの相場は次の表のとおりです。

エリアごとに振れ幅がありますが、どちらも同じような利回りになっています。上記を参考にしてください。

※参考：日本不動産研究所「第46回不動産投資家調査（2022年4月現在）」

マンション経営の初期費用

マンション経営の初期費用の内訳は次のとおりです。

• マンションの取得費用
• ローン事務手数料、保証料
• 仲介手数料
• 不動産取得税、印紙税
• 登記費用
• 保険料

まず、マンションを手に入れるための資金が必要になります。こちらについては自己資金だけでなくローンの資金も含みます。また、ローンを利用する際には借入額に対して数%の事務手数料や保証料が必要です。続いて仲介不動産会社を利用すると仲介手数料の支払いが発生します。こちらは次の計算式にしたがって算出します。

• 仲介手数料（購入価格400万円超）＝購入価格×3%＋6万円＋消費税

さらに、不動産を取得する際には不動産取得税、印紙税などの税金も発生します。特に不動産取得税は固定資産税評価額に3％を乗算した額を支払うため、多少費用がかさみます。

また、保険料は火災保険などに加入するための費用になりますが、ローンを組む際の条件になっていることがあります。これらの初期費用をしっかりとまとめて、そのうえで利回りを計算してみましょう。

マンション経営で気になる疑問

マンション経営においては次のような疑問がよく浮かびます。

• マンション経営は節税になるのか？
• 失敗したときの借金の返済方法は？
• 少額の投資でマンション経営を始められるか？

マンション経営は節税になるのか？

マンション経営は相続時と赤字が出た場合に節税できます。まず、相続においては現金はそのままの金額で相続税が算出されます。一方で、不動産は評価額にしたがって相続税が課税されるため、おおよそ8割程度に価値が減額され算出されるため、結果として節税可能です。

また、マンション経営は青色申告で確定申告することが多いですが、こちらは赤字を計上することで利益分と相殺する損益通算が可能です。そのため、翌年の税金額が安くなるなどのメリットがあります。

失敗したときの借金の返済方法は？

マンション経営に失敗した場合には不動産を売却して借金を返済するか、自己破産などの債務整理する選択が可能です。まず、不動産を売却して返済するケースでは、不足分が生じる可能性があります。つまり経営をやめて売却したあとでも返済が続くことを意味しており、残債の額によっては長期間の返済を強いられるでしょう。

次に、債務整理は自己破産などの手続きをおこなって借金をなくす方法です。どうしようもなくなったときに選択する方法ですが、当人の借金がなくなったとしても保証人に迷惑がかかったり、ブラックリストに登録されたりと複数のデメリットが生まれます。したがって、どちらの方法もリスクを感じた段階で金融機関にすみやかに相談して、なんらかの対応ができないか検討してみましょう。

少額の投資でマンション経営を始められるか？

自身が直接経営に関わらないのであれば、REITや不動産小口化商品、不動産クラウドファンディングなどの方法があります。

REITは不動産の投資信託であり、集めたお金で複数の物件を運用して、収益を分配します。つまりは事実上分散投資がおこなえ、投資信託なため現金化がしやすいです。

次に、不動産小口化商品は不動産の権利を小口化して、出資者を募り物件購入・運営・収益の分配をおこないます。直接不動産に投資できるため、種類によっては一部の所有権を持つことが可能です。

最後に、不動産クラウドファンディングはクラウドファンディングで資金を集めて、物件の購入・運営・収益の分配をおこないます。低額から出資できるため最近では特に人気を博していますが、決まった期間まで現金化ができず、所有権を持つことができないのがデメリットです。

投資の性質や所有権の有無などが異なるので、それぞれをよく調べたうえで投資しましょう。そうすれば効率的に活用していくことができます。

おすすめの不動産クラウドファンディングサービスを紹介したこちらの記事もおすすめです。

まとめ

マンション経営には空室のリスクや滞納リスクなどがあります。そのため、マンションの管理を業者へ委託したり、入居の条件の厳格化したりするなどのリスク対策を取るとよいでしょう。

また、マンション経営をおこなう際には一連の手順と利回り、初期費用などを理解しておくことが大切です。これらについては資金計画を立てたり、相場を把握するときにも必要になります。

しっかりとリスク対策をして堅実にマンション経営を始めましょう。

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