不動産投資の仕組みをわかりやすく解説｜基礎知識や始め方も

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「手元の資金を元手に投資を始めてみたい」と不動産投資に興味を持ってみたものの、専門用語などであふれかえっており、どこから手を付けてみればよいのか困惑してませんか。実際、不動産投資について理解しておくべきことは、二言三言で済むものではありません。

本記事では、不動産投資の仕組みを、「何が必要か」「何が得られるのか」「どうやって得られるのか」「どうやって始められるのか」という視点からできるだけやさしく解説します。リスクや失敗例についても紹介するので、納得したうえで不動産投資を始めましょう。

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不動産投資とは
不動産投資の基礎知識
不動産投資のメリット
不動産投資の始め方
不動産投資で考えられるリスク
不動産投資の失敗例を紹介
まとめ

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入し、賃貸に出すなどして利益を得る投資のことを指します。

不動産は民法第86条第1項で土地およびその定着物（建物や立ち木など）と、それ以外の容易に移動できる財産（家具家電、自動車など）は同第2項で動産と定義されています。

年金問題が取り沙汰されるようになった近年では、不動産投資は老後生活の資金源としても注目されています。代表的な投資方法のひとつとしてマンションを利用した賃貸経営があげられますが、もちろん戸建て住宅を利用したものや土地そのものを貸すこと、賃貸ではなく売却も不動産投資の範疇です。

シェアハウスや民泊の運営など、ユニークなものもありますが、ここで抑えておきたい要点は購入する物件で費用や利益率は変わることです。

収益の仕組み

不動産投資の収益には2種類の収益があることも把握しておきましょう。不動産を保有したまま利益を得られる賃貸と、不動産を一度に手放す売却。この2種類を以下のように区分します。

インカムゲイン：不動産を貸し出して賃料を得る収益
キャピタルゲイン：不動産を購入価格よりも高く売却した収益

インカムゲインは、賃貸収入から管理費・修繕費などの経費とローン返済額を差し引いた収支によって、収益が決定されます。賃貸収入を経費・ローン返済額が上回れば黒字、下回れば赤字です。家賃は月ごとに発生し、頻繁に変更されるものではないため景気変動の影響を受けにくいことがメリットです。

一度に得られる収益は後者のキャピタルゲインよりも少ないため、ローリスクでじっくりとリターンを得るモデルの収益といえるでしょう。

一方、キャピタルゲインは、不動産の購入費と売却費の差額によって収益が決定されます。例えば、1,500万円で買った不動産を2,000万円で売却できれば500万円の黒字収益です。反対に、1,400万での売却となってしまえば赤字です。

不動産の価値が上がり続けている時勢や地域であれば高値で売りやすくなりますが、反対に不動産価値の落ち込み続ける経済状況であればあっという間に赤字になってしまいます。バブル経済全盛期とその崩壊が、キャピタルゲインのハイリスク・ハイリターンをわかりやすく反映しています。

こういったリスクとリターンの関係から、現在はインカムゲインを中心とした投資が主流となっています。しかし、インカムゲインとキャピタルゲインはどちらかしか得られないものではありません。

東京都内のようなマンション価格の上がり続けている土地であれば、一定期間を賃貸運用してインカムゲインを得て、そのあとに十分なキャピタルゲインを得られるタイミングで売却も可能です。賃貸需要と物件購入需要の2つの要素が噛み合う土地で投資を狙うことが重要といえるでしょう。

不動産投資の基礎知識

不動産投資を始めるうえで、大きな悩みどころになるのが「どのような知識を身につければよいのか」という点です。投資の種類はもちろん、利回りや費用も気になるところです。この項目では、不動産投資の基礎知識について解説していきます。

不動産投資の種類

不動産投資をするためには、まずはどのような不動産を使って投資をするかを選ぶ必要があります。投資対象となる不動産は、主に以下のようなものです。

区分マンション・一棟マンションの投資
戸建て住宅の投資
シェアハウスや民泊
土地を購入して貸す

マンション

区分マンションはマンションの一戸ごとの物件を指し、一棟マンションはその建物をすべてのことを指します。前者を使用した投資は規模の大きい高層マンションに多く、後者は比較的小規模なアパートでよく見られます。

区分マンション投資はワンルームから始められるものもあり、他の投資よりも初期費用を抑えてローリスクに始められることが特徴的です。

戸建て住宅

戸建て住宅投資は、一戸建ての住宅を居住者に貸し、賃貸収益を得る投資方法です。取り扱われる戸建て住宅のほとんどは中古物件で、築年数や立地によっては少ない資金で始めることも可能ですが、最低限のリフォーム費用は必要であることに注意しましょう。

また、安いからといって住宅需要の少ない僻地の物件を買ってしまえば、入居者が現れずコストだけがかかってしまうリスクもあります。その地域の需要を見極めることが大切です。

シェアハウス・民泊

一棟マンションや戸建て住宅は、近年人気を博しているシェアハウスや民泊に使用もできます。シェアハウスは複数人で一戸の家を共用する仕組みのため、複数人からの家賃収入が見込め、民泊は賃貸料の代わりに宿泊料のかたちで利益を得られます。

民泊の場合は、地域ごとに定められた条例で旅館業の許可を得なければいけないケースもあり、宿泊サービスや清掃へのコストが必要なことも意識しておきたいポイントです。

土地の貸し出し

土地をそのまま事業者などに貸し出すことでも賃貸料を得ることができます。

土地は建物のような補修や改修のコストがかからないため、他の投資方法より負担が軽いものといえます。他の不動産投資が需要によって収入が左右される一方で、土地の貸し出しは貸している限り安定して収入を発生させることもメリットのひとつです。

一方で、他の投資方法よりはリターンは少なめに見積ることになります。

不動産投資と他の投資との違い

不動産投資は株式投資のような他の投資方法とは違い、現物資産を使用した投資であることが最大の特徴です。現物が存在しない投資、例えば株式投資の場合は、株式会社の経営状況や株の市場での価値の下落によって価値がなくなってしまうこともあります。

賃貸収入によって安定的な収入を見込める点も大きなメリットですが、ハイリスクな株式投資ほどハイリターンな収益にはなりにくい性質も持ちます。

また、1日2日で価格ががらりと変わってしまう資産とは違い、不動産には住人が住んだり事業を展開するなどで人が定着するため、市場の流動性は低いものといえます。加えてひとつとして同じ物件がないことで正確な価格の把握の妨げとなり、投資市場もクローズドなものとなっているため、日経平均株価を見るような感覚では資産の価値を確認できません。

不動産投資の利回り

不動産の利回り（不動産投資で得られる年間の見込み収益）には、表面利回りと実質利回りの2種類があります。簡単に表現すれば、表面利回りは大まかな計算に用いられるもので、実質利回りはより詳細な計算をおこなう場合に用いられます。

表面利回り

表面利回りを算出することで、その不動産がだいたいどの程度の収益を得られるかを把握できます。だいたい、とあいまいな表現になるのは、表面利回りは不動産の購入費用や運営にかかる経費などを考慮しないで算出される利回りであるからです。

表面利回りは不動産広告に記載されていることも多いため、不動産投資をはじめるときにはその額面どおりの利回りが得られるかどうかに関しては注意が必要です。

表面利回りは以下の計算式で求めることができます。

（年間収入-運営経費）÷（物件価格+購入時の諸経費）

実質利回り

諸費用を計算に入れて求められる利回りが、実質利回りです。実際に投資をおこなう段階で、正確な収益見込みを判断するために使用されます。投資の資金計画などを立てるときには実質利回りを計算して判断をしましょう。

実質利回りは以下の計算式で求められます。

（年間収入-年間支出）÷（購入価格+購入経費）ｘ100

不動産投資でかかる初期費用

不動産投資をはじめるために必要な費用、というとまずは物件の購入費用が浮かぶかもしれません。しかし、実際には手続き費用や税金などが発生するため、物件の購入費用だけを用意するわけにはいきません。

不動産投資にかかる初期費用は、以下のとおりです。

物件購入費用
不動産会社に支払う仲介手数料
ローン手数料や保証料
不動産取得税などの税金
火災保険などの保険料

投資の種類によっては、物件の管理委託費などが発生することもあります。

不動産投資でかかる維持費や運営費

基本的に、不動産は保有しているだけで税金や維持費が発生するものです。投資においてはさらに運営費などが発生することもあります。

固定資産税
都市計画税
修繕費・原状回復費
管理費用
修繕積立金

こうしたランニングコストが支払えないと、投資が赤字になってしまいます。資金計画には余裕をもって不動産投資を始めましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資で得られるメリットは、大きく取り上げると4種類に分けられます。

節税できる
保険代わりになる
毎月収入が得られる
相続対策になる

この項目では、以上の4つのメリットについて詳しく解説していきます。

節税できる

不動産投資の初期費用はとても高いものになるため、購入時にかかる諸経費を確定申告で経費として計上すると、初年度はどうしても赤字になります。

赤字という言葉のマイナスイメージから、メリットとは真逆のデメリットではないかと感じられるかもしれませんが、これが赤字になることで給与所得と相殺できるため、結果として節税になるのです。

保険代わりになる

住宅ローン利用して投資用不動産を購入すると、団体信用生命保険（団信）に加入することになります。団信は不動産の所有者が死亡した場合や、高度障害になった場合に保険が下りる仕組みの保険です。

これにより自身に生命保険をかけることができるうえに、団信の保険が降りるとローン返済が免除されるため、収益はローン返済に回さなくてよくなります。投資用不動産を家族に遺産として残す場合、これは大きなメリットになるといえます。

毎月収入が得られる

他の投資方法と比べて安定した収入を得ることができます。株式などとは違い家賃は景気に左右されて急変することが少ないため、入居者がいる限りは常に収益を得ることができます。

入居率を可能な高い状態に保つことが大切です。

相続対策になる

現金を相続するよりも不動産相続のほうが節税につながる場合があります。現金を相続するとそのままの額が相続額となりますが、不動産相続は時価よりも低く評価されることが一般的です。

これにより遺族が支払う相続税を少なくできます。

不動産投資の始め方

不動産投資を始めたいと思っても、具体的に不動産投資を始めるためにはどのような手順を踏むことが必要なのかはわかりにくいかもしれません。実際の手続きだけでなく方針なども定めなければ投資を成功させることも難しくなってしまうため、書類を書けばよいものでもありません。以下の手順を踏まえて、不動産投資を始めましょう。

投資の目的や目標を立てる
知識を身につける
資金集めと不動産投資会社を選ぶ
物件購入と運用

それぞれの手順を詳しく見ていきましょう。

1.投資の目的や目標を立てる

投資をはじめるためには、自分のニーズを見定めることが大切です。投資をする目的や目標を決めてから取り組みましょう。

何のために利益が欲しいのか、どのくらい所得が欲しいのかによっておこなうべき投資方法も変わります。不動産投資を始める際に、不動産会社に自分のニーズをはっきりと伝えられればそれだけスムーズに進めることができます。

2.知識を身につける

不動産投資に必要な知識を身につけなければ、投資に必要な適切な判断ができません。資金や税制の知識はもちろん、不動産市場の知識も身につけたいものです。賃貸経営ひとつ取っても周辺の住宅需要を見誤れば、満足のいく入居率を達成しにくくなってしまいます。

インターネットや書籍などを用いて自分で情報を収集する以外にも、セミナーに参加したり、身近な投資経験者や不動産会社に相談をするとよいでしょう。

3.資金集めと不動産投資会社を選ぶ

物件の購入費用を代表に、不動産投資にはまとまったお金が必要です。資金を集め、必要に応じて金融機関などから借り入れもおこないましょう。

アパートローンとプロパーローンが利用できます。ローンの金額も高額になるとまとまった頭金が必要になるため、投資額に応じた頭金の用意をひとまずの目標にするとよいでしょう。

次に、不動産投資会社を選んで購入する物件を選びます。予算や要望に沿った物件を紹介してもらうためにも、ニーズと知識はしっかりと持っておきましょう。

不動産投資会社選びも重要です。優良な不動産投資会社はリスクやメリットの説明をきっちりとおこなってくれます。投資物件の実績や担当者が信頼できるかどうかなどを基準に、業者を選択しましょう。

4.物件購入と運用

投資用物件を探して購入し、そのあとに運用を開始します。提示される利回りはあくまで想定のものであるため、資金計画には余裕を持たせることが大切です。

また、「物件が思っていたようなものと違う」などのトラブルを避けるためにも、購入前に自分の目で確かめておくことをおすすめします。

不動産投資で考えられるリスク

あらゆる投資にリスクはつきものですが、不動産投資の分野においてはどのようなものがあるのでしょうか。この項目では不動産投資をおこなううえでは避けられないリスクについて解説していきます。今回取り上げるのは以下の5つのリスクです。

空室リスク
価格下落リスク
金利上昇のリスク
借金リスク
災害にあうリスク

それぞれのリスクはどのようにすれば回避・減少できるのかについても、順に解説していきます。

空室リスク

賃貸経営は入居者の家賃から収益を得るシステムのため、入居者が減るごとに収入が減ってしまいます。このリスクを空室リスクといいます。

閑散とした地域や駅から遠いエリアの物件は、価格は安いものの住宅需要が高いとは言えないため、都市部や駅近郊の物件よりも高い空室リスクを背負うことになります。このリスクを減らすためには、需要のあるエリアの物件を選ぶことが大切です。

価格下落リスク

建物の値段は新築に近ければ近いほど高いものです。これは年数が進むごとに不動産の価値が下落する価格下落リスクを抱えていることを意味します。

バブル経済の崩壊のように、不動産市況で不動産の価格は下がるも可能性があります。価格下落リスクは売却によって不動産投資の利益を得る際、つまりキャピタルゲインに大きく影響します。

年数経過による建物の価値の低下は、適切な修理・修繕・リフォームをおこなうことで抑えることができます。

金利上昇のリスク

投資用不動産はほとんどの場合ローンを組んで購入することになります。このローンの返済期間中に金利が上昇すると、切羽詰まった資金計画ではローンを支払えなくなってしまうリスク、つまり金利上昇のリスクを抱えることになってしまいます。金利が変わらない前提で資金計画を立てることは避けましょう。

また、固定金利を選択できるローンであれば、金利上昇のリスクは減らすことができます。

借金リスク

現金での一括購入しない限り、ローンは完済まで返済し続けなければならなりません。このような借金リスクを踏まえた投資計画を立てなければ家計も圧迫されてしまいます。不動産収入があるからローンは支払える、と思って対策をしていないと、いざトラブルが起きたときにローンを支払えなくなる可能性があります。

借金リスクが存在することを念頭に、余裕のある資金計画を形成するようにしましょう。

災害にあうリスク

地震・台風・津波などで物件に被害が遭うと、修繕費用がかかります。こうした自然災害のリスクは備えても備えきれないものですが、地震保険などに加入しておくことで修繕費用をカバーできます。

不動産投資の失敗例を紹介

リスクが避けられない以上、失敗の可能性は否定できません。投資には多額のお金が必要となるためその失敗は手痛いものになってしまいます。失敗を避けるためには過去の事例から学ぶことが一番です。この項目では、不動産投資の失敗例について解説していきます。

利回りで物件を選んだ

高い利回りを提示された物件に飛びついたが、収益化に失敗した事例は数多く存在しています。物件購入時に確認する利回りは、なぜそ利回りであるかを考えないと、失敗を招くことになりかねません。

高利回りの物件にはそれなりの理由があるものです。その物件の存在している地域は治安が悪く、入居者が定着しにくい……といった事情があれば、空室を埋めることはできません。

入居者が入ったと思ってもすぐに空室になり、常に高い空室リスクに晒され続けることになります。

また、表面利回りのことだけを考えて、費用込みの実質利回りを無視してしまっても不動産投資は思うようにいきません。魅力的に見える物件であっても、額面どおりの利回りをそのまま受け入れるのではなく、自分での確認を怠らないようにしましょう。

不動産会社の言うことをうのみにする

不動産会社はさまざまな知識や情報を提供してくれますが、信用のならない不動産会社は契約できればそれでいいと言わんばかりに、投資者の耳に心地よいことしか言わない可能性があります。前述の利回りと同じように、すべての知識や情報をうのみにせず、自分でも調べて判断することが大切です。

信用できる不動産会社は、メリットだけでなくデメリットやリスクについても公平に説明をおこなってくれます。自分で知識を身につけつつ、信頼のできる不動産会社を選ぶことが望ましいでしょう。

物件購入後の周辺環境の変化

その物件に住む人はどのような属性の人かを考えなければ、周辺環境の変化によって入居率や利用者を大きく減らしてしまうことになります。物件の周辺に大学や企業があり、そこの人々からの需要で高い入居率を見込めると思っても、そういった施設が移転となれば場合は利用者は一気に減ってしまいます。

なにかひとつの需要に頼るのではなく、複数の需要が見込めるエリアのほうが安定感のある投資ができます。

まとめ

不動産投資はマンションや戸建てを用い、賃貸経営や物件の売却額で利益を得る投資方法です。他の不動産投資よりも長期性や安定性に優れ、節税や相続対策にもなる独自のメリットを持っています。一方で費用の用意やローンなどかかる費用も決して安価ではなく、安定収入を得るためには市場や物件のある地域への理解を深める必要もあります。

不動産投資を始める前には、こうした仕組みの理解がとても大切です。本記事で紹介したリスクや失敗例を踏まえ、「自分はどのように利益を得たいのか」というニーズを固めることができたら、不動産投資会社に相談をおこない、実際の投資をはじめるための具体的な計画を練っていきましょう。