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マンションを売買するタイミング、お悩みではありませんか。売買のタイミングを見失うと、高く購入することになったり、安く売却することになったりして損することにもなりかねません。
本記事では、「いまのマンションを売却して住み替えを検討している」「そろそろマイホームの購入を考えてみたい」という人向けに価格の推移や今後の予測を解説します。
後悔のないマンション売買のため、ぜひ役立ててください。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]過去10年のマンション価格の推移
まず、過去10年間のマンション価格の推移を見てみましょう。マンション価格は日々増減を続けており、さまざまな条件によって変化するものです。今回は、全国・関東地方・近畿地方・九州・沖縄地方の地域別にマンション価格の推移とその変動の理由を確認します。
全国のマンション平均価格の推移
“参考：国土交通省「不動産価格指数」（2022年3月時点）”
上記は、国土交通省が発表する不動産価格指数に基づき、その年のマンションの価格指数平均をグラフ化したものです（※2021年分のみ11ヶ月分平均）。不動産価格指数では、2010年の価格を100としたときの価格の増減を確認できます。
全国のマンション価格指数の推移を見てみると、2013年から大きく上昇傾向に転じていることがわかります。2013年はアベノミクスによる経済政策がスタートした年です。特に2016年に始まったマイナス金利政策は、不動産業界にも大きな影響を及ぼしました。
2020年から2021年にかけては、新型コロナウイルスの影響で価格の下落も示唆されています。しかし、一時的な取引数減少はあったものの、建材費や人件費の高騰といった要因で価格の上昇が続く結果となっています。
関東地方のマンション価格推移
“参考：国土交通省「不動産価格指数」（2022年3月時点）”
続いて、東京都を含む関東地方の不動産価格指数を見てみましょう。こちらも全国版と同様にグラフを作成しています。
全国と比べると上がり幅はやや緩やかではありますが、関東地方でもほぼ同じように上昇傾向を見せています。
東京オリンピック・パラリンピックの開催で、不動産価格の増減が予想されていましたが、延期されたこともあり開催前後での大幅な変動はありませんでした。しかし、コロナ禍の需要の変化で不動産購入を考える人が増え、需要の増加が見られています。
近畿地方のマンション価格推移
“参考：国土交通省「不動産価格指数」（2022年3月時点）”
大阪を含む近畿地方の価格指数はどうでしょうか。全国や関東地方と比べると、2010年から2012年の停滞が少なく、その後の価格上昇が大きいことがわかります。2021年には170.1の高水準を記録しています。
特に中古マンションの成約価格に上昇傾向が見られました。近畿レインズの「2020年度年間市況レポート」によると、2010年に1,679万円だった平均成約価格が2020年には2,337万円まで高騰しています。中古戸建住宅の平均価格が減少していることを考えると、マンション需要が増加していると予想できるでしょう。
近畿圏では、2025年日本国際博覧会（大阪・関西万博）の開催が予定されるなど、国際的にも盛り上がりを見せています。これに伴ってインフラが整備されることを想定すると、価格のさらなる上昇も考えられます。今後の動向に注意が必要です。
九州・沖縄地方のマンション価格推移
“参考：国土交通省「不動産価格指数」（2022年3月時点）”
最後に、福岡を含む九州・沖縄地方のマンション価格推移を確認しましょう。九州・沖縄地方は紹介した地域のなかでは最も上がり幅が大きく、2021年には2010年から倍以上の211.2を記録しています。このような価格高騰には、交通状況や大型事業の推進などの影響が考えられます。
交通面は、2011年3月に九州新幹線が全通し、地域間の行き来が便利になったことで不動産業界にも影響を及ぼしました。また、2022年9月には西九州新幹線の開業も予定されており、さらなる発展も見込まれます。熊本県では、ソニーグループの半導体製造の新工場建設が予定されており、大型事業導入によるさまざまな効果が期待されている状況です。
例えば沖縄県では、2013年まで15年連続で下落していた住宅地地価が、2014年から上昇傾向に転じています。2019年から上がり幅こそ減少しているものの、地価の上昇が続いているためマンション価格の上昇も予想されます。
しかし、沖縄県など観光業に力を入れている地域では、コロナ禍による観光客の激減により不動産業界にも影響が出るのではないかと示唆されています。
”参考：沖縄県ホームページ「令和3年沖縄県地価調査結果の概要」”
マンション価格の推移を予測するポイント
マンションの価格は増減を繰り返しています。今後の推移を予測するなら、次の4つのポイントに注目しましょう。
- 住宅ローンの金利の低さ
- マンションの資材価格の高騰
- 新型コロナによるニーズの変化
- 生産緑地問題の影響
それぞれのポイントについて詳しく解説します。
住宅ローンの金利の低さ
マンションの価格が高騰してきたのは、低金利政策により住宅ローン金利が低かったことが理由のひとつです。
金利が低いほど返済負担が少なくなるため、マンション購入を検討する人が増えます。金利が低く市場に並ぶ物件が少ないと、需要に供給が追い付かず価格が高騰するのです。
住宅ローンの低金利は需要増につながるため、売却を考えている人にとってはメリットが大きいです。今後売却する人が増加して供給が追いつくと、価格が下がって買い求めやすくなる可能性もあります。
マンションの資材価格の高騰
建築資材の価格が高騰することも、マンション価格の高騰につながっています。例えば、2021年ごろから聞かれるようになった世界的な木材不足ウッドショックは耳馴染みのある人も多いのではないでしょうか。
ウッドショックやコロナ禍による物流状況の変化、配送費用の値上げなどにより、建築資材が品不足となり値上げも見られるようになりました。特に新築マンションではカーボンニュートラルへの配慮などで環境にやさしい家づくりを意識しているため、建築コスト上昇がより顕著です。
また、世界規模の半導体不足の影響も大きいです。設備の入荷に支障が出たり値上がりしたりと不動産業界にも少なからず影響を及ぼしています。
新型コロナによるニーズの変化
新型コロナウイルス感染症の流行も、不動産ニーズに大きな変化をもたらしました。コロナ禍の景気不振により、不動産需要が極端に下がるのではとの懸念もありましたが、テレワークやおうち時間の充実のため、住み替えを考える人も多くいます。
具体的には、テレワークの普及で戸建物件や部屋数が確保できるマンションの需要が高まりました。従来は駅から近い物件に人気が集中する傾向にありましたが、出勤がなくなったことで家の広さや設備を重視する人も増えています。
また、都心部に住み続ける理由が少なくなったことで、地方や郊外に移り住む人も増加しています。今後は地方マンションの価格の変化も見られるかもしれません。
生産緑地問題の影響
生産緑地の指定期限が切れる2022年は、不動産市場に何らかの動きがみられるのではないかと予想されています。この問題のことを生産緑地問題、または2022年問題と呼びます。
そもそも生産緑地の制度ですが、緑地を残す計画として、計画的に農地を保全していこうという動きを指します。
1992年に制定された生産緑地制度により、生産緑地に指定された土地は、30年間固定資産税や相続税を優遇する代わりに、一定期間農業経営をすることが義務づけられます。その30年間の制限が2022年に解除されることで、多くの土地が売りに出され、市場が乱れるのではないかと問題視されているのです。
生産緑地の多くはマンションが建つほどの広さを持っているため、マンション価格にも影響があるのではないかと言われています。土地の大きな値崩れを避けるため、国土交通省はいくつかの対策を行なっています。大幅な値崩れはないと考えられますが、今後売りに出された土地にマンション建設の動きがみられる可能性もあるでしょう。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]中古マンション価格の基本
続いて、中古マンションの価格についての基礎的な知識を解説します。ここでは、築年数による資産価値の推移と価格が下落しにくいマンションの特徴をご紹介します。
マンションの築年数と資産価値の推移
マンションの価格は築年数によっても変動します。マンションは土地代と建物自体の2つの価格で評価されます。土地は築年数の影響で値段が下がることはなく、建物代による価格変動が大きいです。新しいマンションのほうが設備や内装の劣化が少ないため価格が高く、築年数が古いマンションは安く売られる傾向にあります。
中古マンションは、経年劣化とともに徐々に値下がりを続けます。特に築20年までは価格が下がりやすく、その後は下落傾向が緩やかになることが多いです。
価格が下落しにくいマンションの特徴
では、価格が下落しにくいマンションとはどういったものでしょうか？価格が下がりにくいマンションの主な特徴は次のとおりです。
- 開発が進んでいる土地
- 生活の利便性が高い土地
- 周辺需要に適した部屋数、広さがある
- 角部屋や日当たりのよい部屋
- 希少性のあるマンション
- マンションにブランド力がある
- 災害に強い構造
- 管理が行き届いているマンション
- 修繕積立金や管理費が適正
マンションは土地代と建物代の2つで評価されます。建物代は経年劣化によって価格が下がりやすいですが、土地代は経年による変動を受けにくいので、土地としての評価が高いマンションは価格が下落しにくいと考えられます。
また、角部屋やブランド力があるマンションなど人気の高いマンションは築年数がたっても安心感が強く、購入希望者が現れる可能性が高いです。
マンション売却の流れについてはこちらの記事で詳しく解説しているのでぜひ参考にしください。
「【必見！マンション売却ガイド】費用や税金・流れまで徹底解説」
最新のマンション価格を調べる方法
マンション価格は常に更新され続けているため、最新情報を調べる必要があります。本章では、新築マンションを購入する場合とマンションを売却する場合に分けて、最新の価格を調べる方法を解説します。
新築マンションを購入する場合
新築マンションを購入する場合は、次の3つの方法で最新の価格を確認しましょう。
- 不動産のポータルサイトを閲覧
- 購入したいマンションがある地域の情報誌をチェック
- マンション開発デベロッパーの公式サイトでメルマガなどに登録
不動産ポータルサイトは売り出し中のマンションの価格が簡単に確認できるので便利です。しかし、サイトによって扱うブランドやエリアが異なるため注意しましょう。
マンションを購入したい地域が決まっているなら、地域の情報誌もおすすめです。また、購入したいマンションブランドがある場合には、デベロッパーの公式サイトに会員登録して、メルマガなどで情報を得るのもよいでしょう。
マンションの売却を検討している場合
マンションを売却しようと考えているなら、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。地価から概算したり不動産ポータルサイトで売り出し価格を調べることもできますが、最新価格を調べるなら査定が一番です。
査定を依頼する場合は、相場を把握するために複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産会社によって得意不得意があるため、査定価格にはばらつきが出るものです。複数の査定結果を比べることで、だいたいの相場をはかることができます。
複数の不動産会社に査定を依頼するなら、一度の入力で済む一括査定サイトの利用がおすすめです。
おすすめの不動産会社を知りたい方はこちらの記事も人気です。
「【徹底比較18社】人気のおすすめ不動産一括査定サイト！各社の比較や口コミも紹介｜2023年更新」
価格推移以外のマンション売却タイミングの決め方
価格推移以外にも、マンションの売却を考えたいタイミングがいくつかあります。その中から今回は次の3つをご紹介します。
- ライフプランで支障がでない時期
- 高額で売却するため築浅なうちに
- 3回目の大規模修繕前
上記の3つのタイミングに売却を考えているなら、不動産会社に相談するなど、具体的な行動に移してもよいかもしれません。
ライフプランで支障がでない時期
家の売却は、ライフプランやライフイベントにあわせて考える必要があります。価格推移ばかりを気にして、ライフプランに支障がでてしまうようでは満足のいく売却は実現しないでしょう。
結婚や子育て、子どもの独立、転勤など、売却を考えるタイミングは人それぞれです。タイミングによっては、価格の安い時期に売却することになる場合もあります。
しかし、どの時期でもマンションを高く評価してくれたり、高額売却を目指して活動してくれたりする優良な不動産会社は存在します。価格に惑わされず、自身や家族が納得できるタイミングを逃さないようにしましょう。
高額で売却するため築浅なうちに
将来的に住み替えを考えているなら、築年数が浅いうちに売却してしまうのも手です。築20年を過ぎれば価格の下落幅は少なくなりますが、それまでは毎年一定のスピードで価格は下がっていきます。
「いつか買い替えて住み替えたい」「購入してみたものの、賃貸のよさを感じている」といった場合には、築年数が浅い高額なうちに売却することも検討しましょう。
ただし、所有期間が5年以下の場合は売却時の税金が高くなるため注意が必要です。5年を超えると長期所有とみなされ税率が下がるので、タイミングによっては少し待って売却したほうがトータルの負担が少なくなる可能性があります。
3回目の大規模修繕前
マンションは住民たちが修繕費を積み立てて、定期的に大規模な修繕を行います。修繕後にきれいになったマンションのほうが見栄えがよく、売却しやすいように思われがちですが、修繕積立金が高くなることで敬遠される恐れもあります。
細かな設備の修繕は修繕費で賄うことができますが、大規模修繕を何度もおこなうことで、積立金が不足する事態にもなりかねません。積立金が不足すると修繕積立金の負担が増え、購入者の負担が大きくなる可能性があります。
3回目の大規模修繕が予定されているなら、その前に売却したほうがよいでしょう。
まとめ
マンションの価格は常に推移しており、需要や供給のバランス・情勢の変化などさまざまな要因で変動を続けています。
マンションの購入や売却のタイミングを考える上で、価格の推移は重要なポイントです。これまでの推移状況や、最新情報を確認してよりよいタイミングで売買を行いましょう。売却の場合は、自身や家族のライフプラン、マンションの修繕状況などを見てタイミングを決めることも大切です。
マンション価格の推移を参考に、最新情報をチェックしながら売買タイミングを決断しましょう。
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