【必見!マンション売却ガイド】費用や税金・流れまで徹底解説

【必見!マンション売却ガイド】費用や税金・流れまで徹底解説

マンションの売却は人生でそう何度も経験するものではありません。マンション売却をスムーズに進めるためには、マンション売却の流れや、売却にかかる費用、税金などを事前に把握し、時間的に余裕をもって準備するのがポイントです。

ここでは、マンション売却の流れをはじめ、マンション売却にかかる費用や税金、またその費用や税金を節約する方法など、マンション売却に必要な知識を分かりやすく紹介します。

マンション売却の流れ

マンション売却をスムーズに進めるためには、マンション売却の流れを、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

売却のための準備をする

売却に必要な書類の準備や、売却のための資金計画、また新居購入の買い替え計画などを事前に建てておくのがポイントです。

資金計画を立てる際は、マンションの売却相場を事前に調べておきましょう。

おおよその相場を知ることで、住宅ローンの残債がある場合、売却額で返済が可能であるかどうか知ることができます。また新築購入の頭金なども把握しやすいのがメリットです。

自分で相場を調べるには、実際の取引価格の確認が可能な国土交通省の「レインズマーケットインフォメーション」「土地総合情報システム」などを利用すると便利です。

【マンション売却に必要な書類】

  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 権利書・または登記識別情報通知書
  • 管理規約
  • 使用細則
  • 分譲時のパンフレット
  • 購入時の売買契約書

マンションの査定を行う

売却の準備が済んだら、マンションがどの程度の価格で売れるのか、不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定額は会社によって異なります。自分に適した会社を見つけるためには、1社ではなく複数社に依頼して比較検討するのがポイントです。その上で実績のある信頼度の高い会社を選びましょう。

不動産会社の査定には、エリアの類似物件の成約価格や市場を見て、おおよその査定額を算出する「机上査定」と、直接現地に訪れて、部屋の状態や境界の有無などから算出する「訪問査定」があります。

おおよその目安を知りたい場合は机上査定、より精度の高い査定額を知りたい場合は訪問査定を依頼するなど、それぞれの特徴を踏まえたうえで査定方法を選択しましょう。

不動産会社と媒介契約の締結

不動産会社が決まったあと、会社との間で媒介契約を締結します。

媒介契約には、大きく分けて「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの契約方法があります。

専属専任媒介契約は1社のみの契約、選任媒介契約は同じく契約できるのは1社のみですが、自己発見取引が可能です。また一般媒介契約は、複数社との契約や自己発見取引もできる自由度の高さが特徴です。

それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、自分にあった契約方法を選択しましょう。

【売却活動の種類と特徴】

 

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約

他社と仲介依頼

不可能

不可能

可能

自己発見取引

不可能

可能

可能

契約期間

3ヵ月

3ヵ月

規定なし

レインズへの登録義務

契約日から5日以内

契約日から7日以内

任意

売却活動の報告義務

7日に1度以上

14日に1度以上

任意

売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動が開始します。

不動産会社は、広告やインターネット、ポータルサイトの広告掲載のほか、内覧などを行って購入希望者を募るのが一般的です。

内覧は、部屋の実際の広さや様子、また状態を希望者に知ってもらう重要な機会となります。内覧前は徹底的な掃除と整理整頓で印象をよくするのがポイントです。

一般的に、希望者の対応は不動産会社のスタッフが行いますが、売主も内覧に立ち会う必要があります。内覧者から質問があった場合は、丁寧に対応するよう心掛けましょう。

買主と売買契約の締結

売却活動で決まった買主と、売買契約の締結をします。

売買契約では、マンションの売却金額や引渡し日などを取り決め、条件で合意がなされれば売買契約を結ぶ運びです。トラブルに発展しないためにも、売買契約書の内容にはしっかり目を通しましょう。

このとき、売主は買主から売買代金の頭金を受け取りますが、頭金は通常、売買価格の1割程度となっています。一方の売主は、不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。

売買契約には、実印や印鑑証明書(3ヵ月以内)のほか、運転免許書などの本人確認資料を用意する必要があります。

代金の決済と引き渡し

買主と売買契約を交わしたら、代金の決済とマンションの引き渡しを行います。

引き渡し日には、不動産会社や売主・買主のほか、金融機関や司法書士立ち会いのもと、売却代金の残金入金確認が行われます。そのあとに、買主に鍵や書類を渡してマンション引き渡しが無事完了です。

なお、住宅ローンの残債がある場合は、残金が入金されたあと、司法書士が登記所で登記抹消と抵当権設定登記の手続きを行います

【引き渡しに必要な書類】

  • 印鑑証明書・実印
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 人確認資料(運転免許証等)
  • 住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 抵当権等抹消書類(金融機関が用意)
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約・使用細則

確定申告を行う

マンションの利益が出なかった場合、確定申告は必要ありませんが、売却で利益(譲渡所得)が出た場合は、所得税や住民税を納める必要があるため、売却の翌年度2月16日~3月15日に確定申告を行います。

譲渡所得=譲渡価額ー取得費ー譲渡費用

譲渡所得は分離課税であることから、会社員であっても給与所得とは別に申告が必要です。申告を怠った場合は、税務署から調査を受けることもあるので忘れずに行いましょう。

なお、売却で損失が出た場合でも、申告することで納税額や売却損を減らせる場合もあります。

マンション売却にかかる費用と税金

マンション売却には、不動産会社に支払う仲介手数料や、売却で利益が出た場合の所得税など、ある程度の経費や税金が発生します。資金計画は、これらの費用を予め把握してから立てることがポイントです。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、マンションの買主が見つかり成約した場合のみ支払うのが一般的です。

報酬額は、売買価格によって異なります。例えば、物件価格400万円を超える部分は、まとめて次の計算式を使って算出することが可能です。

  • 仲介手数料=売買価格×3%+6万円+消費税

売買価格

報酬額

400万円超の部分

取引額の3%以内+消費税

200万円超400万円以下の部分

取引額の4%以内+消費税

200万円以下の部分

取引額の5%以内+消費税

登記費用

売却時に住宅ローンを一括返済する際は、マンションについた抵当権の抹消登記が必要です。この抹消登記には登録免許税が発生し、不動産1筆につき1,000円の税が課せられます。

登記は、土地と建物をそれぞれ分けて扱われるため、登記費用は少なくとも2,000円かかるのが一般的です。

マンションの場合、条件によっては土地がふたつに分離しているケースもあります。この場合、土地ふたつに、建物ひとつ分を加えた、合計3,000円の登記費用が必要です。

また、登記手続きを専門家の司法書士に依頼した場合には、1万5,000円から20,000円の報酬が別途必要になります。

印紙税

印紙税は、契約時の売買契約書類にかかる税金です。印紙税の税額は、マンションの契約金額によって異なり、契約書に収入印紙を添付するかたちで納税します。

【契約金額にみる印紙税の税額】

契約金額

税額

10万円超50万円以下

200円

50万円超100万円以下

500円

100万円超 500万円以下

1,000円

500万円超 1,000万円以下

5,000円

1,000万円超 5,000万円以下

1万円

5,000万円超 1億円以下

3万円

1億円超 5億円以下

6万円

売却して利益(譲渡所得)が出た場合は、所得税(譲渡所得税・住民税・復興特別税)を支払わなければなりません。

譲渡所得税は、売買価格から購入金額や経費を差し引いた「課税譲渡所得」に対して税が課せられます。中古マンションの課税譲渡所得と譲渡所得税の計算方法は次の通りです。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得 = 譲渡収入金額[売却価格] ー(購入価格ー減価償却費+購入時経費+売却時経費)

【譲渡所得税の計算式】

譲渡所得税額=課税譲渡所得✕税率

譲渡所得税は、所有期間に応じてそれぞれ税率が変わります。マンションの所有期間が5年を超えると税率が下がるのが特徴です。

 

所得税

住民税

短期譲渡所得(5年以下)

30.63%

9%

長期譲渡所得(5年超)

15.32%

5%

その他の費用

場合によっては、住宅ローン一括返済手数料、またハウスクリーニングなどの費用などがかかります。

売却時にローンを一括返済する場合は、金融機関に支払う手数料が必要です。金融機関によって異なりますが手数料の相場は5,000円から2万円となっています。

また部屋の状況にもよりますが、マンションの引き渡し前に、専門業者へハウスクリーニングなどを依頼した場合にも費用が必要です。

ハウスクリーニング費用は、部屋の広さによって異なり、1DK・2Kは2万5,000円から3万5,000円、1LDK・2DKは3万円から5万円、2LDK・3DKになると4万円から7万円が相場となっています。

マンション売却にかかる費用と税金は節約できる?

マンション売却には、さまざまな費用や税金がかかります。しかし、節税に役立つ特例や控除を上手く活用して、売却にかかる費用を抑えることも可能です。

譲渡益が出た場合の対処法

マンションの売却で譲渡益が出た場合、「軽減税率の特例」や「3,000万円の特別控除の特例」、また「特定の居住用財産の買換え特例」などが適用可能です。

「軽減税率の特例」は、マンションを10年以上所有していた場合に、所得の6,000万円以下の部分が10%、6,000万円を超える部分を15%軽減できる特例です。

住居用マンションに適用可能な「3,000万円の特別控除の特例」を活用すると、譲渡所得が3,000万円まで控除されます。

また「特定の居住用財産の買換え特例」は、住居の買い替え時に、売却マンションの譲渡所得にかかる税金を将来に繰り越しできる特例です。

ただし、住宅ローン控除を利用している場合、これらの特例を利用することはできません

譲渡損が出た場合

譲渡損が出た場合にも、納税額や売却損を所得から控除できる「譲渡損失の買換え特例」が適用可能です。この特例には、買い替えで売却する場合と、買い替えを伴わない売却に適用可能な2種類があります。

この特例の場合、1年で控除できない場合は、売却の翌年から3年内に繰越控除できるのが特徴です。住宅ローンとの併用が可能なので、上手く活用すれば費用を大幅に軽減することができるでしょう。

譲渡損が出た場合は、通常、確定申告の必要はありませんが、特例を適用するには売却翌年の確定申告が必須となります。

マンション売却における注意点

最後に、不動産会社選びのコツや、内覧の準備、また売却に適した時期など、マンション売却を検討する前に知っておきたい注意点をいくつか紹介します。

マンション売却前に相場を知ろう

マンション売却前に、おおよその相場を確認しておきましょう。売出価格の設定が高すぎると買主が遠ざかる原因となり、結局は値下げをしないと売却できなくなるケースもあります。

できるだけ高い値で売却したい場合は、通常、適正価格のおおよそ10%高い値を設定するのが一般的です。これ以上の高額設定は、売却期間を長引かせる要因になりかねません。

なお、不動産会社の査定額は会社によって前後するため、査定依頼する際は、最初から1社に絞るのではなく複数社に依頼して比較検討するのがポイントです。

マンション売却には時間の余裕を持つ

マンションの売却期間は、少なくても3ヵ月から6ヵ月かかるのが一般的です。そのため、時間的な余裕をもって売却活動を行う必要があります。できれば、半年以上の時間を確保するのが望ましいでしょう。

売却期間を短く設定すると、新居購入の期日に売却が間にあわないこともあり、この場合、売却価格を下げるなどして売主を探さなければなりません。

売却期間を長く設定することで、売り出しに必要な準備が十分になり、買主との価格交渉にも余裕のある対応が取れるでしょう。

売却を依頼する不動産会社の選び方にはコツがある

マンション売却の成否は、不動産会社の力量にかかっていると言っても過言ではありません。そのため、実績のある信頼度の高い会社を選ぶことが重要です。

不動産会社には、一戸建ての売買が得意な会社や、マンションの売却に実績がある会社があるなど、それぞれに得意分野があります。選ぶ際は、マンション売却に実績のある会社に依頼するのがポイントです。

また、担当者の対応も大切な選定基準と言えます。誠実さはもちろん、レスポンスが速く、実績豊富で交渉力に長けた担当者であれば短期間での売却が期待できます。

不動産会社によって、売却価格や売却期間に差が出る可能性があるため、選定のポイントを意識して慎重に会社を選びましょう。

内覧準備は徹底して行う

購入希望者の印象を左右する「内覧」の準備は、徹底して行いましょう。

内覧は、部屋の実際の広さや様子、また状態を希望者に知ってもらう重要な機会と言えます。定期的に掃除や整理整頓をして、いつ見学者が訪れてもよいような状態にしておくのが理想です。

特にキッチンやトイレ、浴室などの水回りは、汚れやニオイなどが気になる個所と言えます。普段から衛生面に気をつけて優先的に掃除するのがポイントです。

また、散らかりやすいリビングや玄関、またベランダなども定期的に整理整頓しましょう。いらないものを処分するだけでも、部屋がすっきりして受ける印象はよくなります。

マンションのローンは売却代金で返済する

マンションを売却するには、マンションの売却代金で残債を一括返済する必要があります。売却前にローン残高を確認し、売却額で返済できるかをしっかり確認しておくことが大切です。

住宅ローンが残った物件には、金融機関が設定した抵当権がついています。抵当権とは、債務者が万が一、ローンを返済できなくなった場合に、債権者である金融機関が不動産を担保にする権利です。

不動産を売却する場合は、ローンを完済して抵当権抹消手続きを行わなければなりません。

抵当権抹消の手続きは、通常マンションの引き渡し日に行われます。買主による残金入金を確認した司法書士が、登記所で登記抹消と抵当権設定登記の手続きを行うのが一般的です。

売却前にはリフォームはしない

売却価格を高くしたり部屋の印象をよくしたりするために、リフォームする方法もあります。しかし、リフォームを行ったとしても必ず高額で売却できるとは限りません。

中古物件を求める人の中には、自分でリフォームを施したいと考える人も少なくないため、売却価格にリフォーム費用を上乗せし高値で売り出すと、売却が長引く可能性もあります。

リフォームが売却価格に反映しない場合もあるため、安易に行わないようにしましょう。リフォームを検討する場合は、プロである不動産会社に相談するのがおすすめです。

マンションには売りどきがある?

マンション売却は、市場の動向や住宅ローン金利の推移などを見極めて売り出すのが一般的です。また、不動産の需要が高い時期を狙うのもひとつの方法でしょう。

一般的に、年間で最も需要が高まるのは、就職や入学が集中する3月から4月です。次いで多いのは、転勤や転職の多い9月から10月と言われています。

マンションの購入を希望する人の多くは、同年の1月から物件を探しはじめ、4月を目前にした3月までに購入をすませるケースが多いです。

例えば、春時期にマンションを売却したい場合、3月に引越しを完了させるには、少なくとも前の年の12月から売却準備を始める必要があります。

まとめ

マンション売却を成功させるには、マンション売却の流れや売却にかかる費用や税金など売却に関する基礎的な知識をしっかり確認してから売却計画を立てることが重要です。

また、マンションがどの程度の値段で売れるのか、不動産会社の査定依頼前に自分で相場を調べておきましょう。資金計画が立てやすいうえ、自分の条件にあった不動産会社を選びやすくなります。

マンション売却には少なくとも3ヵ月から6ヵ月かかるため、時間的な余裕をもって臨みましょう。売却に必要な準備が十分となり売却活動がスムーズに進みます。