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不動産投資とは、不動産を購入し賃貸運用したり売却したりして利益を出す投資方法です。投資のなかでもミドルリスク・ミドルリターンで安定性が高く、魅力に感じる人も多いのではないでしょうか。しかし、不動産投資と一言でいっても複数の種類があり、何を選べばよいかわからないという人もいると思います。
この記事では、不動産投資の種類ごとにメリット・デメリット、特徴を解説します。また、不動産投資を始める流れとポイントについても紹介するので、不動産投資が気になっている人はぜひ参考にしてください。
[AFF_不動産投資_RENOSY]不動産投資の代表的な方法3種類
不動産投資の代表的な種類は次の3種類です。
- 一棟投資
- 区分投資
- 戸建投資
1つずつメリット・デメリットをみていきましょう。
一棟投資
一棟投資とは、マンションやアパートを一棟まるごと所有し、家賃収入を得る不動産投資です。
一棟投資のメリット
- 区分投資と比べ家賃収入の額が大きい
- 区分投資と比べ空室が生じた際の影響が小さい
- マンションやアパートの共用部も自由に運営できる
マンションやアパートを一棟所有すると、複数の部屋から家賃収入を得ることができるため、収入が大きくなります。また、1室が空室になっても他の部屋に入居者がいれば、いきなり収入がゼロになることはありません。さらに、一棟の所有権はオーナーにあるため、専有部だけでなく共用部の運用や管理のルールなども自由に決めることが可能です。
一棟投資のデメリット
- 区分投資と比べ初期投資額が高額になる
- 区分投資と比べ修繕費用が高額になる
- 災害が発生した際に甚大なダメージを受けやすい
マンションやアパートを一棟まるごと所有するには、高額な初期費用がかかります。不動産投資ローンを利用しようと思っても、額が大きいため融資の審査が通らないことも珍しくありません。
また、複数の部屋を所有するので修繕費用も高額になります。加えて、約10年周期にある建物全体の大規模修繕も必要です。さらに地震や火災などが発生した場合、損失額も大きくなり甚大な被害を受ける可能性があります。
区分投資
区分投資とは、マンションの1室を所有し、家賃収入を得る不動産投資です。
区分投資のメリット
- 一棟投資と比べ初期投資額が少額
- 一棟投資と比べ修繕費用が少額
- 一棟投資に比べ管理がしやすい
- 1室なので売却しやすい
区分投資は、1室だけを購入し運用するため、一棟投資に比べ少額で始められます。また、専有部のみの所有となるため、管理や修繕費用を抑えられます。エリアによっては、数百万円で購入できる場合もあり、初心者にも始めやすい不動産投資といえるでしょう。さらにマンションやアパートは、1棟よりも1室のほうが流動性が高く売却しやすいのも大きなメリットです。
区分投資のデメリット
- 一棟投資に比べ家賃収入が少ない
- 空室になると家賃収入を得られない
- 共用部を自由に変更できない
区分投資は、マンションやアパートの1室を運用するため、一棟投資に比べ家賃収入が少額になります。さらに、1室だけのため部屋が空室になると家賃収入がゼロになり、ローン返済や管理委託費用などを自己資金から返済する必要が出てきます。
また、マンションの共用部は自身の所有物ではないため、ほかの所有者と協力して管理・修繕することも必要です。共用部もマンションの価値を決める大事な部分のため、自分で決められないのは不自由さを感じる場合もあるでしょう。
戸建投資
戸建投資とは、一軒家を所有し家賃収入を得る不動産投資です。
戸建投資のメリット
- マンションやアパートに比べ一度入居すると長期で住む場合が多い
- 好立地なら変形地や狭小地でも入居者を確保できる
- 土地を活用するさまざまな方法がある
戸建投資のターゲット層は、ファミリー層が中心です。ファミリー層は、長期で住み続けてくれる可能性が高く、安定した家賃収入を期待できます。また、好立地なら変形地や狭小地であっても入居者が入る可能性が高いのもメリットです。
さらに、戸建投資は土地を所有しているため建物の築年数が経過し解体することになっても、新たに建物を建てる以外に、土地だけ売却したり駐車場やコインランドリー、トランクルームなどさまざまな活用方法があります。
戸建投資のデメリット
- 区分投資と比べて修繕費用がかかる
- 築年数が経った戸建ては融資が受けにくい
- 土地の目利きが必要になる
戸建てはアパートやマンションに比べ、部屋が広かったり建物や庭など修繕箇所が多かったりするため、区分投資よりも修繕費用がかかる可能性があります。
また、築年数が経っている戸建ては不動産投資ローンに通りにくい傾向にあります。これは金融機関が建物の法定耐用年数を目安にローンの返済期間を決めるためです。
さらに、投資に向いた戸建てを購入するにはある程度、土地の目利きが必要になります。戸建ては都心部よりも郊外や地方に多く、入居者が入る投資に向いた物件なのか判断するのは難しいです。
その他の不動産投資の種類
不動産投資の種類は、一棟投資・区分投資・戸建投資だけではありません。次のような方法もあります。
- 駐車場・駐輪場
- トランクルーム
- 民泊
- 小口化不動産
- J-REIT（不動産投資信託）
詳しくみていきましょう。
駐車場
メリット
- 好立地なら狭小地・変形地でも運営できる
- 建物がないため初期費用を抑えられる
- 建物がないため管理の手間が少ない
デメリット
- 駐車場の需要がない土地は収入がない
- 固定資産税・都市計画税の優遇を受けられない
駐車場は、建物を建てないため初期費用や管理の手間を抑えられるのが大きなメリットです。特に月極駐車場なら土地にラインを引き車止めを設置するだけで運用を開始できます。
さらに駐車場を運営するには土地の形や大きさはあまり関係ありません。狭小地や変形地であっても需要のある土地であれば収益をあげられる可能性が高いです。
逆にいくら土地が広くても、無料駐車場が多い地方や駐車場付きの戸建ての多いエリアは需要が低く収益をあげるのは難しくなります。また、駐車場の土地は建物が建っていないため固定資産税・都市計画税の優遇措置を受けられません。優遇措置を受けられない場合、建物の建つ住宅用地の最大6倍もの税金がかかる可能性があるため、コスト管理をしっかりする必要があります。
トランクルーム
メリット
- 人が住む建物を建てないので初期費用が抑えられる
- 人が住んでいないのでトラブルが起きにくい
デメリット
- トランクルームの需要がない土地では収入がない
トランクルームは空き地にコンテナを設置する屋外タイプと、ビルの一室を利用する屋内タイプがあります。どちらも建物を建てる必要がないため、初期費用を抑えることができます。また人が住まないため、近隣の騒音問題トラブルなどが発生する可能性が低く管理の手間が少ないです。
ただし、どんな土地でも向いているわけではなく、近隣にマンションやオフィスビルなどがあり、荷物保管の需要がある土地に向いた不動産投資方法です。
民泊
民泊とは法令上の明確な定義はありませんが、一般的に戸建てやマンションなどの一部を利用して旅行者などの宿泊施設を提供することを指します。
メリット
- 家賃収入よりも収益性が高い場合がる
- 修繕費がかかりにくい
- 築年数が経っていてもあまり関係ない
デメリット
- 物件によっては民泊できない
- 時期によって収入が変動しやすい
- 宿泊者によるトラブルが発生する可能性がある
民泊は、宿泊施設として貸し出せば、家賃収入よりも高い賃料を得られます。ただし、時期によっては旅行者が入らないこともあるので一概に賃貸経営よりも利回りが高いとは言い切れません。
また、物件によっては民泊を禁止している場合もあります。さらに、日本のマナーに詳しくない外国人の旅行者が利用し、ほかの旅行者や近隣の住人とトラブルになることもあるので、事前に対処法を考えておく必要があるでしょう。
小口化不動産
小口化不動産とは、特定の不動産に複数の人で資金を出し合い、得られた利益を出資割合に応じて分配する投資方法です。
メリット
- 不動産の管理は管理会社がおこなってくれる
- 複数の不動産を所有できリスクを分散しやすい
- 相続税の対策になる
デメリット
- 不動産投資ローンを利用できない
- 選択肢が少ない
小口不動産は、1万~1,000万円程度で出資できます。1つの不動産を複数のオーナーと共有するため、リスクを下げることが可能です。また、複数の不動産に出資できるためリスクの分散もできます。
また、不動産の管理は管理会社がおこなってくれるため自分でやる必要はありません。さらに相続税対策にも有効です。不動産の所有権を持つことで有価証券ではなく不動産として評価されるため、相続税評価額を下げることができます。
ただし、不動産投資ローンを利用できないため自己資金が必要になります。また比較的新しい商品なので、種類が少なく選択肢の幅がまだ狭いのもデメリットです。
小口化不動産について詳しく知りたい人は次の記事もおすすめです。
不動産小口化商品への投資とは？デメリットまでわかりやすく解説
J-REIT（不動産投資信託）
J-REIT（不動産投資信託）とは、投資会社が投資家から資金を集め、物件に投資し得た利益を投資家に分配する投資方法です。
メリット
- 1万円の少額から始められる
- 運営会社が運用してくれるの手間がない
- 現金化しやすい
デメリット
- 運営会社が倒産するリスクがある
- 出資する不動産を選択できない
J-REIT（不動産投資信託）は1万円の少額から投資できます。また投資後は投資会社に運用を委託するため手間がかかりません。また、J-REIT（不動産投資信託）は不動産ではなく投資会社の証券が売買対象で、基本的に株式と同じく自由なタイミングで売買でき現金化しやすいです。
ただし、あくまで投資会社の証券への投資のため不動産の所有権を持ったり、出資する不動産を自分で選択することはできません。また、投資会社が倒産するリスクもあることを理解しておきましょう。
[AFF_不動産投資_RENOSY]不動産投資を始めるには
不動産投資を始める流れは次のようになります。
- 不動産投資についての知識を深める
- 投資する金額や目標を立てる
- 不動産投資ローンの審査を受ける
- 不動産を購入し運用を開始する
1つずつ詳しくみていきましょう。
1．不動産投資についての知識を深める
まずは、不動産投資についての知識を深めることが大切です。不動産投資の知識が少ないまま始めてしまうと、思わぬ損失を被る可能性があります。不動産投資についての知識を深めるには、はじめにインターネットで大まかな知識を身に付けるとよいでしょう。
不動産用語などの意味をある程度、理解できるようになったら、書籍を読んだりセミナーに参加したりして知識をより深めていきましょう。セミナーは、タイムリーな情報も入手できるので積極的に参加するのがおすすめです。
不動産投資セミナーについて詳しく知りたい人はこちらの記事もあわせてご覧ください。
不動産投資セミナーを解説！メリット・デメリットと失敗しない選び方
2．投資する金額や目標を立てる
次に、投資する前に具体的に投資する金額や目標を立てましょう。漠然としたイメージで投資を始めると、いつの間にか自己資金不足に陥ったり損失が膨らんでしまうなどのリスクが生じます。
目標は、いつから始めていつまでにどのくらいの資産を形成するか具体的に数字を書き出しましょう。この際、マイナスの要素も加味してリスクヘッジをおこなうことも大切です。
現在、不動産投資ローンは全額融資を受けるのが難しくなっています。自己資金の目安は、不動産価格の約20～30％です。
3．投資する不動産を探す
具体的な目標が決まったら、投資する不動産を探してみましょう。不動産は、折込チラシや不動産会社のセミナー、投資家向けのサイトなどさまざまなところで探せます。また、不動産のプロである不動産会社に依頼し、探してもらうのもおすすめです。
不動産は次の点に留意して探してみてください。
- 価格
- エリア
- 築年数
- 間取りや設備
- 利回り
投資用の不動産では特にエリア選びが重要です。需要のない不動産を購入すると入居者が入らず家賃収入が入らなかったり、なかなか売却できなかったりします。エリアを見る際は、人口や周辺の施設の充実度、自然災害のリスクなど多角面的に確認するようにしましょう。
4．不動産投資ローンの審査を受ける
不動産は高額なため、多くのケースで融資を受けて購入します。このときは不動産投資ローンの審査を受けることになるでしょう。
審査は通常の住宅ローンと違い、物件の収益性も重視されます。そのため、個人の属性が同じであっても、選んだ物件によっては審査が通らない可能性もあります。
なお、融資を受ける方法は2種類です。自分で金融機関に相談しに行く方法と、不動産会社の提携している金融機関に相談する方法があります。一般的に不動産会社が提携している金融機関に相談した方が、審査が有利に進むことが多いようです。
また、物件については不動産会社が金融機関とやり取りしてくる場合が多く手間を省くこともできます。融資が通る前に不動産を契約する際は、ローン特約を付けましょう。ローン特約を付けておけば、融資に通らなかった際も、損害賠償の請求などなく契約を解除できます。
5．不動産を購入し運用を開始する
審査が通ったら、不動産を購入し運用を開始します。運用は、自分でするか管理会社に委託するかの2種類の方法があります。不動産の管理は手間と時間がかかるため、一般的には管理会社へ委託する場合が多いでしょう。
委託する管理会社は次のポイントを参考に選んでみてください。
- 不動産管理の実績が豊富
- 管理体制・業務内容が整っている
- 担当者に相談しやすく連絡が取りやすい
- 管理費用が相場とかけ離れていない
管理会社は不動産投資の成功を左右するので慎重に選びましょう。
不動産投資する際のポイント
最後に不動産投資する際のポイントを紹介します。
ポイント①投資する不動産の立地や状態をよく確認する
投資する不動産は、価格や利回りだけで選ぶのは危険です。需要のない不動産を購入してしまうと、入居者が入らなかったり売却がしにくくなったりと利益が思うように得られない可能性があります。それどころか資金がマイナスになる場合もあるため、立地や状態をよく確認しましょう。
安定した利益をあげるには、人口の減少率が低いエリア、主要駅に近い物件を選ぶとよいでしょう。都市部は一定の需要があり空室のリスクが少ないためおすすめです。また、都市部から外れても大型商業施設や再開発が進む場所、大学キャンパスがある場所も入居者の需要が見込めます。
ポイント②信頼できる不動産会社を見つける
投資用の不動産を購入する際に利用する不動産会社は、投資の成功を左右させる重要なポイントです。例えば事前に不動産投資のリスクを説明してくれたり、質問に対して丁寧に答えてくれたりする不動産会社は理想的といえるでしょう。
また、不動産投資は購入して終わりではなく、安定した経営をしていく必要があります。そのためフォロー体制がしっかりしている不動産会社を選ぶことも大切です。信頼できる不動産会社は、これまでの実績や口コミ・評判を調べたり、話してみたときの対応の速さや正確さを参考に選ぶとよいでしょう。
ポイント③不動産投資のリスクについて理解しておく
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法ですが、リスクもあります。主に次のようなリスクがあげられます。
- 空室になり収入が得られないリスク
- 入居者が家賃を滞納するリスク
- 築古物件を購入し修繕費用が多額になるリスク
- 災害にあい物件が滅失するリスク
- 不動産投資ローンの金利が上昇するリスク
不動産投資を成功させるには、事前にリスクを把握しリスクヘッジをおこなうことが大切です。
不動産投資リスクについて詳しく知りたい人は以下の記事もご覧ください。
不動産投資のリスク9種類を徹底解説｜対策と成功ポイントも紹介
まとめ
不動産投資は主に、一棟投資・区分投資・戸建投資の3種類です。その他に、駐車場、トランクルーム、民泊、小口化不動産、J-REIT（不動産投資信託）など幅広い種類があります。
不動産投資はそれぞれにメリット・デメリットがあり、一概に「これがよい」とはいえません。自己資金の額や自分が得たい利益を考えながら、自身に合う投資方法を選ぶことが大切です。本記事を参考に自分にとって適切な不動産投資方法を探してみてください。
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