不動産クラウドファンディングのデメリット｜リスク対策も解説

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不動産クラウドファンディングは、投資方法の一つです。これまで不動産投資といえば不動産を購入して管理や運用をする方法で、土地や建物の購入代金として初期投資に莫大なお金が必要でした。しかし不動産クラウドファンディングでは、1万円程度の小額から不動産への投資が可能です。

不動産クラウドファンディングでは、直接不動産を購入しません。マンションやホテルなどの不動産を購入・運用するために資金を集めている事業者に複数人で投資し、家賃や売却益の一部を配当として受け取ります。そのため不動産購入ににかかる初期投資や、維持管理の手間が発生しません。

メリットが多いようにみえる不動産クラウドファンディングですが、投資にはリスクがつきものです。この記事では不動産クラウドファンディングをこれから始める方のために、メリット・デメリットやリスク対策を徹底解説します。投資する際に、リスクを回避する参考にしてください。 [AFF_不動産投資クラウドファンディング_オルタナバンク]

不動産クラウドファンディングのデメリット
デメリットを上回る不動産クラウドファンディングのメリット
デメリットを低減させる不動産クラウドファンディングのリスク対策
不動産投資クラウドファンディングについてのよくある質問
不動産クラウドファンディングのデメリットはリスク対策で低減可能

不動産クラウドファンディングのデメリット

少ない投資額から始められて比較的投資へのハードルが低い不動産クラウドファンディングですが、出資したお金が戻らない、途中解約できないなどのリスクもあります。ここでは不動産クラウドファンディングのデメリットや起こりうるリスクを解説します。

配当金の減額や出資金が償還されない

不動産クラウドファンディングにも、不動産投資と同様のリスクが発生します。不動産相場の下落や売却・運用が失敗した際には、配当金の減額や出資金が償還されない可能性があるので注意しなければなりません。不動産投資のリスクには、主に以下のものがあります。

不動産相場の下落
空室による家賃収入の減少
天災（津波や地震など）による建物の倒壊

また投資した不動産物件そのものの問題ではなく、クラウドファンディングで資金を集めていた事業者の倒産により、償還が難しくなる場合もあります。

途中解約ができない

多くの不動産クラウドファンディング事業者が、ファンドを運営している期間の途中解約を不可としています。そのためいったん出資したら、資金が急に必要になっても現金化できません。

この途中解約に関する取り決めは、投資時に不動産クラウドファンディング事業者と締結する不動産特定共同事業契約によって定められます。事業者が途中解約不可の契約を結ぶ理由は、不動産の下落や物件のトラブルなどが生じた際の途中解約の殺到を防ぐためです。

長期間の案件には、流動性リスクがともないます。そのため長期間の案件を選ぶ際には、損失につながる可能性を念頭におき投資しましょう。

希望の案件に投資できない

不動産クラウドファンディングは、不動産投資のなかでも現物不動産投資やREIT（J-REIT）に続いて最近注目を集めている投資方法です。利回りが高く配当金を受け取りやすい案件は、申し込みクリック合戦となりすぐに募集が終了してしまいます。

人気の案件にすべりこめるならメリットとなりますが、希望の案件に投資できなかった場合は利益を得るチャンスを逃しやすい点からデメリットといえるでしょう。だからといって利回りの低く信頼性の低い案件に投資しては、本末転倒です。

レバレッジ効果が薄い

レバレッジ効果とは、少ない資金でも投資効果を上げて大きな利益を得る方法です。不動産投資の場合、自己資金のほかに銀行などから融資を受けて現物不動産投資をした場合に、レバレッジ効果が高まります。

不動産クラウドファンディングの場合、個人投資家が出資や増資のために用いる資金は、基本的に手持ちの余剰資金です。不動産クラウドファンディングに融資をしてくれる金融機関はないため、利幅を高められずレバレッジ効果は薄くなります。

運営会社の倒産・事業撤退の可能性

投資対象のマンションやホテルなどの不動産物件に問題がなくても、クラウドファンディング事業者の倒産や事業撤退により出資金が償還されないケースもあります。

クラウドファンディングの事業者となるためには、厳しい要件をクリアして国土交通省から不動産特定共同事業者の許可を得なければなりません。事業者が倒産するリスクは低いですが、倒産や事業撤退の可能性は常にあります。リスクを減らすためには投資案件に注目するだけではなく、投資先として信頼おけるクラウドファンディング事業者を選択しましょう。

デメリットを上回る不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングにはデメリットやリスクもありますが、それを上回るメリットが多いのも事実です。デメリットだけではなくメリットも知って、自分に合った投資方法かどうか判断しましょう。

少額から投資できる

不動産クラウドファンディングは1万円程度からの小額投資が可能です。小額投資可能なため現物不動産投資と比較すると、投資のハードルはかなり低くなります。

現物不動産投資では、手持ちの不動産物件がない場合は銀行の融資を受け、不動産物件を購入しなければなりません。頭金として必要なのは物件価格の10％程度なので、4,000万円のマンションなら400万円程度の頭金が必要になります。

不動産クラウドファンディングには、現物不動産投資のように高額な初期投資もなければ、ローンを組む必要もありません。もちろんレバレッジがかけられない分現物不動産投資と比較したら得られる利益も少ないですが、手元の資金で気軽に始められるのは大きなメリットといえるでしょう。

手間をかけずに運用できる

現物不動産投資で手間となるのは、不動産購入後の物件の維持管理です。現物不動産投資をすれば大家さんになるので、専門知識をともなう仕事が長期間発生します。しかし不動産クラウディングなら現物不動産投資にあるような入居者募集や契約締結、家賃の受領、トラブルやクレームの対応などの仕事がありません。

投資対象となったマンションやホテルの管理や運用を実際にするのは、不動産クラウディング事業者です。不動産クラウドファンディングで重要なのは、事業者と投資対象の不動産の選定まで。「一度投資をしたあとはほったらかしで利益を得たい」方にこそ、不動産クラウドファンディングは向いています。

高い利回りが期待できる

投資は高リスクハイリターンのものや低リスクローリターンのものなどさまざまな手法のものが存在しますが、不動産クラウドファンディングの期待利回りは平均4～7％。低コストで安定した収益を得たい方におすすめです。

他の投資方法の平均利回りと比較してみましょう。おおよその平均利回りは、下記の表を参考にしてください。

投資方法	平均年利
不動産クラウドファンディング	4～7％
銀行預金	0.02%程度
株式投資	5～10％
投資信託	3～10％
FX投資	5～10％
現物不動産投資	5～8％
J-REIT	3～4％

ゼロ金利政策が続く中、銀行にお金を預けておいてもほとんど利息はつきません。不動産クラウドファンディングには年利10％を超えるようなハイリターンの投資先は少ないものの、銀行預金や不動産投資で人気のあるJ-REITよりも利率が高めです。「銀行に預けておいてもお金が増えないので、運用してみようかな」と考えているなら、投資方法の一つとして不動産クラウドファンディングを検討してもよいでしょう。

国の認可事業者が運営するので安心

ほとんどの投資方法が、事業者の倒産により元本割れするリスクを抱えています。しかし不動産クラウドファンディングは、国の認可事業者が運営するので比較的安全です。

不動産クラウドファンディングの事業者になるためには、国土交通省の厳しい審査要件をクリアし、不動産特定共同事業法の第一号事業者の許可を受けなければなりません。不動産クラウドファンディングは国の許可を得ているので他の事業者と比較しても信頼性は高めです。

安全性の高い不動産クラウドファンディング事業者ですが、国内外の情勢変化によっては倒産の可能性もあります。投資前には投資する不動産情報だけではなく、事業者の情報も調べておくとよいでしょう。

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デメリットを低減させる不動産クラウドファンディングのリスク対策

リスクやリスク対策を知ってからおこなうのが、投資の鉄則です。ここでは不動産クラウドファンディングのリスク対策を解説します。

出資する場合は余裕資金で

不動産クラウドファンディングは、ほとんどの事業者が元本保証をおこなっておらず、また一度契約を結んだら運用期間満了まで現金化が難しくなります。そのため投資資金は、生活資金を使わずに数年間の長期にわたって使う予定のない余裕資金でおこなわなければなりません。もしも長期案件が不安な場合は、案件を選ぶ際に運用期間をよく確認しましょう。

また余裕資金の考え方ですが、近い将来使う予定の生活費と生活費以外の大きな出費（教育費や住宅の購入費など）を貯蓄から引いて算出します。たとえば500万円の貯金があり、毎月生活費に30万円かかっている場合、3ヵ月分の90万円を生活費として確保します。さらに3年以内に家の改築予定で100万円ほど準備をしておきたいと考えているなら、余剰資金は500万円－（90万円＋100万円）で310万円です。

投資を始めるなら、前もって自分の資産を把握しておきましょう。

分散投資する

分散投資もリスクヘッジになります。不動産クラウドファンディングは1万円程度からの小額投資が可能です。もしも100万円投資に使うならば、投資先を分散しましょう。一つの不動産に100万円を投資するのではなく20万円ずつ5つの不動産に投資したほうが、投資先の不動産が一つ暴落しても残りの不動産からの償還が可能なのでより安全です。

また不動産クラウドファンディング事業者の倒産リスクを軽減したいならば、一つの事業者に絞らずに複数の事業者を利用したり、不動産クラウドファンディング以外の投資方法に投資するとよいです。

複数のサイトを比較・検討

不動産クラウドファンディング事業者は、近年増加しています。新規参入したばかりの事業者もあれば、近年参入したもののそれまで不動産業界で長年の経験を積んできた事業者もいます。複数のサイトを比較検討し、より安全性の高いところを選びましょう。

利回りの高さは選択するうえでの重要な要素ですが、あまりに高い場合はリスクがないかどうかよく確認しておく必要があります。また複数のサイトを比較するポイントには、以下のものがあります。

運営会社とその特徴
運営実績
事業開始年
最小投資額
最高募集利回り
最低募集利回り
募集終了件数
運用終了件数
参加・募集方法
取り扱い物件
物件の開示情報
運用期間
優先劣後構造　など

過去に配当遅延や元本割れはなかったか

運営に問題のある事業者なら、過去に配当遅延や元本割れを起こした経歴を持つ可能性があります。元本割れ発生件数を公式サイトで公開している事業者もあるので、確認が必要です。

また実際に配当遅延や元本割れがあったなら、その際の対応が適切であったか調べておくと安心です。トラブルが起きてしまったときにきちんと対応できる事業者ならば、リスク時の心配をそれほしないで活用できます。また元本割れが心配なら、劣後出資割合に着目しましょう。劣後出資割合とは事業者の出資割合で、元本割れが起きたときに損失を事業者がどれだけ負担してくれるか把握できます。

案件数・案件種類は豊富か

不動産に投資するなら、「投資してみたい」と思える物件に出会えるのも重要です。不動産クラウドファンディングは、業者ごとにサイトの案件数や取り扱う物件の種類が異なります。数少ない案件の中から自分に適したものを探そうとするよりも、数多くある案件の中から探したほうが、自分が希望する投資額や運用期間の物件に出会えるでしょう。

また案件の数が少ない事業者の場合、事業者の運用実績が未知数です。逆に案件数が多い場合、すでに募集終了している物件から過去の実績を推測できるので、事業者選びの参考になります。

物件に関する開示情報量は十分か

物件に関する情報は、投資すべきかどうかの判断材料になります。開示されている情報には以下のようなものがあります。

物件の所在地
建物の築年数
土地・建物に関する情報（敷地面積や建ぺい率など）
施工会社
収支シミュレーション
設備　など

開示されている情報を確認し、投資すべき価値があるか、リスクは潜んでいないかしっかり検討してください。たとえばホテルや賃貸物件なら、駅の近くなど利便性の良い場所なら空室が埋まりやすいですが、立地が悪ければ期待するような収入が得られない可能性があります。

また不動産クラウドファンディングのサービスによっては、ファンドごとの運用レポートの配信や、投資対象エリアの相場賃料や人口推移などのマーケット情報の提供、鑑定評価の添付などをおこなっている場合もあります。

劣後出資割合は高いか

不動産クラウドファンディングの優先劣後割合とは、投資者とクラウドファンディング事業者の出資の割合です。優先出資とは投資家の投資した金額を指し、劣後出資とは不動産クラウドファンデングの出資した金額を指します。

一般的な優先劣後比率は8:2～7:3程度。元本割れの際に劣後比率が高い方が、投資家の損失を少なく抑えられます。優先出資と劣後出資の割合は事業者によって異なるので、投資前に損失時に投資家と事業者のどちらがどのくらいの割合で損失を被るのか調べておきましょう。

途中解約や投資家保護に関するルールを確認

ほとんどのクラウドファンディングでは途中解約できませんが、途中解約可能のサービスをおこなっている事業者もあります。途中解約できると、急に現金が必要になった際にも途中解約により現金化でき、経済の変化により不動産価値が下落した際にも撤退してリスクを避けられます。

このようにメリットのある途中解約ですが、途中解約の条件や手数料、返金までの期間は各事業者で異なります。また途中解約だけではなく、投資家保護に関するルールも、投資前にしっかり確認をしておきましょう。

運用期間中も物件と運営会社の状態を確認

不動産クラウドファンディングでは契約時に利率や期間が定まるので、株式投資やFXのデイトレードのように日々の値動きに一喜一憂する必要がありません。しかし運用中に放置したままでは、トラブルがあってもすぐに対処ができなくなります。運用中も運用状況が悪化していないか、物件情報や財産管理報告書を定期的に確認する必要があります。

不動産クラウドファンデイング事業者のなかには、運用中のファンドに関して出資募集時だけではなく定期的に運用レポートの配信サービスをおこなっているところもあるので、活用するとよいです。

セミナーなどで情報収集

投資を成功させるためには、開示されている物件の情報からその物件にどのようなリスクが潜むのか、投資すべき価値があるかなど判断しなければなりません。そのためには投資や不動産に関して最新の知識を得る必要があります。

投資を学ぶ方法には、不動産や投資関連の書籍、YouTube、Webサイト、セミナーへの参加、コミュニティーへの参加などがあります。また不動産関連の資格を取得したり、現地に足を運んで物件を実際に自分の目で確認してみるのも勉強になります。自分にあった方法で、投資や不動産に関する知識をつけましょう。