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山林を売却するには、どのような特徴をもっているのかを理解することが必要です。宅地を求めている人に需要があるのか、それとも林業業者などに売れるのかは、山林の特徴を理解しなければ判断が難しいでしょう。
そこで、本記事では山を売りたい人に向け、山林の特徴や相場の調べ方を解説します。
また、必要になる税金や手順も紹介するので、最後までご覧になれば、今後どう売却を進めていけばよいのかわかるようになります。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]売却前に知りたい｜山林の種類
山林を売却する前に、まずは自身の所有するものがどういった種類に分類されるのかを理解しましょう。なお、山林は次の4つに大別できます。
- 都市近郊林地
- 農村林地
- 林業本場林地
- 山村奥地林地
山林の価格は地域差がありますが、これは種類によっても相場が変わってきます。
都市近郊林地
都市近郊林地とは、都市部の近郊にある山林のことであり、アクセスのよさから4つの中では最も相場が高いです。具体的な金額としては1平方メートルにつき約1,000～5,000円程度。都市部から近いという点は交通の便のよさだけでなく、宅地などへの転用の可能性をもっており、山林以外の用途という価値があります。
農村林地
農村林地とは、農村地域の近くや集落の近くにある山林のことであり、都市近郊林地の次に相場が高いです。具体的な金額としては1平方メートルにつき約300円未満です。都市部から遠ざかってしまう立地なので大きく金額は減少しますが、転用目的での取得も可能であるため、ある程度の需要は存在します。
したがって、田舎の農村部に家を建てたいという人向けの山林といえるでしょう。
林業本場林地
林業本場林地とは、林業を行っている山林のことであり、用途が限定されているため相場は安いです。具体的な金額としては1平方メートルにつき100円未満と、かなり価値が低いことがみてとれるでしょう。需要が低い山林であるため、売却先をみつけるのに苦労することもあります。
山村奥地林地
山村奥地林地とは、山奥にある山林のことであり、林業本場林地と同様に需要が低く相場は安いです。具体的な金額としては1平方メートルにつき100円未満。このタイプの山林では、道路が整備されてなかったり、周りに集落がなかったりするなど、山奥ゆえのデメリットが数多くあります。
そのため、僻地の山林で暮らしたい人やキャンプ場として利用するなど、買い手がつきにくいため売却先を見付けるのが難しいです。
山林は売れにくい？｜特徴を解説
山林の売却を検討していくと、不動産として売りにくいという意見を聞くことがあります。ここでは、どうして山林が売れにくいといわれているのかを、次の3つの特徴から解説します。
- 山林は一般的な活用ができない
- 山林の生い茂った木々が障害になる
- 山林は仲介手数料がきまってない
山林は一般的な活用ができない
山林は一般的な活用ができず、用途が限定されてしまうため売りにくい傾向があります。通常の土地であれば、宅地としての利用や事業に活用するなど複数の土地活用ができますが、山林はそうはいきません。
特に、都市部から遠い場所や山奥など、立地として恵まれないところに位置する山林は、広い活用を検討している人には魅力的に映らないでしょう。
そのため、買い手が他の土地よりもみつからないことが起りえます。一方で、都市部や集落などに近いような立地に優れるケースは、田舎暮らしを求める人などに一定の需要が見込めます。
また、奥地の山林にも林業業者や開発地を探す企業、自然エネルギー業者などに需要があるため、特徴を理解したうえで売却を進めると結果が期待できるでしょう。
山林の生い茂った木々が障害になる
売却活動を進めていく中でネックとなるのが、生い茂った木々対する対応です。昨今では、外国産の輸入木材に押され、日本産の杉やヒノキなどの木材は需要が少なくなり、これが林業の衰退と山林の荒廃を招きました。
そのため、山林は木々が生い茂った状態で手付かずになっていることが一般的です。
仮に、手入れがなされていない山林を購入したとすると、買い手はなにをするにも木々の伐採や整地などが必要です。対応には時間やお金など多くの労力が必要なため、購入に対するデメリットが大きくなります。
また、伐採した木材は需要がないため、どう処分するのかについても問題を抱えています。
以上のように手入れがなされていない山林は、売却の障害になりえます。
山林は仲介手数料がきまってない
山林は「宅地」ではないので、不動産取引における宅地建物取引業法の対象外です。こちらの法律が適用されていれば、売買の手数料には一定の制限が設けられていますが、山林はそうではないので、手数料を高く支払わざるをえないことがあります。
そのため、仲介手数料が不明瞭という問題があります。
ただし、宅地建物取引業法の水準にあわせている業者も多く存在しているため、適切な不動産会社選びで手数料の問題は回避可能です。
山林売却｜相場の調べ方
山林の相場を調べることは実情として難しいです。一般的な不動産であれば、売買が頻繁に行われデータが蓄積されることで、相場価格を見出せます。ところが山林は需要と取引が少ない不動産であるため、具体的な金額を出すことが困難です。
そのため、所有する山林になにがあるのか、利便性はどうなっているのかなどを、よく理解しておくことが大切になります。例えば、市街地に近い都市近郊林地であれば宅地としての活用。奥地に位置しており立地が悪ければ、林業や企業の開発地として活用できるのかなど検討してみましょう。
そうすれば、山林の需要や買い手の予測が可能になるでしょう。なお、公的なサービスを利用すれば、一応の相場を調べることも可能です。詳しくは以下をご覧ください。
サービスを活用した相場の調べ方
おおまかな相場は土地総合情報システムを活用して調べられます。まず、土地総合情報システムにアクセスして、左の「不動産取引価格情報検索」をクリックしましょう。
※画像引用元：土地総合情報システム
次に、飛んだページから調べたい山林の住所を選択、もしくは画面右の地図から探しましょう。
※画像引用元：土地総合情報システム
以上を行うと該当住所の過去の取引データを閲覧できます。検索は簡単にできるのでやってみましょう。
山林売却の方法と手順
山林の売却は次のように進めていきます。
- 山林の状況を調査する
- 不動産会社へ山林査定を依頼
- 山林の売却方法を選ぶ
- 不動産会社と媒介契約をする
- 買主と契約・引き渡し
- 山林売却の所得を確定申告
山林の状況把握から売却手続き、確定申告までを行って山林の売却は完了です。それでは、売却の手順を詳しく解説していきます。
山林の状況を調査する
まずは山林の状況を書類上と目視での確認で調査しましょう。
なお、書類上の山林については登記簿と森林簿を請求すれば確認できます。この登記簿とは不動産の情報が記載されている書類であり、法務局から入手可能です。森林簿とは、山林に関する情報が記載されているもので、市役所や農林事務所などの農林課から取得できます。
次に、書類をみながら山林の状況を目視していきましょう。登記簿などに登録された情報は最新のものではないため、実際の現場では山林が荒廃していたり、隣接する道路が傷んでいるなど、時間経過による変化がみて取れるはずです。情報を細かくまとめ、どのように売却を進めていくのか考察するとよいでしょう。
不動産会社へ山林査定を依頼
現地での調査と考察が完了したのであれば、不動産会社へ査定を依頼しましょう。ポイントとしては、山林売買を取り扱ったことのある不動産会社を探したうえで依頼するのが大切です。
山林は一般的な不動産ではないため、取り扱ったことのない業者に依頼すると、時間や手間、お金などが余計にかかってしまう場合があります。
したがって、実績があるのかをしっかりと確かめましょう。なお、査定の過程で登記簿の情報と一致せず境界線が不明瞭である場合では、隣接する山林の持主立ち合いの元、境界確定を行います。その場合、調査に費用が発生するので、不動産会社と話し合いをあらかじめ行っておくとよいです。
山林の売却方法を選ぶ
一般的な不動産と異なり山林はすべてをまとめて売却する、もしくは伐採した木材のみを売却するという2つの方法を選択できます。特に後者については特殊なので、不動産会社だけでなく森林組合など、木材の売買に精通している人たちにも相談しておくとよいでしょう。
不動産会社と媒介契約をする
売却方法が決定したのであれば、不動産会社と媒介契約を結んでいきましょう。なお、契約方法は3つあり、それぞれ特徴が異なっているので、次の表をみながら任意の媒介契約を選択してください。
| 契約方法 | 特徴 |
| 一般媒介契約 |
|
| 専任媒介契約 |
|
| 専属専任媒介契約 |
|
補足として解説すると、一般媒介契約は宅地などの不動産を売却する際に結ぶ媒介契約であり、山林の売買には向いていません。また、専任媒介契約と専属専任媒介契約は内容が似ていますが、不動産会社を通さない売買ができるのかという違いがあります。山林の価値をよく考えたうえで、売却の可能性をあげられる方で契約するとよいでしょう。
買主と契約・引き渡し
購入を希望する買主が現れたのであれば、山林の状態説明や価格交渉を行い問題がなければ売買契約を結びましょう。具体的な内容としては以下を行います。
- 山林の状態説明
- 価格交渉・支払い方法
- 所有権の移転日の交渉
- 売買契約を結ぶ
なお、価格交渉などは媒介契約を結んだ不動産会社が担当するため、売主としては契約内容に従って、履行していけばよいです。
山林売却の所得を確定申告
最後に、売却で利益が出た場合には、確定申告をしましょう。なお、確定申告は1年間の所得について翌年申告する制度です。したがって、引き渡しが行われた次年度の2月中旬～3月中旬までに行います。
利益の有無については次で解説する「山林売却｜税金・費用」で紹介しているので、参考にしてください。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]山林売却でかかる税金と費用
山林の売却には各種税金の納付と不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。これらは確定申告を行う際の情報として利用するので、正しく把握する必要があります。具体的な金額については次の通りです。
税金
山林の売却では、印紙税や山林所得税、譲渡所得税と住民税といった税金がかかります。これらについては売買の金額に応じて額が変わりますが、条件に合致すれば控除が適用されることがあります。詳しくは以下から確認してください。
印紙税
印紙税とは文書に対して支払う税金であり、今回の場合では売買契約書に記載された額に応じて、0～60万円の印紙を購入して貼り付けます。具体的な金額については次の表をご覧ください。
| 売買金額 | 印紙税 | 印紙税（軽減税率適用：令和6年3月31日まで） |
| 記載なし | 200円 | 200円 |
| 1万円未満 | 200円 | ー |
| 1万超～10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億超～ | 60万円 | 48万円 |
“参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」”
例えば、200万円で山林が売却できたケースでは、軽減税率の定期用を受けることで1,000円の印紙税を納めればよいです。このように上記の表に倣い正しい印紙税を納めましょう。
山林所得税
山林を売却して利益があった場合には、山林所得税を支払う必要があります。これは山林を売却する際の木材に対して課税されるものであり、山林の土地については関係ありません。算出方法は次の計算式で行います。
- 山林所得税＝(山林所得×1／5×税率)×5－控除額
税率は以下の通りです。
| 山林所得×1／5（1,000円以下は切り捨て） | 税率 |
| 195万円未満 | 5% |
| 195万円超330万円未満 | 10% |
| 330万円超695万円未満 | 20% |
| 695万円超900万円未満 | 23％ |
| 900万円超1,800万円未満 | 33％ |
| 1,800万円超4,000万円未満 | 40％ |
| 4,000万円超 | 45％ |
“参考：国税庁「山林所得の申告のしかた – 国税庁」”
山林を15年以上所有している場合
山林を所有している期間が15年を超えている場合には、概算経費控除（最高50万円）が適用できます。この控除では通常よりも低い金額で山林所得を算出できるため、支払う税金を節約することが可能です。通常と概算経費控除提要の算出式は次の通りです。
- 通常：山林所得＝(総収入額－必要経費)－特別控除額
- 概算経費控除適用：山林所得＝(総収入額－必要経費)×50%－特別控除額
上記のように計算上で50％を乗算しているため、その分の控除が発生し、山林所得を抑えられます。例えば、総収入が200万円、必要経費50万円、特別控除10万円で計算すると、以下の通りです。
- (200万円－50万円)－10万円＝140万円
- (200万円－50万円)×50%－10万円＝65万円
あきらかに山林所得の金額が少なくなっています。
譲渡所得税と住民税
山林を売却した際の土地部分は利益があった場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。なお、利益の算出は次の計算式の通りです
- 山林売却の譲渡所得＝山林売却でえた利益－（売却にかかった費用＋取得にかかった費用）
上記の計算式の中で「取得にかかった費用」がどれくらいなのかわからない場合は、売却で得た利益の5％をあてることが可能です。なお、山林売却の譲渡所得に対してどれくらいの税金がかかるのかというと、所有期間が5年を超えるのかという点がポイントになります。
| 種別 | 譲渡所得税 | 住民税 |
| 5年以下の短期 | 30％ | 9％ |
| 5年超の長期 | 15％ | 5％ |
以上のように、長く山林を所有していた場合、支払う税金が少なくなります。
仲介手数料
山林の売買は、一般的な宅地建物取引業法には含まれないため、仲介手数料の制限がありません。場合によっては他の不動産よりも高い手数料を支払うこともありえますが、多くは宅地建物取引業法に準じた割合を設定しています。具体的には次の通りです。
| 山林の売買価格 | 仲介手数料 |
| 200万円以下 | 売買額の5％+消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売買額の4％+2万+消費税 |
| 400万円超 | 売買額の3％+6万+消費税 |
ただし、あくまでも上記は目安であるため、詳しくは担当の不動産会社に確認するのがよいでしょう。
山林売却の注意点
山林の売却を行う際には、次の2点に注意しましょう。
- 売れなかったら森林組合にも相談する
- 山林売却は早めに手をつける
上記に気を配れば、買い手を見付けやすくできたり、迅速に売却が進められます。詳しくは以下をご覧ください。
売れなかったら森林組合にも相談する
売却が上手くいかないときは、森林組合と生産森林組合に相談しましょう。山林は用途の限られる不動産であるため、不動産会社に依頼したとしても、どうしても売却できないことがあります。そのような場合には、山林の専門的な知識を持つ、次の2つの組合に相談するのがおすすめです。
- 森林組合
- 生産森林組合
森林組合とは山林の所有者の出資によりできた組合。生産森林組合とは、民間の事業者により設立された団体です。ほとんどの都道府県に設置されているため、困ったときに相談すれば買い手の情報などを得ることができます。
山林売却は早めに手をつける
山林の売却は宅地などよりも難易度が高いため、とにかく迅速に行動することが大切です。中でも境界線の確定が必要な場合や売却活動は相応の時間がかかります。具体的には年単位で買い手を待つ可能性も十分ありえるでしょう。
そのため、売却の機会を逃さないためにも、早めの準備と売却を進めていけば優位にことを運べます。
まとめ
山林の種類には、都市部に近い都市近郊林地や奥地に位置する山村奥地林地などがあり、それぞれ立地の良さ・悪さなどが異なるため、特徴をよく把握しておきましょう。
ただし、山林は売りにくい不動産であり、買い手が見つけにくいなどデメリットを抱えています。費用面では印紙税などの税金、不動産会社への仲介手数料が必要になるため、あらかじめどれくらいの価値があるのか確認し、そこから費用を計算してみるとよいです。
ポイントは所有する山林の特徴を把握して、早めに始めることです。時間がかかることも多いので、長期的な売却活動となることを理解しておきましょう。
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