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賃貸物件を所有しているけれど、その管理を負担に感じている方が多くいます。賃貸管理会社は、そのような貸主（オーナー）に代わって本来貸主がおこなうべき業務を代行してくれます。
この記事では賃貸管理会社への依頼を検討している方のために、賃貸管理会社に依頼できる業務内容や利用するメリット・デメリット、選び方などを解説します。またおすすめの賃貸管理会社を、3社紹介しています。賃貸管理会社選びの参考にしてください。
[AFF_賃貸管理会社_マンション貸す.com]目次
賃貸管理会社とは
賃貸管理会社がどのような業務をおこなっているのか、依頼する前に基本情報を知っておくのは重要です。ここでは業務内容や仲介との違い、料金相場などを解説します。
賃貸物件の管理の代行会社
賃貸管理会社は貸主に代わって、賃貸物件に関わるさまざまな管理をおこないます。
アパートやマンションの貸主は、収益を上げるために借主から家賃を集金したり、設備の維持や管理をしたりしなければなりません。管理業務にとられる時間や手間は多く、遠方に住んでいる場合や他に仕事を持っている場合は両方こなすのが難しいでしょう。
賃貸管理会社はなかなか家賃を支払ってくれない借主への対応から退去時の立会いまで、借主が本来するべき仕事を代行してくれます。
賃貸管理会社の業務内容
賃貸管理会社の業務内容は、建物の管理だけではなく入居者にまでおよびます。「全部任せたい」という貸主もいれば、「建物の掃除やメンテナンスは自分でできるけれど、入居者の募集やトラブル管理などは任せたい」のように、一部のみ委託したい貸主もいるでしょう。
管理会社によって管理する範囲が異なるので、何を依頼したいのか考えてから管理会社を選ぶとよいです。
また賃貸管理会社が対応する業務の一例は下記にまとめたので、参考にしてください。
| 建物の管理 | 入居者の管理 |
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賃貸管理会社の料金相場
不動産管理会社を利用する場合、管理手数料を不動産管理会社に支払います。月額支払いのケースが多く、支払額の相場は家賃収入の5％程度です。
そのため「家賃が高い」「戸数が多い」といった物件を依頼すると、管理手数料も高くなります。
入居者を見つけた来てくれた場合の成功報酬がかかる管理会社や、空室時の管理費用が発生する管理会社もあります。複数社のサービス内容を比較してから、自分に適した会社を選びましょう。
不動産会社の仲介との違い
賃貸管理会社と不動産会社の仲介は、業務内容が異なります。不動産会社仲介の業務は、入居希望者を探して契約するまでです。入居後の入居者対応は仲介の管轄外になるため、基本的に貸主が自分でおこなわなければなりません。
賃貸管理会社は、貸主がおこなわなければならない業務の代行をします。家賃の集金や入居者のトラブル対応、建物の管理など、入居者が問題なく生活できるようにサポートしてくれます。
賃貸管理会社へ業務委託するメリット
賃貸管理会社への依頼には、多くのメリットがあります。貸主にとってどのようなメリットがあるのか知りましょう。
賃貸管理の手間が省ける
貸主の賃貸管理に関わるさまざまな負担を、賃貸管理会社は軽減してくれます。日常的な共有部分の清掃や修繕だけではなく家賃の集金やクレーム対応までしてくれるので、時間や手間をかけずに貸主は賃貸経営できます。
不動産経営は、建物を建てて終わりではありません。入居者に付随する管理業務や建物の維持管理は、不動産経営をしているあいだずっと続きます。お金を多少かけても、不動産経営に関わる手間や時間を減らしたい方に、賃貸管理会社の利用は向いています。
遠方の物件でも賃貸経営ができる
日常的なメンテナンスや入居者の緊急対応を考えると、不動産系のために賃貸物件の近くに在住する必要があります。遠方の物件を持っている場合、自分ですべてをおこなおうと思ったら困難でしょう。
しかし賃貸管理会社にすべてを委託すれば、家賃を受け取るだけです。自分で現地に行く必要がないので、遠方の物件でも管理が可能になります。
管理会社にも質の良し悪しがあります。管理が行き届いているかどうかにより、収益にも差が出ます。頻繁に管理状況を確認できないなら、優良な賃貸管理会社を選びましょう。
トラブルの早期解決で賃貸経営が安定する
賃貸管理会社は不動産物件を管理するプロです。管理に関してさまざまなノウハウを蓄積しているので、入居者の家賃滞納やクレームの対応、空室対策などの早期解決が期待できます。
空室対応の早期解決や入居者の満足度を高める管理ができていると、賃貸経営は安定します。しかし管理会社によって、提供するサービスが異なるので注意してください。
たとえば空室対策も含めて依頼したいなら、宅地建物取引業法の免許を所有している賃貸管理会社に依頼しなければなりません。免許がないと、入居者募集業務ができないからです。
またトラブルで多いのは、入居者同士の近隣トラブルや家賃滞納、共用部の汚損、利用規約違反などです。それらのトラブルに強い不動産管理会社を選んでもよいでしょう。
賃貸管理会社へ業務委託するデメリット
賃貸管理会社には、デメリットもあります。どのようなデメリットがあるのかを知ってから、依頼するようにしましょう。
業務委託の料金だけ利回りが下がる
デメリットの一つが、コスト面です。業務委託をすれば、賃貸管理会社への委託料が発生します。支払う料金は家賃の5%程度ですが、戸数が10で家賃8万円の物件だと毎月4万円かかります。戸数が多かったり家賃が高かったりすれば、さらに高額の費用が発生するでしょう。
不動産経営で投資額に対してどのくらいリターンや利益があるか指し示すのが、不動産経営の利回りです。賃貸管理会社に依頼をして手数料を支払えばその分利回りが下がり、初期投資を回収するまでの年月が伸びます。
委託先を厳選しないと賃貸経営に支障がでる
不動産経営にとって、管理業務は直接収益に影響するため重要です。
管理物件の設備が故障した例を考えてみましょう。入居者は設備が故障した旨を管理会社に伝えます。優良な管理会社なら速やかに対応してくれますが、質の悪い管理会社の場合だと手配が遅かったり、遅くなる旨の連絡を入れなかったりします。その場合、入居者には不満がたまり「あの物件は管理が悪い」と悪い評判が流れます。
返答が遅い、態度が横柄というような賃貸管理会社だと、対応の遅さや悪さで賃貸経営に支障が出かねません。賃貸管理会社を選ぶ際には複数社を比較検討して、自分に合ったサポートを受けられる管理会社を選択しましょう。
業務委託する賃貸管理会社の選び方
業務委託をするなら、優良な賃貸管理会社を選びたいものです。ここでは管理会社選びのポイントを解説します。
管理している物件の空室率の低さ
空室率の高さは、貸主にとって収益減少に直接影響する頭の痛い問題です。しかし空室率を低く保てる管理会社なら、安定した家賃収入を期待できます。
物件の立地によっても空室率は変わりますが、管理のプロとして優良な管理会社なら環境整備や広告の見直し、入居募集内容や入居審査の緩和などさまざまなノウハウを持っています。
また空室率は短期的にみて判断するものではありません。一時的に空室が続くからといってすぐに管理会社を変えるのではなく、年単位で空室率を比較するようにしましょう。
滞納家賃の回収の早さ
滞納家賃がなかなか回収できない場合、必要な収入が得られずに経営が破綻する恐れがあります。そのため管理会社の滞納家賃の回収力は重要です。
滞納が1ヵ月の場合は単なる払い忘れのケースが多いですが、2カ月以上続くと家賃を支払う能力がない場合や滞納常習者の可能性が高まります。管理会社の家賃回収能力を判断するため、管理物件のなかに2カ月以上の滞納がどのくらいあるのか、もしくは何ヵ月で回収できているか確認し、複数社を比較しましょう。
また滞納率は、2カ月で1.5％程度を目安としてください。
業務委託できる範囲の広さ
提供するサービスの幅は、賃貸管理会社によって異なります。ほとんどの管理会社は賃貸契約の締結や、退去時の対応、入居者トラブル対応、共有部の点検や清掃などをおこなってくれます。
しかし入居者の募集や内見の案内業務、365日24時間対応などはすべての管理会社がおこなっているわけではありません。特に入居者の募集に力を入れてほしい場合は、宅地建物取引業法の免許を取得している管理会社を選ぶとよいです。
また提供するサービス内容が同じでも、一部業務のみを委託できたり、入居者の仲介手数料を別途支払う必要のない管理会社もあります。複数社のサービスを比較して、自分に合ったものを選びましょう。
賃貸管理会社の料金の安さ
賃貸管理会社の費用相場は、家賃の5～7％です。同じサービス内容と質ならば、少しでも料金が安い管理会社を選んでコストを抑えてください。
また基本料金が安く抑えられても、希望するサービスを選択していったら別途追加料金がかかり、高くつくケースがあります。希望するサービス内容で複数社の見積もりを取り、そのなかでコスパの良い管理会社を選びましょう。1社の見積もりを取っただけでは、高いのか安いのか判断がつきません。
口コミや評判のよさ
賃貸管理会社を選択する際に、口コミや評判の良さが参考になります。インターネット上の掲示板やSNSを利用して、気になる管理会社の口コミや評判を調べてください。
「対応が遅くてトラブルになった」「共用部分の清掃が行き届いてなかった」などのコメントが入っている場合には、気を付けなければなりません。
また賃貸管理会社の公式サイトにある「利用者の声」は、管理会社が顧客を呼び込むために管理会社が掲載しています。そのため悪い口コミは基本的にありません。読んでいるとその会社がすばらしいように感じてしまうので、注意が必要です。
おすすめ賃貸管理会社ランキングTOP3
全国規模の大手賃貸管理会社で、多くの方が活用している賃貸管理会社をここでは3社紹介します。管理会社選びの参考にしてください。
1位：大東建設パートナーズ
※画像出典：大東建設パートナーズ公式サイト
| 大東建設パートナーズの基本情報 | |
| 運営 | 大東建託パートナーズ株式会社 |
| 運営開始 | 1994年 |
| 対象エリア | 全国 |
| 対応不動産 | アパート、マンションの管理 総合的なビル運営管理 |
| 管理タイプ | サブリース契約（一括借り上げ） |
| 管理戸数 | 120万2,245戸（2021年度） |
大東建託パートナーズは全国120万戸以上（賃貸住宅管理戸数26年連続1位）の管理実績を持つ大手で、一括借り上げ「賃貸経営受託システム」を得意とします。
「賃貸経営受託システム」とは、賃貸事業の企画・提案から建物の施工、入居者募集、管理運営、事業リスクまでトータルでサポートする商品です。サービスの一環で35年間の一括借り上げをしてもらえますが、賃料固定の10年以降は、5年ごとに賃料の見直しがあるので注意しましょう。
また「いい部屋ネット」や仲介の子会社「ハウスコム」を所有しているので、空室が出ても入居者を紹介してくれます。賃貸仲介件数も12年連続1位の実績です。
入居者にとってもメリットがあり、「いい部屋サポートセンター」での入居中の相談やトラブル対応は24時間365日対応です。
2位：積水ハウス不動産
※画像出典：積水ハウス不動産グループ公式サイト
| 積水ハウス不動産の基本情報 | |
| 運営 | 積水ハウス不動産グループ |
| 対象エリア | 全国（各社で担当地域が異なる） |
| 対応不動産 | アパート・マンションの管理、土地の活用事業など |
| 管理タイプ | サブリース契約（一括借り上げ） |
| 管理戸数 | 67万4,125戸（2021年度） |
積水ハウス不動産グループは、ハウスメーカーとして有名な積水ハウスの傘下にあります。各社それぞれの地域を担当していて、長期的な視点でメンテナンスやリフォームの提案までおこなってくれます。
また賃貸管理は、サブリース契約です。一括借り上げをしてくれるので、空室の有無に関わらず安定した家賃収入が得られます。
戸建て住宅レベルの品質と住み心地をうたうシャーメゾンは積水ハウスの賃貸物件で、入居率は97.9％と高い数字です。シャーメゾンショップも全国に約3,000店舗あり、入居者募集時には全国に約3,000店舗あるシャーメゾンショップが協力してくれます。
シャーメゾンの管理で培ったノウハウやネットワークが、積水ハウス不動産グループの強みともいえるでしょう。
3位：スターツアメニティー
※画像出典：スターツアメニティー公式サイト
| スターツアメニティーの基本情報 | |
| 運営会社 | スターツアメニティー株式会社 |
| 運営開始 | 1985年 |
| 対象エリア | 関東（24拠点） |
| 対応不動産 | アパート・マンション・時間貸駐車場などの管理・運営 |
| 管理タイプ | 一般的な管理代行契約 |
| 管理戸数 | 65万2,017戸（2021年度） |
スターツグループに属するスターツアメニティーは、賃貸マンションと分譲マンションの管理をおこなっています。
管理専用のWebページがあり、貸主は管理状況を確認できます。定期巡回報告や退室立ち合い、滞納状況などがリアルタイムでわかるので便利です。定期巡回報告はごみ集積場や花壇など共有部の写真付きなので、現地に赴かなくても状況を把握しやすいでしょう。
また社内に工事監督や設計士がいるので、賃貸物件の工事も外注ではなく自社で請け負えます。
おすすめの賃貸会社について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
【2023年】おすすめの賃貸管理会社ランキング10選！大手など一覧で比較紹介
賃貸管理会社を利用する際の疑問
賃貸管理会社を利用するにあたって想定される、よくある疑問にお答えします。不安を解消してから依頼しましょう。
賃貸管理会社に業務委託するまでの流れは？
賃貸管理会社に相談をしてから、正式に契約するまでの一般的な流れは以下のとおりです。
- 問い合わせ
- 担当者から借主へ、物件の概要や賃貸状況などをヒアリング
- 担当者の現地視察
- 打ち合わせにより、どのような賃貸管理をおこなうのか、費用面や方針などを含めて話し合う
- 管理委託契約重要事項説明書の説明を受ける
- 賃貸委託契約を締結する
家賃の督促や費用、契約解除など、賃貸管理会社との認識の違いでトラブルになるケースがあります。賃貸管理契約内容の確認不足に起因するトラブルが多いので、契約内容はしっかり確認してください。また不安点は、賃貸委託契約をするまでに解消しておくとよいです。
賃貸管理会社を変更する流れは？
すでに契約している賃貸管理会社を変更したい場合は、新しい賃貸管理会社を探すだけではなく、今まで委託していた先に解約希望を伝えなければなりません。そのため流れが少し複雑です。流れを知り、スムーズな変更を目指しましょう。
一般的な流れは以下のとおりです。参考にしてください。
- 現在契約している賃貸管理会社の解約手順を、契約書にて確認。また何が不満なのかを整理しておく
- 複数の賃貸管理会社の見積もりを取り、新しい管理会社を決定する。不満を解消できる賃貸管理会社を選ぶ。
- 必要なら入居者との総会を開き、管理会社を変更する旨を通達
- 現在契約している賃貸管理会社に、書面にて解約通知を送る
- 賃貸管理会社間で引継ぎがおこなわれる（契約内容によるが、一般的に解約通知から3カ月程度かかる）
- 入居者に、新しい振込先を連絡
- 新しい賃貸管理会社に部屋の鍵と賃貸借契約書の写しを渡す
融資を受けている金融機関があれば、賃貸管理会社の変更を事前に伝えておくとよいです。必須事項ではないですが、トラブルが起きにくくなります。
賃貸管理会社を活用しスムーズな賃貸経営
アパートやマンションなどの経営にかかる時間や手間を省いてくれるので、賃貸管理会社を上手に活用するととても便利です。
しかし賃貸管理会社のなかには空室対策を不得手とする会社や、対応が遅くてクレームが生じるものもあるので、賃貸管理会社を選ぶ際には必ず複数社の見積もりを取ってサービス内容を比較検討しましょう。
長期間にわたり良好な関係を築ける賃貸管理会社の選択が、不動産管理成功の秘訣です。
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