任意売却とは？仲介・競売との違いやメリット・デメリットを解説

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月々の不動産のローン返済に困っているときには、任意売却という選択肢があります。任意売却は、借入の全額返済をおこなわずに売却できる方法で、残債の縮小などができる選択肢です。

任意売却を検討している人の中には「住宅ローンの返済がきつくて、任意売却を検討したいけど誰に相談したらいいの？」「任意売却できないケースはある？」と不安を抱えている人も多いのではないでしょうか。

本記事では任意売却とは何かといった基礎知識から、任意売却のメリットとデメリットをわかりやすく解説します。また、任意売却ができないケースと、実際に任意売却する流れについても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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株式会社リプラス　代表　ようすけ不動産

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2014年に不動産投資に出会う
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任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを滞納している、もしくは返済が難しくなった場合に金融機関（債権者）に了承をもらい、不動産を売却する方法です。

通常、不動産を売却する際には、借り入れの対価として設定される抵当権を抹消する必要があります。これにはローンを全額返済する必要がありますが、経済状況の変化などで返済がきつくなったり、すでに滞納している場合ではそういった対応は困難です。

そこで、金融機関にローンを全額返済する、もしくは残債を減らすために不動産を売却したいと相談し、許可がもらえれば抵当が解除されます。

そのあと、買い主をみつけて売却をおこない、得られた資金を返済に回す手法が任意売却です。なお、任意売却は仲介や競売とはいくつか相違点があります。詳しくは以下をご覧ください。

仲介・競売との違い

任意売却は仲介・競売とは次のような違いを持っています。

上記の比較のとおり、最も自由度が高いのは仲介であり、売り主の思い通りの売却ができます。

一方で、競売は任意売却よりも価格面や返済計画などで自由度がないです。これは、金融機関と協議ができる任意売却と比較して、競売では信頼関係が完全に破綻しているため、単に債権回収の手段として利用されるからです。

したがって、競売にかかる前に金融機関に相談することが大切です。

仲介の場合

仲介とは、ローンを返済して抵当権を抹消、不動産業者に依頼して売却する一般的な方法です。任意売却とは違い、金融機関の許可などは必要なく、売却活動を自由に進められ、思い通りの値付けができます。

ただし、相場を理解したうえで金額を設定しなければ、売れないことも当然あります。

監修者

相場を把握するには、不動産情報サイトなどで、売却予定の物件がある周辺の売り出し中物件で、似たような間取りや大きさの物件と比較すると良いです！

競売の場合

競売とは、金融機関が返済できないと判断し、抵当権を行使して一方的に売却を進める方法です。任意売却では協議の余地がありますが、競売は値付けもできず、残債の返済も一括で求められるなど、不動産の持ち主にとってはかなり過酷な対応がとられます。

そのため、この方法で不動産を売却しないように、事前に金融機関などに相談しましょう。

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任意売却のメリット・デメリット

任意売却を正しく理解するためには、メリット・デメリットを把握する必要があります。ここでは、それぞれ5つづつ紹介し、詳しく内容を解説します。。

任意売却のメリット

任意売却には次の５つのメリットがあります。

価格、プライバシー、経費・税金の相殺など、任意売却は複数のメリットがあります。ここでは、それぞれを解説しましょう。

相場に近い売却価格

任意売却の流れは表面的には、通常の不動産取引と変わらないため、仲介と同様に相場に準じた価格で売却できる可能性が高いです。この点はローンを返済するという意味においても重要であり、相場以下の金額でしか売却ができない競売と比較すると、大きなメリットとみなすことができます。

プライバシーが守られる

任意売却は金融機関からの許可がもらえれば、通常と同様な手順で進められるため、返済がうまくいっていないことを他人にしられずにすみます。

一方で、競売にかかってしまうと裁判所が運営するサイト上で、住所や建物の外観図などが公開されてしまいます。こうなると滞納の事実が明るみになる可能性が高いです。

経済的な危機にさらされているなかで、さらなるプレッシャーを受けるのは精神的にもよくないです。そのため、近所や知り合いなどにプライバシーをしられないように、金融機関に相談を早めにおこない任意売却するのがよいでしょう。

売却にかかる経費・税金が相殺される

任意売却は、不動産売買でかかる経費・税金などを売却したお金から支払うことができます。経済的に困窮している状況では、支出はなるべく抑えたいところです。

特に仲介する不動産会社に支払う手数料や税金などは金額もある程度大きく、負担として重くのしかかるのが現実です。しかし、これらはどのような人も平等に対応を求められます。

このとき、ローンの返済を目的として売却を進める任意売却では、すべてのお金が返済に回されるのではなく、次の経費・税金の支払いにあてることが可能です。

なお、不動産会社と交渉し、控除を適用できれば引越し費用を自身から捻出する必要はなくなります。したがって、費用負担を抑えたうえで不動産の売却、借入の返済が可能になります。

監修者

不動産会社と交渉することで、仲介手数料を値引きしてもらえる可能性があります。

ローン残額を分割で返済できる

任意売却は、期限の利益喪失通知を受けたとしても残債を分割で支払えます。なお、期限の利益喪失通知とは、借入金を分割のローンとして返済できる権利を失ったことを通知するものです。

そのため、本当であれば残債は一括で返済することを求められますが、金融機関と相談したうえで任意売却ができれば、引き続き分割での返済ができます。

また、経済状況などの変化により返済がむずかしくなった経緯があるため、今後の返済額について金融機関に相談すれば、返済額を少なくしてくれるケースもあります。なお、競売ではこれらの対応はありえないため、任意売却をできるように行動したほうがメリットが多いです。

自分の意向で売却活動ができる

任意売却は自身の意向で不動産を売却できますが、競売ではそのような自由はありません。通常のケースでは自由に値付けをおこない、任意の買い主にきまった日付で売却します。

このような「誰に」「いくらで」「いつ」という選択を任意売却はとれるため、納得のいった金額でスムーズに物件を売却、引き渡しが可能です。

一方で、売却を強制的におこなう競売では上記のような自由はなく、裁判所から送られてくる内容にしたがって、期日までに家を出ていくしかありません。

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任意売却のデメリット

任意売却にはメリットだけでなく、次のようなデメリットもあります。

上記のように今後の生活に影響がでたり、連帯保証人や金融機関から同意が必要になったりと、複数のデメリットが存在します。

信用情報機関に登録される

任意売却を利用する過程で返済が滞っていると、信用情報機関に登録されて不利益を被る可能性があります。

この信用情報機関とは、返済が遅れたといった金融事故を登録し、金融機関などが必要に応じて、サービスの利用を認めてもよいのかを判断するためのシステムです。住宅ローンでは3ヵ月以上滞納した場合、信用情報機関に登録されてしまいます。

普段の生活においてはほとんど問題ありませんが、クレジットカードの申請をおこなったケースなどで、審査に通らないといった不利益が発生する恐れがあります。なお、一度登録されれば5年以上は記載されてしまうため、返済が難しくなる前に金融機関に相談しましょう。

業者選びが難しい

任意売却は特有の複雑さがあるため、業者選びに苦労することがあります。これは売り主と業者だけで進められるものではなく、金融機関や法律に詳しい弁護士などとの連携が必要になるからです。一般的な不動産一括査定サイトなどから、業者を選んで依頼すればよいわけではないです。

また、手続きも複雑化しており、実績や経験の豊富な業者に依頼する必要もあります。そのため、どういった不動産会社なのか、公式サイトをよく確認したり、連絡をとって対応してくれるのかを検討する手間がかかります。

監修者

業者選びのポイントは、任意売却の実績があるか、担当者に任意売却の知識があるか、金融機関からの信頼があるかの3点に注意すると良いでしょう！

連帯保証人がいる場合は同意が必要

ローンを組む際に連帯保証人を立てた場合には、同意をもらえないと任意売却ができません。不動産を売却する都合上、連帯保証人にも説明をおこなったうえで同意をもらう必要があります。

ただし、連絡がとれないケースや同意してもらえないことがあります。その場合は、任意売却をあきらめるか、第三者に連絡・仲介してもらい説得をお願いしましょう。

売却金額によっては合意が得られないことがある

売却金額が金融機関の望む水準ではなかった場合には、金融機関から任意売却を合意してもらえない可能性があります。金融機関としても債権を回収するための方法として、任意売却を認めています。そのため、残債とのギャップが大きい場合は合意しづらいです。

一方で、任意売却でなく競売の場合は、売却金額が少なくなるのが一般的です。この点を加味していくと相対的に任意売却のほうがメリットが大きくなるため、交渉を続けていけば合意に結びつくこともあります。

監修者

債権者の属性や状況によって、基準は変化するので水準や許容範囲の根拠などは、金融機関に直接確認しましょう！

ローン残債があるなら売却後も支払いがある

借入の金額と売却額にも左右されますが、任意売却できたとしてもローンの支払いから解放されるわけはないです。任意売却を決断するタイミングでは経済状況が悪化しているため、手元にお金はあまり持っていないでしょう。そのうえで売却価格が残債を上回るケースは、ある程度限られるはずです。

多くは一定の残債を減らしたうえで、返済を引き続きおこなっていくことになります。ただし、交渉で支払額を少なくすることも可能なので、返済をつづけることはデメリットですが、効率化できる点はメリットです。

監修者

少しでも返済額を減らしたいという人は、今後の返済計画を明確に話して、計画的に返済していきますとアピールすると、金融機関も安心することができ、減額してもらえる可能性が出るかもしれません。

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任意売却ができないケース

次のようなケースでは、任意売却ができないことがあります。

不動産の名義人から許可が取れない

該当の不動産が自身ではなく、別の人の名義である場合には許可がとれなければ任意売却できません。通常、不動産の売買ができるのは所有権を持つ名義人のみで、第三者が勝手に売却することはできないのです。

一方で、名義が異なる不動産に住むケースはよくあります。例えば、自身の両親名義の家に同居しているといったケースです。このとき、なんらかの事情で家を任意売却する必要なときは、両親の許可をえたうえでようやく実行できます。

ただし、許可をもらうには時間がかかることもあり、経過次第では最悪競売になることもあります。そのため、迅速に行動することが求められるでしょう。

金融機関が任意売却を許可しない場合

必ずしもすべての金融機関が任意売却を許可するわけではありません。任意売却は債権回収という点においては、金融機関側にリスクを生じさせる行為であるため、そもそも許可しないところもあります。

そのため、このような金融機関でローンを組んだケースでは、任意売却は難しいでしょう。

任意売却の流れ

任意売却は以下の流れで手続きをおこないましょう。

STEP1：不動産会社選び

まずは、任意売却に精通している不動産会社を選びましょう。相場に準じた金額で売却するには、正しい知識と実績を持つ業者をみつけだし、依頼することが大切です。そのため、複数の不動産会社に相談や査定を依頼してください。

そうすることで、見積りからおおよその相場を把握し、対応から本当に信頼できるのかを検討できます。なお、業者の選定がすみ、依頼すれば不動産会社から金融機関に連絡をおこない、任意売却の交渉がなされます。

STEP2：媒介契約を結ぶ

不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。

なお、媒介契約は本来、一般媒介契約を結ぶのが一般的ですが、任意売却は複雑な手続きが必要なため、1社に依頼する専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約のいずれかの契約をするのがよいです。

STEP3：金融機関に交渉

契約が完了すれば、不動産会社から金融機関に任意売却の同意をえるための交渉がおこなわれます。同意を得て、抵当が抹消されなければ、売却はできないため、根気強く対応してもらいましょう。

なお、販売価格は業者と金融機関との間で確定することになっており、査定額をもとに具体的な金額を交渉します。

STEP4：売却活動～売買契約

金融機関に同意をもらえれば、売却活動を始めて買い主を募集、合意に至れば売買契約を結びます。なお、最終的な契約を結ぶまでには平均で3ヵ月～半年かかります。そのため、できるだけ早く金融機関や不動産会社に相談をおこない、時間的な余裕を確保しましょう。

これには信用情報機関に登録されたり、競売にかかることを防ぐためにも重要です。さらに、売却後に残債があることが確定している場合は金融機関と交渉しましょう。

残債がある場合は交渉

売却したお金を返済に回したとしても残債があることが確定している場合には、金融機関と交渉することがおすすめです。任意売却後に返済しきれなったケースでは、そのあと残債を返済していくことになります。しかし、これまでと同じ返済額であるとあきらかに当事者にとって負担が重いです。

この点は債権が回収できない可能性を高めるので、金融機関としても避けたいところです。そのため、月々の返済額について相談すれば話に乗ってくれやすいです。

STEP5：決済・引き渡し

売買契約を結べれば、一ヵ月以内に代金の受け取り、金融機関への返済、各種申請をおこないましょう。なお、申請については抵当権と所有権の登記をおこないます。

また、忘れてならないのが新居への引越しです。こちらも業者への依頼、引越し日の確定などにはある程度時間がかかるので、荷造りと並行して進めていくとよいでしょう。

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まとめ

任意売却とはローンに苦しんでいる状況にあるときに、金融機関から許可をえて不動産を売却し、その代金を返済にあてる方法です。競売と比較して相場に準じた価格で売却でき、プライバシーが守れるなどのメリットがあります。

一方で、金融機関から同意をえられない可能性や売却後も返済が続くなどデメリットを持っています。

したがって、ローン返済がむずかしくなったときは早めに状況を把握して、任意売却の検討をおこないましょう。時間との勝負になる可能性もあるので、行動は迅速にしてください。

【三井のリハウス】売買仲介取扱件数35年連続No.1！（※1）

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