賃貸管理会社の変更でトラブル？対処法から優良会社の選び方まで解説

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賃貸管理会社の管理に不満点が多いなら、会社を変更するのが得策です。不満がある賃貸管理会社に委託を続けるのは、ストレスがたまるだけではなく経営成績にも大きな影響を及ぼします。

しかし同時に「管理会社は変更してもいいの？」「変更でトラブルにならない？」と不安で踏み出せずにいる人もいるでしょう。

本記事では賃貸管理会社をスムーズに変更するために、管理会社変更時におこりえるトラブルや対処法、優良な変更先の選び方などを解説します。また変更先におすすめの賃貸管理会社3社も紹介しているので、トラブルなくスムーズに管理会社を変更するための参考にしてください。

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賃貸管理会社の変更はオーナーの自由
賃貸管理会社を変更したほうがよいケース
賃貸管理会社の変更でおきるトラブルと対処法
トラブルなく賃貸管理会社を変更する流れ
変更先におすすめの賃貸管理会社3選
賃貸管理会社を変更する際の疑問
まとめ

賃貸管理会社の変更はオーナーの自由

賃貸管理会社の変更に、法的な制限はありません。オーナーの意向で自由に賃貸管理会社が可能です。

「掃除や管理が行き届いていない」「料金が高い」「空室率が高い気がする」といった不満があるなら、管理会社の変更で改善する可能性があります。遠慮せず変更を考えてみましょう。

また賃貸管理会社の変更には、トラブルが発生するリスクがあります。事前にどのようなリスクがあるのか把握して対策を取れば、失敗を減らせます。入居者のためにも賃貸経営成功のためにも、オーナーとして最善の方法を模索してみてください。

賃貸管理会社を変更したほうがよいケース

賃貸管理会社の変更を考えるきっかけはさまざまです。ここでは変更したほうがよい具体的な4つのケースを解説します。

賃貸の管理が不十分

賃貸管理会社の能力が低い場合、より高いクオリティーの会社へ変更したいと考えるのは当然です。

管理不行き届きのケースの一例には、以下のものがあります。

空室がいつまでも埋まらない
家賃滞納が解消されない
清掃や点検、修繕が不十分
会計ミスがある
対応が遅い
入居者からのクレームに適切な対応をしない
近隣からクレームが出る

入居者からの依頼やクレームを放置したり、清掃や定期点検、修繕などが不十分だったりすれば入居者からの不満がたまり、空室が増えるでしょう。また金銭管理のミスが続く、家賃の回収ができないなどの問題があるなら、賃貸経営自体に影響を及ぼします。

入居者や近隣の住人が「管理会社の対応ではだめだ」と判断して公的機関に相談・報告をした場合、大きな問題に発展してしまうので注意してください。

業務委託の料金が高額

「管理のクオリティーそのままでもう少し安くしたい」「手数料が高すぎて利益が出ない」などコスト面で悩むなら、新しい賃貸管理会社を探してみましょう。早めに初期投資を回収して利益を上げたいなら、経費削減できる管理会社の変更を考えるのも一つです。

賃貸経営にとって利回りは重要です。賃貸経営でいう利回りとは、投資に対してのリターンや利益を指します。賃貸管理会社のコストが高すぎると利回りが低くなり、初期投資を回収するまでの年月が伸びてしまいます。

担当と相性が合わない

担当者と十分なコミュニケーションが図れていないと、管理に不備がうまれ賃貸経営に支障がでます。空室が出るとすぐに値下げの話を切り出してくる担当者や、事前連絡なしに原状回復工事を始める担当者などに対し、不信感が募るとなかなか状況は改善しません。

担当者と相性が悪いと感じたときは、まず利用している管理会社に担当者の変更を申し出ましょう。

担当の変更をしても状況が変わらない場合は、担当者ではなく賃貸管理会社自体に問題がある可能性があります。その際には管理会社の変更を検討してみてください。

担当がコロコロと変わる

担当者が変わるのには、人材不足や会社の方針などさまざまな理由があります。理想的なのは複数の担当者で一つの物件の情報を共有しているパターンです。緊急トラブルがあっても誰かしらの担当者が対応できます。

しかし担当者が1人ですぐに変わる賃貸管理会社では、担当者との人間関係を一から築かなければなりません。物件に関しても同じ説明を繰り返す必要があるので、オーナーの負担になります。

また担当者の管理方法の違いにより「前担当者は〇〇してくれていたのに」と比較して不満を抱くケースも出てくるでしょう。このように担当者がコロコロ変わると、賃貸管理会社とうまく連携できず経営に支障が出てしまいます。負担に感じるようなら、賃貸管理会社を変更しましょう。

賃貸管理会社の変更でおきるトラブルと対処法

トラブルを避けるためにも、賃貸管理会社変更時にどのようなトラブルが発生しやすいのか知っておくのは重要です。管理会社変更時に起きやすいトラブルや対処法を解説します。

契約内容の変更で入居者からクレーム・拒否

賃貸管理会社変更にともない、入居者は家賃の振込先を変更しなければなりません。仕事や育児をしている忙しい人にとっては、振込先手続きの手間や時間は負担です。また事前に知らされていない場合、詐欺だと思って振り込みを拒否されるケースもあります。

入居者からクレームや拒否を出さないためにも、事前に入居者に賃貸管理会社変更を告知する必要があります。可能ならば管理会社の変更をする前に、総会を開いて賃貸管理会社変更の了承を得てください。入居者にとって以前の管理会社よりもどのようなメリットがあるのか丁寧に伝えると、納得してもらいやすいでしょう。

また管理会社の引継ぎが完了した際にも、手紙や掲示板への張り出しなどで管理会社の変更が完了した旨を伝えてください。

対処中の管理が引き継がれない

現在利用中の賃貸管理会社からすれば、新しい賃貸管理会社の引継ぎは面倒なだけです。できれば書類を引き渡して終わりにしたい担当者もいるでしょう。ずさんな引継ぎがおこなわれた結果、現在対応中の入居者クレームが放置されて問題となるケースがあります。

例えば水漏れに関する引継ぎがされなかった場合、入居者は生活できません。退去して空室が出てしまえば、仮住まいのホテル代を請求されるケースもあるでしょう。長期にわたり水漏れを放置すれば、床が腐って大々的な修繕が必要となります。トラブルは放置するほど、問題が大きくなります。

引継ぎ時の連絡ミスをなくすために、オーナーが引継ぎにも関与しましょう。利用中の管理会社に対処中のクレームがあるか確認しておくだけでもトラブルを防げます。

また賃貸管理会社の繁忙期に引継ぎをしてしまうと、情報伝達がうまくいかない場合があります。賃貸管理会社の繁忙期（1～3月と9～10月）に、引継ぎ期間が当たらないように注意してください。

保証会社との契約が切れる

保証会社によっては、規定で管理会社の変更により契約が切れるケースがあります。その場合新しい保証会社を探して契約しなければならないので、とてもやっかいです。

保証会社を変更する際には、新規では月額賃料の30～50%程度の初回加入費を支払わなければなりません。なお、保証会社の変更はあくまでもオーナー都合なため、初回加入費を入居者に強いると、トラブルの原因です。

入居者にとっては保証会社の変更手続きを強いられるのは、迷惑以外のなにものでもありません。可能なら初回加入費は、オーナーか賃貸管理会社のどちらかが負担するようにしましょう。

また新しい保証会社を選ぶ際には、引継ぎが可能な保証会社を選択するとよいです。

契約を終了する賃貸管理会社からの嫌がらせ

現賃貸管理会社や担当者があまりよくない場合、嫌がらせをしてくるケースがあります。嫌がらせは、引継ぎ期間の引き延ばし、対応中の入居者クレームを引き継がない、入居者募集や清掃・点検などの管理の手を抜くなど、ちょっとしたものから悪質な嫌がらせまでさまざまです。

嫌がらせを避けるために、可能なら利用中の管理会社と良好な関係を築いたまま解約しましょう。また賃貸管理会社間で漏れなく引継ぎをしてもらうために、引継ぎ時にオーナーも立ち会うとよいです。

もしも嫌がらせを受けた場合は、程度の低い賃貸管理会社と手が切れてよかったと思ってください。契約終了までの対応が悪質な場合は、法的措置の検討が必要です。

トラブルなく賃貸管理会社を変更する流れ

スムーズに賃貸管理会社を変更するために、変更までの流れを解説します。流れに沿って変更の手続きを進めましょう。

契約を確認して解約を賃貸管理会社へ通達

契約には、ほとんどの場合有効期限があります。更新のタイミングで解約するなら問題ありませんが、契約期間中に解約する場合は違約金が発生する可能性があります。まずは契約内容を確認しましょう。

また賃貸管理会社間の引継ぎに、3ヵ月程度かかります。そのため解約予定の3ヵ月前までに、書面にて解約の申し込みが必要な旨や、3ヵ月分の賃貸管理手数料を支払えばすぐに解約できる旨が、契約書に記されていることが多いです。

あくまで一般的な契約書のケースなので、契約時の内容を確認してそれにしたがって解約の申し込みを送ってください。

新しい賃貸管理会社を厳選

賃貸管理会社は、不動産経営を支えてくれる良きパートナーでなければなりません。二人三脚できる管理会社を厳選するためのポイントをお伝えします。

不満を解消できる賃貸管理の内容か

「コスパがよくない」「空室が埋まらない」「掃除が行き届いていない」など、利用中の賃貸不動産会社の何に不満を感じているのか、まずは明確にしておきましょう。不満やストレスの解消を重視して、新しい賃貸管理会社を探せます。

またすべてを兼ねそろえている賃貸管理会社は、なかなかありません。同じ失敗を繰り返さないためにも、自分なりに重要視するポイントを整理しておくとよいです。

かかる費用は安いか

賃貸管理会社にかかる費用を抑えれば、その分利回りを上げて初期投資を回収するまでの年月を短くできます。賃貸管理会社の費用相場は、家賃の5～7％程度です。想定している費用内で必要な質のよいサービスを受けられるか、複数社で見積もりを取って検討しましょう。

また見積もりを取って気になる賃貸管理会社が見つかった際には、SNSや掲示板で口コミや評判も確認しておくとよいです。

担当と実際に話して相性がよいか

口コミや評判がよいところでも、自分に合わない可能性があります。担当との相性を見極めるためにも、担当者と実際に話して相性を確認する必要があります。

賃貸管理会社への相談は、無料でできます。問い合わせ、現地視察、打ち合わせと話が進んでいくので、利用中の管理会社に対して不満がある旨を伝え、管理会社を変更した場合にどのように改善されそうか尋ねてみてください。状況確認のヒアリング力や、提案力、自分との相性などが確認できます。

賃貸管理会社間で業務の引継ぎ

新しい賃貸管理会社が決定したのちの引継ぎは、基本的に賃貸管理会社間でおこなわれます。利用中の管理会社の引継ぎ漏れや嫌がらせによりトラブルが発生する可能性もあるので、引継ぎ内容を確認してください。

引継ぎに直接立ち会う必要はありませんが、時間が許すなら立ち会っておくとよいでしょう。

入居者へ賃貸管理会社の変更を通達

賃貸管理会社を変更すると、入居者は家賃の振込先を変更しなければなりません。何も連絡を受けていないと、入居者は振込先変更用紙を詐欺だと勘違いしてしまいます。またクレームや振込先変更拒否の原因となるので、入居者への事前連絡は必要です。

メールやポスティングで一方的に通達するだけではなく、可能ならば賃貸管理会社の変更前に総会を開き、入居者全員の了承を取っておくとよいでしょう。入居者にとってのメリットを説明すると了承を得やすいです。

変更先におすすめの賃貸管理会社3選

賃貸管理会社のなかで、全国展開している大手3社を紹介します。賃貸管理会社を選ぶ際の参考にしてください。

大東建設パートナーズ

※画像出典：大東建設パートナーズ公式サイト

運営	大東建託パートナーズ株式会社
運営開始	1994年
対象エリア	全国
対応不動産	アパート、マンションの管理　総合的なビル運営管理
管理タイプ	サブリース契約（一括借り上げ）
管理戸数	120万2,245戸（2021年度）

大東建託パートナーズは、全国120万戸以上の管理戸数を誇る大手です。2021年度には賃貸住宅管理戸数が26年連続1位となり、多くのオーナーが活用しています。

契約の種類は、サブリース契約です。大東建託パートナーズが35年間一括借り上げをしてくれるため、安定した家賃収入を得られます。しかし同じ家賃を35年間保証してくれるわけではないので、注意が必要です。家賃相場や入居状況などにより、家賃設定を見直す旨が契約書に記載されているので、内容を確認してから契約しましょう。

また入居者に対するサポート体制も充実していて、入居者向け相談センターは24時間365日受け付けています。

公式サイトで詳細を見る

野村不動産パートナーズ

※画像出典：野村不動産パートナーズ公式サイト

運営	野村不動産パートナーズ株式会社
運営開始	1977年
対象エリア	全国
対応不動産	ビル、マンションの総合管理
管理タイプ	一般的な管理代行契約
管理戸数	ビル：772戸（2022年度）住宅：18万6,549戸（2022年度）

野村不動産パートナーズは、分譲マンション「プラウド」や分譲一戸建て「プラウドシーズン」などを展開する野村不動産ホールディイングスの傘下です。

野村不動産パートナーズのサポートスタッフは、マンションの設備を再現した研修施設で研修を受けています。そのため、設備の維持管理の対応がとても迅速です。

また入居者向けのサービスも充実しています。24時間緊急トラブル受付サービスだけではなく、家事代行や引越しサポートをおこなっているので、入居者にとってはより魅力的な物件となるでしょう。

公式サイトで詳細を見る

積水ハウス不動産

※画像出典：積水ハウス不動産グループ公式サイト

運営	積水ハウス不動産グループ
対象エリア	全国（各社で担当地域が異なる）
対応不動産	アパート・マンションの管理、土地の活用事業など
管理タイプ	サブリース契約（一括借り上げ）
管理戸数	67万4,125戸（2021年度）

積水ハウス不動産各社は、ハウスメーカーとして有名な積水ハウスグループの一員です。積水ハウスで施工した賃貸物件を、一括借り上げしてくれます。2年おきに家賃の見直しがありますが、家賃の下落に気をつければ安定した家賃収入が得られます。

また積水ハウスの賃貸物件シャーメゾンは、入居率が97.9%（2022年1月時点）と高く人気のある賃貸物件です。シャーメゾンの管理で蓄積してきたノウハウが積水ハウス不動産にはあるので、安心して管理を任せられるでしょう。

シャーメゾンを取り扱うシャーメゾンショップは、全国に約3,000店舗あります。シャーメゾンショップが入居募集時に連携して入居者を探してくれるので、空室が埋まりやすいのも特徴です。

公式サイトで詳細を見る

おすすめの賃貸会社について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

【2023年】おすすめの賃貸管理会社ランキング10選！大手など一覧で比較紹介

賃貸管理会社を変更する際の疑問

賃貸管理会社の変更を初めておこなう場合、さまざまな疑問が出てきます。ここではよくある質問にお答えします。

賃貸管理会社の変更で家賃は上げられる？

「管理会社が変更したため」や「収入をアップしたいから」などの理由では、家賃を一方的に上げられません。管理会社の変更による値上げを提案しても、拒否される可能性があります。

家賃の値上げは借地借家法で規定されています。基本的に、建物や土地の価値が上がって固定資産税が上がってしまったときや、近隣の同類物件と比較して家賃が低すぎる場合など正当な理由がある場合のみ、家賃の値上げが可能です。

また家賃の値上げ交渉が始まると、入居者から正当な値上げなのかどうか問い合わせが入る可能性があります。前述したように、「管理会社を変更したため」という理由は正当な理由にはなりません。値上げを考えているのなら周囲の相場上昇の資料やデータを準備し、入居者に納得してもらえるよう根拠を準備しておく必要があります。