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不動産投資は、不動産を購入し賃貸運営や売却して利益を得る投資方法です。ミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれており、安定した収益を得られる可能性が高く、気になっている人も多いのではないでしょうか。
上手に不動産投資するには、始める前に基本的な知識を身に付け、メリット・デメリットをしっかりと理解し、リスクを減少・回避できるようにしておくことが大切です。
この記事では、不動産投資の基本的な知識とメリット・デメリットを解説します。後半では、不動産投資がおすすめな人の特徴と成功させるポイントについても紹介するので、不動産投資に興味がある人はぜひ一読ください。
[AFF_不動産投資_RENOSY]不動産投資とは
はじめに不動産投資の概要を解説していきます。
不動産投資で利益を得る仕組み
不動産投資で利益を得る方法は次の2つがあります。
- インカムゲイン（家賃収入）
- キャピタルゲイン（売却益）
1つずつ詳しく解説します。
インカムゲイン（家賃収入）
インカムゲインとは、資産を保有することで得られる継続的な利益のことです。不動産投資では家賃収入がインカムゲインにあたります。ほかの投資では、株式の配当金や投資信託の分配金、銀行預金の金利が該当します。
基本的に不動産投資での収益は、インカムゲイン（家賃収入）が中心です。インカムゲイン（家賃収入）は、ほかの金融商品に比べ景気での影響が少ないのが特徴になります。
キャピタルゲイン（売却益）
キャピタルゲインとは、保有する資産を購入した価格よりも高く売却することにより得られる利益を指します。例えば、3,000万円の不動産を4,000万円で売却した場合、1,000万円がキャピタルゲイン（売却益）です。
ほかの投資では、株式や債券、貴金属などを購入価格よりも高く売却して出た利益が該当します。
バブル期の不動産投資はキャピタルゲイン（売却益）を主目的としたものが多くありました。しかし、現在は土地の下落・低迷が続いているため、不動産投資でキャピタルゲイン（売却益）を得るのは難しくなっています。
不動産投資の種類
不動産投資と一言でいっても1種類ではありません。主に次のような種類があります。
- 一棟投資
- 区分投資
- 戸建投資
- その他（駐車場・トランクルーム・民泊など）
1つずつ見ていきましょう。
一棟投資
一棟投資は、アパートやマンションを1棟まるまる所有し、運用する不動産投資です。
複数の入居者から賃料を得られるので、大きな利益を期待できる方法になります。また、1室が空室になっても複数の部屋があるため、いきなり利益がゼロになることはありません。
ただし、1棟を所有するため物件購入価格が高額になります。加えて、部屋数が多いため管理の手間も多くなる点には注意が必要です。
区分投資
区分投資は、アパートやマンションを1室単位で所有し、運用する不動産投資です。
1室から始められ、物件価格も一棟投資に比べ安く始められます。また、専有部の管理・修繕だけのため費用や手間も少ないです。加えて、一棟投資よりも流動性が高いため売却しやすいのも利点です。
ただし、一棟投資に比べ利回りが低くなります。また、空室が発生すると次の入居者が入るまで利益がゼロになってしまうのも大きなデメリットです。
戸建投資
戸建投資は、戸建てを所有し運用する不動産投資です。
一棟投資と違いまとまった大きな土地を必要とせず、利便性が高ければ変形地・狭小地であっても入居者を見込めます。主にファミリー層をターゲットにしており、1度入居すると長期間住み続けてくれる可能性が高くなります。長期間住み続けてくれれば、安定した家賃収入を得ることが可能です。
ただし、築年数が経っている戸建ての場合、不動産投資ローンの審査が通りにくい傾向にあります。不動産投資ローンは、投資する物件の耐用年数も加味されるためです。その場合、自己負担で購入しなければいけないので、初期費用が高くかかります。
その他
不動産投資はマンションやアパート、戸建てだけではありません。次のような不動産投資もあります。
- 駐車場
- トランクルーム
- 民泊 など
駐車場は、建物が不要なため初期費用を安くおさえてはじめられる不動産投資です。立地がよければ、2～3台しかとめられない狭小地であっても利益を得ることが可能です。
トランクルームは、既存の建物を活用する屋内タイプと、コンテナを設置する屋外タイプの2種類があります。近隣にマンションや商業ビルが多い場所なら、大きな利益を生み出せる可能性があります。
民泊は、マンションやアパートの1室を宿泊施設として貸し出すサービスです。稼働率がよければ、賃貸運営よりも高い利回りを期待できる不動産投資になります。
上記以外にも、シェアハウスや商業ビル、土地だけを貸し出すなど、さまざまな不動産投資の種類があります。自分に合った不動産投資を見つけるには、自己資金の額や得たい利回りなどをよく考えることが大切です。
不動産投資のメリット
不動産投資の基本的な知識が深められたところで、メリットを確認していきましょう。メリットは次の５つがあげられます。
- メリット①：入居者がいれば毎月家賃収入を得られる
- メリット②：銀行の融資を受けて投資できる
- メリット③：生命保険の代わりになる
- メリット④：節税効果を得られる可能性がある
- メリット⑤：インフレに強い
詳しく解説していきます。
メリット①：入居者がいれば毎月家賃収入を得られる
不動産投資では、入居者が居る限り毎月家賃収入を得られます。また、株式投資では市場の影響を受け刻々と株価が変化していきますが、不動産投資の家賃は大きく変動することはありません。例えば、賃貸契約を2年ごとの場合、基本的にその間は家賃の額は変動しません。
メリット②：銀行の融資を受けて投資できる
通常、投資の資金は自分で用意する必要があります。そのため、自己資金が少なければ大きな投資をすることはできません。しかし、不動産投資は銀行から融資を受けて投資できます。ケースによりますが、不動産投資ローンを利用すれば自己資金の10倍程度の資金の取得も可能です。
メリット③：生命保険の代わりになる
不動産投資物件をローンで購入する際、団体信用生命保険に加入すると、それが生命保険代わりになります。団体信用生命保険とは、契約者が死亡したり高度障害状態になったりした際にローンの残債が全額免除される保険です。
生命保険は死亡時に現金が得られるのに比べ、団体信用生命保険は不動産と賃料収入の2つの資産を得ることができるため、生命保険よりも価値が大きいともいえます。最近では、癌（がん）も保障する団体信用生命保険もあります。ただし、法人で物件を所有する際は加入できないので注意しましょう。
メリット④：節税効果を得られる可能性がある
不動産投資は所得税・住民税の節税効果を得られる可能性があります。不動産投資で得られる収益と給与所得はまとめて扱われるため、不動産投資の収益がマイナスになると、給与所得と損益通算（注1）され損失を相殺できます。
つまり、通常よりも給与所得が減る形となり所得税・住民税を節税できるのです。特に物件を所有した初年度は収益がマイナスになる場合が多く、節税できる可能性が高いです。
また、現金を不動産に変えておくことで相続税の節税ができます。相続税は相続税評価額×税率で額が決まります。相続税評価額は、現金なら額面通りですが、不動産なら約8割の評価額になるためです。
例えば現金で1億円の場合、額面通り1億円×税率となりますが、不動産なら額面の約5割で評価されるため、約5,000万円×税率となります。現金で相続をするよりも大きく相続税を下げることができるでしょう。
注1）損益通算：同一分の利益と損失を相殺すること。
メリット⑤：インフレに強い
インフレとはインフレーションのことで、物の値段が上がった際に相対的にお金の価値が下がることをいいます。不動産投資は、現物資産のためインフレに強いと言われています。
現物資産は、インフレにより物の値段が上がったとしても、ともに価格が上昇するため、現金で持つより資産価値の目減りを避けることが可能です。
現在、コロナウイルスの感染拡大などを受け世界中でインフレが進んでいます。不動産投資は、インフレの影響を少なく投資したい人にとって大きなメリットになるでしょう。
[AFF_不動産投資_RENOSY]不動産投資のデメリット
不動産投資は、入居者がいれば毎月安定した家賃収入を得られたり銀行の融資を受けて投資できたり、生命保険代わりになるなどのメリットがありました。しかし、次のようなデメリットもあります。
- デメリット①：空室になると家賃収入を得られない
- デメリット②：入居者が滞納すると家賃収入を得られない
- デメリット③：災害で不動産が倒壊・消失する可能性がある
- デメリット④：不動産の維持管理が必要
- デメリット⑤：流動性が低い
- デメリット⑥：金利が上昇する可能性がある
デメリットも1つずつ確認していきましょう。
デメリット①：空室になると家賃収入を得られない
不動産投資では、入居者から家賃を得て収益を得るインカムゲインが中心です。そのため、所有する物件が空室になってしまうと収益がゼロになってしまいます。
それどころか、毎月の物件の管理費やローンの返済はなくならないため収益がマイナスになる可能性もあります。物件の空室を防ぐには、最初の物件選びで賃貸需要の高い部屋を選ぶことが大切です。東京23区内や駅の近く、利便性の高い街などを選ぶと失敗は少ないでしょう。
また、サブリース会社とサブリース契約を結ぶのも1つの手です。サブリース契約を結べば、サブリース会社が一括で部屋を借り上げてくれるため空室になっても一定の家賃保証を受けられます。ただし、家賃収入から手数料が引かれるため収益性が低くなる点は理解しておきましょう。
デメリット②：入居者が滞納すると家賃収入を得られない
入居者が居ても家賃を滞納されると家賃収入を得ることができません。滞納は空室よりも問題が複雑で最悪の場合、訴訟にまで発展し膨大な労力がかかる可能性があります。
入居者の滞納を防ぐには、入居前の審査が重要です。審査は年収・勤務先・勤続年数・前の住居の居住期間などさまざまな面からおこないます。オーナー自身でも審査できますが、プロの管理会社に委託し見極めてもらうのがおすすめです。
また、入居者に家賃保証会社に加入してもらうのもよいでしょう。家賃保証会社に加入してもらえば、万が一入居者が家賃を滞納しても保証会社が代わりに支払ってくれるので安心です。保証料は、家賃の3～6割程度かかります。一般的に入居者が入居時に支払います。
デメリット③：災害で不動産が倒壊・消失する可能性がある
不動産は現物資産のため、地震・火事・洪水・台風などの災害で倒壊・消失すると大きな被害を受ける可能性があります。
災害被害を回避する1つの手としてあげられるのが、火災保険・地震保険に加入して補償を充実させることです。ただし、保険を充実させるとランニングコストが増えてしまう点には注意が必要です。物件を購入する際は、ハザードマップなどで災害のリスクを事前に確認しておくとよいでしょう。
デメリット④：不動産の維持管理が必要
不動産は現物資産のため、維持管理が必要です。維持管理は定期的なものもありますが、突然設備が故障し修繕を求められる場合もあり手間も費用もかかります。
修繕が必要になった際はスムーズに対応しないと入居者が離れるきっかけにもなるので、迅速な対応が求められるでしょう。委託費用がかかりますが、管理会社に依頼すれば手間は省くことも可能です。
デメリット⑤：流動性が低い
不動産は株式などに比べ、流動性が低くすぐに売却できません。株式なら市場が開いていれば売却が簡単にできます。スマートフォンのアプリから簡単にできる場合がほとんどです。
一方、不動産は不動産会社に仲介を依頼し買い手を探す必要があります。買い手が見つかった後も売買契約の手続きなど手間があり、早くても2～3ヵ月の期間がかかるでしょう。
また、不動産会社に直接買い取ってもらえば、買手を探す手間が減って早く売却できますが、仲介売却に比べ価格が安くなってしまう点には注意が必要です。
デメリット⑥：金利が上昇する可能性がある
不動産投資で不動産を購入する際、不動産投資ローンを組む人が多いでしょう。現在、不動産投資ローンも低い金利状態が続いていますが、いつまでも続くとは限りません。日銀の金融緩和姿勢が変更されれば、金利も上昇し返済額も増えてしまいます。
金利上昇のデメリットを回避するには、固定金利を選択する方法があります。また、月々の返済額に余裕を持って組むことも大切です。金利上昇に備え、ある程度資金を手元に残しておくのもよいでしょう。
不動産投資がおすすめな人の特徴
不動産投資は以下のような特徴を持っている人におすすめです。
- 安定した給与所得がある
- 所得が多い
不動産投資は、ローンの融資が組みやすい安定した給与所得がある人がおすすめです。具体的には、公務員・医師・弁護士・税理士・上場企業の会社員などがあげられます。また、所得が多い人にも向いています。確定申告の際、損益通算によって大きな節税効果が期待できるためです。
不動産投資を成功させるには
最後に不動産投資を成功させるポイントを紹介します。
不動産投資の知識を身に付ける
不動産投資を成功させるためには、始める前にしっかりと知識を身に付けておくことが大切です。不動産投資のリスクなどは、事前に把握しておけば回避できるものも多くあります。
不動産投資の知識を身に付けるには、インターネットや本、セミナーなどを活用するとよいでしょう。特にセミナーは最新の情報を入手できたり、投資家同士のつながりができたり、プロの投資家に直接質問できるのでおすすめです。
不動産投資セミナーについて詳しく知りたい人は次の記事もおすすめです。
不動産投資セミナーを解説！メリット・デメリットと失敗しない選び方
投資する不動産の情報をしっかりと確認する
不動産投資するうえで、投資する不動産選びは成功を大きく左右します。価格や利回りだけで選ばず、立地・構造・築年数・状態などもあわせて確認してください。
また、不動産を探す際は信頼できる不動産会社に相談することも大切です。不動産会社に実績があるのか、口コミ・評判がよいのか、実際に相談して親身になってくれるかどうかで判断しましょう。
短期間で大きな利益を求めない
不動産投資の収益は、家賃収入のため短期間で大きな利益を得られるわけではありません。複数の不動産を同時に所有すれば、大きな収益も見込める可能性が高くなりますが、リスクも大きくなります。はじめは、アパートやマンションの1室など少額から始めるのがおすすめです。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンということを理解し、コツコツと長期的に収益を得ていくことを目標にしましょう。
まとめ
不動産投資は、入居者が居れば安定した家賃収入が得られる、銀行の融資を受けて投資できる、生命保険の代わりになるなど、ほかの投資にはない、さまざまなメリットがあります。
一方、入居者が居なくなると収益がなくなる、実物資産のため倒壊・消失する可能性があるなど、不動産投資特有のデメリットもあります。
不動産投資を成功させるには、知識を身に付けることが大切です。投資をはじめる前にインターネット・本・セミナーなどを活用し、知識を深めておきましょう。
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