隣地購入のメリット・デメリット。失敗しないための手順や注意点も解説

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ちょっとした趣味から将来的な資産活用のためなど、隣地購入をして土地を拡げたいという人は多いです。実際、隣地購入は土地の価値を高め、相続税対策に役立ちます。そこで、本記事はそんな隣地購入を迷っている人に向けて、メリット・デメリットや購入する手順、注意点などを解説します。

また、加えて隣地購入を打診する先方への手紙の書き方についても紹介しましょう。本記事をご覧になれば、失敗しない隣地購入ができるようになります。

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隣地購入をするメリットは？

隣地購入には次のようなメリットがあります。

• 土地の価値が高くなる
• 税金対策ができる
• 自宅や建物を増築できる

上記のように金銭的な面や土地活用として有効です。ここでは、それぞれを解説しましょう。

土地の価値が高くなる

隣地を購入して土地の形状がよくなれば、価値を高めることができます。土地の価値は駅前や市役所が近いなど、立地によって左右されるところもありますが、形状も大きな要素です。例えば、土地が独特の形をしている場合では、構造物の大きさや広さ、設置位置などが制限されてしまいます。

一方で、正方形に近い形状では好きなように活用が可能です。そのため、形状のよさは活用に幅をもたらすので、隣地購入によって形状がよくなれば、結果的に価値の上昇が起こります。

税金対策ができる

相続税対策の一環として隣地を購入することは有効な手段です。相続税は累進課税であるため、遺産の額が大きくなるほど納める税額はあがっていきます。このとき、遺産をどのように評価しているのかといえば、不動産の場合は評価額で算出がおこなわれます。

例えば1,000万円で土地を購入したとしても現在評価額が800万円であれば、後者の額に対して課税がおこなわれる仕組みです。

したがって、現金で残すよりも土地などの不動産を購入したほうが節税につながります。相続税をかなりの額支払う可能性があるのならば、節税目的で隣地を購入してみましょう。

自宅や建物を増築できる

隣地を購入できれば、元の土地とあわせることで自宅や建物の増築が可能になります。

実は不動産は敷地面積によって建物を設置できる面積と階数が決まってきます。これは建蔽率と容積率と呼ばれるものであり、土地の広さが拡大すれば双方とも余裕がうまれ、増築などが可能です。

例えば、2階建てを3階建てにしたり、逆に思い切って平屋に改築したりするなど、より自由度の高い活用ができるでしょう。

隣地購入をするデメリットは？

隣地購入にはメリットだけでなく、次のようなデメリットもあります。

• 交渉が難航する恐れ
• 購入価格が高騰する恐れ

ここでは、これらについて解説しましょう。

交渉が難航する恐れ

隣地を購入できるかは、所有者が売却の意志を持っているかどうかによるため、交渉が難航するケースがあります。活用されていない土地であっても相手に手放す気がなければ、いくらこちらが動いたとしても購入は進めることはできません。

また、購入が可能であっても、条件面で折り合えないこともあります。具体的には想定以上の価格を提示されるなど、購入を断念せざるをえないことも起こります。

さらに、土地は必ず1人で所有するわけではないため、複数人の所有者と交渉しなくてはならないケースも存在あるでしょう。該当する場合には、普通よりも時間と手間がかかる可能性があります。

上記のように隣地の購入は、不動産取引としてはスムーズに取引できないケースが複数想定されます。

購入価格が高騰する恐れ

隣地の購入は土地の資産価値を向上させるため、購入価格が高騰することがあります。隣地を購入すると元々の土地の価値があがることが多く、それを知っている人であれば相場よりも高い金額を提示することも珍しくないためです。

そのため、購入資金は多めに準備しておいたほうがよいでしょう。

一方で、まれに相場以下で隣地を購入できることもあります。この場合はどうしてその値段で買えるのかを聞いたうえで購入したほうが、トラブルに巻き込まれるリスクを減らせます。

隣地購入をする手順

1. 隣地の条件を確認しよう
2. 隣地活用のプランを立てる
3. 土地の相場を調査
4. 隣地の購入価格の決定
5. 隣地購入を打診

ここでは、それぞれについて解説します。

【STEP1】隣地の条件を確認しよう

まずは、隣地の状況を公図から確認してください。なお、公図とは法務局から取得できる特殊な地図であり、確認することで地型と地番という土地の形状と割り振られた番号の確認が可能です。また、隣地の地番が確認できれば、そこから所有者と抵当権を調べることができます。

両者について以下で詳しく解説します。

地型と地番を調べる

隣地の地型と地番を調べるには、固定資産税納税通知から自身の地番をみつけます。あとは法務局で自身の地番を申請に使い、手数料450円を支払って公図を手に入れましょう。そうすれば公図上から隣地の形状、地番の確認が可能です。

所有者と抵当権を調べる

隣地の地番がわかったのであれば、法務局で所有者と抵当権を調べましょう。こちらは隣地の地番を利用して、手数料600円を支払って登記簿謄本を取得すればよいです。すると隣地が誰のものか簡単に把握できます。

また、もう一つ着目してほしいのが抵当権についてです。これは借入をおこなった際に金融機関が担保として設定するものです。つまり、抵当権が付いていれば、借入の返済がすんでいないことを確認できます。以上は売却の検討に役立つので、必ずやってください。

【STEP2】隣地活用のプランを立てる

土地の購入は安易にするものではないため、具体的な活用プランを立て、実現できる隣地なのかを検討したうえで実行に移しましょう。このとき、プランに問題があったり、予定する活用が隣地に向いていなかったりする場合は、購入をあきらめるのが賢明です。

また、どうやってプランを立てればよいのかがわからないときは、不動産会社の土地活用系のサイトの利用がおすすめです。

例えば、NTTのHOME4U土地活用であれば、最大7社の不動産会社から具体的なプランの提示を受けられます。単純な質問に答えるだけととても使いやすく、無料でできるためぜひ活用してみましょう。

【STEP3】土地の相場を調査

プランに問題などがなければ、相場を調査したうえで購入を打診しましょう。隣地が売りにだされている、いないに関わらず相場を把握することは大切です。購入の提案や値引き交渉をおこなうことは、相場を理解していなければ難しいでしょう。

なお、相場を調べるには国土交通省の土地総合情報システムや不動産一括査定サイトの活用がおすすめです。前者は国土交通省が収集したアンケートから、実際の相場情報を提供しています。そのため、取引が活発な地域では精度の高い情報が入手できます。

一方で不動産一括査定サイトは、売出価格の確認ができるものです。こちらは通常、実際の売却価格よりも高めに設定されているので、考慮しながら見ればおおよその相場を把握できます。

【STEP4】隣地の購入価格の決定

プランの検討や相場の把握が完了したのであれば、具体的な購入価格を設定ましょう。相場から該当の隣地がどれくらいの価値を有するのかは、おおよその検討がつくはずです。あとはそこから購入価格を設定してください。

なお、その際には増分価値により、価格の上昇があることを考慮し、予算の上限を定めておきましょう。そうすれば予算を超えた価格で購入することを防げます。

増分価格とは？

増分価値とは、隣地の買収によって生じる価値の増加分です。土地は広さによって建蔽率や容積率が定められており、面積が大きくなるほどより活用ができます。

したがって、購入前のそれぞれの土地の価値と購入後の合体した土地の価値は、同じようにみえて等価ではありません。これが増分価格であり、通常の取引ではあまり用いられることはない概念です。

計算式として表すと次のとおりです。

増分価格＝購入後の合体した土地の価格ー（自身の土地価格+隣地の土地価格）

したがって購入価格を検討する際には、どれくらいの増分価値があるのか考察し、それを反映すると予算を設定しやすくなります。

【STEP5】隣地購入を打診

最後に、隣地購入を所有者に打診しましょう。このとき、自分本位な対応は極力避け、相手を尊重したうえで提案をおこないましょう。隣地購入は話がこじれてしまえば断念せざるをえなくなるだけでなく、トラブルに発展する可能性もあります。

なお、交渉が得意でない場合は、不動産会社に依頼するのも有効です。とにかく成功率をあげるためにはどうすればよいのか、その点に留意することが大切です。

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隣地購入をするときのポイント

隣地購入をする際には、次のポイントを押さえることが大切です。

• 隣地購入までは長期になるつもりでいる
• 土地の制限を確認する
• 隣地購入の交渉は慎重に
• 資金計画に無理がないようにする
• 事業をおこなう場合は利回りを優先する

ここでは、それぞれについて解説します。

隣地購入までは長期になるつもりでいる

隣地購入は下準備も大切ですが、決定権は所有者にあるため交渉は長期戦を覚悟しましょう。一般的な不動産でも購入までに年を超えるケースは普通にあります。隣地では相手方に打診をおこない、交渉に乗ってもらうことでようやくスタートラインに立てます。

そこから、購入が決まるかは相手次第なので、数年以上の時間がかかる可能性もあります。この点を理解したうえで気長に進めていきましょう。

土地の制限を確認する

土地には隣家との境界線や隣接する道路との関係上制限があります。例えば、日照権を確保するために一定の高さ以上の建築ができないケースです。または道路に接道するために、一定の範囲には構造物を建設できないなどといった決まりがあります。

これらの制限は活用のプランにも影響してくるので、しっかりと確認しましょう。

隣地購入の交渉は慎重に

隣地購入は、細心の注意を払って進めていくことが成功の秘訣です。多くの場合で隣地の所有者とは顔見知りであることが多く、強引な提案をおこなってしまえば関係性にヒビが入ってしまいます。そうなってしまえば交渉にのってくれなくなり、計画がとん挫することにつながりかねないでしょう。

なお、相手に対して圧力を感じさせないためにも、弁護士を使うのはおすすめできません。その場合は不動産会社に依頼したほうが、やわらかい印象を与えられるでしょう。

資金計画に無理がないようにする

隣地購入には相応の資金が必要となるため、無理が生じないように計画を立てましょう。購入資金は自身の貯蓄や金融機関で借入をおこなって用意することができます。しかし、どちらの方法も無理をすれば今後の生活が苦しくなるなど、大きな影響が出る恐れがあります。

そのため、計画の段階で収支に問題はないか、しっかりと検証をおこなったうえで行動しましょう。

事業をおこなう場合は利回りを優先する

事業目的の活用を検討している場合は、利回りを第一に考えましょう。不動産投資では、利回りをできるだけ高くすることで高い収益を期待できるためです。このとき、ポイントになるのが事業の初期費用であり、隣地の購入費用はこれに含まれます。

費用がかからなければ利回りは上昇し、逆に高くなれば利回りは低くなって利益が確保しにくくなります。したがって、あまりにも高い金額が提示された場合には、焦って購入はおすすめできません。投資的な判断としては購入は待ったほうが懸命といえます。

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隣地購入したいときの連絡方法

隣地購入の際には失礼のない対応が必要です。ここでは、どういった連絡方法が適切であるのか、手紙での例を通して紹介します。

まずは手紙を送るのが一般的

見知った相手であっても礼儀は必要です。特にこれから土地の購入を提案する相手であれば、より丁寧な対応が求められるため、まずは手紙を送付から始めましょう。なお、いきなり相手のお宅に訪問して、購入を打診するのは非常に失礼なのでやめてください。

このとき、手紙に記載する内容については、次の項目を入れましょう。

• 氏名
• 隣地購入をしたいこと
• 連絡手段
• 住所

誤字脱字がないように気を付けながら文章を作成してください。

また、具体的な金額を載せることは避けたほうが無難です。自身が相場を把握していたとしても、相手がわかっているとは限りません。場合によっては話にならないと、交渉をその時点で破棄する可能性もあります。

隣地購入の提案文例

それでは、隣地購入の具体的な提案文例を紹介します。文章構成としては次のようにするのがよいでしょう。

以上を参考にしてください。なお、連絡をいただけないときは時間を空けて、再び手紙を送るものよいでしょう。

隣地購入で気になる疑問を解決！

隣地購入をおこなう際には、いくつか疑問点が浮かんできます。ここでは、みなさんの気になる疑問について解説し、明瞭な状態で手続きを進めていけるようにしましょう。

隣地購入で住宅ローンは組める？

隣地購入をおこなう際に住宅ローンを組むことは条件次第で可能です。ただし隣地購入は土地を取得する行為であるため、住宅を建てるために借入をおこなう、住宅ローンは原則適用できません。したがって、貯金かほかの方法で資金を集める必要があります。

ただし、隣地購入の目的が、住宅の建て替えや増築の場合には要件を満たす可能性があり、ローンを組めることがありえます。利用するローンの金融機関に問い合わせ、可能か確認してみるとよいでしょう。なお、住宅ローンが適用できなくても、事業用途での隣地購入であれば、借入ができることがあります。

したがって、活用の方法にあわせてローンが組めないか、金融機関に問い合わせるのがよいでしょう。

隣地を一部分購入することは可能？

隣地の所有者が応じてくれれば、分筆することで一部分購入できます。この分筆とは、1つの土地の所有権を2つにするもので、イメージとしてはA番の土地を、A1番とA2番にわけるものです。通常の隣地購入と同様に、交渉をして所有者が了承すれば不動産売買として実施できます。

よくあるケースとしては現状の駐車スペースが狭い場合に、隣地の一部分を購入して広くするなどがあります。

ただし、隣地の一部分を売却することに抵抗を感じる所有者もいるため、基本的にはあまりおこなわれてはいないです。また、状況によっては購入するのではなく、借りるほうが面倒が少ないこともあります。

したがって、分筆という選択肢を残しつつ、他でどうにかできないか検討するのがおすすめです。

まとめ

隣地購入には自身の土地の価値を高めたり、活用の幅を広げられたりするメリット。一方で、決定権が隣地の所有者にあるため、交渉が難航するなどのデメリットもあります。本当に隣地購入による利益があるか、自身のケースで検討してください。利益を見込めないなら諦めることも大切です。

また、もし隣地購入を進めるなら、まずは法務局で公図を入手し、隣地の情報集めからスタートして提案は最後におこないましょう。

購入までは時間がかかるのが一般的です。長期戦を覚悟して交渉は相手を尊重しつつ丁寧に進めてください。隣地購入によるメリットが大きいなら、思い切って挑戦してみましょう。

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