不動産業者はどこがいい？失敗例と選ぶときのポイントを徹底解説

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不動産の購入・売却するときは、不動産業者に仲介を依頼することが一般的です。しかし、「どんな不動産業者なら信頼できるのだろうか」「悪徳業者を選んでしまったらどうしよう」と悩みや不安を抱える人も多いのではないでしょうか。

たしかに、不動産業者のなかには悪質な業者も存在します。不動産売買に慣れていない限り、ハードルが高いと感じられるでしょう。しかし、ポイントさえ押さえておけば優良な業者を選ぶことは難しくありません。

この記事では、不動産業者選びに失敗するとどのようなデメリットが生じるのかをはじめとし、信頼できる不動産業者の選び方や、避けたい業者の特徴などを詳しく解説します。ぜひこの記事を参考にしていただき、信頼できる不動産業者を厳選しましょう。

[監修者_水野]

不動産業者選びを失敗するとどうなる｜失敗例

不動産業者は30万以上ありますが、すべてが優良企業というわけではありません。また、悪質ではなくても相性が悪い不動産業者を選んだことで、取引がスムーズに進まなくなるケースもあります。不動産業者選びに失敗するとどうなるのか、具体的な例を見ていきましょう。

仲介の場合は不動産が売れ残る

不動産売却の仲介を依頼するケースでは、不動産業者選びに失敗すると売却希望期間を超過しても不動産が売れない恐れがあります。理由として次のようなことが挙げられます。

一口に不動産業者と言っても、あらゆるエリア・物件種別が得意というわけではありません。不得意分野では買い手探しが難航するため、売却期間が長期化する傾向にあります。

また、囲い込みをおこなう悪質な不動産業者もあるため注意が必要です。囲い込みは、ほかの不動産業者に物件情報を公開しない行為を指します。自社が見つけた買主候補だけを売主に紹介し、買主と売主の双方から手数料を得ることが目的です。

囲い込みがおこなわれると、他社が紹介する買主候補と出会えなくなるため、売却期間が長期化します。

売れ残ると値下げを余儀なくされる

上記のような理由で売却期間が長期化すると、値下げせざるを得ない状況に陥る場合があります。その理由は次の通りです。

売り出し期間が長期化すると、当初は存在しなかったライバル物件が現れるリスクが高まります。価格競争に勝つために、値下げをする必要が生じるでしょう。

また、売り出し日は公開されるため、長期間売れていないことを知った買主候補が強気の値下げ交渉に出る可能性もあります。不動産の現金化を急ぐ事情がある場合、交渉に応じるよう不動産業者に促されるケースが少なくありません。

築年数の節目も重要なポイントです。築年数が経過するほどに物件価値は下がるほか、売れ筋の築年数を超過すると需要も低下します。たとえば中古マンションの場合、築6～10年が人気の傾向があります。売却期間の長期化によって築11年目の節目を迎えてしまうと、売れにくくなることが考えられます。

監修者

売却期間が長期化して、値下げせざるを得ない状況に陥らないためには、売却力のある仲介業者を選んで早期売却を目指すことが大切です。また、築6～10年の中古マンションは、新築物件に比べて値下がりしていて安いため人気があります

住み替えがうまくいかなくなる

自宅を売却し、新居の購入費用を確保したいケースです。とくに住宅ローンの残債がある場合は、完済可能な金額と新居費用の両方を確保しなければなりません。しかし、不動産業者選びに失敗すると希望額で売れにくいため、新居購入が難しくなるでしょう。

また、売却期間が長期化すると売却物件と新居のダブルローンに陥り、月々の支出が増大する恐れがあります。住み替えを予定している場合は、売却希望額と売却期間の計画を立て、実現可能性の高い不動産業者を選ぶことが重要です。

悪徳業者に騙される可能性がある

法律違反をするような極めて悪質な業者以外にも、次のような悪徳業者がいるため注意が必要です。

基本的に、不動産業者がおこなう売却活動の諸経費は仲介手数料に含まれています。ただし、遠方への出張費や新聞広告等の特別な宣伝活動にかかる費用は、例外として別計上が可能です。この例外を悪用し、依頼主に説明していない売却活動を勝手におこなって追加請求をする業者がいるため注意しましょう。

また、「ほかに買い手がいない」「今しかない」などと売主を焦らせ、強引に売買契約をさせようとするケースもあります。

なお、不動産業界に精通していないと判断しづらいことではありますが「当て物件」にされてしまうリスクもあります。当て物件は「当て馬物件」のことで、買主候補の希望に達していない物件をわざと見せて、次に紹介する物件を魅力的に見せる手法です。当て物件として利用されると、売却しづらくなるでしょう。

監修者

売却活動で追加請求がかかることがあるかどうかは必ず確認しておく、どんな時にかかるのか、かかるなら事前に連絡してもらう。当て物件にされないためには、常に物件の反響を担当者に確認して相談しておくが大事です。

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不動産業者はどこがいい？信頼できる業者の特徴

不動産業者選びに失敗しないために、信頼できる業者の特徴を抑えておきましょう。次の3つのポイントにわけて解説します。

行政処分履歴がない

候補として考えている不動産業者に「行政処分履歴」がないことを確認しましょう。参考として、行政処分の例をいくつか挙げておきます。

このような行政処分履歴の有無は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で調べられます。

対応が丁寧で親身になってくれる

不動産業者選びだけでなく、担当する営業マンの人柄も重要です。次のようなポイントを重視して選びましょう。

不動産の売買は金額が大きく、人生を左右するような決断です。そのため、不安や疑問を抱えたまま判断すると後悔するでしょう。自分の考えを打ち明けやすく、明瞭な回答やアドバイスをしてくれる担当者を選ぶことが大切です。

監修者

営業マンは直接あって話をして、話しやすそうな人を選びます。不動産に精通しているかは過去の取引実績などを確認します。

仲介以外のサポートが受けられる

不動産売買に関わるさまざまなサポートを扱っている会社を選ぶと、相談窓口を集約できるため取引までスムーズに進められます。サポートの種類には次のようなものがあります。

ホームインスペクションについては後述します。

住宅ローン相談は不動産業者によって内容が大きく異なります。住宅ローンの仮審査のために複数の銀行へ諸条件を伝えることまでは、多くの不動産業者が請け負ってくれるでしょう。一方、ファイナンシャルプランナー（以下、FP）の有資格者が在籍する不動産業者では、ライフプランを考慮した返済可能額をはじめ、具体的な相談が可能です。

また、不動産業者の社員が直接担当してくれなくても、税理士・司法書士・FPの紹介制度があれば、悩みや疑問を解消することに役立ちます。

買取サービスは、不動産業者が直接物件を買い取ることを指します。転売や賃貸化によって収益を上げることを目的としているため、市場価格よりは低い金額になりがちです。しかし、不動産の現金化を急いでいるときには便利なサービスでしょう。

ホームインスペクションとは

ホームインスペクションは、住宅の劣化や不具合の有無を診断することです。国土交通省が規定する「既存住宅状況調査技術者講習」を受けた専門家が実施します。

物件を売却する場合、売主には契約不適合責任があります。売買契約時点で買主が知らなかった不具合が発覚した場合、売主が金銭による補償または修補の手配といった対応をしなければならないというものです。ホームインスペクションを受ければ売却前に不具合を発見でき、買主に説明できるようになります。

買主がホームインスペクションを依頼するケースもあります。リフォーム・リノベーションを前提として中古住宅を購入する場合、ホームインスペクションの結果に基づき実現可能な施工内容が判断可能です。

不動産業者はどこがいい？失敗例と選ぶときのポイントを徹底解説

注意したい悪徳不動産業者の特徴

信頼できる不動産業者のポイントがわかったところで、次は注意したい不動産業者の特徴を、次の3つのポイントにわけて解説します。

強引な営業をしてくる

不動産会社を選ぶときは、まず無料の査定依頼を出すところから始まります。複数社に見積を依頼し、比較検討するのがセオリーです。

ただし、査定依頼をすると不動産会社に連絡先を渡すことになるため、強引な営業をかけられるリスクがあります。強引な勧誘の具体例は次の通りです。

（※）次の見出しで詳細を解説します。

見積には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は物件の面積や間取り、築年数などの情報から見積もる方法です。一方の訪問査定は、担当者が物件を訪問し周辺の施設やアクセス、物件の詳細な劣化具合などを判断しながら見積ります。

簡易査定を依頼した複数社を比較検討し、訪問査定を依頼する業者を2～3社に厳選する方法が一般的ですが、訪問査定をしつこく迫る業者は要注意です。実際に会ってみると、より強引な営業をかけられる恐れがあります。

なお、他社と比較してあきらかに高額な査定額を提示している業者にも注意しましょう。高額な査定結果を出すことで媒介契約（仲介の契約）を獲得するのが目的であり、実際にはその金額で売る計画が立っていないケースが多いからです。

媒介契約は3種類ある

自己発見取引は、自分で見つけた買主（親族・知人など）と不動産会社を介することなく売買契約することです。専属専任媒介契約は自己発見取引不可なので、自分で見つけた取引相手がいても不動産会社の仲介を通すことになります。

他社との契約が可能なのは一般媒介契約のみです。複数社と契約することで多様な取引相手に出会える確率が高まります。ただし、不動産会社からすれば他社が紹介した人と売買契約されると手数料を得られないため、熱心な営業活動をおこなうメリットがありません。つまり、売買活動期間が長期化しがちです。

レインズは、国土交通省指定の流通機構のネットワークで、登録するとすべての不動産会社が物件情報を閲覧できるようになります。自主が抱えている見込み客が求める物件があれば、登録した不動産会社に連絡を入れられる仕組みです。

なお、業務報告義務があるのは専属専任媒介契約と専任媒介契約のみで、報告の頻度に差があります。一般媒介契約には報告義務がないため、営業活動をしているのかどうかは自ら問い合わせる必要があります。

仲介手数料が無料や半額になっている

仲介手数料は法律で上限が決められています。計算式は次の通りです。

不動産会社の多くは仲介手数料を上限額で設定していますが、無料や上限額の半額に設定している場合は次のような理由があるので注意しましょう。

売主や買主の予算に合わせて減額に応じてくれるケースはありますが、無料や半額など減額が大きな業者には注意しましょう。利益を得られないのに営業活動をするメリットは不動産会社にはないので、上記のような利益を得る方法が隠れているはずです。

社員の離職率が高い

社員の離職率が高い不動産業者は営業マンのノルマがきつい傾向にあります。そのため、各担当者が強引な営業活動をするリスクが高いと言えるでしょう。

しかし、離職率を公開している企業はほとんどないため、正確なパーセンテージを外部から把握することは困難です。次のような方法で調べてみることをおすすめします。

四季報は東洋経済が独自に調査した離職率を確認できますが、すべての不動産会社が掲載されているわけではありません。

転職サイトは離職率まではわかりませんが、社員・元社員の口コミを見ると職場環境の手がかりを掴めます。「強引な営業を強制される」「メンタルがもたない」などの口コミがあれば、その会社に依頼するのは避けるのが無難です。

不動産業者を選ぶときのポイント

最後に、不動産業者を選ぶときのポイントを3つにわけて解説します。

得意分野をチェックする

不動産会社が取り扱う物件種別・内容には差があり、各社に得意分野が存在します。自分が売買したい物件を得意としている会社に依頼しましょう。種別・内容の主な分類は次の通りです。

任意売却は、売却見込み額とそのほかの資産を合わせても住宅ローンを完済できない状況で、なおかつ返済遅滞が生じているときの売却方法です。

返済の督促から競売にかけられるまでの短期間で売却しなければならないほか、金融機関の了承を得る手続きも必要とされます。そのため、任意売却をするときは任意売却専門の不動産業者に依頼しましょう。

買取は不動産会社が直接買い取る方法です。市場価格よりは低い金額になりがちですが、短期間で不動産を現金化できます。最初から買い取るケースもあれば、一般的な売却活動で一定期間売れなかった場合に買い取る「買取保証」が設定されているケースもあります。

また、エリアによっても得意不得意があります。売買したい物件のエリアで多数の実績を持っている業者を選びましょう。

査定額は売買価格とイコールではない

不動産会社が提示する査定額は、実際に売買できる金額とは異なります。売買価格は売主と買主の商談によって決まるためです。あくまでも市場価格の参考として活用しましょう。

簡易査定を5～6社に依頼し結果を比較検討したうえで、2～3社を厳選して訪問査定を依頼することをおすすめします。この方法で査定依頼すれば、目安となる市場価格を把握でき、日程調整が必要な訪問査定もスムーズに進められるでしょう。

なお、査定額が他社と比べて明らかに高額な場合は、その理由を尋ねましょう。理由が不明瞭だったり納得しがたい内容の場合、媒介契約を獲得するために提示した「根拠のない金額」の可能性が高いと言えます。

監修者

不動産会社が提示する査定額は、実際の売買価格とは異なるのは、査定額は予想販売価格なので実際には販売してみないと、いくらで売れるかわからないためです。また、査定額を比較する際には、査定額の根拠を説明してもらって、根拠がしっかりしているかどうかを確認することが大切です！

住み替えのときは同じ不動産業者に依頼する

自宅を売却し新居を購入したい場合は、購入の仲介も売却と同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。理由は次の通りです。

購入・売却の双方に仲介手数料が発生するため、不動産会社を別々にすると両方で上限額の手数料を支払うことになります。一方、購入・売却を1社に依頼すれば、仲介手数料を合算できるため、減額してもらえる可能性が高いと言えます。

住み替えローンは、売却する自宅の住宅ローン残債と新居の住宅ローンを合算するローンです。このローンを利用するためには、自宅の売却と新居購入の決済を同日でおこなう必要があるため、不動産会社を1社に絞って手続きするとスムーズです。

まとめ

不動産の売買を成功させるためには、不動産業者選びが鍵となります。売買したい物件の種別やエリアを得意とする不動産業者であることを前提とし、複数社に査定を依頼して比較検討するのがおすすめです。

比較する際は、他社と比べて高額すぎないか、対応は親切で丁寧か、強引な営業をかけてこないかなどをチェックしましょう。

しっかり吟味して信頼できる不動産業者を選べば、疑問や悩みを解消しながらスムーズに取引を進められるはずです。なお、不動産業者の候補がわからないときは、無料で複数社に査定依頼できる一括査定サイトを活用してみましょう。