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空き地をただ所有しているだけでは、税金や維持費などが発生し、不法投棄や雑草・鳥獣害対策などをしなければならず、かえって負担になってしまいます。せっかくであれば資産運用をして、副収入源の確保と税金対策を同時におこないたいものです。
ただし、「どのような空き地の活用方法があるのかわからない」「空き地の活用はビジネスとして成り立つ？」「土地活用はお金がかかりそうで心配」などと、不安に感じている人も多いのではないでしょうか？
そこで本記事では、空き地の活用方法13選をそれぞれのメリットやデメリットとともに紹介します。お金のかからない土地活用のアイデアや田舎の空き地でおすすめの活用法なども取り上げます。本記事を読むことで自分に合った方法が見つかるでしょう。ぜひ最後までご覧ください。
[AFF_土地活用_HOME4U土地活用]目次
【比較表】空き地の活用法13選
空き地の活用を考えるうえで、まず抑えておきたいポイントは、土地の性質と投資費用です。
「商業利用をするなら人どおりの多い方が望ましい」「住宅を建築して賃貸経営をするなら、多めの自己資金が必要」などと、活用方法ごとに合うもの、合わないものがあります。
以下では、土地活用方法ごとのメリット・デメリットを表にまとめましたのでぜひ参考にしてください。
| 空き地の活用法 | メリット | デメリット |
| 駐車場経営 | ・初期費用が少ない ・土地の形を選ばない ・将来の転用が容易（月極） ・管理運営を委任できる（コイン） | ・収益性が低い ・駐車場代の滞納リスク（月極） ・舗装費用の負担により月極より高価（コイン） |
| 自動販売機 | ・狭い土地でも活用できる ・他の活用方法と併用できる ・管理の手間が少ない | ・収益性が低い ・節税効果が低い ・電気代がコストになる |
| トランクルーム | ・初期費用が少ない ・土地の形を選ばない ・管理運営を委任できる | ・建築確認が必要 ・倉庫需要がなければ収益を得られない |
| 土地を貸し出す | ・手間と初期費用がほぼ必要ない ・収益が需要に左右されにくい | ・収益性が駐車場経営など以上に低い ・節税効果が薄いことがある |
| 土地信託 | ・土地のプロに運用を任せられる ・初期費用がほぼ必要ない | ・信託する信託会社の能力に収益を依存 |
| 賃貸住宅経営 | ・収益性が高い ・節税効果が比較的に高い | ・初期費用が高額 ・建築確認が必要地域の住宅需要による |
| 商業施設経営 | ・賃貸住宅より建築基準が緩い ・賃料を高く設定できる（貸し出し） | ・初期費用が高額 ・商業施設ごとの需要と立地が重要 ・景気に左右される |
| 介護福祉施設経営 | ・収益性が高い ・建築費に公的補助が受けられる場合がある | ・初期費用が高額 ・賃貸よりも空室リスクが高い |
| 保育園経営 | ・節税効果が比較的高い ・建築費に公的補助が受けられる場合がある | ・認可保育園のハードルが高い ・保育園需要のある地域の必要がある |
| コインランドリー経営 | ・賃貸住宅経営より初期費用が少ない ・固定客がつきやすい | ・他コインランドリーとの差別化が難しい ・住民に存在を認知してもらえるかどうかがカギ |
| 太陽光発電 | ・陽の当たる場所があればよい ・市街化調整区域でも設置可能 ・10年間の安定収入がある | ・災害に弱い ・盗難リスクが高い ・初期費用の回収前に売電価格が下がることも |
| 貸農園 | ・人口や交通量の少ない場所でも需要が見込める | ・収益性は低い |
| 資材置き場 | ・人口や交通量の少ない場所でも需要が見込める ・管理運営の手間が少ない | ・収益性は低い ・節税効果が薄い |
続いて、各活用法の詳細を解説するので、所有している空き地に合った方法を見つけましょう。
お金があまりかからない空き地の活用法5選
お金を使わずに空き地を活用したい場合には、なるべく初期費用を抑えられるような活用方法を選ぶことが大切です。大きな建物を建てておこなうような運用は避けて、小規模なものを選びましょう。
初期投資費用をおさえた空き地活用方法には、以下のようなものがあります。
- 駐車場経営
- 自動販売機の設置
- トランクルーム経営
- 土地を貸し出す
- 土地信託
上記の詳細について、順に見ていきましょう。
駐車場経営
駐車場経営は、安価で始められる不動産投資の代表的な例のひとつです。
駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの経営の2種類が存在していますが、前者は駅の近くや住宅地向けで、後者は商業施設の近くなど交通量の多い空き地に向いています。
| 駐車場経営のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・初期費用が少ない ・土地の形を選ばない ・将来の転用が容易（月極） ・管理運営を委任できる（コイン） | ・収益性が低い ・駐車場代の滞納リスク（月極） ・舗装費用の負担により月極より高価（コイン） |
月極とコインパーキングそれぞれに特有のメリットがありますが、いずれもアパートや戸建てを利用した不動産投資よりも少ない初期費用で始められることがメリットです。
月極の収益目安は、月額5,000円で10台分のスペースの場合、月5,000円×1年×10台=60万円を見込めます。
ただし、初期費用の大きい投資と比較して収益性が低いため、不動産活用で儲けたい人は、後述の「高収入が目指せる空き地の活用法5選」から活用方法を選ぶことをおすすめします。
自動販売機の設置
自動販売機の設置は、小さな土地やあまりの土地にも使用できる空き地活用方法です。
自販機1台分のスペースがあれば始められるため、小さな土地の活用方法として便利なだけでなく、他の方法と組み合わせて利用できます。
収益の目安は、自動販売機を買い取った場合、1～3万円程度といわれています。業者に土地を貸す場合、売り上げの20％程度が収益です。
| 自動販売機の設置のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・狭い土地でも活用できる ・他の活用方法と併用できる ・管理の手間が少ない | ・収益性が低い ・節税効果が低い ・電気代がコストになる |
手軽なぶん得られる利益は少ないですが、ハードルの低さがなによりの魅力といえるでしょう。
トランクルーム経営
安価な空き地利用法として近年人気を集めているのがトランクルームの経営です。トランクルーム業者も多く存在しているため、フランチャイズや一括借り上げのかたちで土地の運用を任せることもできます。
メリットに関しては駐車場経営と似ていますが、デメリットの建築確認が必要な点には要注意です。
トランクルームを設置する土地の区分が、都市計画の低層住居専用地域や市街化調整区域に定められていると、この活用法を選択できない場合があります。
| トランクルーム経営のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・初期費用が少ない ・土地の形を選ばない ・管理運営を委任できる | ・建築確認が必要 ・倉庫需要がなければ収益を得られない |
収益の目安は、トランクルーム4つそれぞれ3部屋ずつ設置し、1部屋月1.5万円で貸し出す場合、月1.5万円×1年×12部屋=216万円です。
「家や会社に置き切れない荷物をどこかにしまいたい」というトランクルームに対する需要がありそうな、住宅地や事務所周辺のエリアに空き地を持っている人におすすめの活用方法です。
土地を貸し出す
空き地を事業用・住宅用の土地として貸し出すことも活用方法のひとつです。
建物の一部やゴミ、植物などが障害になるほどの残置物となっていれば除去費用がかかる場合もありますが、基本的には空き地の利用法として、最も手間のかからないものであるといえます。
しかし、下記で紹介するメリットとデメリットにもあるように、他の方法よりも利益が少なくなる可能性がある点には注意が必要です。
| 土地を貸し出すメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・手間と初期費用がほぼ必要ない ・収益が需要に左右されにくい | ・収益性が駐車場経営など以上に低い ・節税効果が薄いことがある |
また、契約の形式によっては土地の権利についてトラブルが発生する可能性があります。貸し出しの際には、借地契約の内容をしっかりと確認しましょう。
土地信託
土地信託は、土地活用をプロに任せる活用方法です。
土地をそのままの状態から運用する点では上記の土地の貸し出しと似ていますが、こちらは土地活用のプロに土地の運用を任せ、収益が得られる点が特徴的です。
土地信託の一環で建造された建物を、信託契約の終了後にそのまま受け取ることもできます。
| 土地信託のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・土地のプロに運用を任せられる ・初期費用がほぼ必要ない | ・信託する信託会社の能力に収益を依存 |
信頼のおける信託会社であれば、土地信託を通してリスクや出費を抑えた投資をおこなううことができますが、能力のない会社であれば難しいものとなってしまいます。
土地信託に利用する信託会社は、メリットとデメリットを両方説明してくれるような信頼できる業者を選びましょう。
高収入が目指せる空き地の活用法5選
次に高収入を見込める空き地の活用方法について解説していきます。こちらは前述で紹介したものよりもハイリスク・ハイリターンな性質が強くなっています。
- 賃貸住宅経営
- 商業施設経営
- 介護福祉施設経営
- 保育園経営
- コインランドリー経営
上記5つの投資方法のメリットとデメリットを交えながら見ていきましょう。
賃貸住宅経営
入居者の家賃から収益を得る賃貸住宅経営は、その地域の住宅需要によっては高い収入が得られます。
空き地にマンションやアパート、戸建ての住宅用不動産を建てることになるため、膨大な初期費用やそれに関係するローン、維持管理などのランニングコストの課題もあります。この活用方法を選ぶためには慎重な検討が必要です。
利回りの目安例は、戸建1戸を1,000万円で建築して月7万円で貸す場合、月7万円×1年÷1,000万円×100%=8.4%です。
| 賃貸住宅経営のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・収益性が高い ・節税効果が比較的に高い | ・初期費用が高額 ・建築確認が必要地域の住宅需要による |
高い収益性を得られるかどうかが需要に左右される点などはトランクルーム経営などの活用方法と変わりませんが、こちらの動く金額はより大きいもののため、成功と失敗の間の振れ幅はより大きなものとなるでしょう。
空き地が住宅の建設に適した土地で、駅に近く、需要の高い地域であればおすすめの活用方法ですが、無理をして賃貸住宅経営を選ぶと、赤字を見ることにもつながりかねません。
この活用方法を選ぶ際には、地域の不動産会社に必ず相談しましょう。
商業施設経営
建物の建築に向いている土地ならば、賃貸用の住宅以外にも、テナントビルやコンビニエンスストアなどの商業施設経営、またはその経営者への貸し出しも選択肢に入ります。
| 商業施設経営のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・賃貸住宅より建築基準が緩い ・賃料を高く設定できる（貸し出し） | ・初期費用が高額 ・商業施設ごとの需要と立地が重要 ・景気に左右される |
初期費用が高額なこと、需要にされることは賃貸住宅経営と変わらず、こちらも駐車場経営などと比べてハイリスクハイリターンなものとなっています。
しかし、需要の在り方は商業施設の性格によっても変化するものです。コンビニエンスストアは交通量の多い場所に出店する必要があるなど、立地と事業の相性の検討をおこなったうえで選びたい選択肢といえます。
介護福祉施設経営
老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などの介護福祉施設の需要は年々増加傾向にあります。空き地にこういった種類の建物を建てて、施設を経営したり、事業者に貸し出すことでも高い収益を見込むことが可能です。
一方で、賃貸住宅経営や商業施設経営にはないメリットとデメリットがあることにも注意しましょう。
| 介護福祉施設経営のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・収益性が高い ・建築費に公的補助が受けられる場合がある | ・初期費用が高額 ・賃貸よりも空室リスクが高い |
社会貢献の性格が強い介護福祉施設の性格から、その物件の建築費に公的な補助が受けられる可能性があります。
ただし、シーズンや年度ごとに退居と入居がおこなわれるわけではないため、空室リスクは通常の賃貸物件よりも高く、収益を見込みにくい点が運用を難しくしています。
保育園経営
保育園経営も公的な補助を受けやすい活用方法です。認可保育園として認められれば、建物の建設費の3分の2を国が補助してくれるようになります。
しかし、近隣に子どもたちがいなければ成り立たない活用方法であることには注意しましょう。
| 保育園経営のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・節税効果が比較的高い ・建築費に公的補助が受けられる場合がある | ・認可保育園のハードルが高い ・保育園需要のある地域の必要がある |
認可保育園と認められることで、建設費や整備費に優遇を受けることができますが、認可保育園に認められるためには厳しいチェック条件をクリアし、1年以上も待たなければなりません。
また、地域に就学前の子どもたちがいなければ需要はありません。むしろ、静寂を好む住民が多いエリアであれば、子どもたちが集まることによってトラブルの原因になる可能性がある点に注意が必要です。
コインランドリー経営
コインランドリーの建物を建築して、自営かフランチャイズで経営をはじめることも選択肢のひとつです。
周辺地域に住宅が多く、コインランドリー同士で顧客の取り合いにならないような環境で経営をおこなうことが望ましいといえます。
収入の目安は、10坪程度で月30～40万円、20坪程度で月60～80万円程度です。
| コインランドリー経営のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・賃貸住宅経営より初期費用が少ない ・固定客がつきやすい | ・他コインランドリーとの差別化が難しい ・住民に存在を認知してもらえるかどうかがカギ |
軌道に乗るまでは難しいものの、一度「あそこにコインランドリーがある」と周辺住民に把握してもらえれば、固定客がつきやすくなります。
ただし、別のコインランドリーがあると需要の取り合いになることは避けられず、差別化をおこなうことが難しいのも悩みどころです。
住民に「コインランドリーがある」とわかってもらいやすい空き地、競合店が少ない空き地、住宅の多い空き地に向いた活用方法といえます。
田舎の土地の空き地活用法3選
人の往来があることを前提とした活用方法では、田舎の空き地を活かすことはできません。ここでは、顧客需要に依存しない、田舎でも可能な活用方法を紹介していきます。
- 太陽光発電
- 貸農園
- 資材置き場
以上3つのメリット・デメリットを見ていきましょう。
太陽光発電
空き地に太陽光発電パネルを設置して、その電気を売却する太陽光発電は場所を選びません。太陽光が当たり、送電線を引くことができれば始めることができるため、近年は定番の土地活用方法となっています。
しかし、10kW未満の発電設備は、初期費用の回収目安の10～15年を迎える前に売電価格が下がる（10年間は固定価格で売却できるが、それ以降は低下する）ため、利益率どころか元を取れない可能性もあると言わざるを得ないものになっています。
災害や盗難リスクに弱いため、想定以上のコストがかかる点にも注意しておきましょう。
| 太陽光発電のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・陽の当たる場所があればよい ・市街化調整区域でも設置可能 ・10年間の安定収入がある | ・災害に弱い ・盗難リスクが高い ・初期費用の回収前に売電価格が下がることも |
10kW以上の発電設備があれば売電価格を20年間固定されます。10kW以上の発電には40坪以上の土地が必要なため、広い空き地を持っている人には太陽光発電も有効な選択肢のひとつになります。
利回りの目安は、1,000万円の太陽光売電システムで月6万円の収入を見込める場合、6万円×1年÷1,000万円×100%=7.2%です。
貸農園
普段はその地域に住んでいない人が小規模な農業をおこなう貸農園の経営も検討してみましょう。
| 貸農園のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・人口や交通量の少ない場所でも需要が見込める | ・収益性は低い |
貸農園のニーズは年々上昇しています。周りが畑ばかりで人どおりがないような土地でも、まさにその畑を目当てにした人とマッチングできるのが貸農園です。
資材置き場
工事現場や建設会社の近くにある土地であれば、空き地を資材置き場として提供できます。
| 資材置き場のメリット・デメリット | |
| メリット | デメリット |
| ・人口や交通量の少ない場所でも需要が見込める ・管理運営の手間が少ない | ・収益性は低い ・節税効果が薄い |
このような土地にあまり手を加えない活用方法は、現在は使用していない土地でも、とりあえず手元に権利を置いておきたい場合などに有効です。
土地に建築物がない場合、借地借家法による貸し主側の解約申し入れ制限がかからないため、20年以下の期間で契約を結べます。これは借地借家法が有効の場合は30年以上のため、こちらの方が自由度が高いためです。
また、期間を指定しないで契約できれば、解約申し入れによって土地の貸し出しの契約を終了させることも可能です。
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空き地を放置するデメリット・リスク
活用は難しそうだと思って空き地を放置していると、思わぬトラブルに襲われることがあります。活用方法だけでなく、空き地を放置する以下のデメリットも把握しておきましょう。
- 固定資産税や都市計画税がかかる
- 土地の維持費がかかる
- 近隣トラブルにつながる可能性がある
それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。
固定資産税や都市計画税がかかる
保有している空き地には固定資産税と都市計画税がかけられるため、活用しないままでは支出を産むだけの存在になってしまいます。
建築物が土地上に存在していれば、税額は多少低くなる仕組みとなっているため放置はおすすめできません。
固定資産税額は所有する固定資産の評価額（課税標準額）に、標準税率をかけて求める方式です。この評価額に家屋の分が含まれることで税額が減少します。都市計画税も評価額（課税標準額）を使用するため同様です。
土地の維持費がかかる
土地は保有しているだけでも清掃費や管理費など維持費がかかります。
また手入れをおこなう際には、現地に赴かなければなりません。住まいから遠い場所にある場合は、交通費もかかってしまいます。
「ならば放置してしまえばいい」と考えて何もしないでおくと、次に紹介するように近隣トラブルを生む可能性があります。
近隣トラブルにつながる可能性がある
空き地に放置してある家財やゴミ、雑草などの植物が近隣住民へ迷惑をかけ、トラブルにつながることがあります。
野良猫やアライグマのような野生動物が住み着いて鳴き声やニオイのトラブル、糞害が発生したり、伸びた雑草が他の敷地・道路に入り込んで、処置の手間をかける場合があります。
定期的な清掃や整備をするなどの適切な管理でトラブルは防止できますが、維持費や税の負担のうえにさらに労力を費やすことになるでしょう。
また管理の代行を依頼すれば、重ねて費用がかかり、コスト面においてもデメリットが発生します。
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空き地活用を成功させるコツ・活用法の選び方
活用といっても不動産投資の経験もなく、どうすればうまくできるのか不安に感じることもあるかもしれません。その不安を解消するためにも、空き地の活用のためのコツを把握しておきましょう。
- 土地の規制について理解しておく
- 土地がある場所のニーズを把握する
- 空き地活用の目的を決めておく
ここでは、上記の3つのコツをピックアップして紹介していきます。
土地の規制について理解しておく
土地に法律で規制がかけられている場合があるため、選んだ活用方法が使用できないこともあります。以下の3つのポイントに注意しましょう。
- 市街化区域か市街化調整区域に適用されるか？
- 用途地域に適した活用方法か？
- 容積率や建ぺい率は法規制の上限を越えていないか？
土地が市街化調整区域に適用されていると、条例で特別の許可がない限り、建物を建てることができません。
用途地域もその土地に建てられる建物の種類を定めたもので、建物の種類によっては建築が規制されます。例えば、工業専用地域には住宅用物件を建てられないようになっています。
土地によって制限された容積率と建ぺい率を越えるものも建てられません。不動産会社と確認をしておくようにしましょう。
土地がある場所のニーズを把握する
土地活用はその土地にニーズのあるものにしないと経営が成り立たないため、周辺のニーズを事前に確認しておくようにしましょう。
例えば、人口の少ない僻地にマンションを建てることは避けるべきです。住宅ニーズのない土地で賃貸経営をおこなっても入居者が現れず、初期費用も回収できず赤字になってしまいます。
空き地活用の目的を決めておく
どのような目的で空き地の活用するのかを事前に決めておきましょう。「節税のために始めたが、やはり投資で稼ぎたい」と目的を定めないで活用をおこなってしまえば、あとから「思っていたものと違う」と後悔するようなことにもなりかねません。
以下のリストのように、自分のニーズを言語化しましょう。
- 初期費用はかかっても高い収益が欲しい
- 初期費用をは抑えたい
- 可能な限り長期間の運用をしたい
- 10年間だけだけ運用したい
- 相続対策がしたい
上記にあげたものは僅かな数の例です。それぞれのニーズごとに最適な活用方法は異なります。自分のニーズを最も反映できる活用方法は何かを見つけるためには、不動産会社などのプロとの相談も選択肢のひとつです。
空き地が活用できない場合は売却も検討
どうやっても空き地を活用できそうにない場合には、土地の売却も検討しましょう。
土地活用による継続的な収入は得られませんが、土地の売却益を手に入れることができ、そのあとは税金や管理費用をかける必要もなくなります。
しかし、活用の難しい土地が高値で売れるとも考えにくいため、収入を得るよりも、将来的な支出を抑える目的での売却を考えましょう。
売却には一度に複数の不動産会社から物件価値の査定を受けられる一括査定が便利です。少しでもよい値段で空き地を手放すことにもつながるため、利用をおすすめします
まとめ
空き地を放置してよいことはあまりないため、土地活用をおこなうことをおすすめします。空き地にはその土地の形状や地域の事情、需要によってさまざまな活用方法があります。
しかし、一番大切なことは、どのような目的で空き地を活用したいのかという点です。土地活用の目的を収益、節税、土地の維持など、どこに置くかを選ぶのはオーナー次第です。
土地活用の目的と本記事で紹介した13の活用方法を照らし合わせ、最もふさわしい活用方法を選びましょう。
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