土地を高く売るには？失敗しにくい土地の売却方法を徹底解説

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土地は売り方によって売却額に大きな差が出ます。少し工夫をするだけで数百万円から数千万円の違いが生じるなら、手間を惜しんではいられません。

しかし土地の売買は、一生のうちに何度も経験するものではありません。「土地を売りたいけれど、なにから始めたらよいかわからない」「不動産を高く売るにはどうしたらいい？」と疑問を持つ方もいるでしょう。

この記事では土地を高く売りたい方のために、どのような条件により土地の価格が上下するのか、土地を高く売るためのポイントや売却前にできることについて解説しています。また実際に売却する際の必要書類や費用についても触れているので、売却時の参考にしてください。

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土地が高く売れやすい条件
土地が高く売れにくい条件
土地を高く売るための方法7選
土地を高く売るコツ
土地を売るときに必要な費用・書類
土地を高く売るには、土地を整えて売りやすい状態にしていこう

土地が高く売れやすい条件

不動産は、多くの人が「欲しい」と思うと価格が上がります。所有する土地を誰もが欲しがる土地の条件に近づければ、高く売るのも夢ではありません。土地が高く売れやすい条件は以下の通りです。

アクセスと立地が良い土地

土地の購入希望者の多くは、利便性の良い土地を好みます。駅までの距離や公共交通機関の利便性、スーパー、病院、学校、公園など、所有している土地の近くにあるか調べてみましょう。主要施設へアクセスしやすく、立地が良い土地は誰もが欲しがるので価格が高くなる傾向があります。

また利便性の良い土地も、立地によって購入希望者のタイプが変わります。マンションや商業施設を建設するための土地を探している方にとっては、駅から5分以内のある程度広い土地なら好立地だと考えるでしょう。

ファミリー層が家を建てるための土地を探しているのなら、学校や病院、公園などの位置を気にかける人も多いです。所有する土地の立地を確認し、購入希望者層をイメージしておくとよいでしょう。

建物を建てやすい環境

敷地面積における建築面積を建蔽率といい、この建蔽率が高いほど広い家を建てられます。

例えば100平方メートルの土地で建蔽率が50%の場合、平面で50平方メートルまでの土地を、建物の建設に使えます。建蔽率のほかに容積率というものがあり、こちらは敷地面積に対する延べ床面積です。

100平方メートルの土地で建蔽率が50%、なおかつ容積率が150%の場合、一例ですが各フロア50平方メートルの3階建の家を建てられます。

また、長方形や正方形の形に整った、整形地であるかどうかも重要です。歪みが少ないと、建物を建てる際に無駄なく土地を使えます。

用地制限を受けにくい土地

土地を探していると、「用途地域」という言葉をよく目にします。用途地域は計画的な市街地を作ることを目的に13のエリアに分けられていますが、これらのエリアをさらに大きく分類すると「住居系」「商業系」「工業系」の3種類に分けられます。

例えば住居系のエリアには、工場や商業施設は建てられません。用地制限によって建てられる家の大きさや広さ、家の種類などが変わってくるので、土地の購入希望者にとって用地制限は重要です。

一方で、用地制限の少ない土地は、好きな建物が立てやすいので好まれます。所有する土地の用地制限が気になるなら、都道府県や市区町村の窓口や公式サイトで確認しましょう。

土地が高く売れにくい条件

同じ広さでも、土地の立地や形状などの条件により売却価格に差が出ます。高く売りにくい土地の条件には、以下のものがあります。

アクセス・立地が悪い土地
地番が弱い・傾斜地
用地制限がある
心理的瑕疵要因がある土地

アクセス・立地が悪い土地

車がないと駅や生活に必要な施設に行けないような利便性の悪い土地は、価格が低くなります。もしも所有する土地が駅から15分以上離れているのなら、駅を利用予定の購入希望者は躊躇するかもしれません。

また、家を建てるつもりで土地を探している方は、通勤や食材の買い出し、病院、学校など住んでからのイメージを膨らませます。

立地が悪くても、日当たりの良さや自然環境などがよければ、魅力的だと感じる方もいるでしょう。購入希望者には静かな環境や建蔽率の良さなど、別の切り口で物件をアピールして魅力を伝えましょう。

地盤が弱い・傾斜地

日本は地震大国であり、他にも台風や川の増水、土砂崩れなどさまざまな自然災害が毎年のようにあります。せっかく家を建てても、地盤が弱く建物が倒壊してしまえば後悔が尽きませんが、多くの方は自分や家族の命を守るために、価格が多少高くても安全性の高い土地を選びます。

また、昨今では、たくさんの方が、ハザードマップ上で土地の状態を調べてから土地の購入を決めます。地番が弱い、傾斜地、川に近いといった災害リスクのある土地は、購入希望者が少なくなるため土地の価格は上がりません。

用地制限がある

土地には、行政が設定した用地制限がある場合があります。用途地域といわれるエリアで、大きく分けて住居系、商業系、工業系の３種類あり、細かく分類すると13種類に分けられます。

住居系エリアで住宅が建てられる土地でも、第1種・第2種低層住宅専用地域には建物の高さに制限があり、10もしくは12メートルまでの高さの建物しか建てられません。

用地制限があると希望の住宅が建てられない可能性があるので、土地が売れにくくなります。なかなか買主が見つからない場合は、第1種・第2種低層住居専用地域ハウスメーカーに土地を売るのも一つの手です。

心理的瑕疵要因がある土地

土地の価格は「ほしい」と思う人が多いと上がり、「ほしくない」と思う人が多いと下がります。

心理的瑕疵物件とは、自殺や殺人など心理的に嫌悪を感じる物件です。例えば暴力団事務所やパチンコ店、風俗店などが近くにあったり、窓から見える風景が墓地だったりする家に住みたい方は少ないでしょう。この「嫌だな、住みたくないな」という気持ちが、心理的瑕疵です。

しかし購入希望者に対する告知義務があるため、負の要素を隠してはいけません。売却する際には、土地に関する負の要素はすべて説明し、納得した上で購入してもらいましょう。

土地を高く売るための方法7選

所有する土地をどのように工夫すれば高い価格で売れるのか、具体的に解説します。

更地にして売る

新しい家や少しリフォームをすれば入居できる家であれば、古家付きの土地として価値がつきます。

昨今では、中古で家を購入した後に、自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションをおこなう買主も多いです。リフォーム代を販売価格に上乗せすると相場より高くなりがちなので、壁紙やフローリング材を変更せずにそのまま売り出してもよいでしょう。

しかし老朽化が進んで一度取り壊さないと住むのが難しそうな家なら、更地にしたほうが高く売れる可能性もあります。これは買主が古家を解体する手間や費用をかけることなく、土地に新築住宅を建てられるためです。古家付きの土地がなかなか売れない場合は更地にするかどうか、もう一度見直してみましょう。

土地境界線を明確にする

長い年月をかけて人から人へ渡ってきた土地の場合、所有者が境界線をはっきりと把握していないことがあります。

境界線がはっきりしていないと、その土地がだれのものか隣地ともめる原因になりかねません。土地の広さによって土地の価格も変わるので、境界が不明瞭だと物件を探している方から避けられてしまいます。もしも境界線が不明瞭なら、明確にしてから販売するとよいでしょう。

境界線を明確にしたいなら、専門知識を持つ測量士や土地家屋調査士に依頼するのが簡単です。おおよその相場ですが、測量士に依頼した場合30万円～80万円程度かかります。

越境物の問題は解消する

隣の家の樹木の枝が、境界線を越えて敷地内に入り込んでいるケースがあります。境界線を越えて物が侵入する場合、地面か空中かに関わらず越境物としてとらえます。土地の売却を考えているのなら、トラブルを回避するためにも越境物の問題を解消しておくのがベストでしょう。

法律上、越境物の処分を請求したり、自分で処分して処分費を請求することが可能です。しかし実際に隣人に相談せずに越境物を排除した場合トラブルになりやすいので、一度相談してから越境の覚書を隣人と締結するのがよいでしょう。覚書のポイントは以下の通りです。

越境物を双方が確認したことを証明する
越境物の所有者がだれか把握する
越境物の所有者は将来的にそれを排除する
覚書の条件を土地売却後も新しい所有者に引き継ぐ

地盤・土壌調査を行う

土地の状態を把握することは非常に需要なポイントです。例えば地盤が弱いと、地震の際に液状化現象が起きて地盤沈下を引き起こす可能性があります。また、土壌汚染がある土地に住んだ場合、健康被害が出る可能性もあるでしょう。

具体的な調査内容には「地盤調査」と「土壌汚染調査」があり、仲介する不動産会社に相談すれば業者を紹介や仲介してくれます。もしも土地購入後に地盤や土壌に問題があることがわかり土地を改良しようとすると、多額の費用がかかってしまいます。土地を購入する前に土地に問題がないか知りたい買主も多いので、調査をしておくとよいでしょう。

不動産市場に注目する

不動産の価格は変動します。家に関しては築年数とともに価値が下がっていきますが、土地は景気や土地開発など市場の動向で変わります。そのため市場動向を読み、高く売れそうなタイミングで土地を手放しましょう。

土地の価格を調べる方法はいくつかありますが、簡単で分かりやすいのは実際に売れた価格（実勢価格）を知る方法です。国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を利用すれば、近隣の取引価格が取引時期ごとにわかります。データを上手に活用して、タイミングを見計らいましょう。

また1年のうちでも売れやすい時期というのがあります。新生活をする人が新しい住居を探し始める1～3月は古家付きの土地が、建物がない更地の場合は建物を建てる期間を見越したそれ以前の時期に、不動産が売れやすいです。

値下げされることを想定して値付けする

不動産会社に仲介を頼んで売り出す場合、最終的に販売価格を決めるのは不動産会社ではなく売主です。「この価格で売りたい！」と思っていても、その価格が相場よりかけ離れて高ければ買主は見つかりません。時間がかかっても高めに売却したいと考えているのなら、値付けは相場よりも少し高めくらいに設定しておくのがよいでしょう。

また、不動産は購入希望者から、値下げ交渉をされる可能性があります。若干高めに設定しておけば、値下げ交渉により価格を下げても相場同等の価格で売れます。ただし一定期間経過しても売れなければ、価格を下げることも検討してみましょう。

広すぎる場合には分筆して売る

相続などで譲られる土地は、面積が広い場合も多くあります。特に田舎の土地は広大で、土地自体の価格が安くても面積が広い分トータルの販売価格が高額になりがち。個人が住宅地にするには広すぎたり高額だったりして、なかなか買主が見つからないケースがあります。

このような場合は、戸建て住宅サイズの区画に分けて売るとよいでしょう。土地を分けて売ることを分筆といい、広い土地を持つ場合にはよくおこなわれます。

しかし宅地建物取引業の免許もなく、土地を複数の区画に分けて分譲してはいけません。広い土地を分けて売却する場合には分筆した分を販売して、残りは自分の住居用に使用したりほかの利用方法を考えたりしましょう。

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土地を高く売るコツ

土地を売る際にちょっとしたポイントを押さえるだけで、高く売れる可能性が広がります。ここでは相場の調べ方、不動産会社を選ぶ方法、内覧での好印象の与え方についてみていきます。

土地相場や周辺の調査を行う

土地を探している方は、損をしないためにある程度その土地の相場を調べています。そのため相場よりも高い価格で売り出しても、「相場より高い」と見抜かれ、なかなか買主は見つかりません。

販売価格を最終決定するのは、不動産会社ではなく売主です。自分自身で相場観を身に着け、相場か相場より少しだけ高いくらいの販売額を設定しましょう。相場の調べる方法には不動産ポータルサイト、土地総合情報システム、不動産一括査定サイトなどがあります。

また、土地にどのような価値があるか調査しておけば、内覧時に購入希望者に対してアピールが可能です。利便性や建蔽率の高さ、用地制限の緩さなどを調査し、その土地の魅力を把握しておきましょう。

査定は複数の不動産会社に依頼する

一括りに不動産会社といっても、それぞれに得手不得手があります。駅近のマンションに強い全国展開の不動産会社もあれば、田舎の広大な土地の売買に強い地元密着型の不動産会社もあるでしょう。

1社だけに依頼するとその査定額が適切か判断できないため、必ず複数社に依頼してください。相談フォームをいくつも入力するのは時間も手間もかかって大変なので、面倒だと思われる方には無料の不動産一括査定サイトがおすすめです。

土地を良い状態にしておく

土地を売るときには第一印象も重要です。内覧の際に雑草がぼうぼうと生い茂り、倒壊しそうな古家が建っていたら購入する気もなくなるでしょう。まして空き缶やたばこの吸い殻が散らかっていたら、悪い印象を与えてしまいます。

利便性や行政が定めた用地制限などは外部要因であり、なかなか売主の努力で変えられません。しかし土地に落ちているゴミを拾い、雑草を抜き、古家の状態を整備することはすぐにでも始められます。価値があると見てもらえれば高く売れる可能性が強まるので、内覧前によく見えるように土地の状態を整えましょう。

土地を売るときに必要な費用・書類

土地を売買する際には、不動産会社への仲介料や税金など諸費用がかかります。またそろえなければならない必要書類の数も多いので、あらかじめ把握して準備を進めるとよいでしょう。ここでは土地を売るときに必要な費用と書類について解説します。

土地を売るときに必要な費用

土地を売却する際には、各種税金や諸費用がかかります。どの程度お金がかかるのか事前に知らないと、「税金や諸費用を除いたら、売却後に思ったより手元に残らなかった」という事態も起きかねません。

また売却に最低限いくらかかるのか知っていれば、土地に付加価値をつけるための調査や測量、解体などに費用をどの程度使えるかわかるでしょう。

税金

土地の売却時には、3種類の税金がかかります。各税金の種類や特徴、金額は以下の通りです。

種類	特徴	金額
譲渡所得税	売却時に利益が出た場合に支払う税金所得税と住民税の2種類がある	譲渡所得税＝（売却価格ー取得費用－譲渡費用－特別控除額） × 税率
登録免許税	不動産の名義変更時や、ローンの抵当権を抹消する際に支払う税金	不動産の名義変更：固定資産税評価額×税率2％抵当権の抹消：不動産の個数当たり1,000円
印紙税	売買契約時の契約書に印紙を貼って支払う税金	土地代金により異なる目安は1～6万円程度

“参考：国税庁「土地の売買や住宅用家屋等の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（令和４年４月）」“
“参考：国税庁「土地売買契約書」”

登録免許税の税率は通常2%ですが、令和5年3月31日まで税率の軽減措置があります。

諸経費

不動産会社に支払う仲介手数料や測量費用などが、土地の売却の際にかかります。ここでは諸経費について表にまとめました。

種類	特徴	金額
仲介手数料	仲介してくれた不動産会社に支払う手数料	手数料の目安（速算式）：売却価格×3％＋6万円＋消費税（上限額）
測量費用	測量をした際に土地家屋調査士に支払う費用	官民立ち合いが必要な場合の相場：60万～80万円館員立ち合い不要の場合の相場：35万～45万円
解体費用	古家を解体時に解体業者に支払う費用	木造の相場（坪単価）：3万～5万円鉄筋造の相場（坪単価）：4万～6万円 RC造の相場（坪単価）：6万～8万円
繰上返済手数料	ローン完済時に繰り上げ返済するための手数料	1万円～3万円程度

土地を売るときに必要な書類

土地の売却時には、必要な書類を集めて提出しなければなりません。書類の取得に時間がかかったり、紛失のため再発行を依頼したりする可能性があるため、早めに準備を始めるとよいでしょう。必要書類は以下の通りです。

必要書類	説明	取得先
身分証明書	運転免許証やパスポート、マイナンバーなど。共有名義の場合は、共有者全員分	ー
実印	印鑑登録した印鑑	ー
印鑑登録証明書	印鑑登録証明書を発行するためには、印鑑登録カードや印鑑登録証が必要。有効期限は3カ月居合。	市区町村役場窓口
不動産の全部事項説明書	抵当権の有無を確認できる書類	法務局
登記済権利証または登記識別情報	土地の所有者が登記人名義であると示す公的書類	法務局
固定資産税納税通知書	都税事務所や市区町村役場で発行され送付される書類。年税額の確認や買主との税負担に関する取り決めのために必要。	市区町村役場窓口
土地測量図・境界確認書	土地の大きさや境界線について確認するための書類	法務局・測量士・土地家屋調査士など