不動産小口化商品への投資とは？デメリットまでわかりやすく解説

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不動産小口化商品とはどういった投資なのでしょうか。不動産投資との違いやどういったデメリットがあるのでしょうか。不動産の小口の投資について興味があるのならば、上記のことは理解しておくことが必要です。

そこで、今回は不動産小口化商品への投資を検討している人に、投資の概要やメリット・デメリットなどを解説します。最後まで目を通せば強み・弱味を理解したうえで、投資に挑戦できるようになるでしょう。

不動産小口化商品への投資の基本

不動産小口化商品とはどういった投資なのでしょうか。ここでは、不動産小口化商品の概要と種類、対象物件について解説します。

不動産小口化商品の概要

不動産小口化商品とは、1つの不動産を1口1万～1,000万円程度に小口化して販売する商品です。出資者はえられた収益などを口数に応じた割合で受けとり、個々の利益とします。また、こちらは不動産特定共同事業法に基づいて取り扱われており、出資者に対する補償なども法律で組み込まれています。

なお、同じようなものとしてREITという金融商品がありますが、そちらは不動産小口化商品とは違って出資に応じた利益のみを受け取れるだけです。不動産の保有自体はできないため、税務上のメリットを享受できません。

ここで、よりわかりやすくするためにマンション一棟を販売するケースを想定してみましょう。この場合、購入に必要な金額は不動産にもよりますが、数億円以上になってもおかしくはないでしょう。そのため、資金が潤沢な人でなければ購入することは難しいです。

一方、マンション一棟を不動産小口化商品として販売した場合には、上記では買えなかった人でも購入できるようになります。具体的には一口100万円程度に設定すれば、数百口を不動産小口化商品として販売可能です。以上のように不動産投資をしたくとも資金的な面から断念していた人でも、不動産小口化商品であれば投資が可能になります。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品の種類は次の3つです。

• 匿名組合型
• 任意組合型
• 賃貸型

匿名組合型では、数万円から投資可能であり、責任が出資分にのみ限定。任意組合型では、出資者が不動産の所有権を持ち、事業者と共同で事業をおこなっていきます。賃貸型では、不動産は出資者、運営などは事業者がおこないます。それぞれの詳しい仕組みや違いについては以下で確認してください。

責任は有限の匿名組合型

匿名組合型は、匿名組合契約によって出資をおこない、えられた利益の分配をもらう方式です。まず、事業者は不動産を購入して保有します。次に、その不動産の事業運営への出資を募り、合意できれば匿名組合契約を結びます。そして、不動産を運用していき、えられた収益を口数に応じて分配するのが匿名組合型です。

ポイントは出資者である投資家は不動産を保有しない点にあり、登記に名前が載らないことから匿名組合型といわれます。また、通常の不動産投資に比べて、貸し倒れが発生した際の責任の配分が大きく異なっており、投資家の責任は出資額の範囲のみにとどまります。そのため、不動産小口化商品としては広く普及しており、1口数万円から運用期間は数ヵ月単位と低額投資、かつ短期投資の案件が多いです。

リスクを限定したうえで不動産投資を楽しみたい人におすすめです。

不動産を所有する任意組合型

任意組合型は、出資者と事業者が任意組合契約を結び、不動産の取得と運営をおこなう方式です。まず、出資者と事業者が任意組合契約によって組合を結成することから始まります。そして、組合が不動産を購入し、運営していくことで収益をえて、出資者に配当。

このとき、ポイントになるのが組合が不動産を所有することであり、これによって出資者と事業者の双方が不動産の権利を出資分に応じて保有します。なお、運営に際して他人の所有物を勝手に利用することはできないので、出資者は保有している権利分を組合に現物出資などすることで、法的な問題を回避する仕組みです。

上記のような方式であるため、一般的な不動産取引と同様の状況が生まれ、税務上の節税効果に期待できます。ただし、出資者は権利を保有するため、損失が発生した場合には事業者と同じく責任を負うことになります。そのため、最低投資額は1口100万円程度、運用期間は10年以上と匿名組合型よりもハードルが高いでしょう。

限定的な出資で不動産投資をしたい人におすすめです。

不動産業者は運営だけをする賃貸型

賃貸型は、出資者が資金を集めて不動産を購入し、運営を事業者に任せる方式です。上記の任意組合型と似ているところがあり、投資資金や運用期間は任意組合型と同様。不動産の権利も出資者である投資家が持ちます。

一方で、大きな相違点は事業者は不動産の権利を有さず、あくまでも運営や管理をおこなうだけという点です。これは出資者と事業者の立場が明確に異なっていることを意味し、一見問題がないように思えます。しかし、事業者が破産した場合、その後の運営について話し合う際など、まとめ役がおらず問題の解決が進めないことがあります。

そのため、現状では不動産小口化商品として主流の方式ではないです。

不動産小口化商品の対象物件

不動産小口化商品の対象物件は次の3つが存在しており、それぞれ特徴があります。

• 居住系・・・景気に左右されにくい。空室を長期間発生させなければ、安定した収益を期待できる。
• 事務所系・・・景気に左右されるところもあるが、ある程度の収益を期待できる。
• 商業系・・・賃料を高く設定できる。景気によって収益が上下する。

それぞれの上記のような特徴を持ちます。そのため、居住系はローリスク・ローリターン、事務所系はミドルリスク・ミドルリターン、商業系はハイリスク・ハイリターンになっています。どれくらいの収益とリスクを許容するのかをよく検討して、対象物件について見定めましょう。

不動産小口化商品で投資を始める3つのメリット

不動産小口化商品への投資は次の3つのメリットがあります。

• 不動産投資の手間とリスクを軽減
• 任意組合型なら不動産の所有者
• 相続の対策

ここでは、それぞれについて解説します。

不動産投資の手間とリスクを軽減

不動産小口化商品は手間とリスクを軽減しているので初心者にも始めやすいです。例えば、通常の不動産投資では、まずどの不動産に投資するのかを選定するのが大変です。具体的には立地や周辺環境などを加味したうえで収益を確保できるかを検討する必要があります。一方で、不動産小口化商品は投資先をプロが厳選してくれているので、初心者でも手間をかけずに選定が可能です。

また、管理や運営についても考慮する必要がありますが、こちらも業者に委託できるため、余計な手間を削減できます。さらに、小口化されているため、出資者の人数に応じてリスクや責任が分散している点も不動産小口化商品のメリットです。

任意組合型なら不動産の所有者

任意組合型に投資すれば、不動産の所有者になれる点もメリットです。株式などの投資では、大量保有しなければ経営に深く関与することはできず、多くは金銭を目的とした数字のやり取りが主となります。一方で、任意組合型の不動産小口化商品へ投資すれば、出資に応じて持分がかわりますが、不動産の所有者としての権利を間違いなく有します。

また、不動産は現物であるため、目でみることができるメリットも存在。写真や机上の情報だけでは判断しにくいことも、実際に色や形、雰囲気などを感じればわかることがあります。さらに、規約の範囲内ならば売却も可能になっており、現金化が比較的容易にできます。そのため、資金が急に必要になった場合でも対応することができるでしょう。

相続の対策

相続税対策として現金ではなく、不動産で相続することで節税する手法を不動産小口化商品ではできます。これは相続税を計算する際に、評価額が時価の8割で算出されることを利用するもの。例えば、現金での1億円の価値はそのままですが、不動産であれば8,000万円に対して課税されるので、節税に期待できます。

なお、対象不動産が賃貸物件であれば、土地と建物双方に減額処置が適用されるのでさらにお得です。また、通常の不動産を相続するケースでは、不動産同士で価値が異なったり、どう分与するのかで揉める場合があります。しかし、不動産小口化商品は小額投資が可能であり、分散して投資すれば均等に分けられるように調節が可能です。

そのため、公平に遺産分割を進めるという点では不動産小口化商品への投資はメリットがあります。

不動産小口化商品で投資を始める3つデメリット

不動産小口化商品への投資は次の3つのデメリットがあります。

• 利益が出る保証なし
• 1社が扱う商品の数は限定的
• 利回りは自力の賃貸経営より下がる傾向

ここでは、それぞれについて解説します。

利益が出る保証なし

不動産小口化商品は利益が出る保証はないので、元本割れも十分起こりえます。不動産投資は性質上、空室が発生すると収入は低下し、不動産の価値が想定以上に下がってしまえば、売却益が目減りして元本割れが発生します。こちらについては不動産小口化商品にもあてはまる問題であり、特に責任の範囲が広い任意組合型ではいくらかは許容しなくてはならないです。

1社が扱う商品の数は限定的

不動産小口化商品は選択肢が限られるという問題があります。金融商品としてまだまだ発展途上にあるため、取り扱っている事業者の商品の数は他に比べて見劣りします。場合によっては求める条件に合致する商品をみつけることができない可能性もあるでしょう。

また、好条件の商品は、他の出資希望者にとっても魅力的に映るため、応募できたとしても購入できない可能性があります。そのため、不動産小口化商品に出資したいのであれば、普段から業者のサイトを閲覧するなど、情報収集に注力しましょう。

利回りは自力の賃貸経営より下がる傾向

利回りについては業者が間に入っているため、自力の賃貸経営より下がります。不動産小口化商品は手間とリスクを軽減できますが、それは業者が代わりに対応しているからです。当然、収益からその分の対価は差し引かれることになるので、どうしても利回りは低くなってしまいます。

したがって、この点はトレードオフとして理解しておき、それでも利回りを優先する場合には他の投資方法を検討するのがよいでしょう。

投資する不動産小口化商品の選び方

投資する不動産小口化商品は以下の点から選んでいきましょう。

• トータルで期待できる利益
• 運用期間の長さ
• 相続対策ができるかどうか

ここでは、それぞれについて解説します。

トータルで期待できる利益

投資で最も重要な点は、最終的にどれくらいの利益を獲得できるのかです。不動産小口化商品においても単純な利回りだけでなく、各種の手数料がどれくらいかかるのか把握して、そのうえでトータルで利益が大きいのかを検討すべきです。こちらについては次の計算式で算出される、実質利回りで確認するのがよいでしょう。

• 実質利回り=（年間収入－諸経費）÷（投資金額＋購入の諸経費）✕100

なお、商品の情報を確認していくと、上記の計算で利回りを提示しているケースとそうでないケースが混合していることがあります。そのため、よく表示を確認するか、わからない場合は業者に確認を取るのがよいでしょう。

運用期間の長さ

収益性を求めるのならば短期間での運用、相続を検討しているならば長期間での運用をおこなう商品を選びましょう。まず、匿名組合型の短期的な商品では運用益を確保しやすく、元本割れリスクや景気によるリスクを軽減できます。また、資金が償還されるまでの期間も数ヵ月から1年までと短いため、なんらかの理由で解約する可能性も低くできるでしょう。

次に、任意組合型などの長期間での運用をおこなう商品では、相続税の節税や相続の手続きをスムーズにできます。ただし、10年以上は出資する関係上、景気の影響を受けやすく、期間中に解約を迫られて利益が目減りする可能性があります。両者の長所、短所を理解したうえで適切な運用期間の不動産小口化商品に投資しましょう。

相続対策ができるかどうか

相続対策を主たる目的にしている場合には、最低投資額の低い任意組合型の商品を購入しましょう。まず、相続税対策ができるのは物件の所有権を有している場合なので、選択すべき商品は任意組合型になります。

また、財産は公正に相続することが求められます。そのため、一口あたり投資額が低いほど遺産分割が容易になるので、該当する不動産小口化商品を探しましょう。

不動産小口化商品のおすすめ業者3選

ここでは、不動産小口化商品のおすすめ業者として次の3社を紹介します。

• みんなで大家さん
• CREAL
• なにわファンド

利回りや最低投資額に注目しながら、みなさんの求める条件にあてはまっているのかを検討しましょう。

みんなで大家さん

※画像出典：みんなで大家さん公式サイト　

みんなで大家さんは、みんなで大家さん販売株式会社、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する不動産小口化商品業者です。一口100万円で想定利回りは6～7％です。運用期間は3～5年になっており、分配は年6回となっています。また、申し込み手数料は無料、商品を譲渡して換金することも認められています。

さらに、優先劣後方式により賃料の減少などが発生したとしても、一定割合までは出資者に影響がでないような仕組みを採用。数年程度の運用で高利回りの商品を求めている人に向いているサービスです。

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CREAL

※画像出典：CREAL公式サイト

CREALはクリアル株式会社が運営する不動産小口化商品業者です。一口1万円で想定利回り3～8％です。インターネットから会員登録、投資家登録が完了できることが特徴。2022年4月時点までで元本割れが0件、優先劣後方式やマスターリース方式により、出資者への損失が生まれにくいシステムを採用しています。

そのため、気軽に投資したい人、リスク管理がなされている商品を求めている人におすすめです。

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なにわファンド

※画像出典：なにわファンド公式サイト

なにわファンドは株式会社アンビシャスホームが運営する不動産小口化商品業者です。2022年9月16日現在では、一口10～100万円で予定利回り（税引前）6.0～6.5％です。なお、分配は年4回、運用期間はは12～36ヵ月。これまで30年以上の実績を有しており、キャピタルゲインとインカムゲインを狙う2種類の商品を取り扱っています。

匿名組合型の商品であるため、短期的な投資をしたい人などにおすすめです。

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不動産小口化商品への投資で気になる疑問

不動産小口化商品への投資では、次のような疑問を持つ人もいるでしょう。

• REITや不動産クラウドファンディングとの違いとは
• 不動産小口化商品はどのような人におすすめか

ここでは、上記についてわかりやすく回答します。

REITや不動産クラウドファンディングとの違いとは

不動産小口化商品、REIT、不動産クラウドファンディングの特徴は以下の表のとおりです。

それぞれを比較していくと、REITは投資信託であるため、他の2つと比べて直接的に不動産に投資していないです。また、株式のように流動性が高く、控除を受けることもできます。

次に、不動産クラウドファンディングは投資対象や契約など不動産小口化商品と似ています。ただし、流動性には差があり、不動産小口化商品が売却可能であるに対して、償還日までは解約などができません。そのため、性質としてはソーシャルレンディングに近いです。

不動産小口化商品はどのような人におすすめか

不動産小口化商品は、手軽に不動産投資をしたい人や相続対策をしたい人におすすめです。不動産小口化商品では、契約に応じて小額から低額投資できたり、不動産の所有者としての責任を軽減することもできます。そのため、気軽に不動産に投資する体験ができるでしょう。

また、資金的な理由から不動産投資ができない人でも、出資金額を抑えて所有者になることも可能です。こちらについては相続税を節税したり、財産分与をスムーズに進められます。自身の今後を見据えて相続対策をおこないたいのであれば、不動産小口化商品への投資を検討しましょう。

まとめ

不動産小口化商品は不動産特定共同事業法に基づき、1つの不動産を1口1万～1,000万円程度に小口化して販売する商品です。不動産投資の手間とリスクを軽減し、相続の対策ができるなどがメリットです。一方で元本が保証されておらず、商品数が限られるなどのデメリットがあります。

そのため、投資する際にはトータルで期待できる利益があるのか、運用期間の長さ、相続対策が可能なのかを確認して選んでいくとよいです。上記で紹介したおすすめ業者などを参考に不動産小口化商品へ投資してみましょう。そうすればきっと資産を成長させることができます。