シェアハウス経営は難しい？初期費用・運営方法・成功させるコツも解説

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不動産を運用して収益を上げる方法というと、マンション・アパートの運営や駐車場経営などを思い浮かべる方も多いでしょう。最近では、都市部の若者を中心に増加傾向にあるシェアハウスの経営を検討する方も増えています。

しかし、シェアハウス経営に興味を持ち、いざ始めるとなると「シェアハウスの経営や運営は難しい？」「初期費用はどれくらいかかる？」「他の賃貸方式と比べたメリットやデメリットは？」といった疑問を持つ方も多くいるはずです。

そこでこの記事では、シェアハウス経営にチャレンジしたい方のために、シェアハウス経営のメリットやデメリット、シェアハウス経営を始める流れ、初期費用、運営・経営にかかるコスト、経営を成功させるコツなどについて解説します。

シェアハウスの収益シュミレーションも出しますので、シェアハウス経営を検討する際の参考にしてください。

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シェアハウスとは？
シェアハウス経営のメリット
シェアハウス経営のデメリット
シェアハウス経営を始める流れ
シェアハウス経営でかかる初期費用・運営費用
シェアハウスの収益シュミレーション
シェアハウス経営を成功させるポイント
まとめ

シェアハウスとは？

シェアハウスという言葉をよく耳にしても、「ルームシェアとはなにが違うの？」と基本的な部分が曖昧な方もいるでしょう。まずは。シェアハウスの概要を解説します。

シェアハウスとは

一般的なアパートやマンションと大きく異なる点は、居住形態です。シェアハウス利用者はプライベートスペースである部屋を個人契約し、トイレやキッチンなどはシェアハウスに住むメンバーと共有で利用します。つまり1軒の家に、複数人が居住しているのがシェアハウスです。

都市部の若者を中心にシェアハウスは増加傾向にあり、物件によってさまざまな特徴があります。人気のあるシェアハウスには独自性を打ち出しているものも多く、入居者同士が交流できるラウンジ、シアタールーム、フィットネススタジオなどが充実している物件もみられます。

また趣味や目標などによって入居者が選別される、コンセプト特化型のシェアハウスを運営することも可能です。

ルームシェアと何が違う？

なかには「ルームシェアとなにが違うの？」と疑問を持つ方もいるでしょう。シェアハウスでは入居者の募集や物件の運営に事業者が介在するケースが多く、入居者は友人・知人とは限りません。

シェアハウスメンバー各自がそれぞれの部屋を賃貸契約をしているので、部屋に鍵をかけてプライベートゾーンを確保できます。トイレやキッチン、お風呂などは共有です。

シェアハウスに対してルームシェアは、1人が契約した部屋を複数人で使用します。多くの場合知人や友人とルームシェアをするので、事業者が介在することはほとんどありません。

シェアハウス経営のメリット

シェアハウスの運営には多くの利点があります。ここでは収益性や、空室リスク、物件の築年数などに関わるメリットについて解説します。

収益性が高い

アパートやマンションなどの賃貸経営よりも、シェアハウスの収益性は比較的高いです。まず賃料で考えてみましょう。

戸建ての住宅が1軒あるとします。1家族に月10万円で貸すよりも、シェアハウスとして1部屋3万円の賃料で4部屋以上を貸し出せれば、月の収益は12万円以上になるため、1家族に戸建て住宅を貸し出すよりも利益が出ます。ただし、入居希望者が少ない場合は、収益性も下がるので注意してください。

またシェアハウスの入居者はトイレやキッチン、浴室などを共用するため、アパートのようにすべての部屋に設置する必要がありません。同じ50坪を運用する場合、各部屋に設置するトイレやキッチンなどのスペースを、別の部屋にして入居者に貸し出せます。

賃料にもよりますが、アパート形式で4部屋貸し出すよりも、シェアハウスとして6部屋貸し出すほうが利益を出やすいでしょう。

空室リスクが低い

戸建て賃貸の場合、退去後すぐに入居者が見つからなければ空室期間は収益がゼロです。固定資産税や物件の管理費などを考えると、空室期間の経営は赤字です。

シェアハウスの場合、1部屋空きが出ても他の部屋に入居者がいるなら家賃収入はゼロになりません。また他の賃貸物件よりもシェアハウスの賃料は安いことが多いため、入居者も見つけやすい傾向があります。

空き部屋ができたとしても、ある程度の収入が得られるので、空室リスクは低いといえるでしょう。

差別化を図った経営がしやすい

賃貸経営の場合、他の賃貸物件との差別化はなかなか図りにくいものです。しかしシェアハウスはニッチなニーズを満たし「他ではなかなか手に入らない経験」を入居者に提供できます。

例えば筋トレ好きの入居者をコンセプトとして、ジムやヨガスタジオ、サウナなどを設置して入居者を集めることもできるでしょう。

また外国語や海外に興味がある入居者を集めて、語学シェアハウスを運営するのもよいです。英語を使ったアクティビティを開催したり、外国人と交流できたりするシェアハウスは実在します。

コンセプトによってシェアハウスは競合との差別化を図れるので、入居者を集めやすくなります。シェアハウスを運営するなら、事前リサーチをしっかりおこない、どのようなコンセプトなら人気が出るのか熟慮してからスタートしましょう。

物件の築年数にこだわらなくてもよい

築浅や新築物件を希望して、物件検索で築５年くらいで条件をしぼる方も多くいます。もしも築年数が経った古い物件の運用を検討しているなら「古い建物なので、入居者がなかなかみつからないのではないか」と不安になるでしょう。

それを考えると物件の築年数を気にせず運営できるシェアハウスは、比較的運営しやすいかもしれません。シェアハウス入居者は「賃料の安さ」や「得られる経験」に着目することが多く、物件が多少古くても気にしないからです。

まず賃料の安さですが、シェアハウスのキッチンやトイレなどは共有スペースであり部屋のみを借りるので賃料は安くなります。

また共有スペースで趣味や目標を同じくするシェアハウス仲間とコミュニケーションを図り、さまざまな経験を積めます。

シェアハウスの利点を強調すれば、築年数が経った物件でも入居希望者は見つかるでしょう。

シェアハウス経営のデメリット

シェアハウス経営はメリットばかりではありません。見通しが甘いと手痛い失敗をするかもしれないので、事前リサーチや注意点を知っておくのは重要です。ここではシェアハウス経営のデメリットについて解説します。

物件探しが難しい

シェアハウスを運営しようと思った場合、最初の物件選びで行き詰る方が多くいます。シェアハウスに適した物件は特殊で、個室が多く、リビングやトイレなどが共有を前提に整備されていなければなりません。

差別化を図るためにコンセプト特化型のシェアハウスにするなら、ジムや防音設備、研修室、図書室などコンセプトに合った設備の準備も必要です。シェアハウスの賃貸方式は昨今出てきたばかりなので、シェアハウスに適した理想的な建物を探すのは難しいでしょう。

都内でシェアハウスを経営するのが立地や利便性の面から考えるとよいですが、新築で建てようと思ったら初期投資が高額になります。コストを抑えたいならばシェアハウスに適した戸建てやアパートなどを中古で購入し、シェアハウス向きの建物にリフォームをするのがおすすめです。

管理の手間と費用がかかる

一般的な賃貸方式では、トイレやキッチンなどは入居者が基本的に清掃や管理をおこないます。しかしシェアハウスではトイレ、キッチン、お風呂などは共有スペースであるため、管理が必要です。管理が不十分なために退去者が出るようでは、運営に支障をきたします。

管理の手間を減らすために、管理会社への委託やハウスキーピングを利用してもよいでしょう。しかし専門業者に定期的に清掃や点検をしてもらえば、コストがかかり収益が減ります。

シェアハウスを運営する場合には建物を準備するだけではなく、実際に入居者が入った後の管理面まで考えておくようにしましょう。

需要のある地域の見極めが必要

シェアハウスに限らず、不動産を運用しようと思ったら需要があるかどうかの見極めが重要です。せっかく設備を整えても、入居者がいなければ利益は生まれません。

シェアハウスを経営するのなら、周辺の家賃が高額である都市部が向いています。都市部はターゲットとなる若者が多く、「家賃が安い」「備え付けの家具や家電がある程度そろっている」「人とコミュニケーションが図れる」という特徴を備えたシェアハウスが好まれる傾向があります。

大学や駅などが近い、利便性の良い立地ならば入居希望者も集めやすいでしょう。

逆に地方や田舎は、あまりシェアハウスに向いていません。そもそも周辺の家賃が安く、多くの単身者は一人で自由に過ごせるアパートやマンションを希望するからです。

入居者がいるかどうかはシェアハウスの成功にかかってくるため、立地が適しているかの見極めは慎重におこなってください。

入居者同士のトラブルが起きやすい

シェアハウスは共有部分が多いので、他の賃貸形式よりも入居者間の距離が近くなります。価値観が合う人たちが入居者メンバーならよいですが、もともと他人なので気が合うかは入居してみないとわかりません。またトラブルメーカーが入居した場合には、退去者が続出する可能性もあります。

トラブル解決に一役買うのも、管理者の務めです。独自の入居ルールを設けたり、問題のある入居者を退去させたりしてトラブルを解決しましょう。

シェアハウス経営を始める流れ

シェアハウスの経営を決めたら、あとは流れにそって準備を進めるだけです。ここではシェアハウス経営の流れについて解説します。

コンセプトを決める
物件探し
賃料設定と規約の設定
シェアハウス内を整える
入居者募集と契約

1：コンセプトを決める

他の賃貸物件と差別化を図るためにも、ターゲット層を決めて利用者を獲得しやすいシェアハウスにする必要があります。

コンセプトを明確にするためにも入居予定者の性別、年齢、趣味、志向などをイメージしましょう。それによりシェアハウスを準備するための、立地や設備が異なります。

またジムやシアター併設、楽器演奏可、高級路線などのコンセプト特化型のシェアハウスを目指すなら、物件を探す前の段階でコンセプトを決めます。すでに土地や建物を所有している場合は、その地域や物件に合わせてコンセプトを考えてもよいでしょう。

2：物件探し

コンセプトが決まったら、次は物件探しです。入居者を集めやすい立地、シェアハウスに適した広さや部屋数が整った物件を探しましょう。シェアハウス利用者は若者が多いので、都心部の利便性のよい立地が向いています。

シェアハウスの「家賃が安い」というメリットは、周囲の賃貸物件の家賃が高いほど明確になります。しかしシェアハウス向きの立地や条件を兼ね備えた物件を新築で建てる場合、初期投資がかかるので注意してください。

またすでに物件を所有していたり初期投資を押さえたい方は、中古の一戸建てやアパートなどをリフォームしてシェアハウスにするのがおすすめです。

3：賃料設定と規約の設定

シェアハウスで失敗しないために重要なのは、入居者募集前の事前準備です。特に収支のシミュレーションは重要です。甘い想定をしていた場合、初期投資さえ回収できずローンが滞って物件を手放すことになりかねません。

賃料やランニングコストなどを含めて現実的な収支シミュレーションをおこない、利益を出し続けられるか計算しましょう。また収支シミュレーションをする際には、空き部屋が一定の割合で発生することを考慮するのも重要です。

収支シミュレーションに関しては、土地をすでに所有している場合には土地活用の専門業者、建物を所有している場合にはシェアハウス運営サポート業者などに相談してもよいです。賃料が決まったら、賃貸契約の内容も決定します。

4：シェアハウス内を整える

物件や賃料などが決定したら、次はシェアハウスをコンセプトに合わせて整えます。

居住者同士が交流できるリビングスペースの内装を整えたり、規模に合わせたキッチンやお風呂、トイレを設置します。また各入居者のプライベート空間となる部屋には、鍵をつけましょう。

共有スペースに家具やテレビ、家電などを設置するのは当然ですが、個室をどの程度整備するかも重要です。部屋にエアコンやベッド、クローゼットなどが設置されていればすぐに入居できるので、入居者を獲得しやすくなります。

5:入居者募集と契約

シェアハウスの準備が整ったら、次は入居者を募集して契約を結びます。どれだけ魅力的なシェアハウスをつくっても、存在が認知されなければ人は集まりません。

多くの方にシェアハウスの存在を知ってもらうために、どのような入居者募集をおこなうか考える必要があります。募集方法には下記のようなものがあります。

シェアハウス専用のポータルサイト
シェアハウス管理会社のサイト
SNSや口コミ

インターネット検索で物件を探している方が多く、掲載する写真が非常に重要です。シェアハウスのコンセプトを明確に示すようなインパクトある写真を掲載しましょう。

また、入居希望者が現われたら面談や入居審査、入居後のルール説明をおこない、他の入居者とトラブルを起こさない人物か見極めます。双方が入居に合意したら、入居開始日を決めて賃貸契約を結びます。

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シェアハウス経営でかかる初期費用・運営費用

シェアハウス経営を軌道に乗せるためには、初期費用だけでなくランニングコストも考慮しなければなりません。ここでは初期費用や経営していくうえでかかる費用をみていきます。

初期費用

物件を準備するのに、初期費用が発生します。おもな初期費用は以下のとおりです。

初期費用の種類	費用目安
物件購入費用	物件による
諸費用	・中古：物件購入価格の7％程度・新築：物件購入価格の5％程度
家具・家電購入費用	100万円程度
リフォーム代	200～300万円程度

新築の場合は土地や建物などを一から準備しなければならないので、高額となります。しかしすでに土地・建物などを所有している場合には、リフォームやリノベーションで済むので物件を購入するよりもコストを抑えられるでしょう。

一般的な戸建てやアパートをそのままシェアハウスとして利用するのは難しいので、少なくとも共有スペースとしてのラウンジ、大型キッチン、トイレ、お風呂などはリノベーションをおすすめします。

リノベーションや設備にかかる費用は、部屋の広さや改築の規模にもよりますが200万～300万円ほど。個室にベッドやエアコンなどを設置して入居者を獲得しやすくするなら、さらに1室あたり50万～100万円ほどかかります。

金額はあくまで目安です。楽器演奏可能にするなら防音設備が必要になるほか、シェアハウスに準備するソファーやテーブル、レンジやオーブン、大型テレビ、Wifi設備、食器棚や食器など、どこまで充実させるかによって初期費用は大きく変わります。

経営していくうえでかかる費用

初期費用だけではなく、入居者が入りシェアハウスが軌道に乗ってからもランニングコストがかかります。かかる費用には、以下のものがあります。

経営していくうえでかかる費用	詳細
管理委託費	・運営を管理会社に任せるときの費用・費用目安は家賃の20％
共益費	・消耗品にかかる費用・住人から1万円～1万5,000円程度徴収することが多い
ローン返済	・住宅ローンを利用したときにかかる費用・ローンを組む期間などによって月々の返済金は異なる
固定資産税・都市計画税	・物件や土地を所有している人にかかる税金・固定資産税は「固定資産税評価額×1.4」・都市計画税は「固定資産税評価額×0.3」
その他	・保険料や退去時回復費、設備の修繕費用などがかかる

家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。家賃収入から、費用を差し引いて手元に残る額が利益になります。

収支シミュレーションの際には、面倒くさがらずに上記費用の額を算出して、利益がどのくらいになるのか調べておきましょう。

事前に計算しておかないと、実際に経営を始めてから思うように利益を出せず、ローン返済ができなくなります。

シェアハウスの収益シュミレーション

以下の条件で、シェアハウスの収益や利回りをシミュレーションしてみましょう。

物件購入価格：3,000万円
家賃5万円×8世帯
年間維持費：年間賃料×25％

利回りの計算は、以下の数式を用います。

利回り＝（年間家賃収入－年間維持費）÷物件購入価格×100

この計算式に上記の条件をあてはめてみましょう。

年間家賃収入＝5万円×8世帯×12ヶ月
年間維持費＝480万円×0.25
利回り＝（480万円－120万円）÷3,000万円×100＝12％

マンションやアパートの平均利回りは10％未満ですが、シェアハウスの平均利回りは10～15％と高めです。シェアハウスの経営で失敗しない方法は、次の章で詳しく解説します。

シェアハウス経営を成功させるポイント

シェアハウスの経営に100%の成功はありません。しかし失敗の確率やトラブルを減らすことは可能です。ここでは失敗しないためのポイントについて解説します。

ルール決めをきちんとおこなう

シェアハウスでは、異なる土地でさまざまな経験を積んできた他人がともに生活します。同じ趣味や価値観の人間を集めたとしても、複数の人がともに住めば多少のトラブルは発生します。

そのため細かくルール設定したり定期的に管理人と話す機会を設けたりして、トラブルを未然に防ぎましょう。またトラブルメーカーが入居した際に問題を解決しやすいように、ペナルティを決めておいてもよいでしょう。

リスクヘッジは必ず取っておく

入居時の賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。シェアハウスで入居者と結ぶ契約は、定期借家契約がおすすめです。契約の違いは以下の表で確認しましょう。

普通借家契約	定期借家契約
・契約更新可能・契約解除を簡単にできない・借主を退去させるために立ち退き料の支払いが必要	・契約更新不可・契約満了時の退去には立ち退き料を支払う必要がない

シェアハウスではトラブルメーカーを問題なく退去させられるように、短期の定期借家契約を結ぶことが多いです。

管理の方法は比較してから決める

シェアハウスの管理には、大きく分けて「管理委託」「サブリース」「自主管理」の3つの方法があります。それぞれ比較して、自分に合う管理方法を選びましょう。それぞれの管理方法の特徴は、以下の通りです。

	特徴	おすすめのタイプ
管理委託	オーナーとして管理業者に委託する	管理する手間や時間を節約したい人
サブリース	シェアハウス業者に貸し出して賃料を得る	安定した家賃収入を得たい人
自主管理	自分がオーナーになって管理・経営をする	ランニングコストを節約したい人