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田舎の土地など立地の悪い土地は活用が難しいので、売却して現金化しようと考える所有者も多いです。ほとんど価値のない底値の土地でも売却できるのでしょうか。
この記事では、底値の土地の売却を検討している人に適切な売却方法や高く売却するためのポイントを解説しています。土地の売却かかる費用や注意点、土地の売却に関するよくある質問にも回答しているので参考にしてください。この記事を読めば底値の土地を売却するヒントが見つかるでしょう。
- 底値の土地の正しい売り方がわかる
- 底値の土地を高く売るポイントがわかる
- 底値の土地を売るときの注意点がわかる
- 底値の土地の査定額は売れる値段ではない！？
底値の土地を売却する3つの方法
価値の低い土地を売却するのは難易度が高いです。ここでは、底値の土地を売却する方法を3つ解説します。
建物付きで売却する
土地の建物に問題なく住み続けることができる場合は建物付きの土地として売却することをおすすめします。建物付きで土地を売却するメリット・デメリットを見ていきましょう。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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土地を建物付きで売却すると解体費用がかかりません。土地に建物があると固定資産税も上がらないという利点もあります。ただし、土地を探している人にとって建物は不要なので、需要が限られたり解体費用を考慮して相場よりも安く売ったりするという配慮が必要です。土地のみの価格で売却した場合は、契約不適合責任を負わなくて済むので売却後の不安はなくなります。
更地にしてから売却する
建物の老朽化が進んでいる場合は解体後更地にしてから売却することをおすすめします。更地にしてから売却するメリット・デメリットを見ていきましょう。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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土地が更地の状態であれば、すぐに新しい家を建てることができるので売却が買主が見つかりやすいです。地中埋没物や地盤調査もしやすいので買主に安心してもらえます。しかし、建物の解体費用は売り主が全額負担しなければなりません。建物がなくなると固定資産座税が上がってしまうので、更地にするならできるだけ早期の売却を目指しましょう。
不動産会社に買取を依頼する
価値のない建物付きの土地が売れ残ってしまった場合は買取業者に売却するという手段があります。不動産買取のメリット・デメリットを見ていきましょう。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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不動産買取は即時買取が可能なので、建物付きの土地をすぐに現金化できます。不動産会社による仲介はないので仲介手数料の負担もありません。また、土地や建物に不具合があっても契約不適合責任を負わなくて済みます。
買取業者は転売するために買い取った建物をリフォームするので、相場よりも2割程度安い金額での売却となります。築年数が古い家でも買取対応は可能ですが、土地や建物に大きな問題がある場合は買取不可になる可能性があるので注意してください。心配な場合は不動産買取業者に相談しましょう。
底値の土地を高く売るためのポイント
底値の土地でもやり方次第で高く売れる可能性があります。ここでは、土地を高く売却するためのポイントを5つ解説します。
土地の相場を調べる
不動産会社の査定額が適切なのかを判断するために、土地の査定を不動産会社に依頼する前に土地の相場を自分で調べることが大切です。相場を把握しないまま売却活動をスタートさせてしまうと、安い値段で買い叩かれてしまう可能性があります。自分で土地の相場を調べる方法は、次のとおりです。
- 土地総合情報システムで公示価格を調べる
- 土地総合情報システムで実勢価格を調べる
- 路線価図・評価倍率表で相続税路線価を調べる
- 固定資産税の納税通知書で評価額を調べる
土地総合情報システムは国土交通省が運営しているサイトで、不動産の取引価格や都道府県地価調査の価格を検索できます。公示地価は毎年3月下旬頃、実勢価格は四半期ごとに更新されるので土地の相場を知りたい人はぜひチェックしてみてください。土地の相場はずっと一定ではありません。人口の増減や周辺環境の変化によって変動することを覚えておきましょう。
買取保証を活用する
買取保証とは不動産会社に仲介を依頼して一定期間買主が見つからなかった場合に、業者から土地を買い取ってもらえるサービスのことです。売却期間は3ヵ月が多くなっています。すぐに買い取ってもらえる即時買取とは異なり、仲介で買主が見つかれば土地を高く売ることができる可能性があります。
すぐに現金が必要な人は即時買取、土地を少しでも高く売却したい人は買取保証を選択するのがおすすめです。買取保証を選んだ場合専属媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶことになるため、他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。買取保証は売却の期限が設定できるので、スケジュールを立てやすくなるというメリットもあります。
土地が売れやすい時期に売り出す
土地の売買取引が活発になるのは新生活が始まる前の1月〜3月です。この時期を狙って土地を売り出すことができれば、土地を探している人が多いので売却がスムーズに進みます。新生活が始まったあとの5月〜7月ごろは需要が落ちこみますが、9月〜11月ごろに需要が回復するので秋ごろも狙い目です。
土地の販売を開始するまでには手間と時間がかかります。一般的な土地の売却期間は平均3〜6ヵ月なので、売り出したい時期の半年前には準備をスタートさせるようにしましょう。
手入れをしっかりする
雑草が生い茂っている土地やごみが散乱している土地は見た目の印象が悪く売れにくいので、売却期間中は定期的に土地の手入れをする必要があります。契約書に記載がなければ不動産会社に土地の景観を保つ義務はありません。管理義務は売主にあるので、土地が売れるまでの間は土地の様子を見て、草刈りやゴミ拾いをおこないましょう。
土地が遠隔地にある場合は様子を見に行くことが難しいです。土地を放置すると害虫が発生したり、不法投棄をされたりする可能性があるので、専門業者に依頼して土地を管理しましょう。
複数の業者に見積もりを依頼する
土地の査定を不動産会社に依頼するときは、1社だけでなくなるべく多くの業者から見積もりをとってください。査定額の算出方法は業者によって異なります。土地の売却が得意な業者は高く買い取ってくれる可能性が高いです。1社ずつ依頼するのは手間がかかるので、一括査定サイトなどを利用して探してみましょう。
底値の土地売却にかかる費用
土地売却の際には費用を負担しなければなりません。ここでは、土地売却にはどのような費用がかかるのかについて解説します。
仲介手数料
仲介手数料は土地の売却が成功したときに仲介を依頼した不動産会社に報酬として支払うお金のことです。法律によって上限が決められているため、上限内であれば不動産会社が自由に金額を設定できます。仲介手数料の上限については、下記の表を確認してください。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5%+消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4%+消費税 |
| 400万円を超える部分 | 3%+消費税 |
なかには仲介手数料を半額にしたり無料にしたりしている不動産会社も存在しますが、安くできるのは人件費や広告費などのコストを削減しているからです。底値の土地はしっかり広告費をかけてもらわないと売れないので、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは避けましょう。
売却手続きにかかる税金
土地を売却するときは必要に応じて税金を支払う必要があります。土地売却の手続きで発生する可能性のある税金は、次のとおりです。
- 印紙税
- 登録免許税
印紙税は売買契約書を作成するときに課せられます。契約金額ごとに税額が定められているので、売買代金に応じた金額の収入印紙を購入し、契約書に貼って納めましょう。また、軽減税率が適用される間は、印紙税額が半額になります。印紙税は売主と買主の契約書にそれぞれ貼る必要があるので、売主と買主で負担するのが一般的です。
登録免許税は売却する土地に抵当権が設定されている場合に支払う必要があります。ローンを組んだ土地には抵当権が設定されるため、売却に抵当権抹消登記が必要になるからです。登録免許税は不動産1つにつき1,000円かかります。登記を司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬も必要です。
売却後にかかる税金
土地の売却によって利益がプラスになった場合は譲渡所得税が課税されます。譲渡所得がマイナスの場合は課税されることがありません。譲渡所得税は譲渡所得から取得費用と譲渡費用が引かれた課税譲渡所得に税率をかけて算出します。税率は土地の所有期間によって異なるので、下記の表を確認してください。
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下 | 39% |
| 5年超 | 20% |
税率は長期譲渡所得と短期譲渡所得では倍近く違います。所有期間5年超の長期譲渡所得で売却したほうが譲渡所得税が安くなることを覚えておきましょう。譲渡所得税が課せられる場合は、土地を売却した翌年の確定申告が必要です。譲渡所得税を支払うタイミングは翌年になるので、忘れずにお金を用意しておきましょう。
建物の解体費用
土地を更地にしてから売却する場合は建物の解体費用が必要となります。建物の構造ごとの解体費用の目安は、下記の表を確認してください。
| 構造 | 坪単価 |
|---|---|
| 木造 | 3〜5万円 |
| 鉄骨造 | 5〜7万円 |
| RC（鉄筋コンクリート）造 | 6〜8万円 |
建物の坪数が大きいほど解体費用は高くなります。立地が悪い場合は相場よりも費用が高くなるので注意してください。廃材の処理や整地にも費用が発生するので、具体的な金額が知りたい場合は解体業者に見積もりを依頼してみましょう。
底値の土地を売却するときの注意点
底値の土地の売却に関する知識がないまま手続きを進めてしまうと、損をしたりトラブルに巻き込まれたりする可能性があります。ここでは、土地売却の際の注意事項について解説します。
更地にすると固定資産税が上がる
先ほど更地にして売却するデメリットとして固定資産税が上がることを説明しましたが、売れない期間が長引いてしまうほど負担は重くなっていきます。住宅用地の特例が適用されなくなるため、更地にした場合の固定資産税は建物があった場合の3倍以上です。更地にするかどうかは、不動産会社の担当者とよく話し合ってから決めましょう。
再建築可能かを確認しておく
都市計画区域と準都市計画区域内で接道義務を満たしていない場合は、新しく家を建てることができないため売却するのが難しいです。自分の所有している物件が再建築不可ではないかを確認しておきましょう。
再建築不可物件の場合は建て替えができないため、通常の相場の7割くらいの売却価格になります。リフォームやリノベーションは可能なので、中古物件を自分好みに改装したい人には需要があるでしょう。ただし、再建築不可物件はローンが組めないため、買い手を見つけるのは困難であることを理解しておきましょう。
査定額は売却金額ではない
不動産会社が算出した査定額は、これから3ヶ月以内に売却できる予想金額です。売却金額を保証するものではありません。実際の売却金額と査定額には差があるケースがほとんどです。なかには契約をするために高い査定額を提示する不動産会社も存在するので、査定額の根拠を説明できない会社には仲介を依頼しないようにしましょう。
土地売却に関するQ＆A
最後に土地売却に関するよくある質問に答えていきます。疑問をなくしてから土地の売却を進めましょう。
準備が必要な書類は？
土地を売却するときにはさまざま書類を用意する必要があります。書類によって取得方法や取得費用が異なるため、事前に準備しておくと安心です。土地売却に必要な書類は、次のとおりです。
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 住民票
- 登記済権利書または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- 固定資産評価証明書
- 確定測量図
- 筆界確認書
- 越境の覚書
土地に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記に必要な書類も用意しなければなりません。印鑑証明書は発行されてから3ヶ月以内のものであれば使用できます。土地の売却に必要な書類を揃えて手続きをスムーズに進めましょう。
ローンが残っている場合は？
土地にローンが残っている場合は、土地の売却代金でローン残債を完済できれば問題なく売却が可能です。ローンの完済が必須条件となるため、売却代金でローンを完済できなければ自己資金を追加する必要があります。抵当権が設定されている土地は売却できないので、住宅ローンを完済したら忘れずに抵当権抹消登記をしてください。
借地の場合は？
第三者に貸している土地を売却したい場合は、貸出中の状態で売るか立ち退きを依頼してから売却することになります。基本的に使用者と所有者の異なる土地は利権が複雑なため売却の難易度が高いです。購入希望者が現れたとしても、値下げ交渉により相場以下の価格で売却することになります。
期間満了でなければ立ち退きを依頼する手間がかかるので、借地人にそのまま土地を売却するのがおすすめです。貸している土地は、借地人に売却するのが一番高く売れる可能性があります。借地人も地代を支払う必要がなくなるので、双方にメリットがある方法といえるでしょう。
まとめ
相場が底値まで落ちてしまった土地でも、土地の状態に適した売却方法を選べば高く売却できる可能性があります。今回は建物がある状態と更地にした状態、不動産会社に買取を依頼する場合の売却方法を解説しました。売却方法ごとにメリット・デメリットがあるので事前に把握しておきましょう。
どのような土地を売却する場合でも、書類を準備する手間やお金が必要になります。事前に必要書類や費用のことを把握しておけば売却の手続きをスムーズに進めることが可能です。土地の売却ではトラブルが発生しやすいので、注意点を守って売主と買主の双方が安心できる売買取引を目指しましょう。
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