ゴミ屋敷でも売却することは可能？高く売る方法や注意点を解説

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空き家を相続してゴミ屋敷になってしまった物件は売れるのでしょうか。また、「売却はどこに頼めばよいのか」「現状のままでよいのか」など売却に関して困っている人もいるでしょう。

ゴミ屋敷でもできるだけ高く売れるとうれしいものです。この記事ではゴミ屋敷を高く売る方法や、売却時の注意点を詳しく解説します。

[AFF_不動産売却_三井のリハウス]

ゴミ屋敷を売却する方法
ゴミ屋敷を高く売却するためのポイント
ゴミ屋敷の売却に必要な費用
ゴミ屋敷を売却するときの注意点
ゴミ屋敷の売却に関するQ＆A
まとめ

ゴミ屋敷を売却する方法

売却する4つの方法を詳しく解説します。

ゴミを片付けてから売却する

ゴミを片付けて部屋を掃除すると通常の中古物件として売却ができます。片付けることで資産価値が回復するためです。

しかしゴミの片付けを完了するまでには時間がかかり、業者に依頼すると処分費用が高くなることもあるでしょう。また、家屋についたにおいを取り除くには、消臭をしっかりおこなってくれる業者を探す必要があります。

ゴミを片付けた後にリフォームをして売却することもできますが、処分や消臭作業に加えてリフォーム代が加わり、かなりの高額になるので、リフォームせずに売却するほうがよいこともあります。どのように売り出すかは不動産会社と相談しましょう。

ゴミを残したまま売却する

ゴミが残った状態で売却するのは、通常の不動産会社の仲介では難しいのが現状です。そこでゴミ屋敷をそのまま買い取ってくれる不動産会社や専門業者を頼りましょう。

買取業者は、リフォームや解体をしてきれいな状態に戻して売却します。「自分ではゴミの処分が難しい」「ゴミを処分する費用がない」といった場合は、ゴミを残したまま買取してもらいましょう。

解体して更地として売却する

資産価値がなくなってしまった建物を解体、更地の状態にして土地を売却することもできます。ゴミの処分は一般廃棄物処理業者に、解体は解体業者に依頼しましょう。

物件の資産価値がほとんどない場合や、建物が古くてリフォームが難しい場合などは更地にして売り出すことで、新築で建てたい人が購入する可能性が高くなります。ただし。解体費用がかかり、かかった費用以下の金額での売却は赤字になるので注意しましょう。

また更地になることで住宅用地の特例の対象外になり、税金が高くなることも忘れないようにしましょう。

ゴミを処分してからリフォームして売却する

ゴミを片付けて建物自体が傷みや損傷が少なければ、リフォームをしてから売却できます。傷んでしまった床材や壁材などのリフォームを施すことで機能を回復して価値を持たせることができるでしょう。

さらにハウスクリーニングを実施して審美性を保つことができれば、買い手が見つかる可能性が上がります。

ただしリフォームにかかった金額を回収できるかどうかは、リフォームの規模と程度によって異なるため、採算がとれるか慎重に考慮しましょう。

ゴミ屋敷を高く売却するためのポイント

高く売るためにできることはあるでしょうか。高く売却するポイントを解説します。

複数の業者に査定を依頼する

複数の業者に買い取りのための査定を依頼し、一番高い査定金額を提示してくれる業者に売却します。

複数の業者に見積もりを依頼することで相場がわかり、低すぎる金額で売らなければならない事態を避けられます。一括査定のできるサイトなどを使うとネット上で見積もりを出してくれるので便利です。

傷んだ箇所の修繕をおこなう

物件の腐食や汚れがひどい場合は、フローリングの張替えや壁の張替えをして修繕してから売りましょう。建物だけでなく設備を新しくすることで資産価値が上がり、高く売却できる可能性があります。ゴミの処分だけではなく、建物の状態も気にかけておきましょう。

売却を買い取り業者に依頼する

不動産会社に仲介してもらい買い手を探すよりも、買取業者に直接買い取ってもらったほうが余分な費用がかからずに売却できます。ゴミが残っている状態のまま買い取ってくれる買取専門業者もあり、こういった業者を利用することでゴミの処分に悩まずにすみます。

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ゴミ屋敷の売却に必要な費用

ゴミ屋敷を実際に売却するときにはどのような費用が必要でしょうか。主な費用は以下のとおりです。

ゴミの撤去費用
リフォーム費用
解体費用
その他の費用

それぞれについて詳しく見ていきます。

ゴミの撤去費用

ゴミの撤去を業者に依頼するとゴミを撤去する費用として、戸建て住宅なら100万円程度、ファミリータイプのマンション1室なら30万円程度と、ゴミの量によって変動します。

広さやゴミの量、かかる時間によって価格が変わるため、見積もりを出してもらいましょう。以下の間取り別のゴミ処分費用の目安を参考にしてください。

間取り	処分費用の目安
1R、1K	3～8万円
1DK	5～12万円
1LDK	7～20万円
2DK	9～25万円
2LDK	12～30万円
3DK	15～40万円
3LDK	17～50万円
4LDK以上	22万円～要見積もり

また、自分でゴミの片付けをおこなっても粗大ごみの処分費用などがかかります。

リフォーム費用

ゴミを撤去した後売却前にリフォームする場合にはその費用も用意しておきましょう。どの程度のリフォームが必要かは売却を仲介してくれる不動産会社と相談して進めると無駄がありません。

リフォームの箇所によってかかる金額は変わりますが、金額の目安は次のとおりです。参考にしてください。

リフォーム箇所	費用
キッチン本体交換	80～150万円
トイレ交換	15～40万円
ユニットバス交換	80～150万円
洗面台交換	20～40万円
給湯器交換	20～30万円
壁紙の張替え	50万円
フローリング張替え	100万円

解体費用

建物が古くなっていたり損傷が激しい場合に更地にするには解体費用がかかります。解体費用は坪単位で決まりますが相場は1坪3～5万円くらいです。構造によっても違いますが、木造であれば3～4万円、鉄骨造なら5万円～7万円、鉄筋コンクリートなら5万円～8万円程度が相場です。

その他の費用

ゴミの撤去や解体費用などの他に売却に至った時に必要な費用もあります。物件の売却には以下の費用がかかります。

登記費用：1万円～5万円
印紙税：1,000円～1万円
仲介手数料：売却価格×税率
譲渡所得税：譲渡所得額×税率
測量費：50～80万円程度

建物のゴミの処分に意識を取られがちですが、他の費用も忘れずに計算してゴミ屋敷の売却がマイナスにならないか検討してください。

ゴミ屋敷を売却するときの注意点

売却するときの注意点にはどのようなものがあるでしょうか。

戸建ての場合は解体する必要なし

建物の解体には高額な費用がかかります。不動産会社が買い取るときには、解体して更地にするかは買い取り後に業者が判断するので売る前に自分で解体する必要はありません。

不動産会社は買い取り後、解体せずにゴミの処分をしてリノベーション後に売りに出す場合もあります。自分で判断して解体せずに、買い取りをしてくれる不動産会社に現状を見てもらったうえで相談してみましょう。

相続放棄しても責任管理はある

遺産相続をする際にゴミ屋敷の相続を放棄することは可能です。しかし、物件の管理責任は放棄できないので注意が必要です。ゴミ屋敷が原因で近隣にトラブルが発生した場合、相続を放棄しても管理責任は継続してあるので、損害賠償を求められます。

責任管理もすべて手放すためには遺産相続でゴミ屋敷を一度相続して、売却する必要があります。売却すると責任は買い取った業者に移行するので、トラブルが発生しても損害賠償を求められることはありません。

安すぎる価格で売らない

買い取り業者としてはゴミの処分や清掃、リフォームのために費用がかかるので、できるだけ安く買い取りたいと思っていますが、業者の言い値に合わせる必要はありません。安く買いたたかれないよう複数の業者に見積もりを出してもらい、妥当な金額で買い取ってもらいましょう。

ゴミ屋敷でも固定資産税の負担が必要

ゴミ屋敷の状態で放置していても固定資産税はかかります。長期間売却できないとずっと負担しなければなりません。

さらに状態が悪化して、特定空家の指定を受けると、固定資産税の軽減措置を受けられなくなり、負担が増えてしまいます。できるだけ早く対処して余分な費用負担が継続しないようにしましょう。

ゴミ屋敷の売却に関するQ＆A

ゴミ屋敷の売却に関するよくあるQ＆Aを紹介します。

ゴミ屋敷を売却するときの流れは？

ゴミ屋敷を売却する流れは以下のとおりです。

不動産会社や買い取り業者に相談する
ゴミの処理をする
リフォームや解体で通常物件に近づける
不動産会社と媒体契約を結び仲介してもらい売りに出す
購入希望者と交渉する
売買契約の締結
引き渡し

ポイントはゴミの処理や解体などをする前に、現状を不動産会社や買い取り業者に見てもらって相談することです。ゴミの処理やリフォームが必要かどうかなど素人が見極めるのは難しいですが、プロであればどう有効活用できるか提案をしてくれます。1社だけではなく複数の業者に見積もりを提出してもらって相場を確認しつつ進めていきましょう。

売却するときには不動産会社に仲介してもらい、売りに出します。複数の業者に査定を依頼して、そのなかから1社を選ぶようにします。

その後、購入希望者が見つかれば内見などに対応しましょう。すべての瑕疵を伝える義務があるため、現状を見てもらい価格の交渉をします。売買契約が成立すれば速やかに登記申請をおこない引き渡しましょう。　　