※本ページはアフィリエイト広告プログラムによる収益が発生しています
はじめて家を買い替えるけれど、手続きが複雑そうでなにから手をつければよいのか分からない、かかる費用がが不安、と混乱することもあるかもしれません。家の買い替えは人生の中でも有数の大きなイベントになるため、後悔するような結果は避けたいものです。
家の買い替えで失敗しないためには、基本的な知識や買い替えの流れ、注意点を把握してから行動することが大切です。
この記事では、はじめて家の買い替えをする人向けに、基本の流れから諸費用や税金について紹介していきます。必要な情報を理解し、家の買い替えで失敗しないようにしましょう。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]家を買い替える2つのパターンとは
家を買い替える前に、まず今住んでいる家をどうするかを考えましょう。短期間だとしても家を2軒同時に持つのは負担がかかるため、なるべく早めにその状態を脱却したいものです。旧居を売ってから新居を買うか、新居を買ってから旧居を売るか、によって家の買い方自体も変わってきます。
旧居を先に売る買い替えを「売り先行」、新居を先に買う買い替えを「買い先行」と言います。それぞれの特性を把握し、自分に合った買い方を選びましょう。
売り先行で買い替える流れ
旧居を先に売る売り先行では、以下の流れで買い替えを進めていきます。
- 旧居の売却
- 仮住まいへの引っ越し
- 新居の購入
- 新居の引き渡し
旧居を先に売却することでその売却代金が確定するため、それを元手として「どこまで新居にお金を使えるのか？」という資金計画を立てやすくなります。
先に新居を購入してしまうと売却の期日が発生してしまうため、その日までに売り切らなければと焦って安値で売却に踏み切ってしまうことも珍しくありませんが、先に家を売っておけばこのような事態は防げます。
買い先行で買い替える流れ
買い先行ではまず新居を買います。全体の流れは以下の通りです。
- 新居の購入
- 新居の引き渡し
- 旧居の売却
最初におこなうことが新居の購入のため、多くの時間を新居選びに使用できます。
また仮住まいへの引っ越しや家賃なども発生しないため、よりスピーディーに引越しが済むことがメリットと言えるでしょう。こちらの方法であれば欲しい物件を買い逃すこともないため、欲しい物件があるときにもおすすめです。
売り先行と買い先行のどちらがよいか
売り先行と買い先行のメリットとデメリットは表裏一体です。人によってどちらが適しているかは異なるため、まずは2つの買い方の性質を見比べてみましょう。
| メリット | デメリット | |
| 売り先行 |
|
|
| 買い先行 |
|
|
売り先行はお金と時間に余裕をもって動くことができます。しかし、仮住まいの家賃や引っ越し回数が増えることがデメリットです。新居が決まらないと仮住まいに長く住み続けることになってしまい、家賃の負担もますます重くなってしまいます。
また、旧居の購入希望者に対する内覧時に買い先行ほど綺麗な状態にはできないことも、家の売却額を考える上での不安材料になり得ます。
買い先行は新居選びにこだわりを持たせやすく、内覧もより綺麗に見せることができます。一方で新居の購入資金に旧居の売却額をあてることはできず元手はより多額が必要になり、また旧居の売却が決まっていないため資金計画の見通しが若干不透明です。
新居に目星がついておりスムーズに引っ越しができる方は売り先行を、お金に余裕のある方は買い先行に適しています。いずれの買いかたでも家の購入は大きな買い物のため、資金繰りに負担がうまれないように購入計画を立てましょう。
家の買い替えにかかる費用・税金
家の買い替えに必要な費用は新居の代金だけではありません。購入時だけでなく売却時にも様々な手続きに費用がかかるほか、売却益には税金が発生するため確定申告が必要なケースもあります。
この項目では、家の買い替えに関係する費用や税金について解説していきます。トラブルを未然に防ぐためにも、事前に費用と税金を把握して資金計画を組み立てましょう。
新居の購入にかかる費用
家の買い替えの費用でもっとも大きなウェイトを占めるのは、もちろん新居の購入費用です。分譲住宅や注文住宅、分譲マンションなどの種類や中古か新築かによって値段は異なります。それぞれの相場は以下のようになっています。
| 新居の種類 | 購入費用の相場 |
| 分譲・戸建て住宅 | 約4,000万円 |
| 中古・戸建て住宅 | 約2,800万円 |
| 注文住宅（新築） | 約4,000万円 |
| 分譲マンション | 約4,500万円 |
| 中古マンション | 約2,800万円 |
物件の購入費に加えて必要な税金や手数料も忘れてはいけません。
例えば仲介手数料です。中古物件の購入者は新居の購入時に不動産会社の仲介を受けているため、その業務に対する報酬も必要になります。仲介手数料を含め、どのような費用がかかるかをまとめると次の表の通りです。
自分が支払う必要のある費用について、しっかり把握しておきましょう。
| 費用の種類 | 金額の相場 |
| 仲介手数料（中古物件購入時） | 「（購入額×3％） ＋ 6万円」 ＋ 消費税 ※400万円以上の物件の場合 |
| 印紙税 | 1,000円〜60,000円 ※物件の購入費用により変化 |
| 住宅ローン手数料 | 約30,000円〜50,000円 または融資額の約1〜2％ |
| 保険料 | 火災保険や地震保険などの費用 |
| 税金 （固定資産税、不動産取得税、登録免許税） | それぞれの税金にかかる費用 |
諸費用は購入した新居の金額によって変動されることが多く、一概に数字を導き出すことができません。一般的に手続きや税金の諸費用は物件の購入額の5〜8％とされているため、購入費用と足した際にいくらになるのかを想定し、資金計画を立てましょう。
家の売却にかかる費用
家を買う時だけではなく、売却時にも費用は発生します。売却額そのままを手元で使用できるわけではないことに注意しましょう。費用については次の通りです。
| 費用の種類 | 金額の相場 |
| 仲介手数料 | 「（売却額×3％） ＋ 6万円」 ＋ 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜60,000円 ※物件の売却額により変化 |
| 抵当権抹消費用 | 約5,000円〜20,000円 ※ローン未完済の場合のみ発生 |
| ローン完済手数料 | 約5,000円ら50,000円 ※ローン未完済の場合のみ発生 |
売却時にかかる費用は売却額の4％が相場とされています。ローンが残っているか否かで必要な費用が増減するため、現在のローンの返済状況を考慮した上で、売却額がどれほど残るのかに検討をつけましょう。
家の売却利益にかかる税金
売却時に得られた利益（売却利益）には譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の金額は譲渡所得に指定の税率をかけることで得られるため、まずは譲渡所得を求めましょう。譲渡所得は以下の式で求めることができます。
式の中で「譲渡価格」としている項目は、これまで売却益と呼んでいたものです。土地建物の売却によって得られる利益分の金額から、取得費用（物件の取得に使った費用）と譲渡費用（売却時の手続きで使った費用）を足したものを引いた額が譲渡所得となります。
この譲渡所得に税率をかけることで譲渡所得税が求められます。
税率は売却した物件の保有期間によって異なります。売却した年の1月1日を基準に、5年以下であれば短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得として扱われます。
- 短期譲渡所得の税率：39.63%
- 長期譲渡所得の税率：20.315%
長期譲渡所得が適用される場合の方が税率上で優遇されます。少しでも税金を節約したい場合には、旧居の保有年数が5年以上になってから家の買い替えをおこなうことをおすすめします。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]家の買い替えで後悔しない7つのコツ
不動産購入には、さまざまな知識が求められたり、細かな注意点が存在していたりしますが、具体的にはどのような点に気をつければよいのでしょうか。大きな金額の動く家の買い替えだからこそ、後悔のないようにしたいものです。
この項目では、家の買い替えで後悔しないコツを7つピックアップして紹介します。家の買い替えを行う前に把握しておきましょう。
家を買い替える目的を定める
どうして家を買い替えたいと思ったのか？まずはこの点を明確に定めてから家を買い替えるようにしましょう。買い替えにどのような希望があるのか、あるいはどのような問題を解決したいのか によって新居の立地や間取りも変わってきます。
仮に旧居の日当たりが悪いため引っ越しをしたい、ということであれば新居候補地の現地調査はおこなった方がよいでしょう。近隣に陽光を遮るような大きな建物ができる予定がないか、時間帯ごとの日当たりはどうかなどを把握し、候補地からベストな選択肢を選ぶことで目的は達成されます。家族が増える場合には、学校や駅との距離も考慮する必要があります。
逆に目的が特になく漠然とした引っ越しでは自分のニーズも定めにくいため、本来であれば必要のない転居となってしまうかもしれません。家の買い替えをおこなう際には、将来を考えて目的を定めるようにしましょう。
家を売り出す価格は相場を参考
適当な金額で家を売りに出すと、売れ残ってしまったり、本来の売却益を得られなかったりなどで損をしてしまう場合があります。
不動産に固定の価格はないため、値段は相場を考慮して定めることになります。相場より高すぎる物件には買い手がつきにくく、相場より安すぎる物件では素早く買われはするものの収入を減らすことになってしまいます。相場を把握して適切な値段を与え、値下げは段階的におこなうようにしましょう。
不動産の相場は一括査定を使うことで簡単に調べることができます。複数の不動産会社から査定を受けることで相場の平均値を求められるほか、信頼できる不動産会社を見つけ出すことにも繋がります。不動産取引には信頼できる不動産会社が欠かせないため、一括査定はおすすめの選択肢です。
住宅ローンは返済までに余裕を持つ
住宅ローンには年齢制限があることをご存知でしょうか。はじめて住宅ローンを組んだ時からは年月も過ぎ、現役期間の残りも減っていることでしょう。残りの人生においてあとどれほどの収入を得るかが考慮され、年齢を重ねることで住宅ローンが組みにくくなる側面が存在しているのです。
住宅ローンは、返済満了時の年齢の上限を約80歳に定めている金融機関がほとんどです。そのため、年齢が上がるにつれて長期のローンが組めない可能性があるため注意しておきましょう。また、退職後も返済が続くローンも審査が通りにくくなる可能性があるため、返済までに余裕を持つことが大切です。
売却を依頼する不動産会社は厳選
家の売却が成功するかどうかは不動産会社の手腕にかかっている面が大きいため、売却を依頼する業者は厳選しましょう。業者選びの基準として以下の4つを考慮することをおすすめします。
- 免許番号と行政処分歴
- 売却業専門の会社
- 付帯サービスの充実度
- 担当者の人柄
免許の有無はもちろん、売却が得意分野である業者や売却活動などでのサポートが充実している業者であるほど、売却が成功する可能性は高まります。加えて担当者の人柄や相性も重要です。こちらのニーズをしっかりと聞いて動いてくれる担当者であることが望ましいため、相談時などに見極めるようにしましょう。
税金が安くなるタイミングを狙う
短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いで譲渡所得税の価格が異なるため、税金が安くなるタイミングを狙って買い替えをおこなうことで節税に繋げることができます。
売却した年の1月1日を基準として5年以上であれば長期譲渡所得として扱われ、税率に優遇を受けることができるため、短期と長期の切り替えが近い場合には、待ってから家の買い替えをすることをおすすめします。
ただし、長期譲渡所得に切り替わるまでに数年かかる場合は、家の価値が築年数で下がっていくため注意が必要です。
売却予定の家の保険は自分で解約
売却する旧居にかけている火災保険や地震保険は自動で解約されないため自分で解約しましょう。買主に引き渡しても保険が継続されていれば、自分の住んでいない家に保険をかけていることになってしまいます。買主と売主の間で交わされる契約に保険は一切関係ないため、自分で解約することが欠かせません。
先払いしている保険料については返金してもらえるため、出費の無駄を抑えるためにも保険解約を忘れないようにしましょう。
確定申告で節税
家の売却で利益が産まれると譲渡所得がかかり、それを確定申告で税務署に届け出る義務が発生します。確定申告をおこなわないと罰則が発生しますが、確定申告での正確な手続きは節税にも繋がるため、ぜひおこなうようにしましょう。
家の住み替えで使える特例や控除には以下のようなものがあります。
| 制度の種類 | 内容 |
| 3,000万円特別控除 | 居住用財産に適用される物件は、譲渡所得から3,000万円を控除できる |
| 長期譲渡所得の税率を適用 | 譲渡所得税の税率を20.315%まで下げる |
| 軽減税率の特例（6,000万円以下の部分） | 所得税が10％、住民税が4％ |
| 軽減税率の特例（6,000万円以上の部分） | 所得税が15％、住民税が5％ |
また、新築した物件、取得した物件によっては、住宅が一定の基準を満たしている場合に住宅ローンの年末段階での残高の1％が、所得税から10年間控除される住宅ローン減税の制度を利用できます。
家の買い替えでよくある疑問
はじめての住宅の買い替えでは分からないことも多いものです。この項目では、家の買い替えで生じる疑問のうち、代表的なものをピックアップして回答していきます。
家の買い替えでは起こり得る悩みを把握しておき、自分が直面した時にも対応できるように備えておきましょう。
住宅ローンの残債があっても買い替えは可能か
売却するためには完済が必要ですが、旧居の売却益で返済を完了できるなら問題はありません。それでも足りず完済がおこなえない場合には、自己資産での負担や住み替えローンの利用などで対処できますが、資金計画に無理がある場合には買い替えのタイミングを先送りにすることも視野に入れておきましょう。
買い替えは戸建てとマンションのどちらがよいか
買い替えで得られた建物は老後まで住むことになるため、そのメリットとデメリットを把握した上でどちらを選ぶかが重要です。
| メリット | デメリット | |
| 戸建て | リフォームができる 近隣住民の物音が気にならない | 維持管理が自己責任 家族が減ると管理が難しい |
| マンション | 充実のセキュリティ 段差が少ない | 戸建てより狭い 管理費や修繕積立金の支払いがある |
現在家族と暮らしていて、子供の巣立ちやバリアフリー化の必要などに合わせてリフォームをしていきたい方は戸建てがおすすめです。一方、一人や少人数での生活になりやすい老後でも安心のセキュリティを受けたい人にはマンションがおすすめです。
仲介手数料は減額できないか
不動産会社への交渉または、仲介手数料の割引をしている不動産会社の利用をおこなうことで減額が可能です。仲介手数料の金額は上限は決まっていても、下限金額は不動産会社の自由です。物件や業者ごとに事情が変わるため、適宜相談をおこなうとよいでしょう。
売却と購入は別々の不動産会社でもよいか
一緒にしなければならない決まりは存在しないため、可能です。
しかし売却と購入を同一の会社でおこなうことには、スケジュール管理が容易になるメリットが存在しているため、特に理由がなければ同じ不動産会社で買い替えを進めてよいでしょう。買い替えは引っ越しや手続きなどでスケジュールが圧迫されるため、同一の会社で売却と購入をおこなうのがおすすめです。
売却前にリフォームしたほうがよいか
リフォームの費用を回収できない可能性が高いことに注意しましょう。リフォームをおこなうことで価値があがり、買い手にとってより魅力的になることは確かですが、売主としてはあまり利益の見込めるものではないでしょう。
また、リフォームは買い手の趣味に合わない可能性がありますが、簡単な修繕は買い手にいい印象を与えるため、おこなっておくのがおすすめです。
確定申告を忘れるとどうなるか
各種の控除や特例が適用されないため、節約に繋がりません。それだけでなく、譲渡所得がある状態で確定申告を怠っていると、無申告加算税や延滞税といった罰金を科せられる場合があります。書類の作成には手間がかかりますが罰金の支払いは回避するのが賢明なうえ、税の負担を減らすことができます。
確定申告は不動産を売却して利益が出た翌年の2〜3月の期間におこなうため、忘れないようにしましょう。
いつまでも家が売れないときはどうするか
旧居に買い手がつかない場合には買取の利用を考えましょう。買取は不動産会社が直接不動産を買い取る方式の取引で、不動産会社が売主と買主を結びつける仲介とは異なります。
買取には仲介よりも素早く現金化がおこなえるメリットがありますが、売却額は仲介時よりも安くなってしまいます。
仲介で買主が見つからない場合に買取に切り替えることのできる「買取保証」というサービスがある不動産会社もあるため、家が売れるか不安な場合は、買取保証が利用できるか不動産会社に確認しましょう。
まとめ
家の買い替えには、新居の代金を用意すること以外にも、さまざまな費用と手続きが必要です。家を売る・買う順序によって資金計画や引っ越しの回数も変わるため、買い替えをおこなう前にしっかりと計画を立てておくことが大切です。
買い替えた家は老後まで住むことになるかもしれないため、計画的な考え方が重要です。家を買い替える目的や、希望やニーズを明確にしておくことで、物件探しもよりスムーズに進めることができます。買い替えのポイントや注意点を事前に把握しておき、万全の体制で家の買い替えをおこないましょう。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス] [不動産売却_内部リンク]
