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賃貸住宅に住んでいると、「この部屋が自分のものになったらいいのに」と思ったことはありませんか。
賃貸契約だと家賃を払い続けても個人の所有物にはなりません。気に入った賃貸住宅を購入することはできるのでしょうか。
この記事では賃貸住宅の購入方法や購入するときのポイントや注意点について解説します。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]賃貸住宅の購入方法
賃貸住宅を購入するにはどうしたら良いでしょうか。購入方法についてみてみましょう。
所有者に相談する
賃貸住宅を購入するには、まず賃貸物件の所有者と連絡を取りましょう。所有者に購入したいことを伝えます。所有者と交渉して同意を得られたら購入ができます。
ただし賃貸物件は所有者が事業として貸し出しているものなので、維持管理や修繕、設備投資や交換などのコストをかけています。そこから収益を考えて経営をしていますから、こちらの希望を伝えても購入させてもらえないこともあります。
マンションの場合は一棟購入する
賃貸マンションの場合は、所有者はマンション一棟すべてを所有していて、それぞれの部屋を貸し出し賃料を得て経営をしています。そのため部屋を1つだけ買い取ることはできません。賃貸マンションの場合にはマンション一棟すべてを購入することになります。
所有しているのが一部屋だけの場合
賃貸マンションではなく分譲マンションの場合は、一部屋ずつ売りに出されていてそれぞれ所有者が違います。マンションを購入後そこに住む人もいれば、投資目的で購入し貸し出しているという所有者もいます。
所有者は建物全体ではなく、個々の部屋の所有権を持っているので、貸主に相談し同意を得られた場合は、その一室のみの取引は可能です。
賃貸住宅を購入するときのポイント
賃貸住宅を購入するときのポイントは「専門家に依頼する」「補助金を活用する」「タイミングは家族の事情を考慮する」の3つです。詳しく解説します。
専門家に依頼する
賃貸住宅を購入する時には所有者との仲介を不動産会社に依頼しましょう。個人間で取引を行うとトラブルに発展したり、不備がありなかなか取引がすすまない事態になったりする可能性があります。
賃貸中の部屋の売買は、所有者と買主がはじめからわかっていて、所有者は購入希望者を公に募っているわけではないので閉ざされた関係の中での取引になります。そうすると公正さや価格の妥当性や客観性が損なわれる傾向があります。
不動産会社に仲介を依頼すると仲介料が発生しますが、もしトラブルに発展し裁判をすることになると、かかる時間や費用は仲介料以上になります。また、購入に関する書類なども作成も慣れない人がやると不備があり作り直すということになりかねません。スムーズな取引をするためにも仲介をお願いするのが賢明です。
補助金を活用する
マイホームを購入したときに受けることができる補助金も活用しましょう。国や自治体によってさまざまな補助金制度があります。
例えば、2014年にスタートした「すまい給付金」があります。これは消費税が引き上げになったことで住宅購入者の負担を軽減するための仕組みです。
給付の対象となる条件は次の通りです。
- 中古住宅の場合売主が宅地建物取引業者である
- 住宅ローンを利用する場合は既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けている中古住宅が対象
- 住宅ローンの利用がない場合、年齢が50才以上の者が取得する住宅が対象
給付額は住宅取得者の収入と持分割合によって決まります。この補助金制度は消費税の引き上げに伴って実施されているので、個人間の取引は消費税が発生しないため対象外になります。
また「長期優良住宅化リフォーム推進事業」では長期優良住宅化のリフォームをした住宅を購入するときに適用される補助金制度があります。
こういった補助金を受取るにはそれぞれ提示されている条件を満たす必要があるので、事前に必要条件や申請方法を調べておきましょう。
タイミングは家族の事情を考慮する
いつ物件を購入するかのタイミングは、家族の事情を考慮して決定しましょう。
子供の人数が決まるとどのくらいの広さが必要で、部屋の広さや間取りはどうするかなど具体的に購入する物件を考えられるようになります。学校に通うようになれば通学にかかる時間やルートなども考えなければなりませんし、購入するなら戸建てが良い、違うエリアでも検討したいなど家族の希望もあるならそれを踏まえて決めます。
子供がいなくても、今後転職や転勤などの可能性がないなら購入を検討しても良い時期でしょう。もし転職を考えているなら、勤務地や経済状況が変化する可能性が大きいので購入を見合わせるのがよいかもしれません。
賃貸中の住宅を購入するメリット
賃貸中の住宅を購入するメリットにはどんなものがあるか解説します。
割安で購入できる
賃貸中の物件は中古マンションなので、新築を購入する金額と比較すると安く購入できることがメリットです。購入すると毎月の家賃という形での出費は無くなり負担を軽減できます。
住み心地を確認してから購入できる
すでに賃貸中の住宅に住んでいることから、住み心地が確認できていることも大きなメリットです。物件の使い勝手やマンションであれば、部屋の使い勝手や共有スペースの使い方などもわかります。隣近所や周辺環境なども熟知しているでしょうから、住み替えたものの想像していたのと違ったというギャップを感じることがありません。
通勤や通学、買い物など普段の生活をするのに関わることを大きく変化させる必要がないので、住み心地はそのままに購入できるのは住環境が変化することに伴うストレスが最小限に抑えられます。
自由にリフォームできる
住宅を購入することにより、賃貸中にはできなかったリフォームを専有スペースで自由にできるようになります。賃貸は基本的に退去するときに原状回復させることが求められますが、購入すればリノベーションして間取りを変える、キッチンの位置や形を最新のものにする、壁紙や床材の変更など大掛かりな変更も可能です。住み続けて「この部分がもう少し改善されたらより快適になる」と感じる部分を、カスタマイズしてより良い居住空間を作れます。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]賃貸住宅を購入するときの注意点
賃貸住宅を購入するときにどんなことを注意しておくと良いか詳しくみていきます。
相場価格を調べておく
購入しようと思っている物件の相場を調べておくことは大切です。一般的に不動産の価格はそのエリアの相場に合わせた価格設定になっており、購入者が公正に取引できるように配慮されています。しかし、賃貸で貸し出し中の物件を購入するときは、所有者と借主との個人間の取引になり、相場からかけ離れた金額を提示されることがあるので注意しましょう。
提示された金額をそのまま受け入れると大幅に損をしてしまう場合もあります。物件のあるエリアの相場を調べておきましょう。不動産会社に購入検討中の物件の査定を依頼すると売りに出された場合にどのくらいの価格になるかわかります。提示された金額と相場を比較して納得のいく価格なのか見極めましょう。
購入できない場合も多い
賃貸中の物件は所有者との話し合いで価格の折り合いがつかない場合購入できない可能性があります。所有者としてはそのまま賃貸として収益を見込める物件を安く売る必要がないので、相場よりも高く購入するなら手放しても良いと考えるかもしれません。
一方借主としては、今までの家賃を考慮してほしい、少しでも安くして欲しいという心理が働くので双方の折り合いがつかないことも想定しておきましょう。
住宅ローンが利用できない可能性がある
賃貸契約している物件を購入するのが個人間の取引の場合には住宅ローンが利用できない可能性があることも覚えておきましょう。
住宅ローンには不動産会社の作成した必要事項説明書が必要
なぜ利用できないのでしょうか。住宅ローンを金融機関に申し込むときに提出を求められる書類に「必要事項説明書」があります。これは不動産会社が仲介して売買を行う時に作成が義務付けられている書類です。宅建資格を保有している業者でなければ作る事ができません。
書かれている内容は住宅や契約に関する基本的なことなので個人で作成することはできそうに思えますが、金融機関が求めているのは「不動産会社が作成した必要事項説明書」です。
不動産会社が仲介することで、正確な物件の情報を把握したり、不正な住宅ローンの利用をさせたりしないためです。そのため、純粋な個人間の取引では住宅ローンを利用できず、費用の高くなるローンを利用するか一括で購入することになります。
金融機関のリスクが高い
金融機関は住宅ローンを組むときに、万が一支払いが滞った時の担保として抵当権を付けます。不動産会社が仲介しているなら、住宅に重大な欠陥はないか、契約の不備がないかなど正確な情報を手に入れることが可能です。
しかし、個人間では情報を十分に把握できず後に大きな瑕疵が見つかる可能性があります。そうなると不動産価値が著しく下がり、抵当権を付けたものの費用の回収が十分にできなくなります。そういったリスクを避けるために、個人間売買では住宅ローンは通らないことが多いです。
賃貸住宅の購入に関するQ＆A
賃貸住宅の購入に関する疑問をさらに取り上げます。
必要書類は？
賃貸の個人間売買取引に必要な書類はどのようなものでしょうか。自分たちで用意する必要がありますが、「買主が用意する書類」と「売主が用意する書類」をまとめたので参考にしてください。
| 買主が用意するもの | 売主が用意するもの |
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賃貸を購入するときの流れは？
賃貸を購入するときのおおまかな流れはどのようなものでしょうか。
- 今住んでいる賃貸物件を購入したい旨を所有者に相談する
- 価格の決定
- 不動産会社に仲介もしくは個人間での契約・取引
賃貸を購入するのに向いている人は？
賃貸している住宅を購入するのに向いているのはどんな人でしょうか。
- 今の住まいをとても気に入っている人
- まとまった資金を用意できる人
- 自分好みにリフォームしたい人
- 物件を資産として所有して老後に備えたい人
現在住んでいる賃貸物件がとても気に入っていて、この家にすっと住み続けたいと思っている人は購入に向いている人と言えます。賃貸物件の購入は個人間の取引になり金融機関で住宅ローンを利用できない可能性もあるので、ある程度まとまった金額の資金を用意できる人は購入に向いています。
賃貸物件の環境は満足しているが物件に自分で手を入れてリフォームしたいと思っている人は購入して好みの空間を作るのが良いでしょう。また、賃貸はどんなに長期間家賃を払い続けても自分の所有物にはなりません。年齢が進むと老後の住まいについて不安に思うかもしれません。賃貸物件を購入して将来の生活の変化に備えたい都思っている人も購入が向いています。
まとめ
今住んでいる賃貸物件が気に入って、ずっと住み続けたいと思ったら購入を検討してみましょう。まずは所有者に購入が可能かどうか相談して価格の交渉をします。個人間でのトラブルを避けるために不動産会社に仲介してもらうことでリスクを最小限にできます。
賃貸を購入することのメリットや注意点も考慮しながら、気に入った住まいを手に入れてください。
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