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不動産の売買には大きな費用がかかります。物件そのものの代金以外にも、さまざまな税金や手数料が発生するため、可能な限り費用を節約をしたいものです。
不動産売買にかかる費用のうち、代表的なものの一つが登記費用です。不動産売買には、建物表題登記や所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記が必要なため、必ず支払わなければならない費用となっています。では、これら登記の手続きにはどのくらいの費用がかかるのでしょうか。
本記事では、登記費用がいくらぐらいになるかや必要書類など、不動産売買に関する登記手続きの基本を紹介します。本記事を読んでいただければ、登記手続きについておおまかに理解できるようになるでしょう。不動産売買をしたり、これから予定している人は、ぜひ参考にしてください。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]目次
不動産購入の建物表題登記の基本とかかる費用
まず最初に、建物表題登記とその費用について解説していきます。主に新築物件を建てた、あるいは購入した人に関係する登記費用です。新築の不動産の権利を持つことになった人は、この項目にある登記の種類や費用について把握していきましょう。
建物表題登記とは
建物表題登記は、新築の物件やまだ登記されていない建物を購入したときに必要な登記です。 登記の義務は条件に当てはまる物件の所有者に発生します。新築物件の完成から1ヵ月以内、未登記物件を購入した場合は所有権の取得から1ヵ月以内に登記申請をしなければいけません。
登記申請をしなかった場合、不動産登記法第164条によって定められた罰則により、10万円以下の過料に処せられることがあります。忘れず登記申請をしましょう。
建物表題登記に必要な書類
建物表題表記をおこなうためには以下の書類が必要です。
- 所有権証明書
- 住所証明書
- 建物図面
- 各階平面図
- 登記申請書
所有権証明書は、建築確認通知書や工事完了引渡証明書、検査済証など、登記する物件の所有がわかる書類です。
住所証明書は、住所を証明する書類、つまり建築主の住民票や戸籍の附票などを用意するとよいでしょう。
建物図面と各階平面図は、建築確認通知書をもとに作成する書類ですが、記載内容が正しいかどうかを確認するための実地調査も必要です。
登記申請書は法務局に提出する登記の申請書です。自分で登記をする場合は、この書類は自分で作成するう必要があります。不安がある場合は、土地家屋調査士に依頼しましょう。
建物表題登記にかかる費用
登記にかかる費用には実費と報酬の2種類があります。実費は登記をするための手続きにかかる費用、報酬は土地家屋調査士に支払う報酬です。登記手続きのすべてを自分自身でおこなうことができれば報酬は必要ありません。
登記にかかる各種費用には以下のようなものがあります。
| 費用の種類 | 金額の相場 |
| 土地家屋調査士への報酬 | 約80,000円 |
| 登記情報の調査費 | 1,000円から3,000円 |
| 現地調査などの交通費 | 現地の地理関係による |
| 書類の取得費 | 300円から |
| 総額 |
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登記情報の調査や書類の取得にともなう郵送費や交通費がかかる場合があります。なお、建物表題登記には登録免許税は必要ないため、その費用はかかりません。
建物表題登記の申請方法
自力で不動産登記をする場合には、建物表題登記申請書を作成する必要があります。
申請書は法務局に納める必要があります。郵送も可能ですが、直接所轄の法務局に向かうことでサポートを受けられるため、登記がはじめての人にはそちらをおすすめします。
本人申請をしにきた旨を伝えることで職員からサポートを受けられるため、作成した書類に不備がないか不安な場合には、どうかを確認してもらうのもよいでしょう。
手続きが滞りなく進むと、登記完了証が発行されます。
不動産購入の所有権保存登記の基本とかかる費用
次に所有権保存登記の詳細について解説します。前項の建物表題登記と同じように新築物件と関係のある登記ですが、こちらは登録免許税がかかります。
この登記はローンを組むうえでは必須の登記になっているため、各種の手続きをスムーズに進めるためにも把握しておきましょう。
所有権保存登記とは
所有権保存登記は、新築の不動産に最初におこなわれる所有権の登記のことです。これまでに所有権の登記のない不動産が対象になっています。
この登記に法的な義務は存在しませんが、未登記では所有する不動産が自分の持つ建物であることを証明できず、住宅ローンを借り入れすることもできません。物件の所有者がわからない状態では物件を売却する際にも滞りが産まれます。
所有者保存登記をしないと、短期的にも長期的にもデメリットが出るため、早めに手続きをすることをおすすめします。建物表題登記に続いて手続きを進めるとよいでしょう。
所有権保存登記に必要な書類
所有権保存登記には以下のような書類が必要です。
- 住民票
- 住宅用家屋証明書
- 登記申請書
不動産の所有者が複数人いる場合には、その全員の住民票の写しが必要です。住宅用家屋証明書は所有権保存登記に必須の書類ではないものの、この証明書を用意することによって法務局へ支払う登録免許税の額を減らせます。
費用の節約などを目的に本人申請をする場合には、登記申請書の作成も自分で完結させましょう。作成に不安がある場合には司法書士へ依頼し、手続きを進めることもできます。
所有権保存登記にかかる費用
前項と同じく、専門家への報酬と他の実費を分けて考えます。こちらは登録免許税がかかるため、住宅用家屋証明書を用意して支払う額を減らすことも意識しておきましょう。費用は不動産の価格によって異なるため、総額では不動産の価値が1千万円であると見積もって算出しています。
所有権保存登記にかかる各種費用には以下のようなものがあります。
| 費用の種類 | 金額の相場 |
| 司法書士への報酬 | 25,000から50,000円 |
| 住宅用家屋証明書の取得費 | 1,300円 |
| 登録免許税 |
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| 総額 |
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住宅用家屋証明書がない場合にはより多くの金額を支払わなければなりません。住宅用家屋証明書を取得して登記することをおすすめします。
所有権保存登記の申請方法
最大の注意点として、所有権保存登記は、前項で紹介した建物表題登記の完了後にしか登記をおこなえません。そちらの登記が完了していることを確認してから申請手続きを開始しましょう。
申請は他の登記と同じように法務局に対しておこないます。本人申請の場合は郵送か、法務局へ直接訪問して提出しましょう。提出書類に間違いがあると差し戻しを受けることになるため、疑問点などがあればあらかじめ法務局職員に相談をし、不備がないかもチェックをすることが大切です。
不動産売却の所有権移転登記の基本とかかる費用
売買などの不動産取引や相続などによって不動産の所有権が変わった際には所有権移転登記が必須です。この項目では所有権移転登記について解説していきます。
新築に関する前項2つとは違い、こちらは中古の物件に関連する登記となっているため、必要になる人も変わります。不動産を売買した人や、相続・贈与・財産分与をおこなった人は、所有権移転登記をしなければいけません。これからその予定がある人も含めて詳細を把握しておきましょう。
所有権移転登記とは
所有権移転登記は、土地や建物の所有権の移動を明らかにする登記です。所有者Aが所有者Bに不動産を引き渡し、契約書や代金の支払いを交わしても登記上の所有者はまだ変更されていません。法務局に所有権移転登記をおこない、不動産の所有者が変わったことを法的に記す必要があります。
不動産の売買だけでなく、遺産などの相続や離婚などに関わる財産分与においても所有権移転登記は必要です。口約束や当事者間の書類のみで済ませたつもりで終わらせてしまうと、あとでその不動産の所有権についてトラブルが発生する可能性があるため、不動産の権利移動があった場合は、必ずこの所有権移転登記をおこないましょう。
所有権移転登記に必要な書類
ひとくちに所有権保存登記といっても、売買や相続など登記が必要となるシーンはさまざまで、それに応じて必要な書類が異なります。以下にそれぞれのケースを紹介していきます。
不動産売買時の所有権保存登記に必要な書類
売り主と買い主で必要な書類が異なるため注意が必要です。はじめに、売り主の必要な書類について解説します。
- 代表者事項証明書または会社登記簿謄本
- 登記識別情報または登記済証
- 印鑑登録証明書
- 固定資産評価証明書
代表者事項証明書または会社登記簿謄本は法務局で発行してもらえる書類です。印鑑登録証明書と固定資産評価証明書は市区町村の役所（役場）で発行してもらいましょう。登記識別情報または登記済証は以前の登記時に法務局が発行しています。
買い主の場合には以下の書類が必要になります。
- 代表者事項証明書または会社登記簿謄本
- 住民票
代表者事項証明書または会社登記簿謄本は売り主と同じように法務局で受け取り、住民票は市区町村の役所（役場）で発行してもらいましょう。売り主と買い主で必要な書類が異なるため注意が必要です。
相続時の所有権保存登記に必要な書類
相続での所有権移転登記には以下の書類が必要です。
- 相続人全員の戸籍謄本
- 亡くなった人の戸籍謄本または除籍謄本
- 亡くなった人の住民票の除票
- 相続人の全員の住民票
- 固定資産評価証明書
- 相続関係説明図
- 登記申請書
上記の相続人全員の戸籍謄本から固定資産評価証明書までは、市区町村の役所（役場）で発行してもらえます。
亡くなった人の戸籍謄本または除籍謄本は、過去の戸籍をたどるために出生から死亡まですべてのものが必要になります。
相続関係説明図は、戸籍謄本などを返却してもらうための書類であるため、その必要がない場合は不要です。
本人申請をする場合は、他の登記と同じように登記申請書を自分で作る必要があります。
他にも遺産分割には遺産分割協議書が、遺言書に基づく相続の場合には遺言書が必要になります。ケースごとに必要な書類は異なるため、難しいと感じる場合は司法書士へ依頼をするのも選択肢のひとつです。
所有権移転登記にかかる費用
ケースごとに書類が異なるように、必要な費用も異なります。実費に関しては、各種書類の費用以外には登録免許税を支払う必要があるだけです。
| 費用の種類 | 金額の相場 |
| 司法書士への報酬 | 20,000から50,000円 |
| 書類の取得費 | 1,000円から5,000円 |
| 登録免許税 |
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| 総額 |
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なお、2022年3月31日までに取得された住宅には3％の軽減税率が適用される場合があります。申請の際には軽減税率の適用条件を確認しておきましょう。
所有権移転登記の申請方法
本人申請の場合の流れは他の登記と同じです。郵送または法務局へ直接訪問しての提出し、ミスがなければそのまま登記が完了します。
不動産売買の仲介にあたった不動産会社の担当者が相談にのってくれることもあるので、どのように申請すればいいのか質問してみるとよいでしょう。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]不動産売買の抵当権設定登記・抵当権抹消登記の基本とかかる費用
この項目では抵当権設定登記・抵当権抹消登記の詳細や書類、金銭について解説していきます。ローンで不動産を買う人には抵当権設定登記が、ローンを完済した人には抵当権抹消登記が必要なため、自分がおこなわなければならない登記について把握しておきましょう。
抵当権設定登記・抵当権抹消登記とは
抵当権は担保に入れた土地や建物を所有者が使用する替わりにお金を借り、その返済がない場合に、貸主は不動産の売却金から優先して返済を受ける権利です。これを設定するための登記が抵当権設定登記、削除するための登記が抵当権抹消登記となっています。
不動産売買では主にローンに関連する登記となっています。抵当権設定登記はローンを組むとき、抵当権抹消登記はローンを完済するときにおこないます。
抵当権設定登記・抵当権抹消登記に必要な書類
抵当権設定登記に必要な書類
設定と抹消でそれぞれ必要な書類が異なります。まずは抵当権設定登記に必要な書類から解説していきます。ローン利用者としては、以下の書類が必要です。
- 所有権証明書
- 印鑑登録証明書
- 登記申請書
- 登記事項証明書
建築確認通知書、工事完了引渡証明書、検査済証などが所有権証明書として使用できます。印鑑登録証明書は市区町村の役所（役場）で発行してもらえる書類で、発行から3ヶ月以内のもののみを使用できます。
これまで解説したものと同様、本人申請の場合には登記申請書を自分で作成するようにしましょう。登記後に発行される登記事項証明書は抵当権者である金融機関に提出する必要があります。
抵当権抹消登記に必要な書類
抵当権抹消登記をする場合は以下の書類が必要です。
- 登記原因証明情報
- 所有権証明書
- 印鑑登録証明書
- 登記申請書
登記原因証明情報は、ローンを組んだ金融機関が完済後に送付してくれます。抵当権抹消登記をおこなう旨を金融機関に伝え、必要な書類を用意してもらいましょう。
所有権証明書と印鑑登録証明書に関しては、抵当権設定登記と同様です。登記申請書を本人申請の場合に自己作成する必要があるのも同様です。
抵当権設定登記・抵当権抹消登記にかかる費用
抵当権設定登記と抵当権抹消登記で必要な費用は異なります。まずは抵当権設定登記の費用から見ていきましょう。
| 費用の種類 | 金額の相場 |
| 司法書士への報酬 | 50,000から100,000円 |
| 書類の取得費 | 1,000円から5,000円 |
| 登録免許税 | 借入額×0.4％ |
| 総額 |
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次に抵当権抹消登記の費用です。
| 費用の種類 | 金額の相場 |
| 司法書士への報酬 | 15,000から20,000円 |
| 書類の取得費 | 1,000円から5,000円 |
| 登録免許税 | 物件数×1,000円 |
| 総額 |
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抵当権設定登記・抵当権抹消登記の申請方法
抵当権設定登記は、まずは住宅ローンを契約する段階から開始されます。金融機関と住宅ローンおよび抵当権設定を契約してから必要書類を揃え、法務局に抵当権設定登記を申請します。登記が完了したら、次に登記事項証明書を金融機関に提出し、一連の流れは完了です。
抵当権抹消登記は、ローン完済後に金融機関から登記原因証明情報の書類が送付されるため、その確認から始めます。登記原因証明情報である弁済証書、登記済証あるいは登記識別情報、登記事項証明書、抵当権抹消の委任状が必要になるため、なくさないように保管しておきましょう。次に登記申請書を用意し、郵送か訪問で法務局に書類を提出します。
不動産売買の登記費用の注意点
この項目では、不動産売買での登記費用に関する注意事項について解説していきます。登記費用の節約につながる情報も紹介しますので、登記手続き前の参考にしてください。
登記費用は誰が払うのか
登記費用は買い主と売り主のどちらに発生するのでしょうか。登記費用の負担者は登記の種類ごとに異なります。
| 登記の種類 | 負担者 |
| 建物表題登記 | 買い主 |
| 所有権保存登記 | 買い主 |
| 所有権移転登記 | 買い主 |
| 抵当権設定登記 | 買い主 |
| 抵当権抹消登記 | 売り主 |
基本的には買い主に発生することがわかりますが、抵当権抹消登記に関してはローンを組んだ物件の旧所有者、つまり売り主に発生します。ローンを買い主に転嫁するというわけにはいかないため、自分が組んだローンとそれに関連するものの手続きは自分で完結させましょう。
抵当権抹消登記の費用は譲渡所得ではなく取得費に計上
確定申告の際に計算する譲渡所得には、抵当権抹消登記の費用を含めることはできません。
なぜなら抵当権はローンの貸し借り関係が消失すれば抹消される権利のため、売却（譲渡）に直接要した費用ではないととらえられているためです。
ただし、取得費に含められるため、確定申告の際は忘れないように計上して、少しでも節税をするようにしましょう。
節約のため自分で手続きをしたほうがよいか
どうしても節約したい人は自分でしてもよい でしょう。しかし、登記の手続きに不慣れであると、手間がかかったり、不備がおきる可能性があります。また、何度も法務局とやり取りをしなければなりません。
さらに、法務局に直接赴いてアドバイスを受けながら登記手続きをするには、平日に訪問しなければならないため、場合によっては仕事を休むなどスケジュールの調整も必要です。
登記の負担は軽くはないため、手間を省きたい人は司法書士や土地家屋調査士へ依頼したほうがよいでしょう。
まとめ
各種の登記にはそれぞれ別の種類や違った費用が必要です。節約のために本人登記をする場合には、自分で書類の作成をする必要があるため、時間や手間などの負担もかかります。
一方、土地家屋調査士や司法書士に登記手続きを依頼した場合には数万円以上の費用もかかります。時間とお金のどちらを節約するかを決めて、手続きを進めることが大切です。
自分自身で登記手続きをする場合でも、専門家に依頼する場合でも、不動産登記はその後の維持管理、売買、贈与、相続などに関わってくるため、おおまかにでも知っておくことが大切になります。本記事をそのための手がかりにして、安心して不動産売買を進めてください。
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