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資産に余裕が出てきたとき、せっかくなら資産運用をしてさらに資産を増やしたいと思うところでしょう。そこで選択肢となるのが不動産投資です。しかし不動産投資は現実的に稼げる投資なのか、気になる人が多いのではないでしょうか？
せっかく投資を始めるなら、なるべく利回りがよい投資をしたいと思うのは当然です。そこで本記事では不動産投資に興味を持ち始めた人に向け、不動産投資の利回りの相場を紹介します。
また、計算方法や利回りを重視するときのポイントも紹介するので、本記事を読めば実際に不動産投資の計画で活用できます。ぜひ不動産投資の仕組みとともに相場を知って、納得できる投資であるか検討してください。
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目次
不動産投資の利回りの基礎知識
不動産投資では、多くの場合は賃貸経営をすることが一般的です。具体的には一戸建てもしくはアパート・マンションなどを建てて、入居者から賃料をもらって収益が生まれます。
まずはこれらの不動産投資の利益関係、経費についての基礎知識について見ていきましょう。
不動産投資の利益の種類
投資の利益は以下の2つの種類があります。
| 利益の種類 | 概要 |
| インカムゲイン | 資産を保有していることで生まれる利益。株や投資信託の配当金・分配金や預金の利息などで、不動産投資の場合は入居者から得る賃料を指す。 |
| キャピタルゲイン | 保有している資産を取得時より高く売却して得た利益。株式、有価証券、絵画・貴金属など。不動産投資では土地、建物を売却したときに売却益が出た場合を指す。 |
不動産投資の場合は主に前者であるインカムゲイン、つまり入居者からの賃料＝家賃収入が基本です。
不動産投資にかかる経費
賃貸経営を想定した不動産投資では不動産の取得時と運用時に以下のような経費がかかります。
| 経費項目 | 概要 | |
| 不動産の取得時 | 不動産の取得費（頭金） | 不動産を取得（購入・建築）するための資金 |
| 税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税） | 不動産を所有者となる手続きで納める税 | |
| 不動産会社への仲介手数料 | 不動産を仲介してもらった不動産会社へ支払う手数料 | |
| 不動産にかける保険料 | 火災や地震などの損害に備えるための加入する保険料 | |
| 融資の事務手数料・保証料 | 融資を使うときに金融機関に支払う手数料・保証料 | |
| 司法書士への報酬 | 登記を委託する場合にかかる報酬 | |
| 不動産の運用時 | 税金 | 不動産所得にかかる所得税・住民税もしくは法人税＋固定資産税、都市計画税など |
| 修繕・リフォーム費 | 入居者が入退出したときに修繕する費用／都度リフォームする費用 | |
| 大規模修繕の積立金 | 10年ごとに必要になる大規模修繕のための積立金 | |
| 管理費 | 賃貸経営をするうえでかかる管理費 | |
| 管理委託手数料 | 賃貸経営を管理会社へ委託する場合に生まれる手数料 | |
| 共有部分の水道・光熱費 | エントランスや廊下の証明、エレベーターの光熱費、トイレや水場の水道代など | |
| 保険料 | 火災や地震などの損害に備えるための加入する保険料（毎月） | |
| 諸経費 | 賃貸経営に使用する通信費、交通費、本やセミナー代など |
不動産投資の利回りの計算方法
それでは実際に不動産投資の利回りを計算してみましょう。利回りは以下の3種類があります。
- 表面利回り
- 想定利回り
- 実質利回り
これらの利回りの考え方は他の投資でも共通しています。本記事では不動産投資で想定して計算方法を紹介します。
表面利回り
不動産投資の表面利回りは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割って考えます。見込まれる家賃収入だけを物件価格で割る、つまり収入の表面だけを計算するために表面利回りと呼ばれています。一般的な不動産投資の利回りとして記載されるのは表面利回りです。
計算式は以下のとおりです。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
例えば1,300万円で取得した物件で想定し、1部屋8万円で10部屋分、すでに満室で貸し出しが決まっているとしてみましょう。すると年間家賃収入は960万です。上記の計算式を適用すると以下のようになります。
表面利回り7.38％＝年間家賃収入960万円÷物件価格1,300万円×100
この場合は表面利回りが7.38％となります。このように表面利回りは今見込まれる入居率から、おおよその収入を見ることに使います。例えば上記の条件で入居率が7割ほどの場合は、表面利回りは5.16％です。
表面利回りは、主に不動産投資のおおよその利益を計算するために使うと覚えておきましょう。
想定利回り
想定利回りは、満室を想定する利回りです。表面利回りと似ていますが、満室の収入のみを想定して計上するという特徴があります。現在から想定する実際値ではなく、最高の状態での予想値であるということから想定利回りと呼ばれます。
計算式は以下のとおりです。
想定利回り＝想定年間賃料収入（満室想定）÷物件価格×100
同じく1,300万円で取得した物件、1部屋8万円で10部屋分を満室で想定してみましょう。
想定利回り7.38％＝想定年間賃料収入960万円÷物件価格1,300万円×100
この場合は表面利回りと同じ利回り率の計算結果になります。しかし表面利回りで導き出したのはすでに入居者が決まっている結果で、想定利回りはもし入居者が満室入った想定であるという点が重要といえます。
なお、想定利回りは、主に新築などのまったく入居者がいないときに使われることが一般的です。
実質利回り
実質利回りは不動産投資にかかった経費を計上したうえの利回りです。実際の収支をあわせて計算するため、実際のお金回りがわかることから実質利回りと呼ばれています。
計算方法は以下のとおりです。
実質利回り＝（年間収入ー諸経費）÷（物件価格＋取得時の諸経費）×100
ここでも1,300万円で取得した物件、1部屋8万円で10部屋満室で想定してみましょう。諸経費でかかったのは200万円とします。
実質利回り7％＝（年間収入960万円ー諸経費50万円）÷（物件価格1,300万円＋取得時の諸経費70万円）×100
このように実際の収支を踏まえて利回りを計算することが可能です。実質利回りは本格的に不動産投資を検討したいときに、正確なお金回りを確認するために使用します。正確な利回りを把握することで、実際に手元に残るお金がわかりやすくなります。
【2022年】不動産投資の利回りの相場
不動産投資の利回りは随時相場の変動があります。そこで本記事では2022年最新の利回り相場を紹介します。地域ごとに一般的な不動産投資がどの程度の利回りが見込めるのか見ていきましょう。
ワンルームマンションでの利回り
ワンルームマンションの表面利回りは以下のとおりです。
| 地域 | 利回り相場 |
| 東京都（城南地区） | 3.9% |
| 札幌 | 5.3％ |
| 仙台 | 5.1% |
| 横浜 | 4.5% |
| 名古屋 | 4.7% |
| 京都 | 4.8% |
| 大阪 | 4.5% |
| 神戸 | 4.8% |
| 広島 | 5.2% |
| 福岡 | 4.7% |
”参考：日本不動産研究所 「第47回 不動産投資家調査（2022年10月現在）」”
データに基づいて分析すると、主要の都心部ではワンルームマンションの不動産投資での表面利回りは4～5％が相場です。前年比で下がっているところもありますが、―0.1以内と表面利回りは安定しています。
ファミリー向けマンションでの利回り
ファミリー向けマンションでの利回りは以下のようになっています。
| 地域 | 利回り相場 |
| 東京都（城南地区） | 4.0% |
| 札幌 | 5.2% |
| 仙台 | 5.2% |
| 横浜 | 4.5% |
| 名古屋 | 4.8% |
| 京都 | 4.9% |
| 大阪 | 4.5% |
| 神戸 | 5.0% |
| 広島 | 5.5% |
| 福岡 | 4.8% |
”参考：日本不動産研究所 「第47回 不動産投資家調査（2022年10月現在）」”
主要の都心部のファミリー向けの表面利回りは4～5.5％が相場となっています。ワンルームマンションよりやや高めで、比較すると利回りがよい傾向があるといえるでしょう。札幌のみ前年比で―0.2となっていますが、他は―0.1以内の差で表面利回りは安定しています。
商業店舗での利回り
商業店舗のケースは以下の利回りが相場となっています。
| 地域 | 都心型高級専門店の利回り | 郊外型ショッピングセンターの利回り |
| 東京都（銀座） | 3.5% | 5.2% |
| 札幌 | 5.5% | 6.3% |
| 仙台 | 5.5% | 6.4% |
| 名古屋 | 4.7% | 5.8% |
| 京都 | 4.9% | 6.0% |
| 大阪 | 4.5% | 5.5% |
| 神戸 | 5.0% | 6.0% |
| 広島 | 5.5% | 6.4% |
| 福岡 | 4.8% | 5.9% |
”参考：日本不動産研究所 「第47回 不動産投資家調査（2022年10月現在）」”
商業店舗のケースではショッピングセンターなどになると6.4％まで利回りが上がるケースがあり、場合によっては高めの利回りになっている地域もあります。
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不動産投資の利回りで後悔しないポイント
利益を重視して利回りを考えるときは、さまざまな意味で後悔をしないようにしなければいけません。一口に利回りといっても種類があることや、その利回りが続くのかという問題もあります。
目の前の利回りだけに囚われるとあとで後悔することになりかねません。ここからは不動産投資の利回りで後悔しないためのポイントについて詳しく解説します。
物件情報の利回りは計算方法まで確認
不動産投資の案件を検討するとき、物件情報として必ず利回りが書かれています。まずはこの利回りの計算方法を確認しましょう。
高い利回りが書かれていると「この投資案件ではこんなに収益が見込めるんだ！」と期待するかもしれません。しかし、前述したように利回りには表面利回り（想定利回り）や実質利回りがあります。
そして一般的に不動産投資案件の情報で載っているのは表面利回りです。つまり実際に手元に残る儲けは少なくなります。物件情報の利回りだけを見て浮かれて不動産投資を始めてしまうと、「思ったより利益が少なかった・・・」と後悔することになるでしょう。
だからこそ必ず書かれている利回りの計算方法が、どの計算方法で算出されているのか確認することが重要です。また、実質利回りでも不動産取得時の経費が含まれていなかったりと条件が異なるケースもあるため注意しましょう。
長期的な視点で物件を見極め
長期的な視点で本当に利益が望めるのか物件を見極めることもポイントです。不動産投資、賃貸経営で言う利回りは、必ず利益が見込めると保証する数値ではありません。あくまでも現状、もしくは入居率に基づいて見込まれる利益率の指標です。もし需要がなくなれば、その利回りは当然のことながら下がります。
そのため、長期で入居率が見込めるか、安定的に利益があるか見ていきましょう。長期的な利益が見込めそうな不動産物件には以下のような特徴があります。
- 賃貸の需要が高いエリア・・・都心部や人気が増えつつあるエリア
- エリアにあっている賃貸・・・若者が多い地域なら若者向けのワンルームなど
- 利便性がよい・・・生活に必要になる施設や駅へのアクセスがよい（10分圏内）／都心部へ出やすいなど
利回りの最低ラインを決めてリスク回避
投資をするときに大切なことがリスクへの対策です。不動産投資でもリスク対策として利回りの最低ラインを決めておきましょう。
なぜなら利回りが低くなってしまえば、金利変動や収入低下の影響を受けたときにキャッシュフローが破綻する恐れがあるためです。自己資金で補填するにしろ限度があります。そのため、どこまでのリスクまで許容できるのかラインを決めておきましょう。
一般的に不動産投資の利回りは5％以上あれば失敗しにくいとされています。ただしあくまでも投資物件によって最低ラインは変わってくるため、それぞれの案件のパターンで正確なラインを決めるようにしてください。
優良な管理会社を利用
不動産投資では優良な管理会社を利用することも、安定的な利益を得るためのポイントになります。優良な管理会社を選ぶポイントは以下の4つです。
- 空室を素早く埋める集客力がある
- 入居者から家賃を滞りなく回収できる
- トラブル対応が早い
- 管理委託費が適切
例えば家賃の回収率と空室率が低くなってしまうと、利回りが悪くなってしまうことにつながります。そのため、管理を委託する場合は集客力や集金力は最重要事項です。
加えて随時入居者の細かなトラブルを解決してくれる、優良会社であるかも大切です。対応がよければ入居者の満足度が上がり、賃貸の定着率が高まります。
これらを踏まえたうえで、適切な管理委託費用であるか見ましょう。管理委託費はランニングコストとなるため、無理があると後々キャッシュフローが厳しくなる原因となってしまいます。一般的に管理委託費は家賃収入の3％～8％が平均となっているので、参考に妥当だと思える会社を選びましょう。
賃貸経営以外で始めやすい利回りの高い不動産投資
賃貸経営は不動産投資で一番最初に挙がりやすい選択肢ですが、それ以外にも始めやすい不動産投資の選択肢があります。場合によっては、賃貸経営より向いている投資であることもありえるため、1つの選択肢として念頭に置いておきましょう。
今回は以下の利回りが比較的高いとされる、3つの不動産投資を紹介します。
- 不動産クラウドファンディング
- 駐車場経営
- トランクルーム経営
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングは、不動産事業に複数の投資家が出資をして運用する投資方法です。1万円から出資できるため、一般的な賃貸経営より圧倒的に初期費用が少ないことから手軽さが強みとなっています。
決められた期間内で運用をして、生まれた運用益の分配金で利益を得る仕組みです。期間が終わると出資した不動産は売却され、さらにその売却益の分配金も得られます。人気が高いエリアだと利回りが10％を超えるケースもあり、近年人気がある不動産投資の方法です。
ただし少額から始めるということ運用費や手数料などが差し引かれる側面から、マンションなどを1棟を運用する賃貸経営に比べるとミドルリターンになると言われています。ただ同時に優先劣後構造であったりリスクが比較的少なめで、ミドルリスクであるのも強みです。
駐車場経営
車の駐車場所として場所を貸し出す駐車場経営は、不動産投資で次点で挙げられる選択肢です。大きな特徴は経営方法によっては整地された更地が用意できれば、初期費用が0円からでも始められる点です。賃貸経営では初期費用が数100万～必要であることも少なくないため、比較すると気軽に始めやすいといえるでしょう。
さらに需要が高ければ10％以上の利回りが見込める点も強みです。土地に建物もないため、もし他の土地活用をしたくなったときにも転用が楽にできます。
なお、駐車場経営は以下の2つのパターンがあります。土地や運営のしやすさにあわせて検討してみましょう。
| 種類 | 特徴 |
| 月極 | 月ごとに契約をし、駐車場として土地を貸し出す方法。車を管理する設備など必要になるものは少なめ。ただし、賃料は地域相場で決まるため、利益率は需要により左右される。 |
| コインパーキング | 20～30分など時間を決めて駐車場として貸し出す方法。車ごとの利用時間を計測する設備などの導入費が必要になる。ただし月極に比べると流動性が高い場所では利益率が高い。 |
トランクルーム経営
トランクルーム経営は荷物などの保管するための施設を経営する不動産投資です。200万円～から始めることができますが、需要があれば利回りが20％以上あることもあります。そのため、比較的始めやすく高利回りがねらえる不動産投資です。
ただしトランクルームの需要があるか、利益率が高められる部屋数を用意できるかが重要になります。また、経営方法も業者とともに共同経営する方法、トランクルームの管理は任せる管理委託、自分ですべて運営する独立経営など選択肢があり、自身にあわせた経営方法を選べます。
不動産投資を始める前の気になる疑問
不動産投資の利回りについて一通り、構造やポイントを見てきました。そこで最後に不動産投資を始める前の気になることが多い疑問について紹介します。気になる項目がある人は、ぜひあらかじめ解決をして不動産投資を始めていきましょう。以下で気になる疑問からぜひご覧ください。
不動産投資は融資を受けたほうがよいか？
不動産投資は融資を受け始めるとレバレッジをかけて投資ができます。そのため、融資を受けることがおすすめです。
レバレッジとは、自己資本以外である融資を利用することで利益率を高めることを指します。自己資本に加えて金融機関の融資を受けることで、より大きな投資ができるようになり、利回りが高い不動産を運用ができる＝結果的に利益率を高めることが可能です。
ローン返済にかかる利息を考えると、「一気に用意できるのなら融資を受ける必要はないのでは？」と考える人も多いでしょう。しかしより高い利益率をねらうなら融資を受けて、選択肢を拡げるほうが手元に残るお金を増やせる可能性が高まります。
ただし自己資金ゼロはおすすめできません。近年では自己資金ゼロで始められる不動産投資案件もありますが、キャッシュフローが厳しいことが多く利益率が低めです。そのため、自己資金ゼロで100％融資を受けるのは避けるようにしましょう。
不動産投資で損切りは必要か
不動産投資には損切りは必ず必要になります。特に賃貸経営では建物が耐用年数にあわせて価値が目減りするため、賃料が下がっていくことがほとんどです。加えて年数を重ねていくほど大規模修繕などでお金がかかっていきます。
そのため、ある程度の年数を運用したあとは売却して損切りをすることがおすすめです。タイミングを測ればなるべく資産を減らさず、次の投資につなげやすくなります。
タイミングとしては減価償却費がローンの元金返済額を上回るデットクロスの直前が目安です。デッドクロスとなると不動産取得費を精算し終わってしまうため、減価償却費の計上ができなくなります。
帳簿上は黒字ですが、実際は節税できる部分が減って課税所得が増えてしまうため結果的には損をしてしまう状況になってしまいます。そのため、デッドクロスになる少し前に売却し、買い替えや別の投資につなげるのが懸命といえるでしょう。
また、売却するときは複数の不動産会社で比較をし、適正価格で売れる会社を探すようにしてください。
不動産投資で節税はできるのか
不動産投資では以下のような税金の節税をねらうことができます。
- 所得税・住民税・・・建物の取得費・運用費を減価償却することで課税額を減らせる
- 相続税・贈与税・・・不動産は現金より8割の評価額となるため節税できる
- 固定資産税・・・現金より建物・住宅として資産を所有することで評価額を減らし節税ができる
もし不動産投資を検討しているなら、これらの節税効果も同時にねらっていくのがおすすめです。ただし節税していくには確定申告で青色申告などが必要になります。経費をしっかりと計算し、漏れなく計上できるよう管理する努力も必要になるため、あらかじめ必要になる知識を身につけておきましょう。
まとめ
利回りの構造と計算方法を知っていれば、不動産投資に大きく役立てることができます。例えば想定する不動産条件から、どれほどの利益を見込めるのか概算することも可能です。
また、実質利回りで計算すれば、より現実的な数値で不動産投資の収支を見ることも役立ちます。随時それぞれの利回り計算をし、不動産投資を検討する材料として活用していきましょう。
また、あくまでも長期的に利益が本当に見込めるのかを見極めることも忘れないようにしてください。利回りはあくまでも見込まれる利益・収支であって、数字に目がくらんで条件が悪い投資を始めてしまえば、期待していた利益は得られません。
ご紹介したポイントも参考に数字と条件の双方向から不動産投資を検討しましょう。
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