不動産投資に節税効果はあるのか?わかりやすく仕組みから解説!

不動産投資に節税効果はあるのか?わかりやすく仕組みから解説!

ある程度の資産の余裕が出てきて、将来になるべく多く資産を残すにはどうすればいいのか悩んでいませんか?そこで選択肢となるのが不動産投資です。不動産は現金で資産を所有するより税金対策ができると聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。

結論から言えば、不動産投資はただ貯金しているより節税効果が高いです。ただし年収が一定額以上であることや、納める税の割合によって節税効果があるかが決まります。

そこで本記事では、実際に不動産投資で節税できる仕組みと不動産投資の節税が向いている人を解説します。また、不動産投資で節税する場合のポイントや注意点も紹介するので、少しでも資産を残す方法が知りたいという人はぜひご覧ください。

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不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資で節税できる仕組みは各税金によって異なります。まずは不動産投資で節税がねらえる以下の4つの税金について解説します。

  • 所得税・住民税
  • 法人税
  • 相続税・贈与税
  • 固定資産税

所得税・住民税の場合

不動産投資をすることでまず節税ができるとされるのは所得税と住民税です。この2つ節税するには不動産を取得するときに減価償却をおこなうことで節税が可能です。

減価償却とは、不動産の建物の取得にかかる取得費、保険料、経費などを計上して課税所得を減らす仕組み。時間とともに価値が目減りする資産に適用されるもので、取得費を耐用年数に応じて計上します。これにより課税所得を減らして節税をねらうことが可能です。

ただし、減価償却は価値が目減りするもののみ、つまり土地の取得費などは計上できません。

減価償却費の計算方法は以下のとおりです。

減価償却費=取得価額×耐用年数に応じた償却率×取得日から年末までの月数

また、不動産投資は不動産を取得することで持ち出し=収入より大きく支出がある状態であることから、他の収入と損益通算をして節税をおこなうことも可能です。

年間収入を赤字にして損益通算

損益通算とは、建物部分の不動産取得による支出で赤字がある状態のとき、その不動産投資の赤字部分を他の本業などの収入から差し引くことで課税所得を減らせる仕組みです。計上することで所得税が還付されます。

ただし注意が必要なのが初年度から赤字経営をしているときにしか活用できない点です。2年目以降など黒字になると損益通算は使うことができません。

事業の法人化

不動産投資の規模が大きくなるケースでは融資の受けやすさから、事業を法人化することも多いです。もし不動産投資の事業を法人化した場合、かかる税金が所得税と住民税から法人税に変わります。

このとき、一定額以上の利益がある場合は、個人事業主の状態で支払う所得税より、法人で支払う法人税のほうが税率が低くなります。具体的なラインは不動産投資の所得税が20%に達するレベルです。

そのため、不動産投資を進めて所得税が膨らんできたら、税理士などへ相談して節税が有効か確認することが必要になるでしょう。

相続税・贈与税の場合

相続税や贈与税は資産の評価額で税率が変わるとされます。一般的に現金は10割のまま評価されますが、不動産は8割程度で評価されるため、不動産で相続・贈与をするほうが節税することが可能です。もし子供や相続人へ資産を残したいという目的なら、不動産で残すのは有効な手段といえるでしょう。

固定資産税の場合

もし土地を所有しているなら、固定資産税が所有する限り永続的にかかります。しかしその土地に建物が建つことで固定資産税評価額が軽減されるため、更地より税率が低くなります。

そこで例えば不動産投資でアパートなどを建てると、建物分の税金が増えるものの、土地部分は節税ができます。具体的には以下の2つの軽減措置です。

  • 住宅用地の軽減措置・・・評価額を最大で1/6にまで減らしてくれる
  • 建物の軽減措置・・・固定資産税額を1/2に減らせる(戸建て3年間/マンション5年間)

不動産投資による節税が向いている人とは

不動産投資による節税は誰しもがおすすめというわけではありません。収入や税金で一定の条件の人が節税効果が高くなり、不動産投資をするメリットが大きくなります。ここからはそんな不動産投資による節税が向いている人をわかりやすく解説します。

年収が1200万円を超える人

年収が1200万円を超える人は不動産投資による節税をねらうことがおすすめです。なぜなら年収が1,200万円=課税所得が900万円ほどになると所得税率が一気に10%上がり、税率が33%ほどになってしまいます。しかし不動産投資をすることで不動産所得を減価償却ができるため、所得税率が上がってしまう900万円を超えないようにすることが可能です。

不動産投資で課税所得900万円を超えないようにすれば、10%前後の節税効果があります。税率の10%差はかなり大きいため、年収が1,200万円越えの人は節税効果を実感しやすいでしょう。

所得税率より法人税率が低くなる人

一定額以上所得があり所得税率が20%超える人は、法人化して不動産所得を得ることがおすすめです。結果的に支払う税金が減ります。なぜなら普通法人は税率が15%~であるため、5%ほど少ない課税率で済みます。

もし現在の所得税率が法人税率より高いなら、法人化して不動産投資することを検討してみてください。

不動産投資で節税するポイント

不動産投資で節税したい場合、ただ運用するだけでは節税はできません。確実に節税をしたいのなら以下のポイントに注意して実行していきましょう。

  • 確定申告は青色で提出
  • 不動産投資の経費を漏れなく計算
  • 投資先の不動産を厳選
  • タイミングを見計らって不動産を売却
  • 不動産投資の利益の使い道を工夫
  • 最新の税制でシミュレーション

以下で各ポイントを詳しく解説します。

確定申告は青色で提出

不動産投資でなるべく節税したいのなら、確定申告は白色申告より控除項目が多い青色用紙で申告することが重要です。

申告の種類概要事前の申請手続き控除額記帳法
白色申告簡易帳簿で簡単に申告できる申告法不要簡易帳簿(単式簿記)
青色申告複式簿記が必要になるが控除額が大きくなる申告法青色申告承認申請書と開業届を税務署に提出(申告年度の3月15日まで)10万円~65万円複式簿記

青色申告にする大きなメリットは、基礎控除額に加えて最大65万円の青色申告特別控除を使用できることです。これにより課税所得を大きく減らすことができ、実質的に節税になります。ただし青色申告特別控除を使うには以下の要件を満たす必要があります。

  • 複式簿記で記帳している
  • 貸借対照表と損益計算書を申告書に添付
  • e-Tax による申告/電子帳簿保存
  • 期限内に申告すること
  • アパートは10室以上/貸家は5棟以上(※不動産所得要件)

特にマンション・アパートで不動産投資をする想定をしている人は、不動産所得要件はクリアすることが多いため、節税効果を高めるために青色申告は必ずおこなうようにしましょう。

不動産投資の経費を漏れなく計算

不動産投資のために使った費用は漏れなく経費として計上し、減価償却をすることも重要です。ただし経費と計上できるものは以下の項目と決まっているため注意してください。

  • 管理費・・・不動産を管理するためにかかった費用
  • 管理委託手数料・・・賃貸経営を管理会社へ委託したときの費用
  • 修繕・リフォーム費・・・入退出や劣化によりかかった費用
  • 修繕積立金・・・10年単位で随時必要になる大規模修繕費のための積立金
  • 共有部分の水道・光熱費・・・共有部分にかかった費用(オーナー持ち)
  • ローンの利息・・・不動産取得に融資を利用した場合にかかる利息
  • 保険料・・・災害や火事などの損害に備えるための保険料
  • 税金・・・不動産取得にかかった印紙税、不動産取得税、固定資産税・都市計画税
  • 減価償却費・・・建物や設備の取得費用を耐用年数で割って経費計上できる
  • 諸経費・・・不動産運営に関連する交通費、通信費、本代、セミナー代、税理士費用など

このように不動産投資では経費とできるものが数多くあります。数も積もれば山となるため、細かい経費計上が節税につながります。計上漏れがないほど課税所得を少なく見積もれるため、不動産投資を進めるなかで経費を証明できる書類や領収書をしっかりと保管しておくようにしましょう。

投資先の不動産を厳選

じつは不動産投資ならどのような物件でも節税効果が高いというわけではありません。おすすめなのは、木造の築22年以上の物件です。

なぜなら木造で築22年以上の物件であると、木造住宅の法定耐用年数である22年を超えます。耐用年数を超えることで、耐用年数×20%で減価償却ができるため、節税効果が高くなるのです。

とはいえあくまでも不動産投資なため節税効果が高くとも、入居者が集まらず赤字が続けば損をしてしまいます。それでは本末転倒です。

そのため、木造で築22年以上の物件を運用する場合は都心部以外の立地が適切です。都心部はRC造の物件人気が高く、郊外や地方のほうが木造住宅の需要があります。

節税効果が高い選択肢を選びつつも、必ず利益が期待できる物件を選ぶようにしましょう。

タイミングを見計らって不動産を売却

不動産投資で節税効果をねらう場合はタイミングを見計らって不動産を売却することもポイントになります。具体的にはデッドクロスの前、減価償却の終了時に売却するのがおすすめです。

デットクロスとは、ローン返済額が減価償却費を上回るタイミングを指します。つまり減価償却の終了時、耐用年数分の経費計上が終わったタイミングです。デッドクロスに入ると減価償却分が計上できなくなります。

ここで怖いのが帳簿上は黒字になりますが、課税所得が増えてしまうために実質的には赤字で利益が目減りしてしまう点です。

そのため、デットクロスの前に不動産を売却して、利益を損なうのを防ぐことが大切です。ただし売却が早すぎても得るはずだった利益を損なうことになるため、不動産の利回りを客観的に分析しつつ売却タイミングを見計らっていきましょう。

不動産投資の利益の使い道を工夫

不動産投資をすれば当然利益が生まれます。それらの利益も資産として税金がかかってくるため、うまく使い道を工夫していかなければ課税額が増えて損をしてしまいます。

そこで不動産投資で利益が増えてきたときにおすすめなのが以下の2つの使い道です。

  • NISA・iDeCoに投資
  • 少額で贈与

以下で簡単に使い道を解説します。

NISA・iDeCoに投資

まず不動産投資で生まれた利益を活用するのにおすすめなのが、NISA・iDeCoに投資する方法です。

 NISA(一般NISA・積み立てNISA)iDeCo
概要少額の積み立て投資を長期間する人に向け、得る利益を非課税にする制度自ら資産を運用して年金を生み出す制度
運用商品株式、投資信託、ETFなど(金融庁が設定した商品のみ)

投資信託、定期預金、保険商品

購入都度毎月
最低運用額なし毎月5,000円
最高運用額(年間)40万~120万円(2024年1月から360万円に引き上げ)14万4,000円~81万6,000円
累計運用額600万~800万円(2024年1月から1,800万円に引き上げ)上限なし

保有可能年数

5年~20年(2024年1月から恒久化)60歳まで
運用金の使用用途自由年金
引き出しできるタイミング自由60歳まで不可
重要次項2024年1月から新制度が適用
・一般NISAとつみたてNISAの併用が可能になる
・非課税保有期間の無期限化
・制度の恒久化

NISAを利用するメリットは、投資をして得た運用益や配当金が非課税となる点です。不動産投資で得た利益を再循環させれば、課税所得が減らすことができます。

また、iDeCoは自主的にサブ年金を増やすシステムです。拠出額が所得控除されるため、そのまま貯金するより節税しながら資産形成が叶います。

NISAとiDeCoはどちらも国が主導しており、なるべく安全に国民に資産を増やしてもらい、将来に備えてもらうことを目的としています。資産をなるべく残したいという思いから節税をねらっているなら、あわせて活用するとより高い節税効果を実感しやすいでしょう。

少額で贈与

不動産投資で出た利益は少額で贈与すると節税できるケースがあります。少額の贈与で適用できるのは以下の制度・特例です。

生前贈与

生前贈与では少額を贈与をすることで節税ができる仕組み。そもそも贈与税は基礎控除額110万円で残りの金額に課税が基本です。つまり年間110万円以下の贈与であれば課税されません。

相続時精算課税制度

60歳以上の贈与者(親もしくは祖父母)から、20歳以上の受贈者(子もしくは孫)に生前贈与した場合に利用できる制度。贈与税が最大2,500万円まで非課税になり、2,500万円を超えた贈与分については一律20%の税率になります。ただし贈与者の死亡時に一度2,500万円までの贈与分を持ち戻して、相続税の計算をあらためておこないます。

住宅取得資金贈与の特例

子供もしくは孫が住む住宅を建てるための資金を贈与する場合、最大3,000万円まで非課税となる特例。 ただし贈与を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること、贈与を受けた全額を使って増改築または新築を建てることが条件です。加えて翌年3月15日までに受贈者が必ず居住しなければいけません。

最新の税制でシミュレーション

税制度は都度改正がおこなわれます。そのため、節税効果を高めるには最新の税制でシミュレーションをおこなっておきましょう。新たに節税が叶う制度や特例があれば、活用しなければ損をすることもあります。

節税は基本的に勝手にしてくれるということはないため、自身でしっかりと把握して自発的に申請や適用をおこなうことが必要です。節税のために不動産投資を本格的に始めるタイミングで必ず最新の税制、予定されている改正事項などをチェックするようにしましょう。

予定するタイミングで適用できる税制でシミュレーションをしておけば、無駄なく資産形成が叶うはずです。

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不動産投資で節税をする注意点

不動産投資で節税をしたいときに忘れていけないのが、動かすお金は大切な資産であるということ。不動産投資は必ず利益が確実であるといえるものではなく、関わってくるさまざまなリスクを把握していないと足をすくわれることになりかねません。

ここからはそんな不動産投資で節税をする場合での注意点とリスクを解説します。これから不動産投資を始めようと考えている人は必ずご覧ください。

不動産投資で赤字になるリスク

不動産投資を始めれば、株式投資やFXなどと比べると安定的な収入が望めるというのは事実です。しかしこれは賃貸経営が軌道に乗ればの話で、入居者がまばらだったり、キャッシュフローが厳しいと赤字になるリスクは否めません。

また、もし空室リスクを回避して満室御礼となっても、突然の災害や火事による損失のリスク金利の上昇による返済額の圧迫などもあります。それぞれにリスク対策はありますが、対策を講じてもリスクを完全にゼロにはできません。

そのため、不動産投資をする場合は生活資金とは別にすることはもちろん、ある程度の赤字に堪えられる余剰金が必要になると思っておきましょう。

また、もし相続目的で不動産投資をする場合は相続税が支払えるのかも考えておきましょう。相続税は基本的に現金で支払う必要があるため、相続人が支払えないような相続税になってしまうと本末転倒です。

税理士やファイナンシャルプランナーに相談して、どのような方法が適切が検討してください。

不動産投資はすぐに辞められない

不動産投資はすぐに辞められないということも注意が必要です。「うまくいかなそうだから今月で辞めよう」などと思っても、今すぐ辞めることはできません。

例えば住んでいる人がいる場合は契約期間であるうちは追い出すこともできません。売却を進めることができるようになったとしても、特に投資向け不動産は流動性が低いため売却もすぐに決まりにくいです。もし赤字不動産であった場合であればなおさら売却までに時間がかかるため注意しましょう。

不動産投資の節税に関する疑問

最後に不動産投資の節税でよくある2つの疑問についてお答えします。疑問点はあらかじめ解消してから投資を始めましょう。

節税の相談先はどこがよいか?

不動産投資の節税について相談をするなら、税理士やファイナンシャルプランナー(FP)がおすすめです。それぞれに向いている相談内容は以下のとおりです。

  • 税理士・・・資産にかかる税金、不動産投資にかかる税金、確定申告について、制度や控除の利用についてなど
  • ファイナンシャルプランナー・・・資産の把握、資金計画の形成、資金の管理方法、資金から利用できる融資や保険料の相談、相続についてなど

確定申告を忘れるとどうなる?

確定申告を忘れてしまうと無申告加算税や延滞税を課せられるため、結果的に損をしてしまいます。

例えば税務署の調査を受け、無申告加算税を課せられた場合は、納税額に対して50万円までは15%、50万円以上は20%を納税しなければいけません。もし無申告を自主的に申告をした場合は、5%の割合を乗じて計算した金額まで軽減されます。

また、期限から1ヵ月以内で自主的におこなわれていて、申告する意思がきちんとあると認められていれば延滞税だけで済むこともあります。

しかしどちらにせよ納税額はきちんと確定申告をしたときより増えてしまうため、確定申告は忘れたり〆切を過ぎてしまわないよう計画的に準備をしておきましょう。

まとめ

不動産投資で節税することが向いているのは、年収が1200万円を超える人、所得税率より法人税率が低い人です。これらの条件に当てはまる人は資産を将来に残すための選択肢としておすすめできるといえるでしょう。

ただし不動産投資で節税をねらう場合には、最新の税制を把握したうえで青色申告で漏れなく経費計上すること、不動産の行方や利益の活用までしっかりと計画することが必要になってきます。抜けなく計画すれば、高い節税効果が叶うはずです。

とはいえ手放しで飛び込むのではなく、不動産投資のリスクなどのネガティブな要素も想定して足元をすくわれないようにしましょう。ぜひ不動産投資で活用できる節税効果を活用して、資産を増やしていってください。

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この記事の著者
駅探PICKS編集部
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