不動産投資に必要な自己資金はいくら？ゼロで始める方法についても解説

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不動産投資では、自己資金を使って投資を始めることが重要だと言われています。不動産投資を始めるときに、自己資金はいくら用意するべきなのでしょうか。

本記事では、不動産投資に必要な自己資金を購入可能な物件の価格ごとにわかりやすく解説します。

自己資金に関する基礎知識や調達方法、自己資金ゼロで投資を始める方法とリスクについても解説しているので、不動産投資に興味のある方は参考にしてください。

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※2 物件や諸条件により異なります。また将来の運用成果を保証するものではありません。

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不動産投資の自己資金に関する基礎知識
不動産投資に必要な自己資金の目安
不動産投資に必要な自己資金の調達方法
自己資金なしで不動産投資を始めるには
自己資金ゼロで不動産投資を始めるリスク
まとめ

不動産投資の自己資金に関する基礎知識

そもそも自己資金とはどのようなお金のことを指すのでしょうか。不動産投資を始める前に自己資金の意味について正しく理解することが大切です。まずは自己資金に関する基礎知識をみていきましょう。

自己資金とは

不動産投資に使うことができる生活費以外の使い道が自由なお金のことを指します。手元にあるお金のすべてを自己資金と呼ぶわけではありません。自己資金をいくら用意できるかによって、購入できる不動産の価格が変わることを覚えておきましょう。

自己資金の内訳

不動産投資の際に用意した自己資金は、不動産投資ローンを組むときの頭金と不動産投資物件を購入するために必要な諸費用に使用するケースがほとんどです。

ローンを組む場合は、物件購入価格の割合に応じた頭金を用意しなければなりません。不動産投資物件を購入するためには、さまざまな諸費用の支払いが発生します。

物件購入にかかる諸費用の項目は、次のとおりです。

不動産仲介手数料
不動産投資ローンの手数料
不動産投資ローンの保証料
団体信用生命保険料
地震・火災保険料
印紙税
登録免許税
不動産取得税

これらの諸費用の他に、物件を事前に調査したり手続きを専門家に依頼したりする場合は報酬が別途で必要になります。頭金や諸費用は金融機関から融資を受けるのではなく現金で支払うのが一般的です。頭金と諸費用を支払うために自己資金が必要であることを理解しておきましょう。

自己資金を用意するメリット

自己資金を準備することは投資家にとってどんな利点があるのでしょうか。自己資金を用意するメリットは、次のとおりです。

ローンの支払いを減らせる
次の物件が購入しやすくなる
金利上昇リスクを回避できる

自己資金をローンの頭金に充てることができれば、月々の返済額を減らすことができます。返済負担が軽くなるので、キャッシュフローを安定させることも可能です。

さらに、頭金でローンの借入額を減らすことにより、次の物件を購入するときの審査にも通りやすくなります。仮に金利が上昇した場合でも、頭金を用意していれば融資額にかかる利息を軽減させることができるでしょう。

自己資金を用意するデメリット

自己資金を用意するデメリットは、次のとおりです。

突然の支出に対応できなくなる
不動産投資を始めるタイミングが遅れる

不動産投資に手元にある自己資金をほとんど投入した場合、手元の資金だけでは修繕などの突発的な出費に対応できなくなる可能性が高いです。自己資金を用意するときは、あらゆることを想定した上で自己資金の金額を決めるようにしてください。

また、自己資金を用意するための時間が必要となるので、すぐに不動産投資を始めることができないというデメリットもあります。

不動産投資に必要な自己資金の目安

不動産投資ではどのくらいの自己資金を用意するべきなのでしょうか。基本的には購入を希望する物件の価格から計算して、自己資金の金額を決めるのが賢いやり方です。物件価格に対する自己資金の割合について解説します。

物件価格の30%用意できれば安心

不動産投資ローンを組むときの頭金の相場は物件価格の10〜20%と言われています。たとえば1,000万円の物件を購入するためには、150万円〜200万円の現金が頭金として必要になる計算です。

新築の場合と中古の場合で相場が異なりますが、諸費用は物件価格の10%用意しておけば不足することはないでしょう。頭金と諸費用の相場を合わせて考えると、自己資金は物件価格の30%程度用意しておけば安心できます。

購入可能な物件価格をシミュレーション

物件価格の10〜20%の頭金を目安に、購入できる物件の価格を計算してシミュレーションしていきます。自己資金を100〜1,000万円用意した場合の購入可能な物件の価格は、次のとおりです。

自己資金額	購入可能な物件の価格
100万円	500〜1,000万円
200万円	1,ooo〜2,000万円
300万円	1,500〜3,000万円
400万円	2,000〜4,000万円
500万円	2,500〜5,000万円
600万円	3,000〜6,000万円
700万円	3,500〜7,000万円
800万円	4,000〜8,000万円
900万円	4,500〜9,000万円
1,000万円	5,000万円〜1億円

自己資金の金額が大きくなるほど、高額な物件を購入できるようになります。用意できる自己資金が1,000万円を超える場合は、一棟マンションや一棟アパートを購入することも可能です。

100万円の予算でも区分マンションなら十分に手が届くので、購入可能額の範囲内で投資に向いている物件を探しましょう。

最低でも5〜10%用意する

できるだけ少ない自己資金で不動産投資を始めたいと考えている場合でも、物件価格の5〜10％は自己資金として用意するべきです。頭金が少なすぎると金融機関の審査に通らない可能性があります。物件価格の10%未満の頭金で融資を受けることが可能な人もいますが、融資を受ける人の年収が高いなどの理由がない限り、頭金を少なく抑えることはできません。　

頭金を少なくすると月々の返済額が増えてキャッシュフローが悪化しますが、自己資金を回収するまでの期間が短くなるので投資効率を高めることができます。少額投資で大きなリターンを得ることをレバレッジ効果と呼びます。自己資金の割合が低くなればレバレッジ効果が高まるということも覚えておきましょう。

100%自己資金にはリスクがある

不動産投資ローンを利用せずに投資物件の購入費用を全額自己資金でまかなうという方法もありますが、手元の資金が一気に減ってしまうことになるのでおすすめできません。

利子の支払いが不要になったり、キャッシュフローの悪化を防げたりするというメリットもありますが、資金を貯めるのに時間がかかってしまうので不動産投資で得られる利益が少なくなってしまいます。100%自己負担と決めてしまうと、購入可能物件の幅が狭まって優良物件が購入できなくなる可能性も高いです。大きなリターンを得る機会を失ってしまうリスクがあることを理解しておきましょう。

不動産投資に必要な自己資金の調達方法

投資家は不動産投資に必要な費用をどうやって集めているのでしょうか。資金調達を円滑におこなうことは不動産投資に成功するための鍵です。ここでは、一般的な自己資金の調達方法を解説します。

積立預金を利用する

積立預金は給与から決まった金額を毎月天引きする預金方法です。積立預金は保有期間や制約の多い定期預金とは異なり、金利は低めですが制限が少ないという特徴を持っています。途中で預金を引き出したり、収入に応じて預金額を変更することも可能です。

収入から生活費を引いた金額を貯蓄にまわすことを決めた上で強制的にお金が引かれていくので、貯蓄分を下ろしておくのを忘れたり衝動買いで使いすぎたりする心配がありません。自分で自己資金用の口座に移動させるよりも確実に資金を貯めることができます。

親族から借りる

両親の収入が多い場合や、まとまった資産を保有している場合は、親族からお金を借りることを検討しましょう。親族からお金を借りる最大のメリットは利息がかからないことです。親族間でトラブルが起こらないように、お金を借りたときは借用書を作成しておきましょう。贈与を受ける形になった場合は忘れずに贈与契約書を作成してください。

固定費を削減する

毎月の生活費が高くて思うように貯蓄できない場合は、固定費の見直しをおこないましょう。家計簿をつけて固定費を明確にすることがポイントです。削減できる可能性が高い固定費の種類を確認していきましょう。

携帯代
インターネット料金
住居費用
光熱費
保険料

携帯代やインターネット料金は大手キャリアから格安SIMに変更することで月額料金を半額程度に抑えることができます。電気代やガス代も契約プランの見直しで光熱費を抑えることが可能です。

保険料は保証内容を確認して不要なものを契約していないかを確認してください。固定費は生活費のなかでも大きなウェイトを占めるので、削れるものは削って手元の資金を確実に増やしていきましょう。

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自己資金なしで不動産投資を始めるには

自己資金をまったくかけずに不動産投資を始めることも可能です。自己資金ゼロで不動産投資を始める方法を2つ紹介します。

フルローンを利用する
オーバーローンを利用する

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

フルローンを利用する

フルローンとは物件価格の全額を銀行からお金を借りてまかなう方法です。たとえば2,000万円の物件を購入する場合、頭金なしで2,000万円の融資を受ける形になります。物件を購入するときの諸費用は融資の対象にはなりません。諸費用の部分だけ負担が必要になります。

フルローンでは手元の資金を減らさずに不動産投資を開始できるのが最大のメリットです。借入額が高額になりやすいので、利回りの高い物件をできるだけ低金利で購入することがポイントになります。ローン審査も頭金ありの場合と比べると厳しくなるので、年収が高い人や資産状況が安定している人でなければフルローンを利用するのは難しいでしょう。

フルローンの融資を受けるには

フルローンを組むためにおこなわれる審査では個人の属性や資産状況が重視されます。フルローンで融資を受けるために、以下の条件を満たしているかを確認しておきましょう。

年収が高く安定している
共同担保物件を所有している
担保評価の高い物件を選んでいる
潤沢な資産を保有している
不動産投資の実績がある

これらの条件をすべてクリアしていてもフルローンの融資を受けられるわけではありません。あくまでもフルローンが受けやすくなる条件の目安として考えてください。

オーバーローンを利用する

物件価格だけではなく諸費用も融資に含めることが可能なのがオーバーローンです。物件価格2,000万円、諸費用200万円の場合は2,200万円の融資を受けることができます。フルローンとは異なり、自己資金をまったく減らすことなく不動産投資ができるのがオーバーローンの魅力です。違法だと言われることもありますが、金融機関が認めている場合は違法行為にあたらないので安心してください。

オーバーローンでは、自己資金なしで不動産投資に挑戦できるので大きなレバレッジ効果が期待できます。多くの自己資金を手元に残せるので、急な出費や他の物件への投資として対応することが可能です。基本的にはフルローンよりも借入額が高額になるので、本当に利用するべきかを慎重に検討する必要があります。

オーバーローンの融資を受けるには

オーバーローンの融資条件もフルローンと同じように厳しく設定されています。個人属性と担保物件、事業の実績に問題がなければ銀行が融資に応じてくれる可能性は高くなるでしょう。

特に事業計画書の提出は必須です。事業性が高いと判断されるような事業計画を練る必要があります。また、購入する物件を扱う不動産会社が提携している金融機関のローンを利用するのも一つの手です。　　　　　　　

自己資金ゼロで不動産投資を始めるリスク

フルローンやオーバーローンを利用すれば自己資金なしで不動産投資を始めることができますが、多くのデメリットもあります。具体的には、次のようなリスクが発生する可能性が高いです。

月々の返済額が高くなる
ローンを組めない可能性がある
売却するのが難しい

どのようなリスクがあるのかを正しく把握してから、自己資金ゼロの不動産投資を検討しましょう。

月々の返済額が高くなる

フルローンの場合は物件価格の全額、オーバーローンの場合は物件価格に諸費用分を含めてローンを組むので、自己資金なしの不動産投資では借入額が高額になり月々の返済額が高くなる傾向にあります。

返済には金利も上乗せされるため、頭金を支払う場合と比べて最終返済額が多くなってしまうことを理解しておきましょう。

月々の返済額の負担が大きいと、空室が発生して家賃収入が減ったときに返済が厳しくなるリスクもあります。返済が滞ってしまうと金融機関から一括返済を要求される可能性もあるので、キャッシュフローには十分注意してください。自己資金を使わない場合は、自分の経済状況を確認して無理のないローンを組むことが大切です。

ローンが組めない可能性がある

フルローンもオーバーローンも審査の難易度が高く設定されているため、融資を希望しても必ずローンを組めるわけではありません。物件に担保としての価値がなかったり、ローンを申し込んだ人の返済能力が低かったりする場合は銀行に融資を断られる可能性が高いです。

どうしてもローンを組みたいのであれば、できるだけ収益性の高い物件を選ぶ必要があります。年収が低い場合でも、収益性の高い物件を選べば審査に通ることがあるからです。審査に有利になる担保評価が伸びそうな物件を探しましょう。

売却するのが難しい

不動産投資の出口戦略として売却を選択する場合、頭金なしでローンを組んでいるため返済が終わっていない可能性が高いです。基本的にローンの残債が残っている物件を売るのは簡単ではありません。売却金額で残債をすべてカバーできればよいですが、できない場合は手持ちの資金で補填することが必要です。

このように返済期間が長くなってしまうと、転売による利益を得ることができなくなったり、次の物件の購入が遅れたりするリスクがあります。売りたいタイミングで物件が売れるように、長すぎない返済期間を設定してください。　　

まとめ

不動産投資における自己資金とは、物件購入時の頭金と購入にかかる諸費用のことを指しています。不動産投資にチャレンジするときは、購入する物件価格の30%くらいの自己資金を用意できれば安心です。物件の頭金は少なすぎても多すぎても投資効率が悪くなるので、適正な金額を投入するのが成功への鍵となります。

フルローンやオーバーローンを組むことができれば、自己資金ゼロの状態からでも不動産投資を始めることは可能です。投入する自己資金を抑えることができれば高いレバレッジ効果が期待できますが、失敗するリスクも高くなります。自身の資産状況を確認して、本当に自己資金ゼロで投資を始めるべきなのかを検討してください。