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不動産投資に興味がある人は、どのようなリスクがあるのか詳しく知りたいでしょう。リスクを理解して適切に対策しないと、安心して不動産投資をスタートできません。
本記事では不動産投資のリスクを詳しく紹介し、その対策も解説します。さらにリスクを抑えながら成功させるポイントも説明するので、不動産投資を検討している人はぜひ参考にしてください。
[AFF_不動産投資_RENOSY]不動産投資はリスクの予測と対策がしやすい
不動産投資のリスクは空室リスクや家賃下落リスクなど、ある程度予測できるものが多く、事前に適切な対策をすればコントロールできます。
不動産投資のリスクとは収益（リターン）の不確実性のことで、リターンがいくらになるのかわからない振れ幅の大きさを指します。
どのような投資にもリスクはあり、リスクの大きい投資ほどリターンは大きくなる可能性がありますが、投資家はこのリスクの特質を詳しく理解しなければなりません。
株式やFXなどの投資は世界情勢や経済状況が複雑に絡み合って影響し合うため、リスクの予測が難しく事前の対策は困難です。一方、不動産投資のリスクは予測できるものが多く、具体的な対策をすれば損失を最小限に抑えられます。
不動産投資の9種類のリスクとリスクヘッジ
不動産投資には次の9種類のリスクがあります。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕リスク
- 不動産価格下落リスク
- 金利上昇リスク
- 倒産リスク
- 地震リスク
- 火災リスク
それぞれの内容と、主なリスクヘッジ（対策）は次のとおりです。
リスクの種類 | リスクの内容 | 主なリスクヘッジ（対策） |
空室リスク | 入居者がなく家賃収入が得られない |
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家賃下落リスク | 経年劣化や競合物件の影響で家賃が下がる |
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家賃滞納リスク | 入居者はいるのに家賃が入らない |
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修繕リスク | 室外のメンテナンスや室内リフォーム・設備の取り替えなどの費用の発生 |
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不動産価格下落リスク | 物件の価値が落ち、売却で最終的な収支が赤字になる |
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金利上昇リスク | 金融機関の金利が上昇し、ローン返済が難しくなる |
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倒産リスク | 管理会社が倒産して家賃を回収できなくなる |
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地震リスク | 物件が地震による被害にあい、入居者が住めず家賃収入がなくなる |
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火災リスク | 物件が火災による被害にあい、入居者が住めず家賃収入がなくなる |
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それぞれのリスクとリスクヘッジ（対策）を詳しく解説していきます。
空室リスク
空室リスクは、物件に入居者がなく家賃収入を得られない状態になることです。家賃収入が得られなくても管理費や修繕費、ローンの返済などの支出は発生するため、空室期間が長引けば損失を大きくして運営を難しくする可能性があります。
継続的に収入を得る目的でおこなう不動産投資は、物件に入居者がいることが大前提のため、空室リスクを最小限に抑えるのは最大の課題です。
空室リスク対策は物件や管理会社選び
空室リスクへの主な対策は、次のとおりです。
- 需要の見込める物件を選んで投資する
- 空室期間が比較的少ないワンルームを選ぶ
- 入居者募集が得意な管理会社を選ぶ
空室リスクには賃貸需要のある立地と、間取り・賃料・設備などがニーズに合っている物件を選ぶことが必要です。さらに物件エリアの入居者募集を得意としている管理会社と契約しましょう。
賃貸物件を探す人の多くは、インターネットで情報収集します。その際に重要になるポイントは、次の点です。
- 写真が多く掲載されている
- 店舗がアクセスしやすい場所にある
- 多くの物件数を掲載している
インターネットを効果的に活用し、公式サイトやポータルサイトなどに数多くの物件を掲載している管理会社を選びましょう。また店舗が駅や主要道路付近など、わかりやすく立ち寄りやすい場所にあることも重要です。
家賃下落リスク
不動産投資は、物件が入居者で完全に埋まっている状態でも、スタート時の収益金額をそのまま永遠に受け取れるわけではありません。家賃は物件の経年劣化によって下落します。
総務省がおこなった市場関係者へのヒアリングでは、家賃の下落率を年率換算すると、どのエリアでもおよそ1％落ちていくといわれています。
その他、近隣に競合物件が建った場合も、家賃の見直しを迫られることが多いです。入居者が分散されて賃貸ニーズの低下がみられた際は、入居率を落とさないように家賃を安くします。
“参考：総務省統計局「借家家賃の経年変化について」”
家賃下落リスク対策は高利回り物件を検討
家賃下落リスクには、次のような対策で利益率を上げることが重要です。
- 家賃下落率の少ない中古物件を選ぶ
- 新築の場合は利回りを上げられるよう、なるべく初期費用を抑える
築年数が長いほど家賃下落は少ないため、中古物件は家賃収入の見通しが建てやすく、利益率の下落を抑えて運用できます。
新築物件は、価格交渉をしてできるだけ安く購入しましょう。初期費用を抑えることで、高い利回りを維持しやすくなります。
家賃滞納リスク
入居者はいるのに家賃が入らないのが家賃滞納リスクです。家賃を滞納したまま住み続けたり、家財を残したまま失踪したりといったパターンがありますが、どちらもすぐに新しい入居者を募集できないため、滞納期間が長引くほど損失は大きくなります。
また、家賃を滞納する人は、隣人とトラブルを起こすことも少なくありません。損失をさらに大きくする可能性も高いことから、発生をできるだけ抑えることが必要です。
家賃滞納リスク対策は入居審査や家賃保証
家賃滞納リスクは、事前措置とすばやい対処が重要です。具体的には次のような対策があります。
- 厳しく入居者審査をおこなう管理会社を選ぶ
- 家賃保証への加入を入居条件に入れる
- 集金代行業務・法的措置の実績やノウハウがある管理会社と契約する
入居者審査は、家賃の支払い能力や保証人・保証機関の確認のほか、入居者の性格や属性もチェックできます。不動産会社の担当者が入居資格に関する資料を作成し、対応時の態度や書類のやり取りで感じたことなどを報告するため、事前にトラブルの可能性がある人を避けられます。
また管理会社を選ぶ際は、滞納発生時のマニュアルや解決実績をチェックし、スムーズに対処する体制が整っているかを確認しましょう。
修繕リスク
修繕リスクは外壁や屋根の定期的な修繕、または室内リフォームやエアコン・給湯器の取り替えなどの費用の発生です。
入居率を維持し確実に収益を得るには、室内外や設備などの不備を適切に修繕する必要があります。また物件を定期的に検査・修理すれば、結果的にトータルの修繕費用を抑える効果もあります。
修繕リスク対策は積み立てや管理会社選び
修繕リスクには次の対策が効果的です。
- 計画的な修繕費の積み立て
- 専門の修繕部門を設けている管理会社を選ぶ
修繕リスクには、必要な費用を積み立てて用意するとよいでしょう。計画的に資金を用意することで、大規模な修繕にも対応できます。
また、修繕部門がある管理会社を選ぶのもポイントです。過去の実績から適切なアドバイスをもらえるため修繕計画が立てやすく、突発的な設備の故障や不具合に対してスムーズに対処できます。
不動産価格下落リスク
不動産価格下落リスクは、物件の価値が落ちて売却時に損失となることです。たとえ家賃収入が確実に得られた場合でも、購入時より低い価格で物件を売却すると、最終的な収支が赤字となり損失が発生する可能性があります。
不動産価格下落リスクの原因は、主に次のものがあります。
- 物件があるエリアの人口の減少
- 競合物件の増加による供給過多
不動産価格下落リスクは、投資した物件そのものが原因となるよりも、周辺の変化によるものが多いです。例えば、近隣の都市開発や街のブランド力の低下などによる人口の減少や、競合の賃貸物件の建設などが物件の売却益を減少させます。
価格下落リスク対策は都市計画や景気動向調査
不動産価格下落リスクの対策は、次のような調査や予想がポイントです。
- 将来的な都市開発計画・人口変化の調査
- 下落前に売却できるよう景気動向の予想
- 物件やその周辺の事件・事故の調査
人口増加の傾向にあり、都市開発が検討されているエリアは人気が高く、不動産価格下落リスクが他のエリアの物件よりも抑えられる可能性が高いです。
また周知されていない事件や事故があると、何かのきっかけで広く知れ渡り、不動産価格が下落する場合もあります。事件や事故の有無は、物件購入前に必ずチェックしましょう。
このほか、物件の管理を適切におこなうことも重要です。定期的にメンテナンスをすれば、老朽化を防いで急激な不動産価格低下のリスクも抑えられます。
金利上昇リスク
金利上昇リスクは、融資を受けている金融機関の金利が上昇した結果、家賃収入からのローン返済が難しくなることです。手元に現金が残らないだけでなく、返済の穴埋めも必要になるため、不動産投資の計画を破綻させるダメージとなります。
金利上昇リスク対策は借入金・返済金の熟考
金利上昇リスクには、次のような対策が有効です。
- 借入金額をできるだけ抑える
- 計画的な繰り上げ返済
- ローン契約時に元金均等返済・固定金利を検討
借入金額を少なくすれば、金利上昇リスクを抑えられます。物件購入時の借入金額を少なくするのが理想的ですが、購入後に繰り上げ返済して計画的に減らすのもおすすめです。
またローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。このうち、元金均等返済はローンスタート時の返済額を最も多くし、返済が進むにつれて少なくできる方法です。ローン契約時に元金均等返済を選択すれば、低金利のうちに返済を進めて、金利上昇の影響を抑えることが可能です。
さらに金利を固定金利タイプにすると、金利変動に影響を受けないため、金利上昇リスクを抑えて返済計画が立てられます。ただし、不動産投資の場合に固定金利タイプを選択できる金融機関は限られる点に注意しましょう。
そして、10年・20年などの長期固定金利や全期間固定金利は、期間内の一括返済に違約金が発生する場合も多いので、売却のタイミングを考慮する必要があります。
倒産リスク
倒産リスクとは、契約した管理会社が倒産した場合に家賃回収ができなくなることや、新しく管理会社を選んで契約する時間と経費が必要になることです。
管理会社の倒産が物件自体の不動産価格を下げることはありませんが、管理されない期間が発生すると影響を受けます。
倒産リスク対策は管理会社選びと契約内容確認
倒産リスクへの対策には次のようなものがあります。
- 倒産する可能性が低い管理会社を選ぶ
- 契約時に解約の事前告知期間と違約金を確認
倒産リスクを抑えるには、倒産の可能性が低い管理会社と契約するのがよいでしょう。管理会社を選ぶ際は次の内容に当てはまるかどうかをチェックしましょう。
- 創業してからの期間が長い
- 上場し経営状況を公開している
- 着実に売上高を伸ばしている
- 管理戸数が多く収入源が多い
- 賃貸住宅管理業登録制度による国土交通省への管理業登録がある
賃貸住宅管理業登録制度は、オーナーと入居者の利益を守るために定められた制度です。一定の戸数を超える住宅を管理する業者は、国土交通省への管理業登録を義務付けられます。登録を受けた業者は、賃料や敷金などの受領や契約手続きなどの業務規制の遵守が求められるため、信頼度が高いです。
また、管理会社の倒産リスクが高まったからといって、即解約ができない場合があります。通常、解約の事前告知期間が定められており、これに違反すると違約金が発生します。そのため、管理会社との契約時には、解約の事前告知期間と期間内解約の違約金をきちんと確認しましょう。
地震リスク
地震リスクは、物件が地震による被害にあい、状況によっては入居者が住めなくなって家賃収入がなくなることです。ローンの返済負担が大きくなるほか、修復費用が発生するために損失が大きく膨らみます。
さらに地震被害によって物件価格が大きく下落し、想定していた価格での売却が難しくなる可能性もあります。
地震リスク対策は保険や構造・エリアの選択
地震リスクには次の対策があります。
- 地震保険に加入
- 新耐震基準が適用のRC造・SRC造の物件を選ぶ
- 地盤がしっかりしているエリアの物件を選ぶ
1981年以降に建てられ、新耐震基準が適用されている物件は地震に強く、被害を抑えられます。また、鉄筋コンクリートを使用しているRC造やSRC造の物件は、鉄筋とコンクリートによって揺れを抑えるため、倒壊の可能性が低いです。
さらに地震リスクには、地盤のしっかりしているエリアを選ぶことが重要です。各自治体が発表しているハザードマップや、文部科学省の活断層の長期評価、国土交通省の都市圏活断層図では各エリアの地盤に関するデータが公開されているので、ぜひ参考にしましょう。
“参考：文部科学省 地震調査研究推進本部事務局「地震に関する評価（長期評価）」／国土交通省 国土地理院「都市圏活断層図」”
火災リスク
火災リスクは火災によって物件が損傷や倒壊し、入居者が住めなくなって家賃収入がなくなることです。地震リスクと同様でローンの返済負担が大きくなるほか、修復費用も発生します。
火災は入居者が原因で起こるほか、近隣からのもらい火で起こることもあり、発生の可能性は決して低くありません。さらに物件が木造家屋の密集地域や、緊急車両が入れない狭い道路沿いにある場合、被害が拡大する可能性は高くなります。
また、火災によって不動産価格が下落する可能性もあるため、比較的被害が大きくなる特徴があります。
火災リスク対策は保険加入と構造の選択
火災リスクへの対策は次のとおりです。
- 火災保険に加入
- 火災に強いRC造・SRC造の物件を選ぶ
地震や火災など、いつ起きるかわからない災害への基本的な対策は、保険への加入です。金融機関のローンを利用する際に、火災保険への加入が融資の条件になることも多いです。
また、素材自体が燃えることがないコンクリートを使用しているRC造やSRC造の物件は、燃え広がりにくく建物が全焼する可能性を抑えられます。
リスクを抑え不動産投資を成功させるポイント
リスクを抑えて不動産投資するには、つぎの点がポイントです。
- 念入りな収益シミュレーション
- 十分な自己資金の準備
- 複数投資でリスク分散を検討
それぞれ不動産投資を成功させるために大切なことなので、詳しく紹介します。
念入りな収益シミュレーション
不動産投資を成功させるためには、収益性や支出の見込みを試算して最終的に手元に残る現金を把握するシミュレーションが必要ですが、リスク発生時のシミュレーションも必須です。
シミュレーションする際はそれぞれのリスクの条件を厳めにし、最大でいくらの赤字が出るのかに注目します。そして、赤字を補うための現金はいくら必要になるのかを、しっかり把握しましょう。
さまざまなリスクに関して厳密にシミュレーションをおこない、余裕のあるキャッシュフローを心がけることが重要です。
十分な自己資金の準備
一般的に投資物件を購入する際の自己資金は、物件価格の10～30％が目安です。このうち10～20％は頭金で、4～10％が仲介手数料や司法書士報酬などの諸費用です。頭金は物件の担保価値や、債務者の年収・勤務先の安定性・社会的な地位などで異なります。
また、運用開始時にはある程度の現金が必要です。通常、管理費・修繕費・ローンの返済などの支出分は家賃収入で支払いますが、空室リスクや家賃滞納リスクを考慮して、手元に現金を用意しましょう。
十分な自己資金があれば突発的なリスクによる出費に対応でき、追加の借り入れで返済負担を増やす事態を防げます。
複数投資でリスク分散を検討
不動産投資は、複数のエリア・物件への分散投資でリスクを減らせます。複数の物件に投資先を分けると、1物件への投資額が少なくなるため、損失も減らせます。さらに他の物件の利益から損失分の補填も可能です。
不動産投資の分散投資には、次の3つがあります。
- エリアの分散
- 物件タイプ（間取り）の分散
- 時期（築年数）の分散
エリアの分散は地震リスク・火災リスク、物件タイプの分散は人口変化による空室リスクを減少させます。また、時期の分散は修繕リスクを抑えることが可能です。
まとめ
不動産投資は事前にある程度リスクを予測し、適切な対策でコントロールできます。不動産投資のリスクは空室リスク・家賃滞納リスク・修繕リスクなど管理会社の選定が対策となるものもあれば、家賃下落リスクや不動産価格下落リスクのように物件の選択が対策になるものもあり、それぞれのリスクと対策をきちんと理解する必要があります。
また、さまざまなリスクを抑えて不動産投資を成功させるには、リスクごとに念入りな収益シミュレーションや十分な自己資金の準備、分散投資が効果的です。
不動産投資はリスクを正確に理解し、対策を万全に、着実に収益を増やして成功させましょう。
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