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今や銀行に貯金するだけでは資産は増えない超低金利時代。将来の備えをするために不動産投資を始めたいと考える人は多いです。しかし不動産投資にまったく触れたことがない人は、必要になる費用が未知数で頭を抱えてしまうのではないでしょうか。
本記事ではそんな不動産投資の初心者に向け、不動産投資にかかる費用、相場や内訳まで解説します。加えて費用を節約するポイントもご紹介するので、本記事を読めば未経験者でもお得に投資をするコツをつかめます。
ぜひかかる費用やポイントを把握してから、不動産投資を始めてみましょう。
[AFF_不動産投資_RENOSY]不動産投資にかかる費用の相場
不動産投資はつまるところ賃貸経営を指しています。物件や部屋を買う、もしくは建てることにより不動産を所有。それを入居希望者へと貸して利益を得ます。つまり最初に不動産を所有するための費用が必要です。
しかし多くの場合はローンを組んで所有することができるため、購入費用を満額で用意しなければいけないわけではありません。そのため、不動産投資で必要になる初期費用は物件価格の10～20％が相場となっています。
ただし不動産投資＝賃貸経営ではランニングコストもかかるため注意してください。ローンに加えて、賃貸を滞りなく経営をするための管理費や維持費が必要になります。
これらのランニングコストは不動産価格や家賃設定によって左右されるため、相場は一概には言えません。詳しくは後述の「不動産投資のランニングコストの内訳」を確認して、自身の不動産案件で試算してみましょう。
不動産投資の初期費用の内訳
ここからは主題である不動産投資の初期費用の内訳を見ていきましょう。不動産投資の初期費用は以下の6項目で構成されています。
- 購入する不動産の頭金
- 融資の事務手数料・保証料
- 不動産を取得のための税金
- 司法書士などへの報酬
- 不動産会社への仲介手数料
- 不動産にかける保険料
以下で各費用ごとに詳しく解説していきます。
購入する不動産の頭金
まず初期費用のなかでも大きい部分を占めるのは、購入する不動産の頭金です。おおよそで物件価格の10％ほどが自己資金で必要になります。例えば5,000万円の不動産で10％の頭金が必要なら、500万円ほど自己資金が必要となるでしょう。
ただし実際にどの程度の頭金から融資を受けられるかは、銀行や個人の属性・担保などによって変化します。個人の属性が高いほど頭金を少なくでき、属性の状況によっては10～30％の頭金が必要になるケースもあるため注意しましょう。
融資の事務手数料・保証料
不動産を取得するための融資には、事務手数料と保証料が必要になります。
| 用途 | 料金目安 | |
| 事務手数料 | 融資を受ける場合に金融機関へ支払う事務手数料 | 借入額の1～3％ |
| 保証料 | 返済ができなくなった場合のための保証として納める保証料 | 借入額の1％ |
なお、保証料は融資を受ける金融機関とは別に信用保証協会に加入し、保証料を納めることで保証人や担保が用意できないケースも融資を受けやすくしてくれるものです。また、保証料を支払うことで万が一融資の返済ができなくなった場合、信用保証協会が代位弁済をしてくれます。
保証料は融資を受ける場合に加入・保証料の支払いが条件となる場合が多いため、ほぼ必須であると考えておきましょう。
不動産を取得のための税金
不動産の取得には以下の5つの税金の納税が必要になります。
| 用途 | 税額の目安 | |
| 印紙税 | 不動産を取得する売買契約書と融資を受ける金銭消費貸借契約書に貼付して納める税金 |
|
| 登録免許税 | 取得した不動産を登記する際、もしくは担保を設定する場合にかかる税金（所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記） | 基本：課税標準額×税率
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| 不動産取得税 | 物件を購入＝取得することにかかる税金 | 基本：課税標準額×税率
|
| 固定資産税 | 土地、家屋にかかる税金（不動産を取得することで発生） | 基本：課税標準額×1.4%
|
| 都市計画税 | 市街化区域内の土地・家屋を取得した場合にかかる税金 | 基本：課税標準額×税率
|
”参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表」”
”参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」”
”参考：国税庁「No.3252 取得費となるもの」”
”参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税」”
司法書士などへの報酬
不動産を取得した場合に必要な登記手続きは自身でおこなうことも可能ですが、司法書士へ依頼することで各種手続きの手間を省くことができます。依頼する場合は司法書士への報酬がかかり、5～15万円ほどが相場です。
不動産の状況や登記が複数ある場合によって報酬額が変動するため、相場に幅があります。なお依頼する各司法書士事務所によっても変わるため注意しましょう。
不動産会社への仲介手数料
不動産会社を通して不動産を取得した場合には仲介手数料がかかりますが、法律により物件価格ごとに上限額が定められています。
第四十六条
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
引用：e-GOV法令検索「宅地建物取引業法（報酬）」
物件価格ごとの仲介手数料は以下のとおりです。物件価格によって大きく異なるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。
| 物件価格 | 仲介手数料 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円～400万円 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税まで |
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税まで |
参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
例えば450万円の不動産を取得した場合は仲介手数料は以下のようになります。
（450万円 × 3％ ＝ 13.50万円 ）＋ 6万円＋1.95万円（消費税）＝ 21.45万円
なお、上記の計算式を活用する以外に各種不動産サイトなどで簡単に仲介手数料を計算するツールもあるので、そちらを活用して概要を把握するのもおすすめです。
不動産にかける保険料
不動産投資をする場合、火災保険や地震保険に加入するケースが多いです。加入は義務付けられているわけではありませんが、多くの場合で加入が融資条件となるため、保険料は必要であると想定して間違いはありません。
また、火災保険料の相場は再調達価額（注1）と構造・面積によって変動します。不動産の造りが堅牢で燃えにくい建物であるほど安くなる傾向です。さらに火災保険に加入できれば、地震保険にも加入できるようになっています。
なお、火災保険には水災・風災補償があるケースもあり、台風や水害リスクがある立地の場合は検討が必要になるため、保険料が多少変動すると想定しましょう。
注1）物件を造り直すことに必要な資金額
不動産投資のランニングコストの内訳
次に不動産投資を始めてからかかる税金である、ランニングコストを見ていきましょう。不動産投資＝賃貸経営でかかるランニングコストは以下の7項目とされます。
- 税金
- 修繕・リフォーム費
- 管理委託手数料
- 管理費・修繕積立金
- 共有部分の水道・光熱費
- 保険料
- 諸経費
以下で各項目を確認していきましょう。
利益や維持にかかる税金
初期投資としてかかる税金以外にも、不動産投資を維持するためや利益が出た際には税金を支払わなければいけません。ランニングコストとしてかかる税金は以下の項目があります。
| 種類 | 用途 | 税金の目安 |
| 所得税・住民税 | 不動産投資で利益が出たときに支払う税金 | 不動産投資の収入により変動 |
| 固定資産税・都市計画税 | 資産にかかる税金／都市計画区域内で建物を建てることにかかる税金 | 不動産評価額の1.7％ |
なお、不動産投資をする場合にはこれらの税金を支払うためにも、確定申告が必ず必要になるため注意しましょう。税理士に確定申告を依頼することも可能ですが、その場合は3～10万円ほど依頼料も必要になります。
物件の修繕・リフォーム費用
不動産投資としておこなう賃貸経営では、入居者が入れ替わるときの物件の修繕や経年劣化によるリフォームがともないます。入居者が入れ替わるときの修繕やクリーニングなどは、ワンルームマンションなら約8万円、ファミリー向けなら約20～30万円ほど見ておかなければいけません。これがいわゆる原状回費費にあたります。
ただここで重要となるのが原状回復費はオーナー側と入居者側の負担部分がある点です。設備の経年劣化はオーナー側の負担、入居者が設備に故意につけた傷・エアコンへのダメージ（タバコの臭いなど）とみなされるものは入居者の負担となります。
オーナー側が負担するランニングコストとしてかかる詳しい項目は以下のとおりです。
| 一般的な設備 | 費用目安 |
| クロス（張り替え） | 1,200円/㎡ |
| 網戸（張り替え） | 4,000円前後 |
| 電気温水器の交換 | 20〜30万円 |
| 給湯器の交換 | 10〜15万円 |
| エアコン | 8〜12万円 |
| IHコンロ | 4〜5万円 |
| 換気扇 | 3〜4万円 |
なお、これらに加えておおよそ10年ごとに建物の大規模修繕費も必要になるため、あらかじめ積み立てが必要です。どのような修繕をおこなうかは築年数や造り、戸数や劣化具合によって異なります。築年数ごとにかかる費用相場は以下のとおりです。
| 造り | 戸あたり | 棟あたり | 合計 |
| RC造 1LDK～2DK・20戸 | 5～10年約9万円 | 約170万円 | 合計約225万円 |
| 11～15年約55万円 | 約1,090万円 | ||
| 16～20年約23万円 | 約460万円 | ||
| 21～25年約116万円 | 約2,320万円 | ||
| 26～30年約23万円 | 約460万円 | ||
| RC造 10戸・1K | 5～10年約7万円 | 約70万円 | 合 計約177万円 棟あたり：約1,770万円 |
| 11～15年目約46万円 | 約460万円 | ||
| 16～20年目約18万円 | 約180万円 | ||
| 21～25年目約90万円 | 約900万円 | ||
| 26～30年目約18万円 | 約180万円 |
”参考：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」”
傾向として年数を重ねていくごとに修繕費が膨らむ傾向がありますが、年数によって修繕・交換が必要になる設備があるため、極端に費用がかかるタイミングがあります。
そのため、これらの1棟の賃貸経営をするケースは入居者の退出などでかかる修繕費とは別に、大規模修繕費として家賃収入の5～8％を積み立てておくのが理想的です。
不動産の管理委託手数料
賃貸経営を管理会社へ依頼する場合は管理委託手数料がランニングコストとしてかかります。賃貸経営はオーナーが自身ですべて管理することも不可能ではありませんが、入居者管理やトラブル対応、設備管理、入居者募集などを管理会社へ依頼するケースも多いです。
なお、管理委託をする場合にかかる費用は家賃設定により変動し、相場は家賃の３〜７％ほどとなっています。どの程度の管理を任せるかによっても手数料が異なってくるため、あらかじめどこまで任せるか決めておきましょう。
区分マンションの管理費・修繕積立金
区分マンションを賃貸経営をするケースでは、マンション全体の管理業務は管理組合がおこないます。そのため、管理組合に管理費と修繕積立金の支払いが必要です。
なお、この場合は区分マンションなため、管理費は全体の費用から各区分所有者で分担、定額を支払います。修繕積立金も同じく、各区分所有者で割って、毎月一定額を納めて大規模修繕に備えます。
不動産の共有部分の水道・光熱費
賃貸経営の共有部分になる部分はオーナー負担でランニングコストとして水道光熱費がかかります。具体的には廊下やエントランスの照明、エレベーターなどには電気代。共有部分に手洗い場やトイレがある場合は水道代もかかるでしょう。
この場合、水道光熱費の相場はおおよそ10万円です。ただし不動産の規模やどのような設備かにもよって多少異なるものと留意しておきましょう。
不動産にかける保険料
初期費用として紹介した火災保険・地震保険は定期的に更新が必要になるため、ランニングコストとしても計算しておくことが必要です。多くの場合が月ごとの更新で2,000～3,000円、年間にすると2万円～5万円ほどがかかります。
賃貸経営のための諸経費
賃貸経営ではここまで紹介した主なコスト以外にも雑多な諸経費もかかります。例えば以下のような項目です。
- 業者・入居者・管理会社との連絡のための通信費
- 不動産投資のための勉強費（セミナーや本など）
- 各種申請や雑務のための交通費 など
なお、これらの諸経費は不動産投資＝賃貸経営でかかった経費であれば、確定申告で経費計上することができます。
[AFF_不動産投資_RENOSY]不動産投資の費用を節約するポイント
ここまで見て、不動産投資には想像以上にお金がかかることに不安を感じてしまった人もいるかもしれません。たしかに不動産投資は初期費用やランニングコストを考えるとある程度の費用の余裕が必要になることは否定できません。
しかし、じつは不動産投資にかかる費用は節約できるポイントがあります。節約を狙うことで希望の予算内に収め、不動産投資が現実的に挑戦しやすいものとなるはずです。
ここからはそんな不動産投資の節約ポイントについて詳しく解説していきます。
割安な物件で不動産投資を始める
不動産投資で一番お金がかかるのは不動産取得費です。融資を受けるにしろ物件価格の10～15％の頭金が必要になるため、大きな自己資金が必要になります。
そのため、投資費用を節約するために、まずは割安な不動産を探して投資を始めるというのがおすすめです。例えば最初に投資する物件は新築ではなく中古にすることで大幅に取得費が低くなります。
また、賃貸経営にはアパートや戸建てなどの選択肢がありますが、より投資費用を抑えるなら区分マンションの選択肢もよいです。
区分マンションでの投資はワンルームマンション投資とも呼ばれるもので、一棟ではなくワンルームから好きな部屋数で投資できるというもの。マンション一棟の取得費が必要にならないため、費用を抑えて不動産投資を始められます。
つまり取得費を最も抑えたいなら、中古のワンルームマンションへの投資が手が出しやすい選択肢といえるでしょう。ただしワンルームマンションは当然一棟の賃貸経営に比べると収益が劣るため、一長一短となります。
あくまでも資金面で難しい場合での選択肢の1つとして覚えておきましょう。
仲介手数料の安い不動産会社を利用
仲介手数料は売買契約の価格によって上限額が決められており、200万円以上の物件を取得するには少なくとも数十万円ほど仲介手数料がかかります。そこで仲介手数料が安い不動産会社を探す、もしくは仲介手数料を交渉するという手段があります。
じつは仲介手数料は法令で下限額は決められておらず、不動産会社との交渉次第で安くしてもらえる可能性があるのです。不動産を扱うと金額が大きくなるため見えにくくなりますが、仲介手数料は想像以上に馬鹿にできない費用なため、安く抑えられそうな会社や交渉の余地があれば検討しましょう。
また、不動産会社が仲介して紹介したものではなく、不動産会社が直接販売する不動産であれば仲介手数料がかかりません。大きく費用を抑えたいなら、それらの会社手持ちの不動産も狙い目です。
利用する金融機関を厳選
初期費用の一部である頭金は利用する金融機関を厳選することで節約できるケースもあります。特に返済額を左右する金利はなるべく安い金融機関を厳選しましょう。完済までにかかる費用が総体的に抑えることができます。
また、収入が多めで安定的にあるという人は頭金なしでも融資を受けることも可能です。ただ、初期費用が安ければよい、頭金がなければよいというわけではないため注意してください。頭金がないということはその分も毎月のローン返済額に乗ってくるということです。
つまり不動産投資で大きな収益を望めない限り、キャッシュフローが厳しくなる可能性があります。マンションなどだと経営を始めた月にすぐに全室満室分の収益を得られるとは限らないため、返済額が膨らんでも問題なく返していけるか必ずキャッシュフローを確認しましょう。
確定申告で損益通算を適用
不動産投資では必ず確定申告が必要になりますが、ここで少しでも税金を抑えるために重要なのは、正確な申告内容と経費計上の項目です。特に不動産投資を始めた年、不動産所得が赤字であるときは損益通算を利用して所得税の対策をおこないましょう。
損益通算とは、不動産投資（建物のみ）などの所得と給与所得などの別の収入を一緒に計上することです。損益通算することで一定の所得税が還付されます。
また、不動産投資にかかった経費も計上することで減価償却をおこなって節税対策ができます。ただし、減価償却は資産価値が目減りする建物のみに適用され、土地の取得費などは計上できないため注意しましょう。
減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
減価償却費＝取得価額×耐用年数に応じた償却率×取得日から年末までの月数
自分で登記手続き
不動産を取得したときに必要な登記は、手続きを自分でやることで司法書士代をかけずに節約ができます。手続きの書類は誰でも法務局の公式サイトからダウンロードができるため、手間はかかりますが不可能ではありません。登記手続きの主な手順と必要になる書類は以下のとおりです。
| 登記の手順 | 所有権移転登記の必要書類（買い主側） | 抵当権設定登記の必要書類 |
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【Q＆A】不動産投資にかかる費用の疑問
不動産投資はさまざまな費用が絡む投資であることがわかりました。最後にそんな不動産投資にかかる費用でよくある疑問点をＱ＆Ａ方式でお答えします。
疑問解消してより多くの選択肢を取れる状態にしておきましょう。
アメリカの不動産投資にかかる費用は？
アメリカの不動産へ投資をしたい場合には取得費以外に以下のような費用がかかります。
| 費用項目 | 用途 | 費用の目安 |
| 頭金 | 不動産価格の全体のうち先に現金で支払う部分 | 物件価格の半額程度 |
| 調査・点検費（インスペクション費） | 不動産購入前に問題がないか調査するための費用 | 相場は＄1,000〜＄1,500 |
| 第三者機関による決済・登記変更の依頼費（エスクローフィー） | 公正な取引をおこなうために第三者機関（エスクロー）に介入してもらう費用 | 取引額の0.1%ほどが一般的 |
| 保険料（タイトルインシュアランス費） | 前所有者の税金滞納などにより買い主が被害を被った場合に保障をする保険 | 保険により異なる |
| 公証費用 | ローンの担保として購入不動産を抵当権設定とするための手続きのための費用 | ＄50前後 |
| コンサルティングフィー | 不動産の購入手続きが日本の不動産会社に委託されている場合に支払う費用 | 物件価格の3％ほどが一般的（国内登記企業の場合は＋消費税が課税） |
なお、アメリカの不動産投資は頭金なしは困難であることが多く、頭金を削ることはまずできないと踏んでおいて間違いはありません。
少額から始められる不動産投資はあるか
不動産クラウドファンディングなど投資会社を利用するものは、最低1万円程度から始めることができます。不動産クラウドファンディングとは、不動産事業に複数名で出資する不動産投資の方法です。あらかじめ決められた期間で不動産を運用をし、出資者は運用費の利益を得ます。
一般的な不動産投資は数100万円～1,000円台なため、比べると圧倒的に初期費用が安く済むことが強みです。とはいえ出資する金額が安い分、利回りが高いものを選んでも大きい利益が出にくい側面もあります。
まとめ
不動産投資は投資するお金だけではなく、さまざまな費用が必要になります。初期費用で必要な項目に加えてランニングコストもかかるため、ある程度の資金的な余裕を持って始めることが必要です。
そのため、本記事でご紹介した項目を想定している不動産投資案件でキャッシュフローを作成し、現実的に可能であるか検討することが大事です。また、節約できるポイントもあるのでなるべく経費を抑えて、お得に投資を進めていきましょう。
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