駅探PICKS > 駅探PICKS 不動産 > 不動産売却 > 不動産鑑定にかかる費用は?査定との違いや依頼するときの注意点を解説

不動産鑑定にかかる費用は?査定との違いや依頼するときの注意点を解説

不動産鑑定にかかる費用は?査定との違いや依頼するときの注意点を解説

不動産鑑定をしたいものの、費用が高額なのではないかと考えていませんか。どのくらいの費用相場でどのくらいの期間がかかるのか、不動産査定とはどう違うのかを知りたい人もいるでしょう。

本記事では、不動産鑑定にかかる費用について、不動産鑑定の基礎知識から鑑定の依頼方法、費用の相場や査定との違いなどを解説します。不動産鑑定士を選ぶときのポイントや注意点についても説明するので、不動産鑑定をしたいと考えている方は参考にしてください。

[AFF_不動産売却_三井のリハウス]

不動産鑑定に関する基礎知識

まず不動産鑑定とは何かを解説します。

不動産鑑定とは

不動産鑑定とは、不動産鑑定士の資格を持っている人が不動産の鑑定評価をおこなうことです。不動産鑑定士は、不動産鑑定評価法によって定められている国家資格であり、不動産鑑定は不動産鑑定士だけがおこなう独占業務です。

このように、専門の有資格者が不動産評価額を算出するため、公的な証明書として有効なのが不動産鑑定です。

不動産鑑定は、不動産の鑑定評価に関する法律や国土交通省の不動産鑑定評価基準によって、合理的な不動産価格を鑑定するものです。そのため、公的な場面での信頼度が高く、裁判や税務関係でも重要な役割を果たします。

不動産鑑定が必要なケース

では、不動産鑑定はどのようなときに必要なのでしょうか。不動産鑑定の依頼が必要なケースは次の通りです。

  • 相続や離婚で財産分与をするとき
  • 親族間で不動産を売買・もしくは交換するとき
  • 代償分割の価格を決めるとき
  • 遺留分減殺請求をするとき
  • 相続税の申告で土地評価額を下げたいとき
  • 生前贈与・負担付贈与をするとき

不動産鑑定は、さまざまな場面でトラブルを避けるために役立ちます。不動産鑑定士による不動産評価額は公的な証明となるため、財産分与や遺産相続など適正価格をもとに公平な分配をする必要がある場合や、裁判、納税の際の根拠にもなります。

依頼する方法

不動産鑑定は、不動産鑑定事務所を探して依頼します。不動産鑑定事務所を探す方法は次の通りです。

  • インターネットで探す
  • 税理士や弁護士などに紹介してもらう
  • 会社の福利厚生を利用する

不動産鑑定事務所はインターネットで探すこともできますが、必ず一度は実際に会ってから依頼しましょう。事務所の詳細や信頼できる担当者かどうかは、会ってみないとわからないこともあるからです。

また、各都道府県にある不動産鑑定士協会や、税理士・弁護士など、不動産鑑定士とつながりのあるところから紹介してもらうことも可能です。会社の福利厚生サービスとして利用できる場合もあるため、勤めている会社の福利厚生サービスに不動産鑑定がないかも確認してみましょう。

不動産鑑定を受けるまでの流れ

不動産鑑定を受けるまでの流れは、次の通りです。

  1.  不動産鑑定士事務所を探す
  2. 不動産鑑定士事務所と契約
  3.  不動産鑑定士によって評価がおこなわれる
  4. 不動産鑑定評価書を受け取る

まずは不動産鑑定を依頼する事務所を探します。信頼して任せられる事務所が見つかったら、契約を結びましょう。そのあとは不動産鑑定士によってさまざまな尺度から不動産の評価がおこなわれます。

鑑定が完了すると、不動産鑑定士の名前が記載された不動産鑑定書が作成されます。不動段鑑定書に記載される事項は次の通りです。

  • 対象不動産の表示
  • 依頼目的と鑑定評価の条件
  • 鑑定評価額の決定および鑑定の基準となった日付
  • 不動産鑑定評価額を決定した理由
  • 関与不動産鑑定士および業者に係る利害関係等
  • 鑑定評価の基本事項
  • 鑑定評価額

不動産鑑定書を提出してもらったら、上記の内容に誤りがないか確認しましょう。

不動産鑑定にかかる費用の相場

不動産鑑定を依頼すると、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。鑑定費用の相場について解説します。

20〜30万円くらい

不動産鑑定にかかる費用は、不動産鑑定士が自由に設定可能なオープン価格であり、不動産の種類ごとに異なります。不動産の種類ごとの相場費用は次の通りです。

不動産の種類費用相場
戸建て住宅程度の土地(土地のみ)20万円~
大規模な土地(土地のみ)30万円~
戸建て住宅(建物のみ)20万円~
土地と戸建て住宅(土地と建物 )25万円~
マンション 一室の所有権30万円∼

このように、不動産鑑定の費用相場は20〜30万円程度です。ただし、不動産の評価額にも影響を受け、一般的には評価額が高いほど鑑定費用も高くなる傾向にあります。また、鑑定士の作業量によっても変動するため、あくまでも目安と考えておきましょう。

簡易的な場合は2割程度安い

不動産鑑定には、簡易鑑定もあります。簡易鑑定の場合は、通常の不動産鑑定にかかる費用よりも2〜3割程度安くなります。ただし、簡易鑑定の結果は法的な資料として扱うことができないので注意してください。

裁判や税務関係など公的な場面での利用目的ではなく、自分だけで不動産の評価額を知りたい場合や社内だけで共有できればいいといった場合は、簡易的な不動産鑑定でもよいでしょう。簡易鑑定では、価格調査報告書や意見書のみが作成されます。

ただし、それでも費用と時間はかかるため、おおまかな不動産の価格が知りたいだけである場合は、不動産査定を依頼したほうがよいかもしれません。

鑑定費用が決まる仕組み

不動産鑑定の費用は、どのようにして決まっているのでしょうか。不動産鑑定の費用が決まる仕組みとして、3つの体系があります。費用の体系は次の通りです。

費用体系特徴
報酬基準型多くの不動産鑑定士事務所で採用されている
積み上げ型採用している事務所はそれほど多くない
定額型採用している事務所は稀

それぞれについて詳しく解説します。

報酬基準型

国が用地買収をするときに利用する、物件種別ごとの基本鑑定報酬額表をもとにした基準で費用を決定する体系です。

支払う金額があらかじめ決まっていてわかりやすいため、ほとんどの不動産鑑定士事務所でこの報酬基準型が採用されています。

積み上げ型

鑑定士の作業量や土地の広さによって費用が上乗せされていく体系です。複雑な鑑定作業を必要とする不動産の鑑定時に用いられます。

報酬基準型のようなわかりやすい基準額がないため、一般的にはあまり採用されていません。複雑な鑑定作業の案件が多い不動産鑑定士事務所で採用されています。

定額型

依頼内容や物件種別、作業量の多さに関わらず、すべて一律の費用が発生する体系です。依頼者にとっては料金がわかりやすいですが、作業量の多い鑑定の場合は鑑定士の労力に見合わないことが多く、ほとんどの鑑定事務所で採用されていません。

不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定と不動産査定の違いは何でしょうか。費用・期間・目的ごとに違いを説明します。

かかる費用

不動産鑑定は有料であり、約20~30万円の費用がかかります。この費用は、作業をおこなう不動産鑑定士に対する報酬として支払います。

一方、不動産査定は不動産業者がサービスの一環でおこなっているため、無料で利用できるという違いがあります。

かかる期間

不動産鑑定は、数週間〜1ヵ月程度の期間がかかるのに対し、不動産査定は数日で査定額が算出されます。

また、不動産鑑定は通常1ヶ所の鑑定事務所に依頼しますが、不動産の査定は複数社へ依頼し、査定額を比較検討するケースが多くなっています。

使う目的

不動産鑑定は、財産分与や生前贈与、税金の根拠といったような、裁判や税務関係など公的な目的のために使うものです。一方、不動産査定は不動産のおおまかな価値を知るために使い、公的な目的のためには使えません。不動産を売却する場合は、この査定額をもとにして売却価格を決めます。

自分の土地がどのくらいの金額で売れるのか知りたい、不動産の売却価格の参考にしたいなど、法的効力を必要としない場合には、不動産査定で十分でしょう。

不動産鑑定士を選ぶときのポイント

不動産鑑定を依頼する際は、どのように鑑定士を選べばよいのでしょうか。不動産鑑定士を選ぶときに押さえておきたいポイントを見ていきましょう。

複数の事務所に見積もりを依頼する

不動産鑑定士を選ぶ際は、1社だけでなく複数の事務所に相談に行くとよいでしょう。見積もりを比較して、依頼する不動産鑑定事務所を決めてください。

事務所は、実績が豊富で費用は高すぎないところを選びましょう。適切なプランを提案してくれるか、担当者が信頼できる人物かなどもチェックしてください。依頼する不動産鑑定事務所を決めたら委任契約を結び、鑑定作業を一任します。

分野に対応している鑑定士を選ぶ

鑑定士を選ぶ際は、自分が依頼したい分野が得意な鑑定士がいる事務所を見つけましょう。不動産鑑定士は、財産分与や遺産相続、事業用地や農地の鑑定などそれぞれの得意分野を持っています。自分の目的の分野に強い鑑定士や、その分野の実績が豊富な鑑定士に依頼しましょう。

実績が豊富な鑑定士を選ぶ

不動産鑑定の実績が豊富な鑑定士を選ぶことも大切です。長い年月の経験がある鑑定士は、専門性が高いので信頼できます。

不動産に関する専門的な知識があるか、鑑定歴は長いのか、不動産だけでなく関連する幅広い知識も持っているかなどをチェックして、対応力が高い鑑定士を選びましょう。

[AFF_不動産売却_三井のリハウス]

不動産鑑定を依頼するときの注意点

不動産鑑定を依頼するときは、どのようなことに注意しておこなえばよいのでしょうか。依頼するときの注意点を説明します。

価格交渉には使えない

不動産鑑定を受けても、不動産を売却する際の価格交渉には使えません。鑑定評価額で取引をおこなう義務はないからです。

そのため、不動産鑑定書があっても不動産を高く売るための交渉材料にはなりません。おおよその売却価格の根拠を提示するためなら、不動産査定でもよいでしょう。

余裕を持ってスケジュールを組む

不動産査定と違って、不動産鑑定には数週間から1ヵ月程度の期間がかかります。裁判などで使う目的がある場合は、間に合うようにスケジュールを組んでもらいましょう。

簡易鑑定であれば通常の鑑定の約半分程度の期間で済みますが、公的な目的では使用できないため注意してください。

鑑定書には有効期間がある

不動産鑑定書には、有効期限があります。法的な有効期間は定められていませんが、一般的には1年程度とされています。これは、不動産の価値が経年劣化などで時間が経つごとに変わるものだからです。

3ヵ月以内であればほとんどの場合そのまま使えますが、1年以内でも不動産の状態が変わっている場合は、鑑定士による時点修正の意見書が必要になる場合もあります。なお、1年以上経過してしまった場合は、やり直しが必要です。

不動産鑑定にかかる費用を事前に把握しておこう

不動産鑑定にかかる費用は、約20万円~30万円です。期間も1ヵ月程度考えておいたほうがよいでしょう。高額な費用と時間がかかりますが、そのぶん遺産相続や財産分与、税務関係などの公的なシーンでは重要な役割を果たします。

法的な効力を必要としない場合は、不動産査定でも十分なケースもあります。自分の目的を明確にし、不動産査定でもよいのか、不動産鑑定が必要なのか、しっかり把握したうえで依頼しましょう。

[AFF_不動産売却_三井のリハウス] [不動産売却_内部リンク]
この記事の著者
駅探PICKS編集部
駅探PICKS編集部
駅からみつかる楽しい・便利な情報を編集部が厳選してお届け。普段何気なく利用している駅の近くにも、あなたにピッタリのサービスが見つかるかも?
駅探PICKS > 駅探PICKS 不動産 > 不動産売却 > 不動産鑑定にかかる費用は?査定との違いや依頼するときの注意点を解説