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土地活用の方法には、戸建賃貸住宅経営やコインパーキング経営などさまざまな種類があります。どの方法が適しているかは、所有物件の広さや立地条件などによって異なります。
これから土地活用を検討している人のなかには、できるだけ儲かる方法を選びたいと思う人も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、土地活用で儲けたい人におすすめの方法を10選紹介します。成功するためのポイントや損をしないための注意点もあわせて解説するのでぜひ最後までお読みください。
監修者情報
プロフィール
ギャルサー総長から、アイドルグループSDN48メンバー、女優、お笑い芸人、書道師範代という多彩な能力を持ちながら現在は宅地建物取引士となり著名人の方専門に不動産の売買・賃貸取引を行う「御用達不動産」として活躍の場を広げる。
儲かる土地活用おすすめ10選
それではさっそく、儲かる土地活用のおすすめを紹介します。
戸建賃貸住宅経営
儲かりやすいといわれている土地活用のひとつが、毎月賃料を得られる戸建賃貸住宅経営です。戸建はマンションに比べると供給量が少ないですが、ニーズが高い傾向にあるからです。
特にファミリー層からのニーズが高いため、入居者の入れ替わりが少なく、長期間の入居が見込めます。長く住んだ入居者がそのままその物件の購入を希望するケースもあるので、最終的に売却して収益を得ることも可能です。
ただし築年数が古くなると入居者が減り、修繕費のことも考えなくてはならないのは留意すべき点です。
ウィークリー／マンスリーマンション経営
儲かる土地活用には、ウィークリーマンションやマンスリーマンションの経営もあります。一般的なマンション経営は、入居者と2年間の契約を結びます。それに対し、ウィークリー・マンスリーマンション経営は、週単位または月単位の短期契約が特徴です。
ウィークリー・マンスリーマンション経営が儲かる理由は、家賃を高く設定できることにあります。家賃のなかには、光熱費やインターネット利用料などの付加価値分を含められるからです。
一般的なマンション経営と異なり、家賃は一括で支払うことが多いため、滞納リスクを回避できます。ただし、付加価値分の設備を整える必要があるため、初期費用が高額になりやすい点には注意が必要です。
シェアハウス経営
シェアハウス経営は、ひとつの住宅を複数人で共有して暮らす賃貸住宅のことです。近年は、シェアハウスでの暮らしを題材にしたテレビ番組や人気バンドメンバーが利用しているなどの影響を受け、認知度がアップしました。
地方にもシェアハウスが増えており、若い世代を中心にかなりのニーズがあります。複数人でひとつの住宅をシェアするため、通常の戸建賃貸住宅に比べると家賃単価は低めです。
しかし、満室を維持できれば戸建賃貸住宅を上回る家賃収入が見込めるため、儲かる土地活用のひとつだといえます。女性専用や外国人可など、時代のニーズにあわせたシェアハウスが増えていますが、入居者同士のトラブル対処法など入念に検討しておく必要があるでしょう。
店舗の一棟貸し
所有している土地にビルを建て、一棟まるごと貸す方法もあります。一棟貸しに適したテナントの種類には、コンビニやドラッグストアなどが挙げられます。
一棟貸しはニーズが高いため、家賃単価を高く設定することが可能です。特に都市部や人通りの多いエリアでのニーズが高く、1ヵ月に数百万円単位の家賃収入も夢ではありません。
建物は、鉄骨造にすれば建築費用を抑えられます。管理費も不要なので、効率的な土地活用が期待できます。ただし、テナントの種類によっては退去リスクが高いので注意が必要です。
近くに総合病院や大学病院などの大規模な医療機関があるエリアは、調剤薬局へのニーズが高いため、退去リスクは低いでしょう。一方でコンビニは経営悪化を理由に数年で退去する可能性があります。
コインパーキング経営
観光地や駅チカなどの立地に土地を所有している場合は、コインパーキング経営も検討の余地があります。特に観光地はコインパーキングへのニーズが高いため、経営を始めれば大きな収入が期待できます。
観光地は利用者が多いため、賃料を多少高めに設定してもそれなりの利用が見込まれるからです。コインパーキングは整地して必要な設備を設置するだけで始められるため、初期費用を抑えられます。
コインランドリー経営
コインランドリー経営は建物内に洗濯機や乾燥機などを設置し、利用料が収入になる土地活用の方法です。コインランドリーは単身世帯だけでなく、布団や毛布などの大きいものを丸洗いしたい人などからニーズがあります。
特に都心部や単身用賃貸住宅が多いエリアでのニーズが高いため、そういった場所に設置すれば安定した収入が見込めます。また、コインランドリー経営は現金ビジネスなので、賃貸経営のような滞納リスクがありません。
無人なので人件費がかからず、ランニングコストもほとんどかかりません。ただし、洗濯機や乾燥機は高額なので、初期費用に数千万円程度かかる可能性もあります。
保育園経営
近年は、保育園不足による待機児童問題が深刻化しています。子供は多いけれど保育園の数が不足しているエリアの土地を所有しているなら、保育園経営に踏み切るのも選択肢のひとつです。
都市部の場合、保育園の賃料が住宅の賃料よりも安い傾向にあります。それに対し地方では住宅の賃料よりも保育園の賃料が高額なため、高い収入が期待できます。
また、退去リスクが低いため、長期間にわたって安定した収入を得やすい土地活用の方法です。
老人施設経営
少子高齢化が顕著な日本では、特別養護老人ホームや老人保健施設などの老人向け施設へのニーズが高まっています。特に高齢者の割合が多い地方では、老人向け施設を建設すれば借り手が現れる可能性が非常に高いです。
また、老人向け施設の土地活用は、ほかの方法に比べて立地条件にあまり左右されることがありません。施設に入居すれば通う必要がなく、通所であれば専用の送迎車があるからです。
介護事業者に一棟貸しするため、長期的に安定した収入が期待できます。その一方で介護報酬の改定によって家賃が下落したり、介護事業者が倒産したりするリスクもあります。
介護報酬は3年に1回の頻度で改定されるため、老人向け施設の土地活用を始めたら動向に注視する必要があるでしょう。
事業用定期借地
事業用定期借地とは、事業用建物を建てることを前提に期間を決めて事業者に貸し出す土地活用の方法です。契約期間は、10年以上50年未満です。
事業者と事前に取り決めた契約期間が満了すると、更地になって土地が戻ってきます。その後、他の事業者と新たな契約を結ぶか他の方法で土地活用をすることも可能です。
一棟貸しとは異なり「土地」を貸すというスタンスなので、家賃ではなく地代が収入になります。家賃に比べると利益は低いですが、事業者が建物を建てるため、一度契約すると退去リスクはほとんどありません。土地を貸すだけなので初期費用や修繕費などがかからいため、ローコスト・ローリスクで始められます。
等価交換
等価交換とは、土地をデベロッパーに譲渡して建物を建ててもらい、建物の価値に対する土地の価値の割合分の所有権を得る土地活用です。等価交換が成立すると商業施設やマンションなどの大規模な建物が建設されるため、大きな収入が期待できます。
建物はデベロッパーが建てるため、初期費用が一切かかりません。ただし、土地の一部を手放すことになるため、将来的に売却を検討している人には不向きです。
土地活用で儲けるためのポイント
土地活用を始めるにあたって、いくつかのポイントを押さえておけば儲かる可能性が高まります。ここからは土地活用で儲けるためのポイントを4つ解説するので、ぜひ参考にしてください。
賃料単価を高くする
土地活用での基本的な収入は、借り手から受け取る家賃です。家賃単価が高いほうがその分利益につながるため、金額を決める際にはできるだけ高く設定するようにしましょう。
しかし、家賃は単に高く設定すればよいというわけではありません。家賃単価は、用途や立地などによって変動します。居住系と事業系では、事業系のほうが家賃単価が高くなります。
事業系のなかでも特に家賃単価が高いのは、コンビニやドラッグストアなどの物販系店舗です。また、家賃単価は、都市部や駅チカなどの立地がよい場所ほど高くなります。
土地活用で儲けるためには好立地であることに加え、どのような業種の事業者を入居させるかが重要です。
管理に手間はかけない
アパートやマンションなどの賃貸経営は、管理会社に管理を委託するのが一般的です。しかし、物件の管理を委託すれば管理料が発生し、必要に応じて修繕費も負担しなければなりません。
一方で一棟貸しは基本的に管理会社を入れることはないため、管理費の負担はありません。また、小規模な修繕はテナント負担になるケースが多く、修繕費の負担も不要です。
このように、土地活用の方法によって管理にかかる費用の負担が異なります。土地活用で儲けるためには、管理の手間がかからない方法を選ぶことが大切です。
初期費用はできるだけ抑える
土地活用を始めるために必要な初期費用は、どの方法を選ぶかによって異なります。高額な初期費用をかけても、必ず利回りが高くなるとは限りません。高い利回りを目指すなら、初期費用の建築費を抑えることが大切です。
建築費は建物の構造によって異なりますが、1坪あたり70万〜120万円程度の費用がかかります。初期費用を抑えるためには複数の建築プランを比較し、できるだけ安く建物を建てるとよいでしょう。
ただし、安さを重視し過ぎると入居希望者のニーズを満たせない建物になる可能性もあるため、建物の質も考慮する必要があります。
ランニングコストを抑える
土地活用で儲けるためには、ランニングコストを抑える工夫も必要です。土地活用でかかるおもなランニングコストは、次のとおりです。
- 固定資産税・都市計画税
- 建物損害保険料
- 管理委託料
- 建物のメンテナンス費用
- 水道光熱費
- 仲介手数料
- 修繕費
どのくらいのランニングコストがかかるかは土地活用の方法によって異なります。収入が同じであれば、支出の少ない方法を選んだほうが手元に残るお金は多くなります。
土地活用で損をしないための注意点
大きな収入を期待して土地活用を始めても、判断を間違えると損をしてしまう可能性もあります。ここからは、土地活用で損をしないための注意点を解説します。
立地が悪ければ活用するのは難しい
土地活用を成功させるためには、どのような立地に土地があるかが大きく影響します。例えば駅からの距離が遠い、近くにコンビニがないなどの立地条件が悪い場所の場合、儲けることを前提にした土地活用は難しいのが現状です。
適した土地活用の方法は、その土地によって異なります。儲けることを前提に土地活用を始めるのであれば、所有している土地の立地を意識するようにしましょう。土地活用のプロに相談し、その土地に適した活用方法を見つけることが大切です。
立地が良くない場合は、固定概念に捉われず他の活用方法を模索してみること、どうしても活用方法が見いだせない場合はプロに意見を聞く、売却を考えてみる、また各自治体によっては土地の寄付を受け付けている場合が有ります。
複数の活用プランを比較する
土地活用で儲けることを重視するなら、専門業者に複数のプランを作成してもらい、比較するようにしましょう。最初からひとつのプランだけに絞ってしまうと、そのプランが本当に最適かどうか判断しにくいからです。
また、自分が思い描いている活用方法があっても、土地の利用規制によって実現しないこともあります。利用規制に関しては専門業者でなければわからないため、ルールに沿ったうえでどのような活用方法があるかを提示してもらいましょう。
かかる費用を計算しておく
土地活用を始める際には、資金計画を立てるようにしましょう。予算を決めずに着手してしまうと、費用が高額になる可能性があるからです。また、ランニングコストが想像以上にかかり、手元に残る収入が少なくなることもあります。
土地活用にどのくらいの費用がかかるかをあらかじめ計算し、無理のない範囲で始めるようにしましょう。
土地活用のメリット・デメリット・リスク
最後に、土地活用によって享受できるメリットや、デメリット・リスクなどを確認しておきましょう。
土地活用のメリット
土地活用のメリットは、次のとおりです。
- 安定した収入や不労所得になる
- 老後の資金形成に役立つ
- 節税対策につながる
土地活用を始めて軌道に乗れば、長期間にわたって安定的な収入が期待できます。仕事をリタイアしたあとも継続した収入を得られるため、老後の資金として活用できます。
また、不動産の所有者は固定資産税の納税が義務です。固定資産税は、更地よりも建物があるほうが安くなります。将来的な相続を考慮しても、相続税の評価額を抑えられるといったメリットがあります。
土地活用のデメリット
土地活用のデメリットは、次のとおりです。
- 初期費用がかかる
- 必ず成功するとは限らない
土地活用を始めるためには、何らかの初期費用がかかります。金額は活用方法によって異なりますが、新たに建物を建てる場合は高額になりやすいのが現状です。
高額な費用をかけて土地活用を始めても、必ず入居者や借り手が現れるとは限りません。土地活用のデメリット対策としては、専門業者に相談し、最適なプランに沿って始めることが大切です。
土地活用のリスク
土地活用には、次のようなさまざまなリスクがあります。
- 経営リスク
- 空きリスク
- 金利上昇のリスク
- 周辺環境の変化によるリスク
万全な体制で土地活用を始めても、思うように利用者や入居者が集まらない可能性もあります。賃貸経営や駐車場経営は、空きが生じることによって収入が減少し、経営が立ち行かなくなるかもしれません。
社会情勢の影響を受けて金利が上昇すれば、月々のローンの返済額が負担として大きくのしかかります。また、将来的に周辺環境に変化があれば、安定した経営が継続できなくなるリスクもあります。
まとめ
土地活用は、工夫次第で儲けることも可能です。しかし、儲けるためにはその土地に適した活用方法を見極める必要があります。人口が少ない地方でも、観光地であればコインパーキング経営で儲けられる可能性があります。
その土地によって適した活用方法は異なるため、土地活用の専門業者に相談し、慎重に検討するようにしましょう。
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