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人生で初めて不動産売却するときには「どうすればうまくいくのか、どうすれば失敗しないのか？」という疑問が最初に浮かぶのではないでしょうか？
不動産売却にはさまざまなルールや法律、相場の知識などが求められる難しさがありますが、初心者ともなればその不安は一層のものです。売り終わってから、あるいはトラブルが起きてから「こうしておけば良かった！」と後悔するのは望ましくありません。
この記事では、初めての不動産売却で後悔しないために不動産売却の流れや注意点を紹介していきます。基礎的な注意点やケースごとの注意点、ありがちな疑問もピックアップして紹介していきます。初めての不動産売却を成功させましょう。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]不動産売却の流れとは
まずは不動産売却をおこなうえで把握しておくべき流れについて紹介していきます。注意点を考えるうえでの基礎知識でもあるため、不動産売却をおこなうのであれば知っておいて損はありません。
不動産売却は以下のような流れでおこなわれます。
- 売却相場の調査
- 不動産査定の依頼
- 不動産会社と媒介契約の締結
- 不動産の売却活動の開始
- 売買契約の締結
- 物件の引き渡し・決済
- 確定申告
最初に自分で軽く売却相場を調べ、次に不動産会社に査定を依頼します。査定と相場に大きな差がある場合には、売却で利益を得られないこともあるので事前に自分でチェックしておくことは大切です。
次に信頼できる不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は不動産会社と売却のやり方の方針を決めたり、業者側の報酬を取り決める契約で、これの締結から本格的な売却活動が開始されます。買い手が見つかったら売買契約を結び、物件の引き渡しと決済をおこなうことで不動産物件の売却は完了です。
また、不動産売却で得た利益は納税をおこなう必要があります。不動産売却をおこなったら、確定申告を忘れずおこなうようにしましょう。
不動産売却の14の注意点
不動産売却の注意点は、代表的なもので14個あります。
- 不動産は売却以外の選択肢がないのか事前に検討
- 売却額はそのまま手元に残らない
- 不動産を売却できる状況か名義や境界を確認
- 安く売却しないため相場を把握する
- 不動産売却の仲介は査定額だけで決めない
- 媒介契約は自身が売却しやすいものを選択する
- 値下げを想定して売り出し価格を決める
- 売却の広告作成は不動産会社任せにしない
- 値下げは適当にしない
- 0円でも売却できない可能性を認識する
- 自己都合の契約破棄で違約金が発生することを認識しておく
- 不動産売却後も契約不適合責任はあることを念頭に置く
- 不動産売却で利益があったなら確定申告忘れない
- 控除・特例を利用するなら申請をすること
ひとくちに不動産といってもマンションや戸建てなどさまざまな種類がありますが、これから紹介するものはどのような不動産にも共通する注意点です。不動産売却が初めての人も、何度か経験している人もこれらの点には注意していかなければなりません。14つの注意点を順に見ていきましょう。
不動産は売却以外の選択肢がないのか事前に検討
「不動産を何のために売りたいのか？」という理由は定まっているでしょうか。理由や、それに基づく目的によっては不動産を売らないほうが良い場合もあります。
例えば、単に収入が欲しいと思っている場合、売却では一度きりの収入が発生するだけで終わってしまいます。しかしその物件を賃貸として貸し出すことができるならば、定期的に安定した収入を得られる可能性もあるのです。もちろん、売却と違って賃貸にはコストや空室リスクが発生するため一概にどちらが良いとは言い切れません。近隣の賃貸事情や不動産の状態などによって最適な選択肢は変わるため、不動産会社に利用方法を相談することも検討しましょう。
単に引越しをしたい場合でも、リフォームをおこなうことで住み続けることでより節約につながる場合もあります。自分のニーズに合わせた選択肢を選ぶことが重要です。
売却額はそのまま手元に残らない
不動産の売却にはさまざまな手続きが必要で、その途上で多岐にわたる費用が発生します。このことから、不動産の売却額はそのまま手元に残らないことに注意する必要があります。
不動産売却の流れで必要な費用は、およそ以下のようなものになっています。
| 費用名 | 費用 |
仲介手数料 | （売却価格× 3％ ＋ 60000円 ） + 消費税 |
| 住宅ローン返済手数料 | 5,000円から30,000円 |
| 印紙税 | 1,000円から60,000円 |
| 譲渡所得税 | 所得税額（短期）= 売却益 × 30.63% 所得税額（長期）= 売却益 × 15.315% |
| 抵当権抹消費用 | 自分でおこなう：1,000円 司法書士に依頼：10,000円から50,000円 |
| 契約書類発行費用 | 約300円×枚数 |
| 測量費用 | 500,000円から800,000円 |
| 解体費用 | 1,000,000円から3,000,000円 |
| ハウスクリーニング費用 | 30,000円から100,000円 |
一般的に、仲介手数料や測量、解体などの費用は高額になりやすい傾向にあります。不動産の決済で手に入れた金額そのままは手に入らないため、売却額全体をそのまま運用することはできないことを前提に計画を立てましょう。
不動産を売却できる状況か名義や境界を確認
その不動産や土地の権利が本当に自分にあるのかどうかは必ず確認しましょう。自分に権利のない土地を売却してしまえば、当然トラブルの原因になります。
まず、土地の売却は土地の名義人本人でなければいけません。家族であっても売却不可です。不動産取引は高額な金銭が動くため、不当な取引を防ぐためには当然の措置といえます。名義人の判断能力がなくなっている場合には、成年後見人制度の申し込みをする必要があるでしょう。
また、その売ろうとしている土地が隣地に住む他人である場合もトラブルの原因となります。土地の所有する範囲を確定させるためには隣地所有者との話し合いや測量が必要です。
安く売却しないため相場を把握する
不動産には定価がありません。不動産物件の値段はその時々の市場需要や土地建物の状態によって変化し、不動産会社による査定額も業者によってそれぞれバラつきが産まれます。
査定額が妥当なものかを知るためには複数の不動産会社に査定を出すことが大切です。複数の業者が出した金額の平均で相場を理解することができます。また「実際にその不動産に買い手がつくか」ということを考えると、査定額が相場より高過ぎても低過ぎてもいけません。適切な値段でスムーズな売却をおこなうためにも複数査定と相場の把握はとても大切です。
不動産売却の仲介は査定額だけで決めない
業者のなかには契約を取るために高い査定価格を出してくる業者も存在していますが、前項で述べた通り、相場より高過ぎるような物件には買い手がつきにくいでしょう。買い手のつく売却活動のためには、信頼できる業者と媒介契約を結ぶことが重要です。
信頼できる不動産会社かどうかは、担当に会って信頼できるか、納得のできる説明をしてくれるのかなどで判断しましょう。優秀な担当者はメリットだけでなくデメリットもあわせて解説してくれます。物件ごとの性質を踏まえて売却活動をおこなってくれる業者と担当者を探すことが不動産売却成功への近道です。
媒介契約は自身が売却しやすいものを選択
媒介契約にはいくつかの種類があることを把握しておきましょう。媒介契約には以下の3種類が存在します。それぞれ性質が異なるため、自身が売却しやすいものを選んで売却活動を進めていくことをおすすめします。
| 他業者への依頼 | 報告義務 | 契約期間 | 自己発見取引 | |
| 一般媒介契約 | 可能 | なし | 原則で無し | 可能 |
| 専任媒介契約 | 不可 | 2週間に1回以上 | 3ヵ月以内 | 可能 |
| 専属専任媒介契約 | 不可 | 1週間に1回以上 | 3ヵ月以内 | 不可 |
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約が可能な形態で、より多くの人に売り出し中の不動産を知ってもらうことができます。自分で買い手を見つけること（自己発見取引）も可能です。多くの人目に触れ、なおかつニーズのある条件の物件であれば、売却が進みやすいといえるでしょう。買い手が見つかりやすい物件を売却する方はこちらの一般媒介契約がおすすめです。
専任媒介契約は単独の不動産会社と契約して売却活動を進める形態です。一社に絞っただけあり、一般媒介契約よりも手厚いサービスを受けやすいものになっています。一般媒介契約では売りにくい物件、例えば駅から遠かったり、築年数の古い人気のない物件も一般媒介契約より売り込みがやりやすいメリットがあります。売りにくい物件を売却する方は専任媒介契約がおすすめです。
専属専任媒介契約は単独の不動産会社と契約し、売却活動を完全に業者に依頼する形態です。自己発見取引が不可能な分、これら3つのなかでもっとも手厚いサポートを受けることができます。業者は上記2つの契約形態よりも熱心に動いてくれるため、より売りにくい物件の売却も望めます。能力に信頼のおける不動産会社と契約できる場合は専属専任媒介契約がおすすめです。
値下げを想定して売り出し価格を決める
不動産が提示した値段、つまり「売り出し価格」通りで売れるとは限りません。物件の値段が相場よりも高ければ売れにくいでしょう。そのような状態で値引き交渉に応じられない場合には、売り時を逃す可能性もあります。
興味を持った買い手も値引きを要請する場合が多いため、売却を進めるためには双方の合意が取れる金額にする必要があります。
しかし、値引きあとにオーバーローンなどを起こしてしまっては売却で損をすることにつながります。このような値下げ交渉を踏まえたうえで、多少売却額が下がっても問題ない程度の売り出し価格を設定しておきましょう。
売却の広告作成は不動産会社任せにしない
広告の出来栄えは売れやすさに影響します。売却する物件がどれだけ魅力的に映るかどうか、伝えたい情報があるかどうかを自分でチェックすることで、広告の精度をより上げることができます。
一方、不動産会社側もプロではありますので、売り主にはないノウハウを持っています。
業者と売り主の双方で話し合いをして、より良い広告を用意できるようにすることが大切です。
値下げは適当にしない
値下げをおこなうことで売りやすくなりますが、だからといって無計画に値段を下げてしまっては結局は売り主が損をすることになりかねません。戦略的な値下げをおこなうことが必要です。
いつ頃から値下げするのか、どこまで値下げするのかをあらかじめ決めておきましょう。いつまでに売りたいのか？どのくらいの売却益が必要なのか？という点を不動産会社に相談し、売り出し前から計画を立てましょう。
0円でも売却できない可能性あり
不動産によっては、たとえ0円での売却であっても買い手がつかない場合があります。立地や不動産の状態などが悪い、メリットのない物件ではいくら無料でもニーズがありません。むしろ、手続きの費用が産まれる分マイナスの要素のほうが大きいといえます。
このような物件が過疎地域など需要の薄い地域の不動産には多く見られます。売却を考えている不動産がそのような物件であり、なおかつ相続前の不動産であれば、相続放棄も視野に入れましょう。
自己都合の契約破棄で違約金が発生
売買契約の締結には法的な拘束力が存在しているため、「やはり物件を売りたくない」「別の用途を思いついた」などの自己都合で契約を破棄すると違約金が発生する場合があります。
相手が契約解除に合意してくれたのならば、売買契約書に記載されていない理由であっても違約金なしでの契約破棄は可能ですが、そうでない場合は違約金が発生するケースが存在します。
仮に売り主の都合で契約解除すると、違約金として手付金の倍返しをするのが相場です。不要な出費を産まないためにも、契約破棄につながるような要素は事前に排除することが大切です。
不動産売却後も契約不適合責任
契約不適合責任とは、取引で引き渡しをおこなった不動産に契約内容との相違がある場合に、その不動産の売り主が背負う責任です。不動産を売却したあとであっても、事前の契約書とは違う仕様や事情（家の整備状態や土地の状況など）が存在すれば、この責任に基づいて契約に適合した代替物や補修、損害賠償請求、契約の解除などの買い主の要求を受けなければならなりません。
契約不適合責任を求められる対象や期限は契約書で事前に定めることができます。売買契約までに、責任を負う範囲を詳細まで設定してくことが重要です。
利益がある不動産売却で確定申告忘れると罰則
不動産売却で利益を得た場合には確定申告が必須です。利益が発生しているにも関わらず確定申告をおこなわない場合には、ペナルティとして無申告課税や延滞税を徴収されることになります。
確定申告は不動産売却をした翌年に発生するため、忘れてしまうことがあります。スケジュールに予定を入れておくなど、忘れないで済むような対策をおこないましょう。
控除・特例は要件を満たしていても申請が必須
控除や特例を利用することで税金を安く抑えることができますが自動で適用されるものではないため、これも申請が必要です。利用できる控除・特例を把握しておき、必要に応じて申請をおこないましょう。代表的な控除・特例は以下のものになります。
- 3,000万円特例控除
- 空き家特例
- 10年越え所有軽減税率の特例
- 買い替え特例
- 譲渡損失の特例
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除
それぞれに複雑な条件があるため、不動産会社や専門家に相談し自分が利用できるものはどれかを知ることから始めましょう。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]不動産売却のケース別の注意点
各不動産に共通する注意点以外にも、戸建てやマンションなどに個別で発生する注意点も把握しておく必要があります。共通の事例と個別の事例を併せて把握し、自分の不動産売却にとって注意すべき点は何なのかを知っておきましょう。
居住用の戸建て・マンションを売却する場合
居住用の戸建て・マンションを売却する場合では「リフォームをおこなえば、価値をあがって高く売れるのでは？」と考えるかもしれません。
確かにリフォームは家の質を上げることにつながりますが、リフォーム費用の回収は難しいため、大規模なリフォームではなく補修程度にしておくことがおすすめです。内覧時に清潔で生活感の感じさせない状態にしておくだけで買い主側の印象は格段に良くなります。
また火災や地震の保険は売却しても自動的に解約されないため、自身で解約の手続きをおこなっておきましょう。
ローン残債がある不動産を売却する場合
ローンが残っている不動産の売却には金融機関の許可が必要です。
売却をおこなえる場合でもやはりローンの返済はおこなわなければならないため、売り出し価格の設定の際には返済資金のことも念頭に置いておきましょう。売却益がローン返済に足りない場合には手持ちの資金や踏み替えローンなどで不足分を補うことも選択肢の一つです。
住み替えを検討している場合
現在住んでいる家を売り新居に移り住む、住み替えを検討している場合には、旧居を先に売る（売り先行）か、新居を先に買う（買い先行）かのどちらかを決めましょう。短期とはいえ同時に家を持つことは資金的に現実的ではありません。
| メリット | デメリット | |
| 売り先行 |
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| 買い先行 |
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売り先行は売却益が購入資金にあてられるため貯金を持った安定感のある状態で物件を探したい人におすすめで、買い先行はじっくりと新居について考えたい人向けのの方法です。自分の好みに加え、自己資金とも相談して選択肢を取りましょう。
離婚で不動産を売却する場合
離婚後に売却をすることをおすすめします。離婚前の不動産売却で得られた財産の分割は贈与とみなされるため、財産を受け取る側に贈与税がかかることがまず第一の理由として挙げられるでしょう。離婚後の売却では財産分与の扱いになるため、離婚を考えている場合はそちらをおすすめします。
他にも不動産が共有名義の場合には両者の同意が必要などの問題があります。離婚が検討されている段階はコミュニケーションを取ることも難しい場合があるため、一度区切りをつけてから行動を起こすほうが安全といえます。
投資用の賃貸物件を売却する場合
投資用の賃貸を売却する際には、他の不動産と同じようにローンの残りに気を付けると同時に、入居者や家賃について注意しましょう。まず、当然ではありますが入居者の強制退去をおこなうことはできません。入居者との合意を経て物件を空にし、家賃は日割り計算で引き渡さなければなりません。
また、契約不適合責任が問われることもあるため、事故や事件などが過去にあった場合にはその件を隠さず伝えることが大切です。
不動産売却をするときの疑問
この項目では、不動産売却に関して頻発する疑問についてピックアップしていきます。実地の視察や不動産会社の仲介など、不動産売却につきもの複雑な要素は排除できるのか？という疑問について触れていくため、疑問に思っていた方はここで解消していきましょう。
遠方の不動産を現地にいかないで売却できる？
遠隔地に存在する実家など、自分が権利を持っているが遠い地域にある物件を売却したい・・・・・・そういう際には、郵送での「持ち回り契約」や代理人を利用できます。
持ち回り契約は仲介をおこなう業者が売り主と買い主の双方の所に出向くか、郵送で契約書に記名押印をしてもらうことで契約を締結する方式で、遠隔地の契約をおこなう場合には郵送を利用することになります。時間がかかるため契約前に買い主の意向が変わることもあるため、スピーディーに動いてもらえる業者を探すことが大切です。
また、費用はかかるものの代理人をたてることも可能です。代理権委任状を持った代理人の手続きは本人のおこなったものと同じ効力を持つため、速やかな契約がおこなえます。トラブルを避けるために、代理人は法律の専門家や親族などの信頼できる人材を選び、代理人委任状は委任のできる範囲を厳密に定めておきましょう。
不動産売却は個人間でも可能か
反復継続（高額な転売）をしないならば、資格のない個人でも売買は可能です。法律上は個人間の不動産取引に何も問題は無く、誰でもおこなうことができます。
しかし、不動産会社のサポートがなく、プロでは起こり得ないトラブルが発生しやすく、加えて住宅ローンの利用が極めて難しいというデメリットが激しく目立っています。契約書の作成に専門知識が必要のため、法律上の問題はないものの決しておすすめのできる方法ではありません。
まとめ
不動産売却にはそのプロセスの各所に多くの注意点が存在しており、うっかり見落としてしまえば金銭面などで大きく損をしてしまいます。
法制や税制に加え、市場感覚まで把握しなければいけないのは難しいものですが、不動産会社はそのような不安点や疑問点をサポートしてくれます。しかし不動産会社を利用する際には複数の会社を比較し、信頼できる不動産会社を見つけることも同時に重要です。身に付けた注意点や知識は不動産会社選びや売却活動でも活用できます。
不動産売却の注意点を把握して、取引で後悔しないようにしましょう。
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