駐車場経営でよくある6つのリスクとは？対策をして安定収入を得よう

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土地活用の方法として、駐車場経営を検討している人も多いのではないでしょうか。土地は所有しているだけで固定資産税がかかるため、手間や資金が比較的かからない駐車場経営は初心者の人でも始めやすい土地活用法でしょう。しかし、どのような土地活用でもリスクが全くないものはありません。

本記事はそんなリスクが気になり駐車場経営を迷っている人に向けて、駐車場経営のよくある6つのリスクと対策法を具体的に解説します。リスクを正しく理解したうえで、利用の形で土地活用をして収入を得ましょう。

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駐車場経営の6つのリスク
駐車場経営のおすすめリスク対策
駐車場経営を始める前の基礎知識
駐車場経営のよくある疑問
まとめ

駐車場経営の6つのリスク

駐車場経営には、主に次の6つのリスクが存在します。

利用者が少なくて収入が見込めない
税金の負担が増える可能性がある
未納・滞納で損をする
レイアウトが悪いと事故が発生しやすい
災害による復旧や霜害賠償で負担が増える
敷地内で犯罪が発生する

利用者が少なくて収入が見込めない

駐車場としての需要が少ない、もしくは競合が多い場所では収入が見込めません。駐車場経営は利用者の存在があってはじめて収益が発生します。例えば、バスや電車などの移動インフラが整備されていたり、駐車場の周囲の人口が少ない土地では需要が低いといえるでしょう。

また、需要があったとしても近くに同様の駐車場が存在していたり、新たに作られた場合も利用者が少なくなってしまいます。

これらのケースに該当した場合では、予定していた収益を得られずランニングコストだけかかり続け、最悪の場合は撤退を余儀なくされてしまいます。

税金の負担が増える可能性がある

建物を撤去したうえで駐車場経営をおこなう場合は、住宅地に対する特例が適用されなくなり税金の負担が増える可能性があります。これは住宅用地の特例というものであり、土地と建物を住宅地として利用する場合には、固定資産税の評価額が1/6に減額されるものです。そのため、用途が住宅地の場合には本来よりも安い税額で済みます。

しかし、建物を取り壊して駐車場にすると、建物部分の税金が消失し、同時に駐車場経営として土地を活用することになるため、特例が適用されなくなります。

つまり、固定資産税の算出方式が通常に戻ることで、活用前に比べて税の負担が増す可能性があります。すべてのケースが該当するわけではありませんが、駐車場経営をはじめると固定資産税がどうなるかあらかじめ確認しておいたほうがよいでしょう。

未納・滞納で損をする

月極駐車場では利用料金が未納・滞納になってしまうと損をします。月極駐車場は、一定期間の利用に対して料金を支払ってもらう仕組みです。そのため、利用者によって未納・滞納の可能性があります。

未納・滞納が発生した場合は利用者に催促して支払ってもらいますが、その対処にはある程度時間と労力が必要です。また、中には催促しても払ってくれない利用者がいる可能性もあります。そのため、未納・滞納が発生しないように前払い制にするなど、リスクに備える必要あります。

なお、コインパーキングでは時間に応じて料金を支払うため、未納・滞納という事態は不正行為をしない限りは基本的に発生しません。

レイアウトが悪いと事故が発生しやすい

駐車場内のレイアウトが悪いと、事故が発生しやすくなり、さまざまな問題が生じる可能性があります。駐車場内では車両と人が多く行き来する場所なので、どうしても事故が発生する可能性があります。

このとき、想定されるケースは車両同士、車両と歩行者、車両単独の3パターンです。多くはなんらかの不注意などが事故の要因となりますが、車両の駐車場所と動線のレイアウトに問題があることが原因の場合もあります。

具体的には駐車スペースが異常に狭い、通路の見通しが極めて悪いなどが考えられるでしょう。あてはまると過失が運転者だけでなく、駐車場のオーナーにも法的な責任を問われる可能性があります。

また、事故が発生すると駐車場内の設備が破損する可能性があります。特にコインパーキングでは精算機などを壊されると、修理が完了するまで収益に直接影響が発生するでしょう。そのため、駐車場経営をおこなう際には、事故が起こらないようなレイアウトもよく考える必要があります。

災害による復旧や損害賠償で負担が増える

なんらかの災害に被災した場合には、復旧や損賠賠償といった負担がかかります。日本は災害が多く、地震や津波、台風、豪雨、土砂崩れなどに被災するリスクがあります。

万が一これらが起ってしまうと、駐車場の土地や設備に大きな損害が発生するでしょう。具体例としては、地面が液状化して駐車場として使えなくなる、精算機などが損壊してしまうなどです。

また、月極駐車場では契約によって駐車場を任意の期間利用できることを確約しています。そのため、被災して契約者が利用できなくなると契約違反となってしまうでしょう。

この場合は駐車場を利用できないことを理由にして損害賠償を要求される可能性があります。これらは保険などに加入することである程度リスクをコントロールできますが、間違いなく負担はかかってしまうため、あらかじめ緊急時の資金を用意しておいたほうがよいでしょう。

敷地内で犯罪が発生する

駐車場では車両がらみの犯罪などが発生するリスクがあります。具体的には車上荒らしや車両の盗難、あて逃げなどがあてはまるでしょう。こういった犯罪は駐車場経営につきものであり、防犯カメラの導入といったセキュリティ対策が必要です。

また、嫌がらせやいたずらの一環でごみの不法投棄や壁などへの落書きなども起きます。これらについては駐車場内をきれいにしたり、第三者のたまり場にならないように対策が必要になるでしょう。

このほかにも、車両同士の事故が発生した際に当事者間で言い争いが生まれ、その結果乱闘騒ぎなどの暴力事件に発展する可能性もあります。これらの犯罪などが起こると利用を敬遠される原因になりかねないので、管理会社などと話し合ったうえで事前の対策をおこなっておくことが大事です。

駐車場経営のおすすめリスク対策

駐車場経営にまつわるリスク対策としては次の6つがおすすめです。

将来も利益が望める立地なのか検討する
余裕のある資金計画にする
価格設定を変更する
設計や管理を業者に委託する
駐車場経営向けの保険に加入する
空きスペースで別の土地活用

将来も利益が望める立地なのか検討する

駐車場経営は将来も利益が望める立地なのかをしっかりと検討したうえで始めましょう。駐車場経営は需要が少なければ赤字のリスクを抱えます。そのため、現時点からある程度の年数、5～10年程度の期間で収益が期待できるかを検討してください。このとき、以下の要素を満たしているか考慮しましょう。

人口の多い都市部である
収益と負担に見合った土地である
周辺に人が集まる場所がある

まず、基本的に駐車場は人口の多い都市部で需要があります。例えば、東京などの都会では人口密度が高いため、車両を利用する人が多い一方で駐車場の数は十分ではないです。そのため、交通量が多い場所では特に需要が高くなり、収益に期待できます。

また、土地を購入して経営する場合は、収益と負担に見合っているのかが重要です。なぜなら土地の取得にはある程度の資金が必要になり、さらに税金なども支払わなくてはならないからです。そのため、高い収益を期待できたとしても資金的にギリギリだと、負担が重いので長期的な経営としては立ちいかなくなります。

さらに、周辺に人が集まる場所があるとよいです。例えば、駐車場予定地の周辺に大型のショッピングモールやテーマパークなどがあれば、それらの施設の利用者に需要があります。したがって、駐車場の立地としては向いています。

余裕のある資金計画にする

年間の収益を予想する際には、現実的な数字で余裕のある資金計画を立てていくことが大切です。資金計画を立てる際には、必要な費用と予想収益からどれくらいのリターンが得られるのかを検討します。

このとき、駐車場の利用率を具体的な数字、例えば５割程度で計算することで、より現実的な計画を立てられます。利用率予想が少ないと思うかもしれませんが、利用率を100％で計算した計画は机上の空論としかいえず、合理的ではありません。あくまでも少ない利用率もありえると踏んでおけば、資金計画が破綻しずらくなります。

また、資金計画には、緊急時の資金やランニングコストを数年間安定的に支払えるように余裕を持たせましょう。駐車場経営は同業者の存在や事故や災害による収益の減少などがリスクとしてあります。

資金的な余裕を確保しておかなければ、万が一の出来事に対処できず長期的な経営は難しくなります。

価格設定を変更する

利用率が低下した際には、状況に応じて価格設定を変更することで改善が見込めます。駐車場経営では周辺環境の変化によって利用率が減少することがあります。このとき、安易におこなわれがちなのが、価格を値下げする方法です。たしかに利用料金が下がれば、他の駐車場の利用者がこちらに来てくれることで利用率が改善する可能性があるでしょう。

しかし、値下げしていることでトータルで得られる収益は減ってしまいます。また、値下げは同業者もおこなえるため、逆に利用者を奪われるリスクもあります。したがって、利用率が低下したからといってすぐに値下げに踏み切るのは安易な対策といえます。

対策は値下げをせずに価格設定を変更することがおすすめです。具体的には変更前が1時間あたり600円であれば30分で300円にするなど、時間あたりから分ごとへの価格設定に変更しましょう。この場合では1時間利用した際の料金は変わらず、逆に短時間での駐車場利用者の需要を取り込めます。そのため、値下げよりも価格設定の変更のほうが得られるメリットが大きくなります。

設計や管理を業者に委託する

駐車場経営に対する知識や経験が浅い場合には、設計や管理を業者に委託するのが有効です。前提として駐車場は利用者が使いやすいレイアウトであることが望ましいです。

加えて、需要を正しく予想したうえで料金設定をおこない、管理や運用を続けていく必要があります。さらに、なんらかのリスクが顕在化した際には、対処できるようにしなければなりません。

そのため、もし駐車場経営の経験が浅く、腰を据えて経営することが難しいと感じられるなら、精通した不動産会社や管理会社に設計・管理を任していくのが効率的です。

委託すれば経営者に足りないところを業者が補ってくれたり、リスクを分散することができます。例えば、維持管理に時間がさけない場合でも、業者であれば24時間365日対応してくれます。

さらに事故が発生した場合でも責任の重さをある程度は軽減でき、料金の未払いや敷地内のトラブルの解決を任せられるでしょう。したがって、自身ですべてやるよりも業者に委託したほうが経営をスムーズにおこなえます。ただし、適切な業者に委託する必要があるため、複数社を比較したうえで委託先を決めてください。

駐車場経営向けの保険に加入する

さまざまなリスクに備えるには、駐車場経営向けの保険に加入するのが有効です。こちらについては以下のような保険があります。

保険名	特徴
施設賠償責任保険	駐車場の設備によって人・ものに損害を与えた場合に適用される保険月極駐車場・コインパーキングの双方で適用可能機械の誤作動によるものは保証の対象外
動産総合保険	駐車場の設備を不明の第三者に壊された場合に補償をおこなう保険コインパーキングで売り上げを盗難された場合も対象
火災保険	自然災害で設備が故障した場合に補償をおこなう保険ハザードマップなどで危険性が高い土地の場合は入っておくべき
放置車両対策保険	駐車場内に車両が放置された場合の撤去費用を補償する保険
機械保険	駐車場設備の誤動作によって人・ものに損害を与えた場合に適用される保険立体駐車場の経営に向いている
自動車管理者賠償責任保険	有人の駐車場で車両が盗まれるなどのトラブルが発生した際に適用される保険被害を受けた人に補償をおこなう

上記については駐車場の経営方式によって加入すべき保険が異なります。また、一部の保険、動産総合保険や火災保険などに関しては契約内容が被ることもあるので、よく内容を理解したうえで加入しましょう。

空きスペースで別の土地活用

駐車場経営は空きスペースを別の活用に充てることで収益を増加できます。こちらについては立地やスペースの大きさにもよりますが、次のような活用例があります。

月極駐車場の契約できていない駐車場所をコインパーキングに変更する
駐車場内の利用率をあげるために一部を店舗やカーシェアリング業者に貸し出す
使われていないスペースを自転車の駐輪場にする
中途半端なスペースに自販機を設置することで収益を増加させる

上記のような具体的な活用方法があるので、興味があれば駐車場の設計をおこなう業者などに相談してみましょう。

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駐車場経営を始める前の基礎知識

駐車場経営を始める前に次の基礎知識は理解しておきましょう。

駐車場経営の種類
駐車場経営の利回り
駐車場経営にかかる初期費用
駐車場経営にかかるランニングコスト
駐車場経営を始める流れ

ここでは、上記について解説します。

駐車場経営の種類

駐車場経営の主流は次の2つです。

月極駐車場
コインパーキング

まず、月極駐車場は一月単位から駐車スペースを貸し出して収益を得る方法です。設備の導入をせずにすむので初期費用が抑えられ、契約者をみつけることができれば安定した収益をえられます。

一方で、利用者がみつからなければ収益をえられず、料金の徴収が必要であり未納・滞納のリスクがあります。別の土地活用を検討していたり、資金が少ない場合に向いているでしょう。

次に、コインパーキングは時間制で駐車スペースを不特定の人に貸し出して収益を得る方法です。駐車場の需要が高い場所であれば効率的に収益をえられ、ある程度狭い土地でも経営が可能です。

一方で、同業者との争いが激しく、定期的に価格を変更する必要や設備の導入である程度資金がいります。基本的に利用者が多いと予想される場所に適した方法であり、都市部などでの経営に向いているでしょう。

この他、立体駐車場という経営方式も存在しています。こちらは商業施設の近くに設置されることの多い自走式駐車場、車両がエレベーターのように格納される機械式駐車場の2形式があります。どちらも得られる収益が高いという特徴がありますが、建物の建設や設備の設置にかかるコストが非常に大きいです。具体的には他の駐車場経営と比較して、10倍以上かかることも珍しくないです。

そのため、ハイリスク・ハイリターンの駐車場経営となっており、実行できる人は限られるでしょう。

駐車場経営の利回り

駐車場経営の利回り相場はそれぞれ以下のようになっています。

月極の利回り相場（表面利回り）	コインパーキングの利回り相場（表面利回り）
5~15％	15~30%

ここで注意が必要なのは上記は表面利回りの相場となっている点です。こちらは次の計算式で算出されるものであり、利回りとしては概算として用いられるものです。

表面利回り＝年間売上÷初期費用×100％

一方で、実際の駐車場経営では管理費用や税金などのランニングコストが発生するため、次の実質利回りを用います。

実質利回り＝（年間売上－ランニングコスト）÷初期費用×100％

上記の計算式の場合では、ランニングコストの費用を減算しているので、表面利回りよりも実質利回りのほうが数字が低くなることがわかるでしょう。そのため、資金計画を立てる際には、売上とランニングコスト、初期費用を正しく想定して検討することが大切です。

駐車場経営にかかる初期費用

駐車場経営には以下の初期費用がかかります。

月極駐車場・・・整地（未舗装、アスファルト舗装、コンクリート舗装）、ライン引き、車止め
コインパーキング・・・整地費用（アスファルト舗装）、フラット板、精算機、照明、看板、車止めなど

まず、月極駐車場では最低でも上記の初期費用がかかるため、1平方メートルあたり3,000～10,000円程度の出費が必要です。オプションとして看板や照明、歩道の切り下げ工事をおこなう場合には、さらに数十万円の追加費用がかかります。

一方で、コインパーキングでは設備の導入費用がかかるため、最低でも数百万円以上が必要です。こちらについては駐車可能台数が多くなるほど土地整備費用とフラット板の費用などが膨らみます。

したがって、同じ広さの駐車場であっても方式によって、初期費用額に大きな差があるといえるでしょう。なお、自身で土地を持っており、業者にその土地を一括借り上げしてもらったうえで経営する場合には、初期費用を0円にできます。

具体的には初期費用分を業者が立て替えて駐車場を経営し、得られた利益（土地所有者に支払う利益）を初期費用の返済に充てる方法です。この場合は一定期間収益が入ってきませんが、初期費用なしで駐車場経営ができるメリットがあります。

駐車場経営にかかるランニングコスト

管理を委託した場合の駐車場経営には次のようなランニングコストが発生します。

月極駐車場（自営）・・・委託管理費
コインパーキング（自営）・・・委託管理費・メンテナンス費用

上記のように自営で委託した場合では双方とも委託管理費がかかり、コインパーキングはさらにメンテナンス費用が発生します。したがって、この項目ではコインパーキングのほうがランニングコストも高くなるでしょう。

駐車場経営を始める流れ

実際に駐車場経営を始めるには以下のような流れで進みます。今回は土地を所有してる場合を想定して解説します。

駐車場運営会社に相談する
現地調査・市場調査をうける
駐車場経営のプランを提案してもらう
プラン内容に納得がいけば契約する
工事をおこなう
工事完了のあとに管理・運営を開始する

上記で大切なのが駐車場運営会社をいかに選ぶのかです。業者によって提案するプランには違いがあるため、複数社を比較してください。そのうえで内容が充実しているところと契約し、駐車場経営をおこないましょう。

なお、土地を持っていない場合には、土地探しからスタートしましょう。このとき、ポイントになるのが現状の土地の状態についてです。例えば、無舗装の場合には整地のための費用がかかりますが、舗装されていればその分の費用が浮きます。

つまり駐車場経営の土地として理想なのは、立地的に問題のない場所にあり、できるだけ費用がかからない土地です。土地活用も取り扱う不動産会社などで探してみましょう。

駐車場経営のよくある疑問

駐車場経営では以下のような質問がよくなされます。

駐車場経営は何坪から始められるのか
駐車場の管理会社は変更できるのか
駐車場経営中の土地は売却できるのか

駐車場経営は何坪から始められるのか

駐車場経営は10坪程度から始めることができます。台数としては車両2台を停めることができる広さです。ただし、その広さでは月極駐車場にすると利回りがよくないので、コインパーキングとして活用したほうが収益に期待できます。

駐車場の管理会社は変更できるのか

管理会社に不満があれば自由に変更することができます。昨今ではさまざまな管理会社が存在しており、委託費の高い・安い以外の点を重視する人も多いです。

具体的には問題発生時の問い合わせに対して迅速に対応してくれるところ、経営に対しての判断材料となる情報を提示してくれる会社を選ぶ人もいます。

そのため、管理会社の変更を検討している場合には、委託費だけをみるのでなく、どのようなメリットを与えてくれるのかで選んでみましょう。

駐車場経営中の土地は売却できるのか

駐車場経営中の土地でも売却は可能です。これは月極駐車場の場合でもそのまま売却することができますが、その状態で需要があるのかを判断する必要があります。そのため、詳しくは不動産会社に相談してみましょう。

また、月極駐車場を一度更地にして売却する場合には、契約者に連絡して解約までの猶予期間を与えたほうがよいです。本来、駐車場は住居ではないため、貸し手のほうが法律上は強いのですぐに契約解除できます。しかし、一般常識にしたがえば契約書に記載された期間、またはある程度余裕のある猶予期間を設けたほうが揉めずに済みます。

強権的に解約してもらうのではなく、相手が納得できるような申し出をおこないましょう。