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不動産投資を始めるのは将来の一つの蓄えとなります。そのなかでも駐車場経営は比較的始めやすいものとして人気があります。しかし、駐車場経営は儲かる投資なのでしょうか。
また、どうすれば利益を増やすことができるのでしょうか。そこで、本記事は駐車場経営を始めるかどうか迷っている人向けに、駐車場経営は本当に儲かる不動産投資なのかを解説し、利益を増やすポイントについても紹介します。
ぜひ参考にしていただき、駐車場経営で収入を得ましょう。
[AFF_土地活用_HOME4U土地活用]駐車場経営で期待できる利回り
駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングという形式があります。ここでは、双方のケースで期待できる利回りを解説します。
月極駐車場を始めた場合
月極駐車場とは、一月あたりの契約で駐車場を貸し出す駐車場経営です。こちらについてはニーズの高い立地で経営をおこなえば、初期費用をそれほどかけずに利益を得ることができます。
そのため、とりあえずの土地活用をおこなう際に選択されることがあります。一方で契約者が見つからなければ、せっかくの駐車スペースも利用されず収入を得られないです。
月極駐車場の経営をおこなった際の利回りは次のとおりです。
| 月極駐車場の表面利回り | 月極駐車場の実質利回り |
| 5%~15% | 4％ |
上記の表のように、目安となる表面利回りとランニングコストを計算に入れた実質利回りとでは、差があることがわかります。経営者として現実的に検討していくのならば、実質利回りが高いのかを見ていくべきです。
コインパーキングを始めた場合
コインパーキングとは、精算機などの設備を設置して時間制で駐車スペースを貸し出す駐車場経営です。人口が多く、周辺に大規模施設などがある立地であれば、高い収入に期待できます。
一方で、設備の導入に資金が必要になるため、その分月極駐車場よりもリスクが高く、競合のコインパーキングと鎬を削っていかなければならないです。そのため、月極駐車場よりもリスクとリターンが大きい経営方法になります。
コインパーキングの経営をおこなった際の利回りは次のとおりです。
| コインパーキングの表面利回り | コインパーキングの実質利回り |
| 15~30% | 10％前後 |
こちらについても表面利回りとランニングコストを計算に入れた実質利回りには差があります。ただし、得られる利益が大きいため実質利回りは高水準です。
駐車場経営で儲けるのが難しい3つの理由
駐車場経営は、主に次の3つの理由から儲けることが難しいといわれています。
- 土地の利用効率が低い
- 料金以外で競合との差別化がしにくい
- 土地にかかる税金に優遇措置なし
土地の利用効率が低い
駐車場経営は土地の使い方が悪く賃貸経営などに比べて効率的ではないです。駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングが主流ですが、両者とも土地を平面的でしか使えません。
具体的には床面積が同じ広さの駐車場と賃貸アパートを比較すると、前者はその範囲でしか利用できないのに対し、後者は階数を増やすことで収入源を増やせます。そのため、より多く儲けようとした場合には駐車場経営は効率が悪いといえます。
なお、駐車場経営には立体駐車場という平面を活かした活用方法があります。ただし、こちらは建物を建設したり、なんらかの施設に併設するなど、上記の方法とは規模感が大きく異なります。
そのため、土地を効率的に活用した経営ができる一方で、初期費用が億を超えることも珍しくありません。限られた人ができる駐車場経営のスタイルといえるでしょう。
料金以外で競合との差別化がしにくい
駐車場経営は競合との戦いになりますが、料金面以外での差別化が難しいという傾向があります。特にコインパーキングの場合では、周囲に同じような駐車施設があることで、利用者の奪い合いになります。
このとき、なにが重視されるのかといえば料金の安さです。多くの利用者はできるだけ駐車料金が安いところを探して、その駐車場に停めようとするので、結果として値下げ勝負になります。
ただし、料金の値下げは得られる利回りを下げることにつながるため、儲けを増やすためにおこなうべき行動ではないです。したがって、経営者としては値下げ以外でできないことがないかを模索しますが、他の方策は駐車場経営には見つけにくいです。
土地にかかる税金に優遇措置なし
駐車場経営では住宅地で適用される優遇措置が受けられません。こちらは住宅用地の特例と呼ばれているもので、土地を住宅として利用するのであれば、固定資産税の評価額が1/6になるというものです。
そのため、土地に建設されている建物を取り壊して駐車場経営に利用する場合では、建物部分の固定資産税は減りますが、土地の固定資産税は本来の算出方法で計算されます。
つまり、土地についてはそれまでの6倍の金額を納める必要があります。この点はランニングコストに関わってくる問題のため、しっかりと理解しておかなければ効率的な経営をおこなうのは難しくなるでしょう。
儲かる駐車場経営にする7つのポイント
儲かる駐車場経営をおこなうために次の7つのポイントを押さえましょう。
- 駐車場に向いた土地で経営を始める
- 継続しやすい経営方法を選ぶ
- 価格設定は競合にあわせて見直す
- 立体駐車場で土地の利用効率を高める
- 付加価値をつける
- 複数の業者でプランを検討する
- 赤字は確定申告で損益通算をする
駐車場に向いた土地で経営を始める
駐車場経営は活用方式に適した土地で始めることが大切です。月極駐車場とコインパーキングは利益を得る方式が異なります。月極駐車場は、一ヵ月ごとの賃料報酬で、コインパーキングは時間制で収入を得ます。そのため、土地に求められる条件も方式にあわせてそれぞれ異なります。
なお、具体的な土地の条件は次のとおりです。
- 月極駐車場・・・定期的に駐車場を利用する人がいる場所、住宅街やオフィス街などがあてはまる
- コインパーキング・・・多くの人が車でたくさん通る場所、人気の大規模施設や観光地などがあてはまる
上記を参考にして、自身の土地がどちらの経営方法に適しているのか検討してみましょう。
継続しやすい経営方法を選ぶ
駐車場経営は維持管理などをどの程度負担できるのかで経営の方法を選びましょう。人によって割ける時間はことなりますが、駐車場経営はやることがたくさんあります。例えば、駐車場としてオープンしたのであれば、その事実を広告などで周知させる必要があります。
また、場内の掃除や料金の徴収といった管理業務、事故が発生した場合のトラブル対応などをおこなわなくてはならないです。
そのため、管理業務を継続していくには手間と時間がかかります。そこで、自身で管理・運営をおこなう自主運営だけでなく、管理を業者に委託する管理委託、土地をそのまま貸す一括借り上げなどで経営をおこなう方法を模索すべきです。これらの特徴やメリット・デメリットについては以下の表をみてください。
| 経営方法 | 特徴 | メリット・デメリット |
| 自主運営 |
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| 管理委託 |
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| 一括借り上げ |
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価格設定は競合にあわせて見直す
コインパーキングでは安易な値下げはおこなわず、料金設定を見直するほうが有効です。競合のコインパーキングが近くにあるならば、ある程度料金を参考にして価格設定をおこないましょう。
このとき、設定した価格で収益が悪かった場合には、値下げも検討した方が良いですが、こちらは利回りを下げることになるので慎重に実行すべきです。なお、値下げ以外にも有効な方法が存在します。
それは単位時間あたりの価格設定を変更することです。例えば、1時間あたり600円の料金を30分で300円にするなどの方法があります。こうすれば得られる収益はトータルでは変わらず、むしろ利用しやすいです。そのため、回転率が高い駐車場では収益を増加させることができます。
立体駐車場で土地の利用効率を高める
立体駐車場は土地の利用効率を高めた経営ができます。一般的な駐車場では平面的な活用しかおこなえませんが、立体駐車場では階数を増やすといった立体的な活用ができることで収益を増加できます。
種類としては自身で運転してスロープを登り駐車スペースに停める自走式立体駐車場、エレベーターで車両を移動させて駐車するタワー式立体駐車場があります。
前者は大型の店舗に併設されていたり、近くにあることが多いです。一方で、後者は駅前などの狭いスペースに設置されています。両者とも一般的な駐車場より初期費用がかなりかかりますが、得られるリターンはとても大きいです。
そのため、ハイリスク・ハイリターンな経営をした人に向いているでしょう。
付加価値をつける
利用者にとって魅力的な付加価値を付けるのもポイントです。駐車場経営は差別化が難しいビジネスなので、収益に期待できることはなんでもやってみましょう。例えば、駐車場の一部でカーシェアリングをおこなう、コンテナ設置する。こうすれば駐車場を普段利用しない人を取り込むことが可能です。
また、駐車できる対象を変えてみるのも有効です。例えばバイクの駐車スペースや駐輪場を併設するのがよいでしょう。この他、車両を格納できないスペースには、自動販売機を置くことも活用案としてありです。
複数の業者でプランを検討する
駐車場経営は複数の業者にプランを提案してもらい依頼しましょう。こちらについては1社のみに見積もりを依頼したとしても、それが相場に準じた金額で内容が適切なのかを判断できないです。
そのため、複数の業者にプランの提案をお願いして、そこから中身を比較していきましょう。そうすれば各社の違いや共通点をみていくことでそれぞれを検討していくことができます。
なお、プランの検討まではお金がかからないので、とりあえず問い合わせをおこなってみましょう。
赤字は確定申告で損益通算をする
赤字が発生した際には損益通算によって納める税金額を節税できます。損益通算とは、確定申告で赤字分を計上して、黒字分と相殺するものです。例えば、50万円の赤字を給与所得の300万円と損益通算すれば、250万円が課税対象になります。したがって、赤字分だけ所得税を節税できるため、効率的な駐車場経営をおこなうことが可能です。
ただし、損益通算は税務上の事業規模に認定されたコインパーキングでしか適用できないです。そのため、自身のケースで該当するのかを税理士などに確かめてみるよいでしょう。
儲かる駐車場経営を始める流れ
駐車場経営は次の2つのケースが想定されます。
- 土地探しから始める場合
- 所有する土地で始める場合
ここでは、それぞれのケースに応じた手順を解説します。
土地探しから始める場合
土地探しから始める場合には、次の手順で進めましょう。
- 業者に相談しながら土地を探す
- 管理・運営をおこなう業者を選定する
- 必要な工事や設備を導入する
- 駐車場経営を始める
まず、駐車場にする土地探しからスタートします。このとき、どういった土地が適しているのかわからないこともあるので、その場合には業者に相談しながら進めるのがおすすめです。そして、土地が決まれば管理・運営をおこなう業者を選定します。それぞれのプランを比較して納得できた業者に依頼しましょう。
あとは工事が完了するのを待ちます。こちらについては数週間～1ヵ月程度の時間がかかります。最後に、工事が完了すれば駐車場経営をスタートすればよいです。このとき、わからないことがあれば、業者などに問い合わせをおこなったり、自身で調べて対応していくとよいでしょう。
所有する土地で始める場合
所有する土地で始める場合には、次の手順で進めましょう。
- 業者に相談する
- 土地周辺の調査をおこなってもらう
- プランを提案してもらう
- 契約を結び工事をおこなう
- 駐車場経営を始める
まず、業者に駐車場経営の相談をしましょう。このとき、どのような土地なのかを解説するために、地図や測量図を用意しておくとよいです。そして、業者に土地周辺の調査をおこなってもらいましょう。周辺の環境や競合の駐車場の情報などを調査・分析して、適切なプランの提案できるようになります。
続いて業者から調査結果を反映したプランを提案してもらいます。ここでは、賃料報酬について注目するのも大切ですが、なにかあったときに迅速に対応できるのかについても確認しておきましょう。プランに問題がなければ契約を結んで工事をおこないます。
なお、一括借り上げ方式の場合には、借地借家法に則って契約するわけでないので、他の土地活用を決めた際に自由に解約が可能です。ただし、トラブルに発展しないように解約予告期限を契約に盛り込んでおくとよいです。契約完了後、工事をおこなわれていよいよ経営がスタートします。
駐車場経営を始める注意点
駐車場経営を始める際には次の点に注意しましょう。
- 土地の税金は建物ありより高い
- 儲けた額によって確定申告が必須になる
- 一括借り上げは値下げ交渉がある
- 駐車場経営を辞めるのにも費用がかかる
土地の税金は建物ありより高い
建物ありの土地を更地にして駐車場経営を始める場合は、税金が高くなることを理解しておきましょう。優遇措置がなくなることで、土地の固定資産税が適用前の6倍に膨れます。
一方で、建物に対してかかっていた税金はなくなります。そのため、事前にどれくらいの税金がかかっているのかを調べておき、そこから駐車場に転用した場合に固定資産税がどう増減するのかを確認しましょう。
場合によってはそれまでよりも高い税金を支払う必要が出てくるので、ランニングコストを正しく把握するためにも計算してください。
儲けた額によって確定申告が必須になる
給与所得以外の儲けが年間20万円以上ある場合は確定申告が必要です。こちらについては正しく申告していないと無申告加算税や延滞税がとられてしまいます。なお、確定申告は青色申告ができれば、控除上限があがり、赤字分を損益通算することができます。賢く利用できれば効率的な駐車場経営につながるので忘れずにおこなってください。
わからないことがあれば税務署や税理士に聞いてみましょう。
一括借り上げは値下げ交渉がある
一括借り上げで駐車場経営をおこなう場合には、値下げ交渉が発生する可能性があります。駐車場として貸し出した土地については、予想どおりに稼働できれば業者にとって御の字でしょう。
しかし、うまくいかないことあり、稼働状況が想定以上に思わしくないこともあります。こうなってしまうと業者としても契約どおり賃料を支払い続けるのが苦しくなり、値下げ交渉を持ちかけてきます。
こちらについては同意しないという選択もとれますが、契約を継続していくために値下げに応じることもありえるでしょう。ただし、相手の意見をそのまま同意してしまえば、収益がこのさきずっと下がったままになってもおかしくないです。
そのため、あらかじめ一定期間のみ値下げすることを約束しましょう。そうすれば値下げによる利益の減少を最小限に抑えることができます。
駐車場経営を辞めるのにも費用がかかる
駐車場経営は費用をかけずにやめることは難しいです。駐車場は土地を舗装したり、精算機の設置をおこなったりと元の土地に手を加えていることが多いためです。
そのため、駐車場経営を辞める際には、これらを元の状態に戻したり、設備の撤去が必要なことがあります。もちろん、ただで撤去工事ができるわけではないので、ある程度の出費がかかります。
なお、業者によっては負担してくれるところもあるので、契約を結ぶ前にそのあたりがどうなっているのか確認しておきましょう。そして、出費が必要な場合には、得られるリターンと比較して、やる価値があるのかをトータルで検討してみましょう。
オーナーチェンジでも儲かる保証なし
駐車場経営は現在のオーナーの元で利益が出ていたとしても将来どうなるのかはわからないです。駐車場経営のなかにはすでに運用している駐車場の売却先を募っている案件があります。こちらは現状はそのままにオーナーのみを変更するものです。一見すると実績を確認したうえで購入できるため案件としてよさそうにみえます。
しかし、駐車場経営は周辺環境の変化などで経営状態が悪化することがよくあります。そのため、オーナーチェンジの案件に手を出すことは必ずしもプラスにはならないです。したがって、本当に手を出すべきなのかはよく考えたうえで実施しましょう。
まとめ
駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングという形式がありますが、それぞれ期待できる利回りには違いがあるため、土地や用意できる初期費用にあわせて検討が必要になります。
なお、駐車場経営は土地の利用効率が低く、料金以外で競合との差別化がしにくいなどといったことで大きく儲けることが難しいです。そのため、駐車場に向いた土地で経営を始めたり、継続しやすい経営方法を選んだりなど、ポイントを押さえることが成功につながります。
注意点として、駐車場経営を始める際には土地の税金は建物ありより高いこと、儲けた額によって確定申告が必須なことなどについては覚えておきましょう。そのうえで儲かる工夫をして安定した駐車場経営を成功させてください。
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