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土地活用の方法は、コンビニ経営やコインランドリー経営など多岐にわたります。駐車場経営も土地活用のひとつで、立地条件とマッチすれば一定の利益を得られる可能性があります。
オーナーは土地の所有者になるため、これまでと同じように毎年固定資産税が発生しますが、駐車場経営を検討している人のなかには、税金がどのくらいかかるのか気になる人も多いのではないでしょうか。
この記事では駐車場経営を始める人に向けて、固定資産税の基礎知識や計算方法、節税方法をわかりやすく解説します。
[AFF_土地活用_HOME4U土地活用]目次
駐車場経営にかかる固定資産税とは？
固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して課せられる地方税です。対象になる不動産のなかには、償却資産も含まれています。
| 対象 | 場所 |
| 土地 |
|
| 家屋 |
|
| 償却資産 |
|
“参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」“
市街化区域内に不動産がある場合は、都市計画税とあわせて納付が必要です。不動産の所有者には毎年4～6月頃に自治体から固定資産税通知書が届き、納付書に記載されている金額を期日までに納付します。
税金は1年分が請求されますが、4期に分けて分納することも可能。納付方法はコンビニ払いや口座振替など多岐にわたり、最近ではスマートフォン決済にも対応しています。
駐車場の固定資産税は住宅用地より6倍高い
所有している土地を駐車場にすると、固定資産税の税額が変化するので注意しましょう。住宅用地には軽減措置が適用されますが、駐車場は対象外となり、土地によっては駐車場にすることで固定資産税が6倍も高くなります。
ここからは、住宅用地に適用される軽減税率を詳しく解説します。
住宅用地の特例とは
各自治体では、土地所有者の税負担を軽減するために特例措置を設けています。特例が適用されるのは、200平方メートル以下の小規模住宅用地と一般住宅用地の200平方メートルを超える部分です。
所有する土地がいずれかに該当すれば、本則税率に乗じる固定資産税評価額が6分の1または3分の1になります。
| 小規模住宅用地 | 固定資産税評価額×6分の1 |
| 一般住宅用地 | 固定資産税評価額の3分の1 |
住宅用地の適用要件
特例が適用される土地は、次のとおりです。
- 住宅用家屋の敷地
- 住宅用家屋と一体型の庭や駐車場
マンションや戸建て、アパートなどの住宅用家屋は、賃貸の場合だと特例の対象外になります。また、住宅用家屋と一体型の駐車場は、あくまでも自家用車を停めるためのものに限られます。
また、住宅用地を経営目的で駐車場にすると軽減措置の対象外となるため、これまでに比べて6倍高い固定資産税の支払いが必要です。
駐車場にかかる固定資産税の計算方法
駐車場の土地にかかる固定資産税の計算方法
駐車場経営では、土地と設備のそれぞれに固定資産税がかかります。まずは、土地にかかる固定資産税の計算方法を紹介します。
固定資産税＝固定資産税評価額×税率1.4%
税額は、固定資産税に1.4%の税率を乗じて算出する仕組みです。固定資産税評価額は毎年同じだとは限らず、3年に1回のペースで見直されています。
納税通知書が届く前に大まかな税額を知りたい場合は、路線価で固定資産税評価額を調べられ、路線価は、国税庁の公式サイトの路線価図・評価倍率表で確認できます。
該当するエリアを絞り、土地が面する道路に記載されている数値を参考にします。数値が示すのは、1平方メートルあたりの金額です。例えば数値が258000の場合は、1平方メートルあたり25万8,000円になります。
敷地面積が100平方メートルなら2,580万円、200平方メートルなら3,870万円です。
駐車場の設備にかかる固定資産税の計算方法
駐車場経営では、土地以外にも次のような設備に固定資産税がかかります。
- アスファルト舗装
- センサー式停車機
- フェンス
- 精算機
- 屋根
- 外灯
- 防犯カメラ
- 車止め など
設備にかかる税額の計算方法は土地とは異なり、償却資産税評価額に税率の1.4%を乗じます。
設備の固定資産税＝償却資産税評価額×税率1.4%
償却資産評価額は国が定めた基準に基づき、取得費用や取得年月、耐用年数などによって求められる価値を示す金額です。設備は年々消費していくと考えられているため、償却資産評価額は減少します。
すべての設備に税金は課せられませんが、取得費用が150万円超の場合は課税対象になり、150万円以下の場合は課税対象外となります。
駐車場にかかる都市計画税の計算方法
経営する駐車場があるエリアによっては、固定資産税と同時に都市計画税の納付が必要です。都市計画税とは、市街化区域内に不動産を所有している人に対して課せられる地方税です。
市街化区域は都市計画法による指定エリアで、10年以内に優先的かつ計画的に市街化が推進されています。都市計画税の対象エリアかどうかは、不動産会社や各自治体の担当部署で確認できます。
税額の計算方法は、次のとおりです。
都市計画税＝固定資産税評価額×最高税率0.3%
税率はエリアによって異なりますが、最高でも0.3%です。
駐車場経営で必要な固定資産税のシュミレーション
ここからは、駐車場経営で必要な固定資産税のシミュレーションを紹介します。同じ敷地面積でも、駐車場のタイプによって税額は変動します。ここではさまざまなケースでシミュレーションしているので、駐車場経営を始めるとどのくらいの金額になるのかをイメージしてみてください。
また、一口に駐車場経営といっても、青空駐車場や立体駐車場などタイプはさまざま。一例として砂利の平置きタイプとアスファルト舗装タイプも紹介します。
砂利の平置き駐車場
まずは、土地に砂利を敷き詰めた平置き駐車場にかかる固定資産税のシミュレーションを紹介します。条件はマンションと一体型の小規模住宅用地で、設備の取得費用が150万円以下です。
| 固定資産税評価額 | 土地の固定資産税 | 設備の固定資産税 | 税額 |
| 100万円 | 14,000円 | 非課税 | 2,333円程度 |
| 500万円 | 70,000円 | 11,666円程度 | |
| 800万円 | 11万2,000円 | 18,666円程度 | |
| 1,500万円 | 21万円 | 35,000円程度 | |
| 3,500万円 | 49万円 | 81,666円程度 |
固定資産税評価額が500万円の場合、500万円×1.4で固定資産税の税額は14,000円になります。土地は小規模住宅用地なので軽減税率が適用されるため、14,000円×6分の1で税額は2,333円程度になります。
上記のケースでは設備の取得費が150万円以下なので、設備に対する固定資産税は非課税です。
アスファルト舗装の駐車場
次に、アスファルト舗装を施した駐車場にかかる固定資産税のシミュレーションを紹介します。条件は住宅用地に該当しない土地で、機械式のコインパーキングにしたケースです。
設備は1基150万円を5台で、取得費用に合計750万円かかったと仮定します。
| 固定資産税評価額 | 土地の固定資産税 | 設備の固定資産税 | 税額 |
| 100万円 | 14,000円 | 94,100円 | 10万8,100円 |
| 500万円 | 70,000円 | 16万4,100円 | |
| 800万円 | 11万2,000円 | 20万6,100円 | |
| 1,500万円 | 21万円 | 30万4,100円 | |
| 3,500万円 | 49万円 | 58万4,100円 |
設備の固定資産税評価額の計算式は、次のとおりです。
設備の固定資産税評価額＝750万円×（1-0.206/2）
償却率は0.206で、耐用年数は10年です。設備の取得費用が高額でも年々価値が下がるため、2年目以降の税額は1年目に比べて安くなります。
駐車場の固定費資産税を節税する方法
マンション経営や太陽光発電システムなどの土地活用に比べると、駐車場経営の初期費用は安い傾向にあります。規模や路面の状態によっては最短1週間程度でオープンできる事例もあるため、気軽に始めやすい土地活用のひとつです。
その一方で、状況次第では固定資産税が高額になるケースもあるのが現状です。固定資産税は工夫次第で節税できるため、駐車場経営を始める前に確認しておきましょう。
ここからは、駐車場経営でかかる固定資産税を節税する方法を解説します。
駐車場とアパートを一体化して運用する
住宅用地として扱われていた土地を駐車場経営に切り替える場合、軽減税率が適用されない可能性があります。軽減措置がとられない場合は、固定資産税が6倍にまで上がるため、税負担が大きいです。
駐車場経営の固定資産税を節税するには、軽減税率の適用対象になる方法を意識しましょう。税額は小規模住宅用地であれば6分の1、一般住宅用地なら3分の1に軽減されます。
例えば、アパートの駐車場として利用すると一体化していると見なされるため、住宅用地の軽減税率が適用されます。また、精算機やフェンスなどの設備を最低限に絞ると、設備にかかる固定資産税の節税にもつながります。
設備に関しては、取得費用を非課税になる150万円以下におさえることがポイントです。
駐車場の地面をアスファルトで舗装する
駐車場の環境を整える方法は、砂利やアスファルト舗装などがあります。相続した土地を駐車場として活用する場合、アスファルト舗装すると節税につながります。
相続税には、200平方メートル以下の土地に対する固定資産税評価額が50％減額される特例があるため。対象になるのは、アスファルト舗装した土地です。
適用要件のなかには、土地に建物や構築物があることが含まれており、アスファルト舗装は構築物と見なされるので、特例の適用対象になります。
舗装にはそれなりの費用や期間はかかりますが、全体的に見ると一定の節税効果はあります。
償却資産税を減らす
土地の固定資産税の節税には、限界があるのが現状ですが、アスファルト舗装や精算機などの償却資産を減らすと節税効果が期待できます。
設備に必要な固定資産税を節税する、特におすすめの方法は、取得費用を150万円以内におさえることです。150万円以内で済めば、固定資産税の非課税になります。
一括償却資産として計上するのも効果的な方法のひとつであり、一括償却資産とは、10万円以上20万円未満の取得費用を3年に分割することです。
例えば、1つ15万円のセンサー式停車機を20個購入し、取得費用に300万円かかったと仮定します。一括償却資産として計上すると1年あたり100万円になるため、設備に対する固定資産税は非課税です。
駐車場の固定資産税は節税できる
土地活用の方法によっては、初期費用や固定資産税が高額になる場合があります。駐車場経営は、初期費用がほとんどかからないため人気が高いです。
土地の条件によっては軽減措置が適応されず、固定資産税が6倍かかるため、駐車場経営を始める前にシミュレーションしておくことが大切です。
不動産会社には、土地活用のプロが在籍しています。コストカットや節税につながるプランを提案してもらい、赤字を防ぐ駐車場経営を目指しましょう。
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