ワンルームマンション投資は儲からない？成功例のケースを紹介

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今までは保有するお金をすべて銀行口座に入れて貯蓄していたものですが、今は低金利時代のため銀行に入れていてもお金は増えません。それよりも効率よく増やせて、さらに税金対策にもできる資産運用方法として人気が出てきたのが不動産投資です。

なかでもワンルームマンション投資は、少ない資金でも誰でも始められる手軽さから人気が上がっています。

その一方で、ワンルームマンション投資は手間がかかるわりには利益が少ないので、おこなわない方がいいという専門家も少なくありません。果たしてワンルームマンション投資は儲からないのでしょうか。

そこで本記事ではワンルームマンション投資のメリデメや成功例について客観的に見ていきます。

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ワンルームマンション投資は儲からないのか

本運用の方法の一つとして人気のある不動産投資。そのなかでも低コストで誰でも始められるとして人気が上がっているのがワンルームマンション投資です。

しかし、ワンルームマンションは得るものが少ない物件だとも言われています。ワンルームマンション投資を始める人は、少ない資金で投資用のマンションを購入して家賃収入を得られるから、コストも少ないだろうと始める人が多いのは事実です。果たして、この考え方は正しいのでしょうか。

「ワンルームマンションは儲かるか？」という疑問に対して、結論を言いますと、答えはイエスでもありノーでもあります。家賃収入が入るといっても、そのマンションを購入するための資金は必要です。資金がなければ住宅ローンを組んで購入することもできますが、ローンの返済はしなければいけません。

また投資用のマンションだからと言って格安で購入できるわけではありませんし、借り入れの金利も安くなるわけではありません。マンション購入代金も、部屋を貸すことで家賃収入から支払っていけば問題はありません。

ただし、ここにも見落としがちな点があるのです。何の知識も情報もなしに始めると、この点を見落として投資に失敗してしまいます。このリスクが多くなりやすいのがワンルームマンションなのです。

この根拠については次項のメリットとデメリットの面から詳しく解説します。

ワンルームマンション投資をするメリット

まずはじめにワンルームマンション投資のメリットについて解説します。メリットは次の3点が挙げられます。

• 少ない資金から始められる
• 長期的に少しずつ利益を得られる
• 節税対策ができる

これらについて詳しく説明しましょう。

少ない資金から始められる

ワンルームマンションを賃貸物件にして家賃収入を得るためには、まず物件を購入して自分名義のマンションを手に入れることから始めます。購入する場合の手続きは、投資の有無関係なく自分で住むための手続きと同じです。

この点、ワンルームマンションは他のマンションに比べれば安価なので購入代金は少なく済みます。

なお、購入は手元に資金があれば現金で購入するか、もしくは住宅ローンを組んで購入するでしょう。この場合も、ワンルームマンション費用なので借入額も少なく済み、月々の支払いも比較的安くなります。

長期的に少しずつ利益を得られる

ワンルームマンションを投資して運用を始め、常に借り手がいる状態であれば、毎月の家賃収入が得られます。一度に多額の収入は望めませんが、安定した長期収入を得ることができるというメリットがあるのです。

また、家賃額は自身が周辺の相場から決めますが、ワンルームマンションでは何か付加価値をつけない限り、家賃を極端に高額にはできません。高額にすると借り手はつきにくくなってしまい、安すぎると「いわく付き物件」とみなされてしまいやすくなるためです。

利益が得られるといっても、周辺の物件を調べて相場からかけ離れない程度の家賃程度となることは念頭に置いておきましょう。

節税対策ができる

ワンルームマンション投資はじつは節税対策にも有効です。資産を所有するうえで、現金では税金がそのままかかってしまうのに対し、不動産で所有すると控除などで節税を狙えるためです。

実際にワンルームマンション投資をしている人の多くは本業で生活しています。そもそもワンルームマンションを1室持っていても、家賃収入は微々たるもので、それだけで生活するのは難しいです。

そのためワンルームマンション投資は家計の足しではなく、節税対策におこなう人が多くなっています。本業で得たお金を現金で持っているより、不動産物件を購入してわずかでも家賃を得た方が得になるでしょう。

ワンルームマンション投資をするデメリット

一方、不動産投資のなかでもワンルームマンション特有のデメリットがあります。

• 空室によって収入がなくなる
• 利回りがよくないと収支がマイナスになる
• 出口戦略の選択肢が少ない

以上の3点について詳しく解説します。

空室によって収入がなくなる恐れ

ワンルームマンションを借りる人のほとんどは社会人や学生などの単身者です。長く借りてもせいぜい数年をサイクルに入室および退出してしまうでしょう。他の物件と比較するとかなり短いサイクルなため、この点はデメリットとなります。

さらに常に誰かが借りているとは限らず、うまく次の借り手が見つからなければ、その後も空室の状態が続く可能性が高くなります。

そこで部屋に借り手がいるから安泰だと思わず、常に長く借り手がいる状態にしておく必要があるでしょう。常に借り手がいる状態を保ちたければ、需要の多さで物件を選んだり、立地条件が整っている物件を購入することで対策できます。そのためには、自分から積極的にリサーチすることが大切です。

利回りがよくないと収支がマイナスになる

ワンルームマンションは人が暮らすための物件なため、使っていればそれなりに汚れや傷みが進み、メンテナンスが必要になります。常に借り手がいる状態にするためには日頃のメンテナンスは必要です。

しかし、ワンルームマンションの家賃は決して多くないため、メンテナンス費のほうが高くなる可能性があるというデメリットがあります。

そもそも前述したように常に借りられている状態が続くという保証もありません。とはいってもその間も管理はしなければいけないため、そのたびにお金がかかります。

そのため場合によっては、自己資金からの持ち出しも十分にありえます。このような収支マイナスの対策としては、家賃収入が入ってきてすぐ使ってしまうのではなく、後々の管理費用として貯蓄しておくなど計画的に使うようにするとよいでしょう。

出口戦略の選択肢が少ない

ここでいう出口戦略とは、どうしても借り手が付かなかったり空室の状態が長く続き、採算が合わなくなってきた場合の対処法を指します。出口戦略を考える際には「いかに損益を減らすか」という考え方が主になります。他の物件ならば、借り手がいなければ自分で住むとか、売却する、家賃を値下げするなどの方法があります。

しかし、このような対策が少ないのがワンルームマンション投資の弱点といえます。家賃を下げては確実に赤字になりますし、自分で住むといっても狭すぎて生活しずらいでしょう。

また、古くなればなるほどメンテナンスが必要になり、ただただ費用がかさんでしまいます。こう考えると「売却する」ことが一番いい方法となります。

ところが、ここにも課題があります。買い手はより築年数が短く、あるいは外見は古くても室内の設備が整っているなど、少しでも条件の良い物件を選びます。そのため、ただ売るといっても、それなりの設備投資が必要になるのです。設備投資はワンルームマンションだからと手を抜くわけにはいきません。

ワンルームマンション投資が向いている人

では、どのような人がワンルームマンション投資に向いているのでしょうか。

長期的に見て利益を得たい人

さきほども述べたように、ワンルームマンションのメリットは長期的な利益が見込めるという点にあります。例えば都心部の立地条件の良い所ならば利益は見込める可能性があるため、そのまま賃貸を続けるほうがいいでしょう。日頃のメンテナンスや管理を怠らなければ、半永久的に家賃収入は見込めます。

ただし、その手のマンションは他のエリアに比べると高額なため、買う場合の代金は高くなります。もし、これからマンションの購入を考えているならば、不動産会社にその旨を相談し家賃収入が確実に得られる物件を紹介してもらうといいでしょう。

ワンルームマンションですから、毎月得られる収入は少なくでも決まった額が得られればいい、税金対策だから続けていきたいと考えている人におすすめです。

低リスクで少しずつ利益を得たい人

どのような好条件の揃っているワンルームマンションでも入って来るお金は少ないです。家賃収入といってもワンルームマンションの家賃なため、この中から管理費や手数料、組んだローンの返済分などを支払うと手元に残るのはわずかです。

それでも、ワンルーム以外のマンションに比べれば、購入代金や管理費、設備費などは安く抑えられています。わずかでも利益になりますから、大きな夢は見られなくても少しずつでも堅実に利益を手に入れたい人、ちょっとしたお小遣い稼ぎをしたい人に向いています。

ワンルームマンション投資での成功例

「ワンルームマンション投資で成功した人はいないのでは？」と不安を抱える人も多いかもしれませんが、一概に成功しないとは言えません。知識や情報を把握しておけば、実際に成功している人も多くいます。ここからは成功例を2件ほど紹介します。

中古ワンルームマンション投資から始めた

じつはワンルームマンション投資をして成功した人の多くは、新築ではなく中古マンションを購入しています。新築のマンションのほうがきれいなうえに最新の設備が整っているため、一見借り手が付きやすいと思われがちでしょう。しかしあえて中古マンションを選んでいます。

なぜ中古マンションで成功しているかというと、それは利回りのバランスが新築マンションより良いためです。

そもそも新築マンションでも購入した時点から中古マンション化してしまうものです。しかもなかなか借り手がつかないと、それだけ物件の価値は下がってしまいます。

さらに新築マンションといってもワンルームマンションなため、他のマンションよりも法外な家賃をとるわけにもいきません。そう考えると、わざわざ新築費用を払わずに安い中古マンションを購入して賃貸として家賃収入を得た方が利回りが良くなるのです。

また、もし借り手がいなく採算が合わなくなったときは、出口戦略として「売却する」ことも考えなければいけません。売却するにしてもタイミングを見計らないとさらに損をしてしまいます。この時の損失の度合いを考えても中古マンションを購入した方がリスクが少なく済むのです。

不動産市場を入念にチェックした

良い物件があったからという理由だけで衝動的に物件を購入するのはよくありません。成功している多くの人はどれほど価格が安い物件があっても、社会状況なども考慮して購入するタイミングを見極めています。

例えば現在は住宅地でも、開発の予定がある土地なら会社や学校ができ、より借り手が着くようになるでしょう。このような需要が多いエリアの不動産価格は高くなります。

ここで投資を成功させるには、このような不動産価格の変動を俯瞰で捉え、買うタイミングを見極めることです。そのためには常に不動産に関する知識を深め、エリアのリサーチも欠かさずにおこなうことが重要です。

このような情報は専門的な知識だけではなく、何気ない情報も大きな参考になります。巷の情報は長年親しんだ地域だからこそ、得られるものです。

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ワンルームマンション投資する場合のポイント

ワンルームマンションを投資する際には、気を付けるべきポイントもあります。

資金には余裕をもって投資する

ワンルームマンションだからといって住宅ローンを組んで購入したら、支払いの心配はいらなくなると考えている人もいますが、それは失敗の元です。なぜならマンションを買って、すぐ借り手が付くのは難しいためです。

しかしほとんどの人は、マンションの告知をするために広告を出したり不動産会社と契約が必要になるため、利益が入る前にお金がかかってしまいます。そのため、資金に余裕をもって投資することがポイントです。

また、広告を出したからと言ってすぐに借り手が付くとも考えられません。借り手がいない間にかかる費用はすべてオーナーの負担になります。つまり、0円から始められるというのはほぼ不可能だと思っておきましょう。

人気が望めるマンションを選ぶ

マンションは全国至る所に建っています。ワンルームマンションでも千差万別、価格や形などさまざまです。しかし、見た目がどれほど立派でも立地条件が悪いと借り手はつきません。特にワンルームマンションを借りる人の多くは学生や単身の社会人です。

彼らがマンションを選ぶ一番の条件は学校や職場に通いやすい所です。よって、特別に投資したい物件がなければできるだけ都心の人気のあるエリアでマンションを探すのがいいでしょう。

人気のあるエリア、特に若い人が多いエリアはマンションも多くあります。この競合物件が多いなかで、借り手が付くのは難しい気もしますが、他のマンションとの差別化を図る工夫が必要です。ここはオーナーの力の見せどころです。

不動産投資についてきちんと勉強する

以上のポイントなども踏まえて、いろいろな情報や知識が多いほど賢い投資ができるといってもいいでしょう。思い付きに行動するのではなく、早い時期から不動産投資に関する知識を増やす努力が必要です。

本を読んだりネットで情報を得るのもいいですし、不動産会社などが主催する不動産投資セミナーに積極的に参加して、常に新しい情報を得ることが大切です。いろいろな知識を得てから投資する物件を探してもいいのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資での注意点

いろいろと不動産投資についてのお話をしましたが、ワンルームマンションならではの注意点もあります。

不動産会社の意見を鵜吞みにしない

不動産物件に関する知識や情報を得るには不動産会社に相談したり、不動産投資セミナーに参加することが大切ですが、不動産会社といってもさまざまです。取り扱っている物件の種類も違えば、スタッフの知識、情報量、実績も違います。

また、たとえ不動産会社のセミナーだからと100％正しいことを話しているとは限りません。なかには、自社の売れ残り物件を押し付けてくる会社も実在します。このような情報は、複数の会社の話を聞くことで良し悪しが見えてきます。

そのためにも決して1社だけの情報を信用せず、複数のセミナーに参加することをおすすめします。

自己資金0円は避ける

上記の話と関連していますが、不動産会社主催のセミナーなどで「資本金0円から始められます」と断言する会社があります。たしかに、理屈としては住宅ローンを組めば資本金がなくてもマンションを購入することはできます。

しかし、資金が0円という事は全額住宅ローンから借り入れるということなため、全額を何年もかけて返済することになるのです。逆に資本金が少しでもあれば、借入額が少なく済むため返済額も抑えられます。

また、資金が0円だと、借り手を募集するための広告費や借り手が付くまでの間のメンテナンス代も自己負担となる点もデメリットです。これらの費用は住宅ローンに組み込むことができないため、全額自己負担となります。こういう場合に手元にお金がないと、再び借り入れをしなければいけなくなります。

余裕があるなら一棟買いがおすすめ

マンションといってもワンルームマンションの家賃はたかが知れています。最初は様子を見て1室だけ購入して投資を始めるというならよいですが、現実的な面を見ると1室だけの投資は管理費や税金などの支払で手元にはほとんど残りません。これでは、せっかくの投資も意味がなくなってしまうでしょう。

そこで、1室だけの投資で様子を見て運営のコツがわかってきたら、1棟買いも選択肢に入れることをおすすめします。1棟丸ごとだと管理も格安に済み、もし1室に借り手が付かなくても他のルームが借りられていれば、収入がゼロになる心配はありません。このような点も1棟買いの良さです。

さらに、自己資金に余裕があれば、ワンルームタイプだけではなく、ファミリーでも使えるタイプもあるようなマンションを1棟まるごと購入するとさらにいいでしょう。

まとめ

以上のようにワンルームマンション投資について詳しく説明してきました。ワンルームマンションに限らず、不動産投資は知識や情報を持っているほうが成功する可能性が高くなる投資です。

知識がないままに始めると、利益どころか大損をする可能性も大きいです。そうしたリスクを考えると、初心者には一番リスクの少ないワンルームマンション投資が向いているといえます。

ただし、どれほど安価なワンルームマンションでも投資する限りは少しでもリスクが少なくするため、日頃の情報収集、不動産投資セミナーなどの参加を積極的におこなっていきましょう。

ワンルームマンション投資は少しずつ利益をえられる不動産投資です。長期的に見て利益を得たい、低リスクで少しずつ利益を得たいなど人はぜひ検討してみてください。

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