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自己資金が100万円あれば不動産投資は始められるのでしょうか。また、どういった不動産や方法で投資すればよいのでしょうか。不動産投資を検討しているのならば、成功の秘訣について学ぶべきです。
そこで、今回は自己資金100万円で不動産投資を始める方法を詳しく解説します。あわせて少額投資が可能な不動産投資型クラウドファンディング4社の紹介するので、よろしければ参考にしてください。最後まで読み進めれば、不動産投資に必要な知識をしっかりと見につけられるでしょう。
[AFF_不動産投資_RENOSY]目次
自己資金100万円で不動産投資を始める方法
自己資金100万円で不動産投資を始める場合には、次の3つの方法を選択できます。
- 不動産投資ローンを活用する
- 間接的に不動産投資をおこなう
- 100万円で不動産を購入する
ここでは、それぞれについて詳しく解説します。
不動産投資ローンを活用する
ローンの審査に通過できるのであれば、不動産投資ローンを利用して100万円以上の物件を購入する方法があります。不動産投資では、不動産を直接購入して運用していく方法が主流ですが、この場合は相応の資金が必要になります。
このとき、自己資金が100万円しかないケースでは、利回りの期待できるマンションの一室などを購入することは難しいように思えるでしょう。
しかし、不動産投資ローンを組むことができれば、100万円以上の物件を購入することも可能です。ただし、ローンは金融機関の審査に通過する必要があり、今回の場合には次のような属性を有していなければ実現は難しいでしょう。
- 公務員や大企業の正社員など安定した収入がある
- 全体の平均よりも年収が高い
- 信用情報に傷が付いていない人
- 投資先の不動産の収益が高い
上記のように安定した仕事と収入を持ち、ローンの資金をしっかりと返済できると認められる人が審査に通りやすいです。そのため、自身がこの条件に合致するのかを検討してみましょう。なお、以下では不動産投資ローンを組むメリットについて解説しているので、一度目を通してください。
不動産投資ローンを組むメリット
不動産投資ローンを組むメリットは次のとおりです。
- 自己資金以上の不動産を購入できる
- 自己資金に対して投資効果が高い
- 団体信用生命保険に加入可能
上記のように不動産投資ローンを組めれば、自己資金以上の不動産を購入できます。こちらについてはローンを組むための自己資金と普段の生活資金をわけて扱うことができ、現金が急に必要になった場合でも適切に対応できます。
次に、不動産購入費用に対して自己資金の割合が少ないため投資効果が高いです。これは金融機関からの融資が大部分を占めている一方、運用による賃貸収入はすべて自身のものにすることができるからです。ローンの返済などで出ていくお金はありますが、少ない資金で高い収益をあげられるのは大きなメリットです。
最後に、不動産投資ローンを組めれば、万が一に備えらえる団体信用生命保険に加入できます。こちらはローンの借り手が病気などで亡くなったり、重い障害を負った場合にローンの残債を代わりに支払う保険です。これによって、将来なにかあったときでも自身や家族が返済に苦しむことはないでしょう。
間接的に不動産投資をおこなう
不動産投資は現物不動産ではなく、不動産投資信託や不動産クラウドファンディングに間接的に投資する選択肢があります。まず、不動産投資信託（REIT）とは、不動産に投資をおこなう投資信託を購入して、分配金をもらう方法です。
具体的には投資法人が証券を発行して投資家がこれを購入、えられた資金で不動産を購入して賃料報酬などを投資家に還元します。一口あたりの金額にばらつきがあるため、100万円で購入できる口数は変わりますが、十分投資できます。
次に、不動産クラウドファンディングとは、インターネットのサイトから不動産の投資話への出資を募るクラウドファンディングに投資する方法です。昨今では、低額から投資ができる新しい不動産投資として人気を博しており、100万円あれば複数のファンドに投資ができるでしょう。以上が間接的な不動産投資になります。
以下では双方のメリットについて解説しているので、ぜひ一度目を通してください。
不動産投資信託のメリット
不動産投資信託のメリットは次のとおりです。
- 不動産の分散投資が可能になる
- 小額から購入できる
- 株のようにいつでも売却ができる
まず、不動産投資信託は複数の不動産に投資するので自動的に分散投資できます。そのため、単一の不動産に投資するよりもリスクを軽減できるでしょう。
次に、不動産投資信託は安いものでは100円から購入できるため、気軽に投資できるのもメリットです。自己資金の100万円があれば複数の投資信託を好きな口数で購入して、楽しみながら不動産投資できるでしょう。
最後に、不動産投資信託は証券会社で購入できる金融商品であるため流動性が高いです。つまり、好きなときに購入・売却ができます。現物不動産の場合には、容易に売却することは困難であるので、すぐに現金化できる点は大きなメリットです。
不動産クラウドファンディングのメリット
不動産クラウドファンディングのメリットは次のとおりです。
- 数万円から不動産に投資できる
- 投資先の不動産情報を確認できる
まず、不動産クラウドファンディングでは不動産に小額投資できます。こちらについては業者や案件によって金額が上下しますが、一口1万円から投資できるところもあります。そのため、100万円あればさまざまなファンドに出資が可能です。
次に、不動産投資信託ではできない投資先の不動産情報を確認できます。不動産クラウドファンディングでは、どのような不動産に投資するのかを案件情報に記載しています。
そのため、投資家は対象の不動産の収益とリスクを検討したうえで、出資を検討することが可能です。したがって、不動産投資信託よりも投資対象を吟味できるというメリットが存在します。
100万円で不動産を購入する
ローンを組まずに現物不動産に投資したいのであれば、100万円以下の物件を購入する方法があります。こちらのケースでは、自己資金で購入することでローンの返済に追われることがないです。自身の経済状況にあわせて投資をおこない、家賃収入をすべて収益にできる点がメリットです。
ただし、安い不動産はリノベーションが必要になったり、利便性が劣っているなど、金額相応の理由があります。したがって、なぜこの価格なのかをしっかりと確認したうえで購入することが大切です。
不動産投資を成功させるための物件選びのポイント
不動産投資を成功させるための物件選びのポイントは次のとおりです。
- 一棟ではなく区分マンションを選ぶ
- 新築ではなく中古を選ぶ
- 単身者向けのワンルームを選ぶ
ここでは、それぞれを解説します。
一棟ではなく区分マンションを選ぶ
ローンを組んでマンションを購入する際には、区分マンションを選びましょう。マンションを一棟買いする場合は、新築も中古もかなり融資が必要になります。
一方で区分マンションであれば新築でも十分購入可能な金額になっており、好立地の部屋を手に入れることもできるでしょう。
また、一棟外と比べて区分では、管理費用が購入した部屋のみですむため、コストを抑制できるメリットもあります。
新築ではなく中古を選ぶ
新築ではなく中古のマンションを購入すれば、利回りを高くすることができます。新築に比べて中古マンションは同じような条件であっても価格が安いです。そのため、ローンを組んで中古を購入した場合には、初期費用を抑えることができるので、賃料収入からえられる利回りは高くなります。
また、中古マンションは稼働実績があるため、購入した場合どれくらいの収益をえられるのか予測しやすいこともメリットです。ただし、新築よりは築年数が経過しているため、不動産自体や設備に傷みがあってもおかしくないことは理解しておきましょう。
場合によっては予期せぬ出費がかかることも中古マンションではありえるので、収益の一部を対応のための資金として残しておくといです。
単身者向けのワンルームを選ぶ
単身向けのワンルームマンションは需要が高く、管理や売却もしやすいのでおすすめです。単身向けのワンルームマンションはそれほど値段が高くなく、数百～数千万円で購入できるので需要があります。そのため、不動投資をやめるときには最悪売却するという選択も取りやすいです。
また、価格の手頃感は不動産の選定において、投資可能な範囲の価格で広い選択肢を持つことができます。さらに、単身者が利用するため、他のマンションよりも管理がしやすいという点も単身向けのワンルームマンションのメリットです。
少額投資が可能な不動産投資型クラウドファンディング
ここでは、少額投資が可能な不動産投資型クラウドファンディングを以下の4つ紹介します。
- COZUCHI
- OwnersBook
- ファンタスファンディング
- リンプル
サービスの特徴や利回りなど比較して、自身にあっているものがないか検討してみましょう。
COZUCHI
※画像出典：COZUCHI公式HP
| 運営会社 | LAETOLI株式会社 |
| 運営開始 | 2019年 |
| ファンド数 | 54件（2022年9月18日現在、運用終了のものも含む） |
| 累計調達額 | 約146億円（2022年7月末） |
| 想定利回り | 4.0～10.0％（2022年9月18日現在、運用中のものも含む） |
| 最低投資額 | 1口1万円～ |
| サービスの特徴 | 優先劣後方式を採用、途中解約・途中換金可能。購入手数料・運用手数料無料 |
| 公式サイト | https://tr.slvrbullet.com/cl/w0000294839/34955/12923/ |
COZUCHIはLAETOLI株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。一口1万円から投資可能、想定利回りは10％のファンドもあるため、手軽な感覚で高い収益を狙えます。サービスの特徴としては優先劣後方式を採用しており、利益が目減りすることがあっても出資者には影響が出にくくなっています。
また、不動産投資型クラウドファンディングは運用中などのタイミングで解約などはできませんが、COZUCHIのファンドは途中解約・途中換金可能です。そのため、他のサービスよりもフレキシブルな対応ができる点が魅力です。
OwnersBook
※画像出典：OwnersBook公式HP
| 運営会社 | ロードスターインベストメンツ株式会社 |
| 運営開始 | 2012年3月 |
| 投資実行済案件数 | 238件（2022年9月17日現在） |
| 累計投資額・貸付型 | 316億5805万円（2022年9月17日現在） |
| 累計投資額・エクイティ型 | 5億2340万円（2022年9月17日現在） |
| 予定利回り | 約4～5%（2022年9月18日、投資実行済案件を含む） |
| 最低投資額 | 1万円～ |
| サービスの特徴 | 不動産担保付き（貸付型）、法人も出資可能、先着順、株主優待により特別な枠に申し込める |
| 公式サイト | https://www.tcs-asp.net/alink?AC=C118510&LC=LSC1&SQ=0&isq=100 |
OwnersBookは東証プライム上場の子会社である、ロードスターインベストメンツ株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。一口一万円から出資可能、予定利回りは約4～5%です。これまでに約316,6億円を貸付型のクラウドファンディングで投資しています。
サービスの特徴としては、貸付型では全案件に不動産担保をつけており、元本割れに対する備えをしています。また、応募は先着順となっていますが、株主優待により特別な枠に申し込み可能です。
ファンタスファンディング
※画像出典：ファンタスファンディング公式HP
| 運営会社 | FANTAS technology 株式会社 |
| 運営開始 | 2018年10月 |
| ファンド数 | 180件（2022年9月18日現在、運用終了のものも含む） |
| 予定分配率 | 3.5～7%（2022年9月18日現在、応募中のもの） |
| 最低投資額 | 1口1万円～ |
| サービスの特徴 | 優先劣後方式を採用、先着・抽選方式、申し込み・解約・出金手数料無料 |
| 公式サイト | https://www.fantas-funding.com/ |
ファンタスファンディングはFANTAS technology 株式会社が運営するクラウドファンディングです。一口1万円から出資可能、予定分配率3.5～7%です。サービスの特徴としては優先劣後方式を採用しており、20％までの損失であれば元本割れしないようになっています。
応募は先着・抽選方式となっており、申し込み・解約・出金手数料は無料です。
リンプル
※画像出典：リンプル公式HP
| 運営会社 | プロパティエージェント |
| 運営開始 | 2020年2月 |
| ファンド数 | 44件（2022年9月18日現在、運用完了のものも含む） |
| 想定利回り | 2.9～10.0%（2022年3月末まで） |
| 最低投資額 | 1口1万円～ |
| 案件の特徴 | 優先劣後方式を採用、他社のポイントをリアルエステートコインに変換可能 |
リンプルはプロパティエージェントが運営するクラウドファンディングです。一口1万円から出資可能、想定利回りは2.9～10.0%です。サービスの特徴としては優先劣後方式により30％までの損失をカバー。また、他社のポイントをリアルエステートコインに変換し、「1コイン＝1円」で使用できます。
そのため、使っていないポイントがあれば、現金とともに使用することで利回りをあげられるでしょう。なお、変換可能なポイントはセゾンポイントやハピタスなどです。
100万円で不動産投資を始めるメリット
100万円で不動産投資を始めるメリットは次のとおりです。
- 投資を早く始めることができる
- 手元に多くの資金を残しておける
ここでは、それぞれについて解説します。
投資を早く始めることができる
100万円で投資を始めれば、いち早く資産を増やせるメリットがあります。例えば不動産投資はローンを組むことができれば、手元の資金だけでは投資できなかった物件を対象にできます。
また、現金で購入できるまで資金を貯めるよりも、自己資金100万円と融資で投資したほうが、時間を節約して収益を受けとれるでしょう。この場合では、賃料収入をえながらローンの返済と資産を増やせるので一石二鳥です。
手元に多くの資金を残しておける
資金に余裕がある場合に投資金額を100万円に限定すれば、手元に多くの現金を残せるメリットがあります。たとえ融資を受けたとしても資金がカツカツであれば、なんらかの原因で現金が必要になったときに困ります。
特に不動産は設備が壊れるなどのトラブルが起こりえるので、ある程度資金は手元に残しておくべきです。そのため、ある程度余剰の資金を準備しておき、100万円のみを自己資金として不動産投資するのがよいでしょう。
100万円で不動産投資を始める場合の注意点
100万円で不動産投資を始める場合は、次の3点に注意しましょう。
- 安すぎる物件は避ける
- 運用資金は用意しておく
- 借入金額を多くしすぎない
余計な費用をかけたり、資金的な問題が発生しないように以下の内容をしっかりと理解してください。
安すぎる物件は避ける
100万円以下の不動産は購入後に余計な出費がかかる可能性があるので、避けたほうが無難です。相場と比較して安い物件にはなんらかの理由が存在していることが多いです。例えば、傷みがひどかったり、内装が古臭かったりと、問題を抱えていることがあります。
そうした不動産を購入してしまうと、初期費用が抑えられたようにみえて、実際は修繕やリノベーションにお金がかかることがよくあります。あえて火中の栗を拾う質用はないので、できる限り避けましょう。
運用資金は用意しておく
不動産投資はなにかと資金が必要になるので、ある程度の運用資金を用意しておくべきです。特に賃貸は空室が発生すると、入居者が決まるまでは収益がえられない一方で、ローンは返済を続ける必要があります。そのため、黒字倒産のような状態に陥らないように、ある程度の期間耐えられる資金の額を把握しておき、投資する前に準備しておきましょう。
借入金額を多くしすぎない
借入金を多くしてしまうと、月々の返済額が大きくなるため余裕がなくなります。そのためローンを組む際に大切なことが投資のリターンの対して、どれくらいの返済をしていくかということが重要です。
一般的には融資額が大きくなれば、月々の返済額も同様に増えます。そのため、返済に回す資金が増えて、手元にはあまり現金が残らなくなり、急な出費に対応できないことが借入金額によって起ってしまいます。したがって、不動産会社や金融機関などに相談しながら具体的な返済プランを計画していくとよいでしょう。
初期費用を把握しておく
不動産購入時には次の初期費用がかかります。
- 仲介手数料・・・売買代金の3％＋6万円＋消費税
- 手付金・・・物件購入代金の10％程度
- 申し込み証拠金・・・新築時の場合に必要、10万円以内
- 印紙税・・・取引額によって課税
- 不動産取得税・・・固定資産税評価額の3～4％
- 登録免許税および司法書士手数料・・・所有権移転登記・所有権保存登記は課税標準に対して0.4～2％、詳しい金額は司法書士に確認
上記のように不動産を購入すると、ある程度の金額が初期費用として必要になります。こちらは不動産の購入額によって費用が増大するため、購入前にあらかじめ必要分の資金を準備しておきましょう。そうすれば支払いを求められて困惑することはないでしょう。
まとめ
自己資金100万円で不動産投資を始めるには、不動産投資ローンを活用する、不動産投資信託などで間接的に投資する、100万円で購入できる不動産を手に入れる3つの方法を選択できます。また、不動産投資を成功させるには区分マンションや単身者向けのワンルームなどを選ぶとよいです。
なお、100万円で不動産投資を始めると、投資を早く始めることができたり、手元に多くの資金を残せたりとメリットがあります。ただし、安すぎる物件を選んだり、借入金額を多くしすぎたりするのはよくないのでやめましょう。
100万円あれば不動産投資をおこなうことは可能です。自身にあった方法で不動産投資の世界にぜひ挑戦してみましょう。
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