土地売買の流れを徹底解説！スムーズに売却するポイントとは

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土地には資産としての価値がありますが、運用しなければ利益を生み出しません。それどころか土地を所有しているだけで、管理維持費や固定資産税といった出費が毎年かかってきます。今後も土地を活用する予定がないのなら、タイミングを見計らって売却するとよいでしょう。

しかし売却を検討する中で「土地の売却準備って、何から始めたらいいの？」「不動産売却の注意点や、ポイントはなに？」と疑問を持つかもしれません。

この記事では土地の売却前にしておくべき準備や仲介と買取の違い、土地売買の流れ、売却のポイントなどを解説します。自分から売却相場などの情報を集め、能動的に動くことが売却成功の秘訣です。

土地売却を成功させるために、不動産売却に関する知識を増やしましょう。

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土地売買をする前の下準備

土地の売却には、大きなお金が動きます。下準備なしに簡単に売却はできません。ここでは土地の売却前にしておくとよい下準備について解説します。

土地の境界線を確認する

土地の測量は、売主の義務ではありません。しかし買主から測量確認書の提出を求められる場合が多いため、売却前に土地を測量し、面積や境界を明確にするのが一般的です。

境界が数センチ違うだけで売却額が異なります。売却後のトラブルや損を避けるためには、土地の境界線をはっきりさせたほうがよいでしょう。地価が高い場合だけではなく、堀やフェンスなどの目印や境界杭がない場合も、土地の測量は必須です。

土地の測量や境界確認を行うためには、土地家屋調査士に依頼する必要があります。不動産会社に売却の仲介を依頼しているならば、不動産会社が窓口となって土地家屋調査士を紹介してくれるでしょう。

また土地の測量に関する費用は、基本的に売主負担です。測量にかかる費用の相場は、一般的な宅地でおよそ30万円〜50万円程度。しかし官民立ち合いが必要なケースではより高額になり、高いと80万円近くかかるケースもあります。

売却方法を選ぶ

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」という二種類の方法があります。「仲介」は不動産会社に買主を見つける手助けをしてもらう方法で、売却まで時間がかかっても高く売りたい場合に向いています。

そして買主を見つけることなく不動産会社が直接物件をを購入するケースを、「買取」といいます。売却額が安いというデメリットがありますが、売却したい期限が決まっている場合はスピーディーに売却が進む「買取」が向いています。

「仲介」と「買取」のどちらを選ぶかで、仲介手数料の支払いや内覧対応の有無などの詳細が異なります。それぞれのメリット・デメリットを知ったうえで、自分に合ったものを決めるとよいです。

また「買取」と「仲介」の両方の特性をあわせ持つ「不動産買取保障」では、一定期間「仲介」で市場に出した後、期限が来ても売れ残っていれば不動産会社が「買取」をしてくれます。売れ残る心配がないので安心ですが、一般媒介契約を不動産会社と結んでいる場合には不動産買取保障は選択できないので、注意しましょう。

土地の売却額相場を調べる

不動産の販売価格を不動産会社の担当者が決めると思っている方が多くいますが、実際に販売価格を決めるのは売主です。担当者はアドバイスや情報をくれますが、売主が最終決定をしなければなりません。

土地の相場を知らなければ大きく損をする可能性があります。売却予定の土地の相場が現在いくらくらいなのか、自分から情報を収集しておきましょう。

土地の価格にはいくつかの種類があります。公示地価、基準地価、路線価の3つはいずれも公的機関が公表している土地の値段です。また実勢価格といって、実際に売買された価格もあります。

土地売却の際に参考にするとよい価格の種類は、実勢価格です。調べ方はいくつかありますがいずれも簡単です。「土地総合情報システム」は国土交通省のWEBサイトで、都道府県による地価調査の結果や、実際に行われた不動産取引価格を情報検索できます。

また不動産一括査定サイトは無料で利用でき、複数の不動産会社に物件の査定依頼を出せます。不動産会社の実際の査定額がわかり、相場観を養えるので不動産一括査定サイトはおすすめの方法です。

土地売買に必要な書類をそろえる

不動産売却は、さまざまな書類を必要とします。期日までにそろえてくださいといわれて慌てないよう準備しておきましょう。早めに用意をしておけば、紛失に気づいても再発行の手続きをとりやすくなります。

具体的な必要書類は以下の通りです。

• 印鑑証明書（発行3ヶ月以内のもの）
• 住民票の写し（発行3ヶ月以内のもの）
• 実印
• 公的な身分証明書
• 登記済権利証・登記識別情報
• 建築確認済証・検査済証
• 固定資産税評価証明書
• 地積測量図・境界確定書
• ローン残高証明書もしくはローン返済予定表（ローン返済中の場合のみ）

また上記の書類だけではなく、売却額から必要経費を差し引いた金額が振り込まれる銀行口座書類が必要になります。所有しているなら耐震診断報告書や地盤調査報告書、購入時の契約書、重要事項説明書なども提示した方がよいでしょう。

また上記は土地の売却に必要な書類ですが、建物部分も含めて売却する際には一戸建てやマンションで必要書類が変わるので注意が必要です。

仲介で土地売買する流れ

土地の売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。ここでは「仲介」で土地を売却する流れについて解説します。

土地の査定を不動産会社に依頼する

まずは、仲介を依頼する不動産会社を選びます。「近くにある不動産にしよう」と、気軽に決めてはいけません。売却を成功させるためには、優秀で信頼できるパートナー選びが不可欠です。複数の不動産会社を比較検討しましょう。

直接複数の不動産会社に査定依頼をしてもよいですが、手間や時間がかかります。無料の不動産一括査定サイトならば、自宅にいながらインターネットを使って複数の不動産会社に査定依頼を出せるのでおすすめです。

一括査定サイトにもそれぞれ特徴があります。知名度の高い無料の一括査定サイトには以下のようなサイトがあるので、利用してみましょう。

不動産会社を選んで媒介契約を選ぶ

複数の不動産会社から査定額が届いたら、次はパートナーとなる不動産会社を決めます。優良な不動産会社を見極めるポイントはいくつかあります。まず相場と同じか少し高めの査定額を出せる不動産会社で、提供するサービスや、担当者の実績や相性、対応がよいところにしましょう。

不動産会社を決めたら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

例えば一般媒介契約の場合は複数の不動産会社と契約を結べますが、レインズへの登録が不動産会社の任意であり、また不動産会社からの報告義務もありません。逆に専任媒介契約や専属専任媒介契約では一社としか契約できません。

このようにメリット・デメリットがそれぞれ異なるため、特徴を知って後悔のない契約を結びましょう。

売出し価格を決め販売活動を開始する

不動産の販売価格を最終的に決めるのは売主です。不動産会社の担当者のアドバイスや提供してくれた情報、自分で養った相場観などをもとに販売価格をつけましょう。

「このくらいの価格で売りたい」と思っても、それが相場からかけ離れていると売れ残ってしまいます。販売価格は、相場並みか相場よりちょっと高いくらいにするとよいです。

販売価格が決まったら、次は販売活動です。不動産会社の担当者が、自社サイトへの登録や広告掲載などを進めてくれるので、購入希望者が現れたら質問に対する応答や、価格交渉などをこなします。

売買契約を結び引き渡す

買主が見つかり売主と買主の双方が契約内容に同意できたら、売買契約を結びます。売買契約は関係者全員が集まれるように日程調整をしなければなりません。また一般的には、不動産会社のオフィスで売買契約を行います。

売買契約当日は、主に重要事項証明書の内容を確認します。手付金や固定資産税、契約の解除に関する詳細などが重要事項証明書に書かれているので、わからない点はその場で解決しておきましょう。

双方の確認がとれたら売買契約書に署名・捺印をして、買主から売主に手付金の一部が支われます。これによって売買契約が締結します。

残りの代金は、売買契約書にて取り決めた日に受け取ります。基本的に代金の受け取りと、物件の引き渡しは同日です。代金の決済当日に司法書士が所有権移転登記の申請を済ませ、土地の売却が完了します。

買取での土地売買の流れ

不動産売買における買取は売れ残ることなくスピーディーに売却できますが、仲介よりも価格が低くなります。メリット・デメリットを知ったうえで、買取の流れをみてみましょう。

不動産査定を依頼する

仲介と最初の流れは一緒です。数ある不動産会社の中から、信頼できる不動産会社を選択しましょう。仲介の場合、一般媒介契約を結べば複数の不動産会社との契約も可能です。しかし最初から買取と決めているのなら、最終的に一社に絞り込まなければなりません。

不動産会社の特徴はさまざまで、マンション売却に強い、大手で全国に情報網を持つ、地域密着型、首都圏に強いなど得意分野も異なります。土地の売却に強く、不動産買取を行っている不動産会社を選択しましょう。

不動産買取専用の査定サイトもあります。買取してくれる複数の不動産会社に、無料で一括査定依頼が出せます。

売買契約を結び引き渡す

不動産会社に物件の調査や買取査定をしてもらい、買取金額を提示してもらいます。机上査定だと実際の買取金額とずれる可能性があるので、正確な金額には訪問査定が必要です。特に家つきの土地の場合、家の築年数や状態によって机上査定から数百万単位でずれることがあります。

金額に納得したら、条件やスケジュール確認をして売買契約を結びます。相場を知らないと、不動産担当者の提示した額での取引になってしまいます。不動産一括査定サイトなどを活用して、事前に相場観を養うとよいでしょう。

売買契約当日に、まずは売却額の一部である手付金を受け取ります。もしも売主の非で契約解除になった場合、手付金を倍にして返さなければならないので注意してください。

手付金以外の残金は、物件の引き渡し日に受領します。引き渡し日に行うのは、残金の受領、登記の抹消、関係書類の引き渡し、固定資産税の清算などです。

必要書類の準備などできることから早めに進めておきましょう。

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土地売買をする際のポイント

不動産売却はポイントを押さえることで、高額での売却を成功させたりトラブルを避けたりできます。ここでは売買する際のポイントを、2点お伝えします。

個人売買は避ける

不動産は、不動産会社を通さず個人でも売却できます。そのため親族や近隣住民が「買いたい」と言ってきた場合、不動産会社に高額な仲介手数料を払わずに直接売れます。

個人売買のメリットは、何といっても仲介手数料を支払わなくてもよい点です。仲介手数料は法律で上限が決められており、売買価格が400万円以上の場合「（売買価格×3％＋6万円）×消費税率」の計算式で出せます。この式に当てはめると売買価格が2,000万円の土地の場合、仲介手数料は72万6,000円となります。

しかし仲介手数料がかからないからと、安易に個人間売買するのは禁物です。個人間売買は後々トラブルに発展する可能性もあるので経験がない方にはあまりおすすめできません。

不動産会社で仲介をする担当者は、不動産に関する専門知識をもっており、難しい書類の作成や手続きも行います。個人売買の場合それらを自分で行わなければならず、手間も時間も取られます。

また金融機関が高い確率で個人売買を認めないため、買主側がローンを組めません。その場合売却額を一括で受け取る必要があります。不動産売買の知識がない場合、不動産会社に仲介に入ってもらい安心できる環境で売却を進めましょう。

売却するタイミングを見極める

土地の価格は社会・経済の状況によっても変動するので、タイミングを見計らって売却し、より大きな利益を得るとよいでしょう。

不動産は多くの人が買いたいと思うと価格が上がります。そのため駅や商業施設ができて利便性がよくなる見通しがあるなら、売却のチャンスといえます。

また土地を売却した際に、譲渡所得税を支払わなければなりません。この税率は、不動産の所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（保有期間5年以内）：所得税30%、住民税9％、合計税率39％
• 長期譲渡所得（保有期間5年超え）：所得税15%、住民税5％、合計税率20%

※他に復興特別所得税（短期譲渡所得は0.63%、長期譲渡所得は0.315%）があります。

長期譲渡所得の方が、税率が短期譲渡所得の半分近くになります。またポイントとなる5年の数え方ですが、売却した年の1月1日現在で5年以内か超えるか判断するので注意しましょう。なお、土地のみの売却の場合、建物のように築年数によって価値があまり下がりません。

まとめ

不動産売却は、事前準備が大切です。境界線を明確にしたり、相場を把握したりしておきましょう。特に最終的な販売価格は売主が決めるので、相場を知ることは非常に重要です。

相場を把握する方法の1つに不動産一括査定サイトがあります。複数の不動産会社に査定を依頼したら、提供するサービスや担当者の実績、相性、対応なども見極めてパートナーとなる不動産会社を決めましょう。信頼できる不動産会社を見つけて、土地売却をスムーズに成功させましょう。

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