土地売却にはどんな手続きが必要？準備が必要な費用や書類について解説

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土地を売却すると現金を手に入れることができますが、手間とお金がかかります。土地を売却するためには、どのような手続きが必要になるのでしょうか。

この記事では、土地の売却を検討している人のために手続きの流れや準備が必要な費用と書類について解説しています。

土地の売却手続きに関する注意事項や、建物がある場合などケース別の土地売却方法についても説明しているので参考にしてください。この記事を読めば、土地売却の手続きをスムーズに進めることができるでしょう。

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土地の売却手続きの流れ

土地を売却するためには事前準備や手続きが必要です。ここでは、土地売却の流れについて解説します。

売却したい土地の相場を調査する

土地を売却するときは、不動産会社に相談に行く前に自分で土地の相場を調査してください。相場を調べておくと不動産会社の査定額が正しいのかを判断できるようになります。自分で土地の相場を調べる方法は、次のとおりです。

• 公示地価を参考にする
• 相続税路線価を活用する
• 固定資産税評価額を活用する
• 土地総合情報システムを活用する
• 一括査定サイトを利用する

土地の価格は立地や広さ、形状によっても左右されます。土地の相場を知ることで売却が有利に進められるようになるので、自分なりに情報を集めておきましょう。

不動産会社に査定を依頼する

おおよその相場がわかったら、不動産会社に査定を依頼します。査定額の比較ができるので、1社だけではなくできるだけ複数の不動産会社に査定を依頼してください。不動産会社には机上査定と訪問査定の2種類の査定方法を依頼できます。それぞれの査定方法の特徴は次のとおりです。

不動産会社は机上査定も訪問査定も無料で対応してくれます。土地の売却を検討している段階なら机上査定、土地の売却を本格的に依頼する予定なら訪問査定を依頼するようにしましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

提示された査定額に納得できたら、仲介依頼するための媒介契約の締結に進みます。媒介契約の種類は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つです。契約ごとの特徴をチェックしていきましょう。

媒介契約は種類によって制約の内容が異なります。それぞれのメリットやデメリットを把握した上で自分の状況に合った契約方法を選択しましょう。

売却活動が開始される

媒介契約が完了したら、不動産会社は土地の売り出しを開始します。自社のポータルサイトに土地の情報を掲載したり、土地の購入を希望する顧客にDMやチラシを送ったりするのが基本です。現地見学を希望する人が現れた場合も基本的には不動産会社が対応してくれます。販売活動は不動産会社が主体となっておこなうため、売り主は対応を任せるケースがほとんどです。

売り主と買い主が売買契約を締結する

土地を購入したいという人が現れたら売り主と不動産会社の担当者を交えて条件交渉がおこなわれ、両者が同意したら売買契約書の作成と買い主から売り主へ手付金が支払われます。土地の売買契約書には次の事項が記載されているので、署名・押印をおこなう前にしっかり確認してください。チェックしておきたい項目は、次のとおりです。

• 売買金額
• 売買契約社の氏名と住所
• 売買代金を支払うタイミング
• 売買代金の支払い方法
• 契約不適合責任の範囲
• 契約解除のルール
• 所有権移転のタイミング

売買契約書には土地売買に関する重要なルールが記載されています。不動産会社のサポートを受けながら、適切に作成しましょう。

決済後に土地の引き渡し

決済とは締結した土地の売買契約に基づいて取引を完了させることです。決済は土地の売買契約を結んでから1ヵ月〜1ヵ月半の間におこなわれるのが一般的になっています。書類の確認や残代金の支払いが確認できたら、あとは土地を買い主に引き渡すだけです。土地の売却を開始してから売却手続き完了までは平均で3〜6ヵ月かかることを覚えておきましょう。

土地売却に必要な費用

土地の売却にはさまざまな費用がかかります。ここでは、土地売却時に売り主の負担が必要な以下の費用について解説します。

仲介手数料

仲介手数料は土地売却の仲介を依頼した不動産会社に成功報酬として支払うお金のことです。土地の売却が成立しなかった場合は支払う必要がありません。仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められていますが、下限は決まっていないので不動産会社が上限内の金額であれば自由に金額を設定することができます。仲介手数料の上限は、次のとおりです。

土地の売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下の部分	売買価格×5.5%
200万円超〜400万円以下の部分	売買価格×4.4%
400万円を超える部分	売買価格×3.3%

売買価格が400万円以上の場合は、売買価格×3%＋6万円＋消費税の計算式で算出することができます。支払いのタイミングは、土地の売買契約を結ぶときに50%、決済時に残りの50%を支払うことが多いです。仲介手数料半額や無料を打ち出している不動産会社もありますが、サービスの質が悪い可能性があるので、安易に契約しないことをおすすめします。

印紙税

土地の売買契約書の作成には印紙税がかかります。税率は契約金額によって異なるので、印紙税額については下記の表を確認してください。

印紙税は収入印紙を購入したあと売買契約書に貼って納めます。契約金額が10万円を超える場合は令和6年3月31日まで軽減税率が適用されるので、印紙税の負担を抑えることが可能です。

登記費用

土地の売却代金でローンを完済する場合は抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記にかかる費用は売り主が負担します。登記費用の内訳は登録免許税と司法書士報酬です。土地の抵当権を抹消するためには、不動産の個数あたり1,000円の登録免許税がかかります。司法書士に手続きを依頼した場合は、10,000〜20,000円程度の報酬が必要です。

譲渡所得税

土地の売却により利益が発生した場合は、譲渡所得税を納める必要があります。譲渡所得は売却代金から取得費用や譲渡費用を差し引いて算出しますが、税率は所有期間によって異なるので注意してください。所有期間ごとの譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。　

所有期間	税額の計算式
5年超（長期譲渡所得）	課税長期譲渡所得金額×15%
5年以下（短期譲渡所得）	課税短期譲渡所得金額×30%

譲渡所得の計算で利益がマイナスになってしまった場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。プラスになった場合は、土地を売却した翌年に確定申告で譲渡所得税を申告する手続きをおこないます。特別控除や特例を利用する場合も確定申告が必要です。

土地の売却手続きに必要な書類

土地売却では買い主だけでなく売り主にもさまざまな書類の提出が求められます。ここでは、土地売却の手続きで必要になる書類について解説します。

売り主本人を証明できる書類

土地を売却するときは売り主の住所や氏名、生年月日が確認できる書類が必要となります。次の本人確認書類の中から、いずれかを選んで提出してください。

• 運転免許証
• 健康保険証
• マイナンバーカード
• パスポート
• 住民基本台帳カード

売り主は本人確認書類のほかに印鑑登録証明書と実印、住民票を用意する必要があります。印鑑登録証明書は発行から3ヵ月以内のものを準備してください。住民票に取得期限はありません。どちらも市町村の役場に行けば数百円程度で発行できます。

土地の名義を証明できる書類

土地を売却するときは土地の名義が売り主本人であることを証明する書類が必要となります。登記済証または登記識別情報通知書は、土地の所有権を売り主から買い主に移転する際に必要な書類です。土地を平成17年3月7日以前に取得している場合は権利書、平成17年3月7日以降に取得している場合は登記識別情報が発行されています。

登記済証は再発行することができません。紛失してしまった場合は、本人確認情報の作成や事前通知などを利用すれば土地を売却することができます。

土地の面積を確認できる書類

土地を売却するために測量をおこなう義務はありませんが、境界のトラブルを防ぐために売り主から買い主に確定測量図を提出するのが一般的です。確定測量時には土地の面積や形状が記載されています。手元にない場合は、売却前に土地家屋調査士や測量士に作成を依頼してください。確定測量は行政の立ち合いの有無で費用が変わりますが、立ち合い不要の場合で30〜40万円程度必要になります。

土地をスムーズに売却するために、確定測量図の他に筆界確認書や越境物に関する覚書を準備しておくと安心です。筆界確認書は土地の境界を伝える手段として使用できます。越境物の覚書には越境物があることや将来撤去することなどが記載されているので、買い主に引き継ぐことが可能です。

固定資産税にかかわる書類

土地の売買による所有権移転登記で登録免許税を算出するために、必要なのが固定資産評価証明書です。固定資産税評価証明書に取得期限はありませんが、使用できるのは年度内のものになります。4月以降に手続きをおこなう場合は3月以前に発行した書類を使うことはできません。市町村役場の窓口か郵送で種畜することが可能です。

また、固定資産税の精算には固定資産税の納税通知書および都市計画税の写しが必要です。どちらの書類も市区町村から毎年5月ごろに土地の所有者宛てに送付されています。

土地の売却手続きに関する注意点

土地売却の手続きによっては、トラブルが発生したり売却に支障が生じたりすることがあります。ここでは、土地売却の際に気をつけたい注意点について解説します。

個人間売買はトラブルが発生しやすい

不動産会社に仲介を頼まずに個人間で土地の売買取引をおこなうこともできますが、取引に慣れていない場合はトラブルが起こりやすいのでおすすめできません。条件交渉から売買契約書の作成まで売り主と買い主だけでおこなう必要があるので時間や手間がかかります。個人間売買は仲介手数料の負担がありませんが、ローンが組みにくいなどデメリットが多いです。特別な事情がない限り個人間売買は避けましょう。

相続した土地の場合は登記を忘れない

相続した土地をすぐに売却する場合でも、相続登記を済ませてからでないと売却することができません。相続登記をしていなければ第三者に土地の権利を主張することができないことが民法上定められているからです。つまり、相続した土地の所有権を故人から相続人に変更し、買い主に変更するという流れになります。相続した土地の売却には相続登記が必須であることを覚えておきましょう。

売却が完了するまでは土地の管理が必要

売りに出した土地の管理責任は所有者である売り主にあります。仲介を依頼された不動産会社に管理義務はありません。雑草やゴミの除去を怠ると土地の印象が悪くなってしまうので、買い主が見つかりにくくなってしまいます。土地を高く売るためにも、定期的な管理で適切に管理しましょう。土地が遠方にあってなかなか見に行けない場合や、仕事で時間が取れない場合は、管理業者に土地の管理を任せることもできます。

【ケース別】土地の売却方法

土地が特殊なケースにある場合は、通常とは異なる売却手続きが必要です。土地の売却方法をケース別に解説します。

土地を複数人と共有している場合

共有名義の土地全体を売却したい場合は、他の共有者の同意を得られなければ勝手に売却することはできない決まりです。自分の持分のみであればいつでも売却することが可能ですが、不動産会社に仲介を依頼しても購入希望者をは見つかりにくいでしょう。共有持分の土地を専門の買取業者に依頼すれば、スムーズに売却することが可能です。共有持分の割合をしっかり確認しておくことが大切です。　

建物がある場合

土地に建物がある場合は、解体して更地にしてから売却するか解体せずに売却する2通りの方法があります。それぞれのメリット・デメリットを確認しましょう。

建物を解体すべきかどうかは不動産会社に建物ありの場合となしの場合の査定を依頼してから判断するのがおすすめです。不動産のプロの意見を参考にして、建物ありの土地として売り出すのか、建物なしの土地として売り出すのかを決めましょう。

農地の場合

土地が農地の場合は、農地としてそのまま売却するか農地を転用して売却するかの2つの方法が選択できます。農地は農業委員会の許可がある農家か農業従事者にしか売ることができません。農地を農地として売却するのは難易度が高いと言えるでしょう。

農地の転用は農業委員会の許可が必要です。農地法が定める立地基準と一般基準の2つをクリアしないと転用できません。農地の広さや立地によって、どちらの方法で売却するかを決めましょう。

まとめ

個人が保有している土地を売却するときはさまざまな手続きが必要になります。事前に必要書類や費用を把握しておけば手続きがスムーズに進むので、土地の売却手続きを始める前に準備しておくことが大切です。今回紹介した土地の売却手続きの注意点を把握して、トラブルの防止に努めましょう。土地の状況からベストな売却方法を判断してください。

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