土地の売却にかかる期間は？なるべく早く売るためのポイントを解説

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所有する土地の売却に際して、そもそも土地を売ることが初めてという人も多いのではないでしょうか。土地の売却では準備すべきことも多くあわてて手続きをすると損をする可能性も高くなるためじっくり考えながら進めていった方がいいでしょう。

本記事では初めて土地を売却する人向けに、売却するために必要な書類揃えから、不動産会社選び、売り主としてするべきことなどを順を追って分かりやすく解説します。

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土地の売却にかかる期間の目安と流れ

所有している土地を売却するにはどのくらいの期間を費やすのでしょうか。ここでは、それぞれの手順がどのくらいの日数がかかるかを説明していきます。

売却開始までは1〜2ヶ月

詳しい手順は次のとおりです。

1．土地に関する書類を準備する

準備するべき書類は次のとおりです。

• 権利証または登記識別情報通知書
• 土地取得時の契約書

権利証および登記識別情報通知書は2005年に改正された不動産登記法により設けられた制度で、権利者のみに送られてくる通知書には土地の12桁の番号が記載されています。また、土地取得時の契約書はなくても売却には問題はありませんが、のちの確定申告時に必要ですので、今のうちに手元に用意しておきましょう。

”参考：法務省「新不動産登記法Q&A」”

2．不動産会社に査定を依頼する

書類を用意して記載されている内容に間違いがなければ不動産会社に査定を依頼します。

査定には2つの方法があり、はじめにおこなうのは書類上だけの事務的な査定「机上査定」です。通常は複数の会社に机上査定を依頼し、それぞれの査定額を比較検討したうえで1社もしくは2，3社に絞り、さらに実際に現場を見てもらう「訪問査定」を依頼します。この段階で算出された査定額が正式な査定額であり、売却価格の目安です。

なお、最終的に売却価格を決めるのは売り主ですが、媒介契約時に不動産会社と相談して決めることもできます。

3．媒介契約を結ぶ

提示された査定額や対応など今後売却に関して安心して任せられると思った会社と契約を結びましょう。媒介契約を結ぶことで、その会社は売買契約が成立するまで、売り主と常に相談しながら売却活動を続けることになります。

売却活動を進めていく過程で会社に不明な点が見られた場合、売主は契約の解除が可能です。また、ある程度の期間を経ても売買契約が成立しない場合も、会社と契約を解除し新たに他の会社と契約を結ぶことができます。

売却活動は1〜3ヶ月

続いて売却活動の詳しい手順を解説します。

4．売却活動を始める

媒介契約を結んだ不動産会社は売り物件が早く売れるように営業活動をし、募集してきた購入希望者と売り主との仲介役として売買契約までの手続きを進めていきます。一方、売り主は、購入希望者が現地見学ができるように土地を万全の態勢に整えておきましょう。草取りや整地、ごみ処分などは売り主の役目です。

5．購入希望者と交渉　

何人かの購入希望者と納得のいく交渉ができるまで購入希望者への説明、交渉が続きます。通常、目処は半年間ほどです。

6．売買契約を結ぶ

購入希望者と交渉を続け、両者とも納得のいく話し合いができたら、仲介役の不動産会社も加わって売買契約を結びます。

土地の引き渡しまでは約1ヶ月

さらに引き渡しまではおよそ1ヶ月かかります。

7．決済確認

代金の支払い方法や土地引き渡しの期日などを売り主、買い主、不動産会社の3者で取り決めます。買主は決められた期日・方法で代金を支払い、売り主が支払いされたことを確認できれば完了です。

8．物件引き渡し

支払いも含めすべての手続きが滞りなく行われたあとに土地の引き渡しをします。この時点で売り主は、仲介手数料を不動産会社に支払い、これで一連の売買契約は終了です。

なお、この時作成された書類は翌年たびに申告する確定申告に必要ですので、しまい込まずに置いておいてください。

売却期間が長くなる土地の特徴

売り主の手続きや手順がスムーズに進んでも肝心の買い主が現れないことには話になりませんが、これは決して珍しいことではありません。なかなか売れない土地に共通する理由を紹介します。

地方にある

多くの人が家を建てる土地を選ぶ条件として挙げるのが「通勤や通学、病院や買い物など普段の生活に不自由しない場所」や「車がなくても生活できる公共の交通機関がある」などです。賃貸と違って、土地を購入し家を建てることは末長く住み続けることを前提としていて、生涯住み続けられるような場所を選ぶ人が多いでしょう。

そのため、どんなに安くて自然が豊富な所でも、老後も安心して暮らしていける環境がそろっていないエリアは選ばれることが少なく、最終的には売れ残ってしまうのです。

また、地方にある土地でも電気や上下水道の設備、ネットのできる環境がないと買い手はつきません。売れない間の管理も必要になり維持費もかかります。事前に用途などを考えて、それに見合った管理や売却方法を考える必要があるでしょう。

再建築不可になっている

田舎ではなく都市部に近いエリアでも建築物が建てられない所があります。いわゆる、市街化調整区域と呼ばれるエリアです。市街化調整区域に入る土地は、土地を購入しても制限があるため自由に建築物を建てられないことになっています。主に、農地や山林が市街化調整区域に該当します。

また、建築できたとしても建築条件があるエリアもあるため注意が必要です。買う側は希望通りの家を建てられないと購入しませんから、売り主としては売却する前に市街化調整区域かどうかを必ず確認しておかなければいけません。

もし、市街化調整区域内であっても条件によっては建築物を建てることができますので、必ず管轄の部署へ相談し建築許可を申請しておきましょう。やはり、同じ土地でも家を建てられるようにしておくと、それだけ売れやすくなります。

形状・周辺環境に問題がある

都市部に近く交通の便が良いエリアでも、周辺の環境によっては買い手が付かない場合があります。たとえば、すぐ隣に墓地や葬儀場があったり、24時間騒音を発生しやすい施設や道路、あるいはごみや産廃処理場、反社会勢力関連の施設などです。さらに、人によりますが、宗教関連の施設や学校や幼稚園など教育施設が近くにあることを気にする人もいます。たとえ都市部でインフラが整っていたとしても、周辺の環境が原因で買い手が付かないことがあるのです。

また、インフラや周辺の環境に問題がなくても、土地の形状が建築物を建てるのが難しい形をしていると買い手が付きづらいこともあります。極端に細長かったり住宅地に囲まれた土地だと家を建てるには難しく、私道を設けることができない土地だと家も建てられません。土地の形は自分ではどうしようもないので、買い手を絞るしかありません。

土地の売却期間が長引くリスク

土地が売れないからといつまでもそのままにしておくのは避けた方が良いでしょう。土地の売却期間が長引いた際に考えられるリスクを解説します。

固定資産税の負担が続く

所有するすべての不動産物件に対して課せられる固定資産税は、毎年納税しなければいけません。税額は、地価や社会的状況を基に年度ごとに設定されます。毎年春にその年度の固定資産税の納税通知書が送られてきますので、必ず納税してください。

どんなに田舎の土地で利用したことのない土地でも持っているだけで課税対象となります。いずれ手放そうと思っているならば、先延ばしにせず、出来るだけ早く売却しましょう。

トラブルが発生する恐れがある

いつまでの土地が売れずに放っておくと、次のようなトラブルが起きかねません。

• 目の届かない遠方の土地は、雑草や樹木が伸び放題になる
• 不法投棄の場所になっている
• 家屋が建っている場合、不法侵入され、さらに放火や窃盗などの被害にあう
• 近隣にも同様の被害を与える可能性が高くなる

特に遠方にある土地は目が行き届かないことが多く、手入れをしていない自分の土地だけが草ぼうぼうになり、害虫の発生源ともなり得ます。そうなると、近隣の土地にも影響を及ぼすだけではなく、その地に居住している人たちにも迷惑です。

また、空き地はとかく不法投棄の場になりやすく、いつのまにか大型ごみや焼却できない不用品などが山のように積まれている話もよく聞きます。ものによっては有毒ガスを発生したり、自然発火したりする可能性もあるでしょう。特に建造物もある場合は、不法侵入され、窃盗や放火など最悪の事態が起きるリスクもゼロではありません。いずれにしても、放っておいていいことなど一つもありません。

トラブルを未然に防ぐためには頻繁に土地を見に行くのが一番ですが、遠方の場合は難しいことも多いでしょう。このような場合は、地元の知り合いがいればその人に管理を頼むか、居なければその地元の不動産会社に委託して管理も任せるという方法もあります。この時、管理費など費用などの費用が別途かかる場合がありますので、事前に確かめておきましょう。

土地をなるべく早く売るためのポイント

以上のようなトラブルを回避するためにもできるだけ早く手放すのが一番良い方法です。土地を早く売却するためのポイントを解説します。

買取に切り替える

売却活動は時間や手間がかかるので、ほとんどの人は不動産会社に依頼します。依頼された不動産会社は売主と相談しながら売却活動をします。エリアや物件によってすぐ売れる場合もあれば、なかなか売れないこともあります。

万が一、売れ残る場合のことを予測して売り主は次のような方法をとることができます。従来通りに売却活動をお願いする方法と、土地自体を不動産会社に買い取ってもらう方法です。前者の売却活動を依頼すると、より高額で売却する可能性が高くなりますが、金額や条件によってはなかなか売れずにやむを得ず価格を下げることもあります。

一方、買取にすると売れ残る心配もなく、すぐに手元にお金が入ります。地方の土地や周辺の状況をみて売却が難しそうであれば、買い取ってもらう方が負担が少なくなります。ただし、その後の地価上昇があってもその分の利益は入ってきません。もし後者を選択するなら、売るタイミングに気をつけましょう。

このようにどちらもメリットとデメリットがありますので、よく理解したうえで売却と買取の両方で考えるといいでしょう。

土地を購入する人が増えるタイミングを狙う

どうしても納得できる金額で売却したいなら、タイミングを狙って売りに出すのがいいでしょう。年間通して、家族が会って話し合いをする機会がもてる年末年始や外に出かけやすくなる連休やゴールデンウィークなどが不動産売買が活発になる時期と言われています。

売る側としても、この時期に売りに出せるように逆算して準備を進めると、より効率的です。今すぐに売りたいのでなければ、中長期的な計画を立てて売却するのがいいでしょう。

適正価格で売り出す

土地の売却価格は売り主が付けるものですが、少しでも得しようと高い価格をつけて買い手がつくのは奇跡に近いことです。よほどタイミングが良かったとしか考えられません。それぐらい、購入する側は、出来るだけ条件の良い物件を選ぶものです。できるだけ早く売りたいならば、周辺の価格とのバランスを考えて、適正価格で売るのが無難と言えます。

適正価格は、地価や近隣の価格を参考にした価格から考えて算出されますので、極端に安かったり高額になることはありません。この価格を参考にして最終的に価格を決めるのは売り主ですが、事前の下調べも必要で手間がかかるため、不動産会社へ査定を依頼する人も多いです。

また、情報は多いほど正確な価格を算定しやすいので、1社だけではなく、複数の会社に依頼することをおすすめします。この手間をかけずに複数の会社に査定依頼ができる方法として、一括査定サイトという便利なものがありますので、ぜひ利用してみてください。

土地の売却が得意な不動産会社を見つける

不動産会社と言っても、家の売買が得意な会社、マンションなどの売買が得意な会社、土地の売買が得意な会社などさまざまです。また、都市部が得意だったり、地方の不動産に実績がある会社などもあります。売ろうと思っている土地がどこにあるか、どのような土地なのかによってどの会社にするべきか考えて不動産会社を選ぶといいでしょう。

一般的には、地方にある不動産はその情報に熟知しているので、その地域の不動産会社に依頼した方がいいと言われています。査定もできるだけ、その地域の会社に依頼するといいでしょう。

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土地の売却に関する注意点

土地を売るためには書類をそろえたり売却価格を決定したりと、するべき仕事がたくさんあります。ここで注意しておくべきポイントをいくつか解説します。

事前に境界を確定しておく

土地を売るためには土地の正確な情報が必要になります。そのなかでも土地の境界線を明確にしておくことは売り手がするべき仕事の一つです。

整地された大抵の土地には角に境界票があり、この目印を線で結ぶことで正確な土地の面積が分かるようになっています。しかし、古くからある土地やきちんと整地されていない土地、田舎にある土地などは、測量をしていなかったり測量をしたのが古すぎて資料も正確でない場合が少なくありません。

改めて測量が必要な場合、専門業者に依頼することになるので、それなりのお金と日数がかかります。一般的に、測量・境界測定にかかる期間は3〜4か月です。

よって、境界について調べたことがないなら、すぐに売却するしないにかかわらず一度調べておくのがいいでしょう。測量をしてあるかどうか、測量図があるかどうかは管轄の法務局で確認できます。

名義を確認しておく

売却するためには事前に正式な書類を揃えておかなければいけません。たとえ旧知の人や親族と個人的に取り引きをするとしても、正式な書類を用意してください。後々のトラブルを防ぐために必要です。

そして売買する時には、土地の持ち主である名義人を明確にしておく必要があります。古くから親や親族の所有してきた土地は名義人がはっきりしていないことがありますが、名義人を曖昧にしたまま取り引きはできません。また、名義人と土地を売却したい人の名前が違う場合売却はできません。

もし、名義人がすでに亡くなっていて、売却したい人が別の人ならば、早めに不動産登記変更の手続きを済ませてください。変更手続きが済むまでは売却できません。

ローンが残っている場合は一括返済が必要

土地に住宅ローンの支払いが残っていても売却活動はできます。ただし、売却時にローンが完済されていることが条件です。土地が売却できるまでは多少日数がかかるだろうから今まで通りに支払っていればいいだろうとのんきに構えていてはいけません。購入希望者が現れた時に「ローンが残っている」と知っただけで購入を辞退されかねないためです。せっかくのお客さんを手放してしまうことになります。

また、ローンの残額を売却価格に上乗せすることもできません。どうしても完済しきれない場合は、売却代金をローン返済に充てることができるかを考えましょう。そして、充てることができれば売却可能ですし、それでもまだ残金があるようならば金融機関から借り入れて代金を用意するなどして必ず完済することが先決です。

まとめ

土地を売ることには多くの手間と最低でも3か月という期間がかかるということをお分かりいただけたでしょうか。またこの日数はあくまでも目安で、親から相続した土地になるとさらに名義変更や家族間の話し合いが必要になり、さらに日数は延びてしまいます。しかも、どんなに完璧に準備をしても肝心の買い手が見つからないと、さらに手間も時間もかかることになります。

納得のいく金額で売りたいのならば、あまり焦らずにじっくり時間をかけて取り組んだ方がいいでしょう。それでもなかなか買い手が付かない場合は、不動産会社に買い取ってもらう、あるいは周辺の状況によっては、土地を売らずに収入源にするという選択肢も検討してみましょう。

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